Znalecký posudek č. 6062-279 / 2014 Byt č. 1408/4 v bytovém domě č.p. 1406, 1407, 1408 na pozemku p.č. 1024 včetně id. podílu 713/12996 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 10399, v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 6 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 13.9.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 1408/4 v bytovém domě č.p. 1406, 1407, 1408 na pozemku p.č. 1024 včetně id. podílu 713/12996 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 10399, v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 4.9.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území: Byt č. 1408/4, ul. V Humnech 686 04 Zlínský Zlín Kunovice u Uherského Hradiště Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 4.9.2014, za účasti paní Portové Kristýny a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště ze dne 18.4.2014 Mapa KN (zdroj ČUZK) Informace získané při místním šetření dne 4.9.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště je vlastníkem předmětného majetku: Portová Kristýna, V Humnech 1408, 686 04 Kunovice, r.č. 815421/4123 Šimek Zdeněk, V Humnech 1408, 686 04 Kunovice, r.č. 790628/4243 podíl id. ½ podíl id. ½ Váznoucí závazky Dle LV č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště ze dne 18.4.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní na jednotku č. 1408/4, Rozhodnutí o úpadku, Dražební vyhláška, Exekuční příkaz k prodeji, dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 10399 k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. 3
Celkový popis Lokalita Město Kunovice, stavebně srostlé s okresním městem Uherské Hradiště Pozice v obci bytový dům č.p. 1406, 1407, 1408 je situován na ul. V Humnech, naproti hřbitova Dostupnost centra cca 20 min. pěší chůze Převažující zóna zóna bytových domů pro rodinné bydlení Napojení na sítě a bytový dům je napojen na plynovod, kanalizaci, vodovod a na komunikace elektrickou síť, vytápění je ústřední ze společné kotelny v domě, přístup je po místní veřejné komunikaci Kapacita sítí dostatečná pro daný způsob využívání Dopravní dostupnost dobrá dostupnos, zastávka MHD 300 m, železniční stanice cca 2 km. Pozemky p.č. 1026/2 a 1013/3, po kterých vede přístupová komunikace jsou ve vlastnictví Města Kunovice Dostupnost služeb v místě je městský úřad, základní škola, střední škola, vysoká škola (EPI), městská policie, zdravotní středisko, kulturní i sportovní zařízení, obchody včetně nákupního centra, běžné služby Parkování omezené na společném parkovišti u domu Škodlivé vlivy Konkurenční prostředí nebyly zjištěny v současnosti je ve městě Kunovice v nabídce 5 10 bytů, zájem o bydlení je ve městě trvalý. Současný způsob využití bytový dům s byty pro rodinné bydlení 3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Byt č. 1408/4 v bytovém domě č.p. 1406, 1407, 1408 Základy betonové s izolací Zdivo, podezdívka KS zděný tl. 45 cm z cihel Stropy betonové Střecha sedlová Krytina plechová Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky vápenné štukové Fasádní omítky se zateplením a fasádním nátěrem Vnější obklady neuvažují se Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně Schody železobetonové s keramickým povrchem Dveře a vrata dřevěné plné nebo částečně prosklené Okna plastová 4
Podlahy obytných místností plovoucí podlahy Podlahy ostatních místností keramická dlažba Vytápění z centrální kotelny v domě Elektroinstalace 220V Bleskosvod instalován Rozvod vody T+S vody Zdroj teplé vody z centrální kotelny v domě Instalace plynu provedena Kanalizace napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně Elektrický sporák, kuchyňská linka, dřez, digestoř Vnitřní vybavení WC, vana, umývadlo Záchod splachovací Ostatní nezjištěno Dostavby a přístavby neprovedeny Rekonstrukce, modernizace V roce 2004 plovoucí podlahy v pokojích, vnitřní dveře, kuchyně, dlažba v koupelně V roce 2007 plastová okna s žaluziemi V roce 2011 fasáda, střecha, zateplení Počet bytů Po 6 bytech v každém vchodě Přístupnost objektu z veřejné zpevněné komunikace Vnitřní dispozice 3x pokoj, kuchyně, komora, koupelna, předsíň, WC, sklep v suterénu Úroveň údržby pravidelná Závažné nedostatky nezjištěny Z roku 1974 Životnost 100 roků Současný a minulý způsob byt pro rodinné bydlení využití Ostatní Byt 3 + 1, situovaný ve 2.NP bytového domu, orientace oken bytu na Z-V 3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. Byt č. 1408/4 3.2.1.2. Pozemek 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty 5
3.2.1.1 Byt č. 1408/4 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 71,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 22 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 569 480 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 40 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 098 640 3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště: P.č. Druh pozemku Výměra v m2 1024 zastavěná plocha 511 Pozemek je rovinatý, má obdélníkový tvar. Nachází se v okrajové části města, v zástavbě bytových a rodinných domů. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je po obslužné komunikaci vedoucí na p.č. 1013/3 (ve vlastnictví Města Kunovice). Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců. Ve městě Kunovice je v současnosti v nabídce asi 16 stavebních pozemků, určených k rezidenční zástavbě, především však rodinnými domy. Vybrané nabídky z aktuální inzerce jsou následující. p.č. výměra Kč Kč/m2 Lokalita 1 897 1 220 000 1 360 Kunovice 2 713 1 010 000 1 417 Kunovice 3 607 680 000 1 120 Kunovice 4 1 146 1 535 000 1 339 Kunovice 5 1 000 1 320 000 1 320 Kunovice 6 1 400 1 540 000 1 100 Kunovice 7 1 146 1 535 000 1 339 Kunovice 8 2 612 2 612 000 1 000 Kunovice 9 2 000 1 600 000 800 Kunovice 10 1 067 1 323 080 1 240 Kunovice 6
