ZNALECKÝ POSUDEK č. 6227/147 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 113 Na pozemku parc. č.: st.19/1 Pozemky parc. č.: st.19/1, 4/1, 857/5 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Václav Kuklík, 1. Máje 113, 28102 Cerhenice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Václav Kuklík, 1. Máje 113, 28102 Cerhenice, 1 / 1 Katastrální území: Cerhenice LV č.: 157 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Cerhenice Část obce: Cerhenice Ulice: 1.máje Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 4.7.2013 / 4.7.2013 1 400 000 Kč O nemovitosti v cenové relaci do 1,5 mil. Kč je v dané lokalitě stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327314331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 10.7.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Cerhenice Katastrální území: Cerhenice Ulice: 1.máje Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 120 m 2 obestavěný prostor: 628 m 3 podlahová plocha - obytná část 129 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 80 50 opotřebení celkové: 62 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2012 provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.19/1, č.4/1, č..857/5 - zahrady, Oceňované pozemky jsou sklonité k východu. Jsou napojeny na elektro, veřejnou kanalizaci, vodu ze studny, plyn pouze PB. Veřejný vodovod se v obci buduje. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku PK č.1067 ve vlastnictví Středočeského kraje. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází studna, přípojka elektro, veřejné kanalizace, vody ze studny, venkovní betonové schody, vrata a vrátka, oplocení zahrady, kůlna na zahradě, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, opěrné zdi, oplocení k ulici dřevěné na betonové podezdívce, okrasné a ovocné porosty. výměra pozemků celkem: 1 063 m 2 jednotková cena 443 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 1 635 Budova: řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Cerhenice má asi 1640 obyvatel. Oceňované nemovitosti se nacházejí v k.ú. Cerhenice, v ulici 1.máje. Obec leží na odbočce ze silnice č. 12 Kolín - Praha a je vzdálena cca 10 km od dálnice D11. Do Kolína je asi 15 km a do Prahy cca 45 km. V Cerhenicích je Obecní úřad, základní a mateřská škola, obchody, pohostinství. zastávka autobusů a vlakové nádraží. Částečná možnost zaměstnání je v obci, další možnost zaměstnání je v Kolíně a v Praze. Rodinný dům se nachází uprostřed zastavěné části obce. V místě je možnost napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod ze studny, elektro. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.157 je zapsáno zástavní právo smluvní u Equa bank a.s. Praha - při stanovení obvyklé ceny k němu nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o jednopodlažní rodinný dům s obytnou místností v podkroví. V domě malý nepřístupný sklípek. Dům má sedlový krov zakrytý betonovou krytinou, oplechování je z pozinku, okna jsou plastová, dřevěná zdvojená a špaletová, dveře jsou plné a prosklené. Na podlahách jsou koberce, PVC a keramická dlažba. V koupelně je sprcha, umyvadlo, WC je samostatné. V podkroví je velká obytná místnost přístupná po dřevěných schodech. Stáří domu je cca 80 let, před 20 ti lety byla započata rekonstrukce domu a přístavba části domu do ulice, rekonstrukce pokračuje až dosud. Byla zřízena koupelna, WC, nově elektro, voda, stropy, střecha, část nově podlahových krytin, vyměněna část oken za plastová. Poslední rekonstrukcí byla fasáda v r.2012, vrata a oplocení k ulice a zámková dlažba v r.2013. Dům je zasazen ve svahu. Do zahrady je přistavěna kotelna s nadzemním sklepem a udírnou. V podkrovní místnosti započata rekonstrukce - nedokončena. Dům je v dobrém technickém stavu. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm, přístavba tl. 30cm 3. Stropy dřevěné, sádrokarton 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina betonová KM-Beta 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna dřevěná, zdvojená, plastová s 14. Podlahy obytných PVC, koberce dvojsklem, střešní místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace veřejná kanalizace 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení sprcha, umyvadlo 25. Záchod splachovací - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 119,52 m 2 97,00 m 2 chodba 6,80 m 2 1,00 6,80 m 2 pokoj 18,70 m 2 1,00 18,70 m 2 kuchyň 36,10 m 2 1,00 36,10 m 2 pokoj 19,90 m 2 1,00 19,90 m 2 chodbička 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 chodbička 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 koupelna 4,90 m 2 1,00 4,90 m 2 kotelna 3,90 m 2 0,50 1,95 m 2 nadzemní sklep 8,50 m 2 0,50 4,25 m 2 podkroví 83,30 m 2 32,20 m 2 pokoj 64,40 m 2 0,50 32,20 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 825 521 Kč Hlavní stavby: 1 086 695 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 470 400 