Znalecký posudek - odhad tržní hodnoty č. 24591-0391/2018 o ceně pozemků na p.č.520/163 a 520/164 v k.ú. Jeneč u Prahy, obci Jeneč, okres Praha-západ. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Frýdek Místek JUDr. Jiří Trojanovský Potoční 1094 738 01 Frýdek Místek IČ: 72064412 Zjištění tržní - obvyklé ceny nemovitosti Podle stavu ke dni 31. 7. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842 rby@seznam.cz Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě, 31. 7. 2018
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byl provedena 30.7.2018 za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jeneč u Prahy, obec Jeneč, okres Praha-západ, list vlastnictví č.512, vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Jeneč Katastrální území: Jeneč u Prahy (658260) List vlastnictví číslo: 512 Vlastník: Národní Centrum Asistenčních Služeb a.s. K Třebonicům 973, Řeporyje, 15500 Praha 5 5. Celkový popis nemovitosti Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 512 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 457/2017 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový III. Vlivy zvyšující cenu 0,25 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 7 Význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 1,280 i = 1 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 512 Pozemky se nachází dle územního plánu v zastavitelné ploše - obchod, služby a jiné komerční aktivity. Na pozemku 520/164 se nachází nepovolená stavba, kterou je nutno odstranit.
4 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 457/2017 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 512 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jeneč Název okresu: Praha-západ Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III. 1001 2000 obyvatel 0,70 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,02 území obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezenou vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení, nebo základní škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 2 317, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 202, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,280 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,061 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,358 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 632,3160 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 520/163 orná půda 786 1 283 000,38 520/164 orná půda 787 1 284 632,69 Součet: 1 573 2 567 633,07 Pozemky na LV číslo 512 zjištěná cena: 2 567 633,07 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 512 Popis porovnávacích pozemků: Pro srovnání byly použity pozemky obdobné velikosti, je nutno počítat s možností využití pro komerční objekty. Porovnávací pozemky: Pozemek, Jeneč Realizovaná cena: 4 990 000, Kč Výměra: 1 640,00 m 2 Jednotková cena: 3 042,68 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 3 042,68 Kč/m 2 Váha: 0,78 Pozemek, Jeneč
6 Realizovaná cena: 4 532 640, Kč Výměra: 1 136,00 m 2 Jednotková cena: 3 990, Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 3 990, Kč/m 2 Váha: 0,60 Pozemek, Jeneč Realizovaná cena: 2 250 000, Kč Výměra: 626,00 m 2 Jednotková cena: 3 594,25 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 3 594,25 Kč/m 2 Váha: 0,80 Minimální jednotková cena: 3 042,68 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 3 505,82 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 3 990, Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 3 505,82 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra orná půda 520/163 786,00 m 2 orná půda 520/164 787,00 m 2 Výměra celkem (V): 1 573,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 1 573,00 m 2 3 505,82 Kč/m 2 = 5 514 654,86 Kč Pozemky na LV číslo 512 zjištěná cena: 5 514 654,86 Kč
7 C. Rekapitulace OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Z ceny byly odpočteny náklady na odstranění nepovolené stavby ve výši 150.000,- Kč. Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle porovnávací metody 2 567 630, Kč 5 514 650, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 5 350 000, Kč Cena slovy: pětmilionůtřistapadesáttisíc Kč V Ostravě, 31. 7. 2018 Ing. René Bystroň
8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 24591-0391/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
Katastrální mapa parcely 520/163 9
Foto 10
Mapa 11
Katastrální mapa parcely 520/164 12