Nabídkové ceny stavebních pozemků se pohybují v rozptylu 800,- Kč až 1 417,- Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to asi do 20 %. Lze tedy očekávat, že ceny budou realizovány v rozptylu 640,- až 1 133,- Kč/m 2. Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části města, na menším sídlišti bytových domů. Má realizovány přípojky všech inženýrských sítí a je přístupný z veřejné komunikace. Je v celé ploše zastavěn objektem bytového domu. Alternativní využití není reálné. Po vyhodnocení aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku by mohla kolidovat na průměru nabídkových cen. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 800,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1024 511 800,00 408 800,00 Celkem 511 408 800,00 = 408 800,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 713/12996 * 713,00 / 12 996,00 = 22 428,01 Výsledná cena = 22 428,01 Kč 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Věcná hodnota [ Kč ] Byt č. 1408/4 1 121 064 Pozemek 22 428 CELKEM 1 143 492 Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení 1 143 000,- Kč. 7
3.2.2. Porovnávací hodnota Byt č. 1365/3, 3+kk, ulice V Humnech, Kunovice Bytový dům je situován ve stejné lokalitě. Má 1 podzemní podlaží a 3 nadzemní podlaží, má celkem 18 bytových jednotek, je po celkové revitalizaci. Byt je situován v 1.NP, je kompletně zrekonstruován, ve vyšším standardu. Vytápění je ÚT ze společné kotelny v domě. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, koupelna, WC, chodba, sklep Celková výměra bytu 70,99 m2 Obchodováno v 02/2014 za 1 540 000,- Kč, tj. 21 693,- Kč Zdroj: Vlastní databáze 4062 UNI Byt č. 1034/9, Sadová, Východ, Mařatice, obec Uherské Hradiště Bytový dům leží v okrajové části sousedního okresního města, na velkém sídlišti. Jedná se o byt situovaný ve 4.NP panelového domu s 1.PP a 4 NP. Bytový dům byl postaven v roce 1992, v roce 2012 proběhla jeho revitalizace (fasáda se zateplením, oprava lodžií, nově střecha, stoupací rozvody). V bytové jednotce byla v roce 2012 pouze vyměněna okna. Dispozice: kuchyň, koupelna, WC, 3x pokoj, šatna, sklep Celková plocha bytu 79,88 m2, včetně sklepa. Obchodováno v 05/2014 za 1 150 000,- Kč, tj. 14 397,- Kč/m 2 Zdroj: vlastní databáze 4027 HCMHB Byt V Humnech, Kunovice Nabídka bytu 3+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve 2. patře třípatrového domu. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - nové zděné jádro se sprchovým koutem, samostatné WC. V chodbě a kuchyni je nová dlažba. Dům, ve kterém se byt nachází je revitalizován, vstupní dveře, schránky, plastová okna. Vytápění bytu je řešeno plynovým kotlem pro celý bytový dům. K bytu náleží prostorný, zděný sklep. K bytu lze dokoupit nedalekou garáž. V blízkosti domu je školka, zdravotní středisko a veškerá občanská vybavenost. Užitná plocha bytu: 71 m 2. Nabídka RK REALGEOINVEST, s.r.o. Nabídková cena: 1 390 000,- Kč, tj. 19 577,- Kč/m2 8
Komentář: Srovnávaný byt č 1 je situován ve stejné lokalitě, ve vedlejším domě, má stejnou výměru podlahových ploch, je v lepším stavu po celkové rekonstrukci. Srovnávaný byt č 2 se nachází v lokalitě bližší správnímu centru, ale s větší hustotou zástavby na velkém sídlišti. Bytový dům je panelový. Byt má větší výměru podlahových ploch. Technický stav je výrazně horší, po minimální modernizaci. Srovnávaný byt č 3 je situován ve stejné lokalitě, ve vedlejším domě, má shodnou výměru podlahových ploch, technický stav je lepší, s větším rozsahem modernizace, včetně nového bytového jádra. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, se zohledněním vlivu současné stagnace realitního trhu pro daný segment nemovitých věcí v dané lokalitě, dovozuji pro oceňovaný byt jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 25 000,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 71,34 m 2 ). 71,34 x 18 000 = 1 284 120,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 1 284 000,- Kč. 9
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 1 143 000 Porovnávací hodnota 1 284 000 Silné stránky nemovitých věcí: Klidná lokalita s dobrou infrastrukturou Zděný konstrukční systém domu Veškeré přípojky IS, vytápění z kotelny v domě Provedená modernizace bytu i domu Slabé stránky nemovitých věcí: Omezené parkovací plochy u domu V domě není výtah Byt nemá balkon S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 1 250 000,- Kč 10
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytu č. 1408/4 v bytovém domě č.p. 1406, 1407, 1408 na pozemku p.č. 1024 včetně id. podílu 713/12996 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 10399, v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště, ke dni 4.9.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 1 250 000,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 13.9.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6062-279/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, ze dne 18.4.2014 Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 12