Kč Věcná hodnota celkem: 1 557 100 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Křečhoř, okr. Kolín 132,00 584 1 499 000 11 356 0,96 10 902 Exklusivně Vám nabízím ke koupi zděný, samostatně stojící RD s celkovou dispozicí 5+1 o užitné ploše 132 m2 s garáží a dílnou, na pozemku o celkové výměře 584 m2 v obci Křečhoř, vzdálené 4 km od Kolína. V koupelně se nachází vana s umývadlem a el. bojler na ohřev teplé vody, toaleta s umývadlem samostatně. Okna dřevěná špaletová, vytápění domu elektrokotlem nebo kotlem na tuhá paliva s rozvodem do soustavy radiátorů po celém domě. Dům je napojen na obecní kanalizaci, elektřinu 230/400 V, tel. linku, vlastní studnu a septik, obecní vodovod na hranici pozemku. Na pozemku se dále nachází zděná garáž, dílna, uhelna a přístřešek. Na zahradě orientované na západ jsou vzrostlé ovocné stromy a keře. K nastěhování ihned. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - horší 1,20 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cerhenice, okr. Kolín 80,00 317 1 149 000 14 363 0,76 10 858 Nabízíme Vám ke koupi samostatně stojící rodinný dům, ležící v obci Cerhenice, ul. U Borku. Jedná se o jednopodlažní dům se sedlovou střechou. Dům je po částečné rekonstrukci, která proběhla v interiéru domu - nové štuky, omítky, podlaha, nová plastová okna, nová koupelna a WC. Zbývá ještě zrekonstruovat venkovní plášť domu. Dispozice domu je 2+1 - obývací pokoj, dětský pokoj a prostorná kuchyň s jídelním koutem. Je zde i předsíň a sociální zařízení. Na podlahách je převážně dlažba (obývací pokoj, kuchyň, koupelna a WC), v dětském pokoji a v předsíni je plovoucí podlaha. V nové koupelně se nachází rohová vana, topení a místo pro pračku. WC je samostatné. Dům je vytápěn krbovými kamny s výměníkem na ústřední vytápění. V obci je zaveden plynovod. Plocha - 4 -
parcely činí 317 m2, což je zastavěná plocha s nádvořím. Pozemek je oplocený a plot je z jedné části osázen stromy. Parkovat lze na vlastním pozemku, za brankou. Dům leží v blízkosti centra obce, která se nachází necelých 6 km od obce Pečky, 4,5 km od Plaňan, 19 km od Českého Brodu a 14 km od Kolína. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší 1,05 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 0,90 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cerhenice, okr. Kolín 150,00 1 455 2 548 000 16 987 0,65 11 008 Prodej dvoupodlažního RD 150m2/6+1, který se nachází na oploceném prostorném pozemku vel.1455m2 v klidné obci Cerhenice s obč.vybaveností, okr. Kolín. Dům je v rekonstrukci - má novou sedlovou střechu, nové rozvody elektřiny, vody a odpadu. Dispozice RD: v 1.N.P. je obytné přízemí se vstupem z krytého zádveří a v 2.N.P. je podkroví s 2 pokoji a velkou terasou situovanou nad částí 1.N.P. Vnitřní prostory jsou k dodělání. Celý RD je podsklepen a dále k němu náleží garáž. Skvělá dopr.dostupnost - PID Praha, vlak, autobus, dálnice D11 cca 8km (do Prahy 30min.). K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 0,90 K6 Vliv pozemku - větší 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 16,16 % Variační koeficient po úpravách: 0,58 % Průměrná cena 10 923 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 129 m 2 Porovnávací hodnota 1 411 252 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Dvě porovnatelné nemovitosti se nacházejí ve shodné lokalitě, jedna je v horší lokalitě. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 19/1 113 m 2 800 Kč/m 2 zahrada: 4/1 185 m 2 400 Kč/m 2 zahrada: 857/5 765 m 2 400 Kč/m 2 Celkem: 1 063 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 400 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 28 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 470 400 Kč Upravená obvyklá cena: 901 600 Kč Započitatelná plocha: 129 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 978 Kč/m 2-5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 157 ze dne 22.5.2013. 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r.1973. Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 1.400.000,00 Kč : 129,20 m 2 = 10.836,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 10.800,00 Kč/m 2. Kladné vlivy: - Městys Cerhenice je vhodný pro rodinné bydlení -částečná občanská vybavenost - dům po částečné rekonstrukci - dobrá dostupnost do okolních měst - Kolín, Český Brod, Poděbrady, Praha Záporné vlivy: - sklonitý pozemek zahrady - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 4.7.2013 Posudek o ceně byl vypracován 10.7.2013 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č.6227/147 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa obce - 12 -
Fotodokumentace Celková situace Příjezdová komunikace Pohled z ulice Pohled ze zahrady - J Pohled ze zahrady - vstup do domu Pohled ze zahrady - Z - 13 -
Kuchyň Koupelna Pokoj Pokoj Pokoj v podkroví Nadzemní sklep - 14 -
Srovnatelné nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -