Znalecký posudek č. 964-74/2014 č.j. 180 EX 8131/13 O obvyklé ceně id. 1/2 nemovitostí pozemků na St. 455 o ploše 271 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na St. 893 o ploše 21 m 2, zastavěná plocha a nádvoří a na p.p.č. 650/5 o ploše 428 m 2, zahrada a dále objektů čp. 349 bydlení na St. 455 a bez čp. garáže na St. 893 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 145 v katastrálním území Borohrádek, v obci Borohrádek, okres Rychnov nad Kněžnou, kraj Královéhradecký ve vlastnictví: Kateřina Pražáková, Partyzána Petra 349, 517 24, Borohrádek. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 08. 08. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 14 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 08. 08. 2014 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit id. 1/2 nemovitostí pozemků na St. 455 o ploše 271 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na St. 893 o ploše 21 m 2, zastavěná plocha a nádvoří a na p.p.č. 650/5 o ploše 428 m 2, zahrada a dále objektů čp. 349 bydlení na St. 455 a bez čp. garáže na St. 893 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 145 v katastrálním území Borohrádek, v obci Borohrádek, okres Rychnov nad Kněžnou, kraj Královéhradecký ve vlastnictví: Kateřina Pražáková, Partyzána Petra 349, 517 24, Borohrádek. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: 1/2 RD č.p. 349 s příslušenstvím adresa: Borohrádek kraj: Královéhradecký okres: Rychnov nad Kněžnou obec: Borohrádek katastrální území: Borohrádek Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
počet obyvatel obce: 2 124 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30. 07. 2014 za přítomnosti povinného. Prohlídka uvnitř objektu nebyla znalci umožněna a základní informace byly podány. Znalec provedl prohlídku zvenku s částečným zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 180 Ex 8131/13-14 ze dne 02.07.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV 145 ze dne 02.07.2014 Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 30. 07. 2014 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Borohrádek Katastrální území: Borohrádek (607614) List vlastnictví číslo: 145 Vlastníci: 1. Pražák Josef Podíl: 1/2 Partyzána Petra 349, 51724 Borohrádek 2. Pražáková Kateřina Podíl: 1/2 Partyzána Petra 349, 51724 Borohrádek Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Omezená vlastnická práva oceňovaných nemovitostí, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva oceňovaných nemovitostí, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - jedná se o exekuční tituly viz. zápis v LV 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Městečko Borohrádek se nachází na území okresu Rychnov nad Kněžnou a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kostelec nad Orlicí. Obec Borohrádek se rozkládá asi šestnáct kilometrů jihozápadně od Rychnova nad Kněžnou a deset kilometrů západně od města Kostelec nad Orlicí. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Na území tohoto malého města má hlášený trvalý pobyt kolem 2130 obyvatel. Protéká zde Tichá Orlice. Borohrádek se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Borohrádek a Šachov. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a rodiče menších dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Borohrádek mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Městečko Borohrádek leží v průměrné výšce 258 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1342. Celková katastrální plocha obce je 1400 ha. Statistické údaje Pošta: Ano Škola: MŠ Ano ZŠ Ano Zdravotnické zařízení: praktický lékař Ano zubař Ano Kultura: knihovna Ano Sport: Ne Policie: Ne Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Poloha nemovitosti v obci: Oceňovaný rodinný domek se nachází v jihovýchodní části obce v rozptýlené zástavbě městských, rodinných domků poblíž průmyslové části obce na rovinatém terénu. Přístup a příjezd je ze severozápadní strany po místní, zpevněné, asfaltové, komunikaci s chodníkem. Pozemek je ve tvaru pravoúhlého obdélníku. Na pozemku se nachází objekt rodinného domu a to s mírným odstupem u severozápadní strany pozemku cca 4 m od komunikace. Na východní straně je zahrada. Jedná se o původní objekt k bydlení s přistavěným venkovním schodištěm a krytou terasou na východním rohu objektu. Celkově má objekt půdorys ve tvaru obdélníku a výše zmíněné schodiště s terasou. Střecha RD je částečně valbová a částečně sedlová. Schodiště je kryté stříškou z vlnitého plechu. Jedná se o částečně podsklepený objekt s jedním podlažím a podkrovím. Vnitřní dispozici bylo znalci umožněno prohlédnout. Nemovitost je oplocena ze severozápadu plotem z ocelových sloupků na betonové podezdívce s dílci z drátěného pletiva. Dále je zde vstupní branka a dvě brány. Jedna ke garáži a druhá k severní straně objektu. Další strany pozemku jsou oploceny drátěným pletivem na ocelové sloupky, nebo na hranici pozemku je objekt. Základy domu jsou betonové, zdivo původní části cihelné, přístavba je provedena ze škvárobetonových tvárnic a plných cihel bez fasády. Obvodové zdivo má provedenou izolaci proti zemní vlhkosti, která se již stala nefunkční. Vstup do objektu je ze severu. Parkování u nemovitosti je možné na veřejném pozemku nebo na vlastním pozemku v severozápadní části pozemku a před garáží na jižní straně. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro vzduchem, veřejný vodovod 8 m, má rovněž vlastní studnu (v době prohlídky bez čerpadla), kanalizace v této části obce je provedena, cca 6 m od objektu, plyn je na hranici pozemku, 5 m od objektu. Kanalizace z objektu je napojena do původní jímky a přepad je napojen do veřejné kanalizace. Objekt je užíván k bydlení pouze v 1 NP. Druhý spoluvlastník, který užíval podkroví, zde od roku 1993 nebydlí, podkroví není obývané, chátrá, do objektu delší dobu zatékalo a konstrukce střechy a krovu a rovněž podlah jsou napadeny hnilobou. Údržba není téměř prováděna, nemovitost je v havarijním stavu. Předpokládaná dispozice: 1. PP: malý sklep, 1. NP: vstupní zádveří, chodba, 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, schodiště a prostor pod venkovním schodištěm užívaná pro chov drobného domácího zvířectva - slepic Podkroví: 2 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, schodiště, chodba, půdička 8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 349 2) Garáž b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 349 Objekt je veden v katastru jako bydlení. Objekt předpokládám částečně podsklepený, základy domu jsou betonové s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je cihelné a škvárobetonové tl. 45 cm, bez zateplení bez deformací. Stropy nad sklepem jsou železobetonové, nad 1. NP trámové napadené hnilobou po dlouhodobém zatékání střechou a stropem. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný krov, stav krovu je velmi špatný díky dlouhodobému zatékání do konstrukce, deformace jsou viditelné. Střešní krytina je z poloviny z pálených tašek a z poloviny z eternitových šablon s obsahem azbestu. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinku, zkorodované. Vnitřní omítky jsou štukové hladké poškozené vlhkostí a zatékáním. Fasáda je břízolitová z části opadaná, nebo poškozená vlhkostí, na přístavbě nebyla fasáda provedena. Sokl objektu je z betonových tvarovek imitujících kámen. Vnitřní obklady jsou standardní pórovinové. Schody jsou venkovní teracové stupně na ocelové konstrukci kryté stříškou, vnitřní schodiště je v 1. NP zazděné. Dveře v objektu jsou na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová, střešní okna nejsou. Podlahy jsou dřevěné prkenné, napadené hnilobou. V ostatních místnostech je betonová mazanina s běžnou dlažbou. Vytápění objektu je v 1. NP lokální na tuhá paliva. V podkroví vytápění není, dříve akumulačními kamny. V podkroví je otevřený krb bez platné revize komínu. Elektroinstalace je světelná i motorová, v hliníkových vodičích. Bleskosvod není proveden. Vnitřní vodovod je v provedení studené. Ohřev vody v koupelně 2x el. bojlerem. V podkroví je bojler nefunkční. Veřejný vodovod je v dosahu. Plyn je v dosahu, zaveden není. Kanalizace je předpokládám svedena ze všech zařizovacích předmětů do jímky a veřejné kanalizace. Veřejná kanalizace je v dosahu. WC v každém patře jsou samostatné, splachovací. Technický stav objektu je havarijní. Údržba není téměř prováděna, stáří objektu je 1925, přístavba schodiště a podkroví byla provedena v roce 1980. Za provedené rekonstrukce v roce 1980 byla provedena korekce koeficientu stáří. Skutečnost dlouhodobého zatékání a neužívání části objektu od roku 1993 byla upravena ve znaku 12. 2) Garáž Jedná se o garáž, samostatně stojící na jihozápadní straně od objektu. Postavena byla v roce cca 1980. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemky jsou v jednom funkčním celku se stavbami. Terén je rovinatý. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. Podlaží: a.1.1) RD č.p. 349 35 Název Výška Zastavěná plocha 1. NP 2,40 m 75,79 m 2 1. PP 2,25 m 10,89 m 2 podkroví 2,40 m 85,46 m 2 Součet: 7,05 m 172,14 m 2 Podlažnost: 172,14 / 75,79 = 2,27 Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 2,35 4,0 3,0 = 28,20 m 3 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
vrchní stavba 9,65 10,05 5,2 = 504,31 m 3 zastřešení 9,65 10,05 2,8/2 = 135,78 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 668,29 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Borohrádek Počet obyvatel: 2 124 Základní cena (ZC): 2 337, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD 0,00 do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 0,40 * * Rok výstavby / kolaudace: 1928 Stáří stavby (y): 86 Zvýšení koeficientu s: 0,02 Koeficient pro úpravu (s): 0,620 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,211 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 493,11 Kč/m 3 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU = 668,29 493,11 = 329 540,48 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 164 770,24 Kč RD č.p. 349 určená cena: 164 770,24 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
a.1.2) Garáž 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,931 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1. NP Výška: 2,40 m Zastavěná plocha: 6,5 3,5 = 22,75 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 6,5 3,5 2,6 = 59,15 m 3 zastřešení 6,5 3,5 0,4/2 = 4,55 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 63,70 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy železobetonové pasy s izolací 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné tl 30 cm 31,80 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 19,80 % Standardní 4. Krov dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 7,30 % Standardní 5. Krytina těžké živičné svařované pásy 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce z pozinkovaného plechu 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenná štuková hladká 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře ocelová nezateplená vrata 3,00 % Standardní 10. Okna nejsou 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy hrubá betonová 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace nepředpokládám 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 10. Okna 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9310 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9310 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 2 414,78 Kč/m 3 Základní cena upravená: 63,70 m 3 2 414,78 Kč/m 3 = 153 821,49 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 29 roků Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
Předpokládaná další životnost: 71 roků Opotřebení: 100 29 / (29 + 71) = 29,000 % Odpočet opotřebení: 153 821,49 Kč 29,000 % 44 608,23 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 109 213,26 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 54 606,63 Kč Garáž určená cena: 54 606,63 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) RD č.p. 349 164 770,24 Kč 2) Garáž 54 606,63 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 219 376,87 Kč Cena po zaokrouhlení: b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Borohrádek Rychnov nad Kněžnou 219 380, Kč Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 550, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 353,99 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 0,85 1,01 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 353,9900 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 455 zastavěná plocha a nádvoří 271 95 931,29 st. 893 zastavěná plocha a nádvoří 21 7 433,79 Součet: 292 103 365,08 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 283,1920 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 650/5 zahrada 428 121 206,18 Součet cen všech typů pozemků: = 224 571,26 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 112 285,63 Kč Pozemky určená cena: 112 285,63 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. RD Borohrádek, RK Mgr. Jan Vodenka, Nušlova 2274/13, 15800 Praha rodinný dům v započaté rekonstrukci. Výborná lokalita v klidné části města s dobrou vybaveností a dopravním spojením. V přízemí domu jsou tři pokoje, WC a koupelna, v podkroví je jeden pokoj a možnost půdní vestavby. Celková cena: 749 000 Kč za nemovitost Adresa: Borohrádek (okres Rychnov nad Kněžnou) Datum aktualizace: 28.06.2014 ID: 648732764 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 70 m 2 Užitná plocha: 130 m 2 Plocha podlahová: 110 m 2 Plocha pozemku: 405 m 2 Plocha zahrady: 330 m 2 2. RD Šachov Borohrádek, RK J&M Top Reality, s.r.o., Balbínova 1260, 50003 Hradec Králové dům v obci Šachov u Borohrádku, na okraji přírodního parku Orlice. Dům se nachází na klidném místě, z jedné strany obklopen kvetoucími keři a z druhé vzrostlými ovocnými stromy. Součástí stavení je stodola a prostorná garáž. Dispozice: kuchyň s jídelnou, ložnice, chodba se vstupem do sklepa, veranda, dva pokoje, koupelna s vanou a WC. V patře se nachází krásná velká podkrovní místnost a odkládací místnost. Vytápění bylo doposud řešeno kamny na tuhá paliva a kamny plynovými. Veškerá občanská vybavenost v dosahu 2 km. Obec Šachov se nachází cca 2 km od Borohrádku, 31 km od Pardubic, 34 km Hradce Králové. Z obce je výborné autobusové spojení. Celková cena: 899 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Borohrádek - Šachov (okres Rychnov nad Kněžnou) Datum aktualizace: 24.07.2014 ID zakázky: N47577 Stavba: Cihlová Podlaží počet: 2 Plocha podlahová: 175 m 2 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9
Plocha pozemku: 640 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V 3. RD Borohrádek, RK AURA reality, s.r.o., třída Míru 64, 53002 Pardubice rodinný dům v klidné části obce Borohrádek 5+1(250m2)se zimní zahradou Celková cena: 1 550 000 Kč za nemovitost Adresa: Borohrádek (okres Rychnov nad Kněžnou) Datum aktualizace: 23.07.2014 ID: 3187794012 Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 250 m 2 Plocha pozemku: 519 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 4 RD Borohrádek, RK Global Reality Hradec Králové, s.r.o., Havlíčkova 401/8, 50002 Hradec Králové Samostatně stojící zděný rodinný dům, na pozemku o výměře 679 m2, velmi pěkné místo v klidné zástavbě rodinných domů v centrální části Borohrádku. Dispozice: 1. PP - sklep. 1. NP - zádveří, WC, 2 pokoje, kuchyň, spíž. Podkroví - 2 pokoje, koupelna. Veškeré inženýrské sítě jsou k dispozici. K domu patří zděná garáž a kůlna. Celková cena: 1 390 000 Kč za nemovitost Adresa: Čechova, Borohrádek Datum aktualizace: 23.05.2014 ID zakázky: 3342 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 100 m 2 Užitná plocha: 170 m 2 Plocha podlahová: 170 m 2 Plocha pozemku: 679 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 400V 5. RD Boženy Němcové, Borohrádek, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 10
Rodinný dům 5+1 s menším pozemkem v obci Borohrádek. Dispozice přízemí: kuchyň (bez linky), obývací pokoj, krytá terasa a WC. V podkroví je malá pracovna, ložnice, dětský pokoj, obytná kuchyň (bez linky), koupelna s masážní vanou a WC. Vytápění na tuhá paliva, plynová přípojka zavedena. Kolaudace v r. 2003. V obci je veškerá občanská vybavenost. Hezké bydlení v klidné části obce nedaleko centra. Adresa: Boženy Němcové, Borohrádek Datum aktualizace: 06.08.2014 ID zakázky: 354560 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 96 m 2 Užitná plocha: 164 m 2 Plocha podlahová: 133 m 2 Plocha pozemku: 164 m 2 Parkování: 1x Rok rekonstrukce: 2003 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 120V, 230V, 400V Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě do 10 km. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Úprava byla provedena za podílové vlastnictví více vlastníků, kdy tento druh vlastnictví značně omezuje možnosti nakládání s celou nemovitostí. Za množství je uvažována předpokládaná podlahová plocha obytné části budovy v m 2. Seznam porovnávaných objektů: 1 RD 2 RD Výchozí cena (VC): 749 000, Kč Množství (M): 110,00 m 2 K polohy : 1,00 K vybavení : 0,95 K stáří : 0,95 K tech.stavu : 0,70 K RK : 0,85 K podílu : 0,85 Jednotková cena (JC): 3 107,94 Kč Váha (V): 1,0 Výchozí cena (VC): 879 000, Kč Množství (M): 175,00 m 2 K polohy : 1,10 K vybavení : 0,95 K stáří : 0,96 K tech.stavu : 0,75 K RK : 0,85 K podílu : 0,85 Jednotková cena (JC): 2 730,47 Kč Váha (V): 1,0 3 RD Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 11
4 RD 5 RD Výchozí cena (VC): 1 550 000, Kč Množství (M): 250,00 m 2 K polohy : 1,00 K vybavení : 0,95 K stáří : 1,00 K tech.stavu : 0,75 K RK : 0,85 K podílu : 0,85 Jednotková cena (JC): 3 191,64 Kč Váha (V): 1,0 Výchozí cena (VC): 1 390 001,42 Kč Množství (M): 170,00 m 2 K polohy : 1,00 K vybavení : 0,90 K stáří : 0,80 K tech.stavu : 0,70 K RK : 0,85 K podílu : 0,85 Jednotková cena (JC): 2 977,38 Kč Váha (V): 1,0 Výchozí cena (VC): 1 350 000, Kč Množství (M): 164,00 m 2 K polohy : 1,00 K vybavení : 0,85 K stáří : 0,80 K tech.stavu : 0,70 K RK : 0,85 K podílu : 0,85 Jednotková cena (JC): 2 830,97 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K polohy K vybavení K stáří K tech.stavu K RK K podílu ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 2 730,47 Kč 2 967,68 Kč 3 191,64 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 2 967,68 Kč Množství: 172,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 510 440, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 255 220, Kč Úprava ceny: Garáž je samostatně uvažována cca 80 tis. Kč garáž + 40 000, Kč Cena po úpravě: = 295 220, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 295 220, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 12
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 219 380, Kč 112 290, Kč 331 670, Kč 295 220, Kč a) Obvyklá cena oceňovaného podílu 1/2 nemovitostí bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 295 000, Kč Cena slovy: dvěstědevadesátpěttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných id. ½ nemovitostí činí 295 000, Kč slovy dvěstědevadesátpěttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 08. 08. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 13
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 964-74/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140074. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 145 k.ú. Borohrádek Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 3 listy 1 list 1 list 5 listů Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 14