Znalecký posudek č. 5970-187 / 2014 Byt č. 531/3 v bytovém domě č.p. 531 a 532 na pozemku p.č. st. 1883 a st. 1884 včetně id. podílu 708/11464 na společných částech domu a na výše uvedených pozemcích, uvedeno na LV č. 8020, v k.ú. Veselí-Předměstí, v obci Veselí nad Moravou, v okrese Hodonín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 30.6.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 531/3 v bytovém domě č.p. 531 a 532 na pozemku p.č. st. 1883 a st. 1884 včetně id. podílu 708/11464 na společných částech domu a na výše uvedených pozemcích, uvedeno na LV č. 8020, v k.ú. Veselí-Předměstí, v obci Veselí nad Moravou, v okrese Hodonín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 12.6.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území: Byt č. 531/3, Tř. Masarykova 698 01 Veselí nad Moravou Jihomoravský Hodonín Veselí-Předměstí Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 12.6.2014 za účasti pana Jiřího Petratura a znalců ing. Miloslava Smělíka a Bc. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 8020 pro k.ú. Veselí-Předměstí ze dne 14.5.2014 Mapa KN (zdroj ČUZK) Informace získané při místním šetření dne 12.6.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 8020 pro k.ú. Veselí-Předměstí je vlastníkem předmětného majetku: Petratur Jiří, Tř. Masarykova 531, 698 01 Veselí nad Moravou, r.č. 520409/180 Váznoucí závazky Dle LV č. 8020 pro k.ú. Veselí-Předměstí ze dne 14.5.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na jednotku 831/3, Rozhodnutí o úpadku dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 80201 k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. 3
Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Město Veselí nad Moravou, okres Hodonín, Jihomoravský kraj. Veselí nad Moravou je obcí s rozšířenou působností. Nachází se asi dvacettři kilometrů severovýchodně od Hodonína. Počet obyvatel města je asi 11 850. Dům č.p. 531 a 532 je situován v místní části Veselí-Předměstí, na Tř. Masarykova, v blízkosti hlavní komunikace. Vzdálenost cca 1 km od centra města Zóna pro rodinné bydlení Dům má veškeré přípojky inženýrských síží, je přístupný z místní zpevněné komunikace ul. Tř. Masarykova, přes p.č. 613/4 v KN vedená jako ostatní plocha-ostatní komunikace (vlastník Město Veselí nad Moravou) a dále po p.č. 614/3 v KN vedená jako orná půda (vlastník Město Veselí nad Moravou). Město má spojení jak železniční (trať Brno Trenčianská Teplá), tak autobusové. Dostatečná pro rodinné bydlení. Kapacita sítí Dopravní dostupnost Zastávka autobusu a stanice vlaku v obci Dostupnost služeb Veselí nad Moravou má velmi dobrou občanskou vybavenost - prodejny, restaurace, obecní úřad, lékař, lékárny základní škola, sportoviště, kulturní zařízení, Městský úřad. Podnikatelská aktivita je poměrně silná. Parkování Na odstavném parkovišti u domu Škodlivé vlivy Nebyly zjištěny Podnikatelská aktivita Střední Konkurenční prostředí V současné době je ve Veselí nad Moravou nabízeno k prodeji 36 bytů, z toho 11 třípokojových Současný a minulý Bytová jednotka pro trvalé bydlení způsob využití Ostatní, příslušenství Byt je situován ve 2.NP bytového domu, orientace oken je na S-J. Bytový dům má 1PP a 4 NP. 4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Byt č. 531/3 v bytovém domě č.p. 531 a 532 Základy Betonové Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný na tl. 0,40 m Stropy Železobetonové Střecha Rovná Krytina Plastová folie Fatrafol Klempířské konstrukce Pozinkované Vnitřní omítky Omítky vápenné štukové Fasádní omítky Disperzní zateplení štítové zdi Vnější obklady Sokl páskový cihelný Vnitřní obklady Keramické Schody Železobetonové s povrchem z teraca Dveře Dveře dřevěné lakované Okna Plastová Podlahy Vlysy, dlažby, beton Vytápění Ze společné kotelny v domě Elektroinstalace 220V Bleskosvod Instalován Rozvod vody Rozvod teplé a studené vody Ohřev vody Centrální zdroj v kotelně domu Instalace plynu Instalován Kanalizace Napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně Kombinovaný sporák, dřez, digestoř Vnitřní vybavení WC, vana, umývadlo Záchod Splachovací Ostatní Domácí telefon, hydranty v domě Dostavby, prístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce, modernizace V roce 2010 plastová okna, obklady v kuchyni V roce 2011 koupelna V roce 2012 EV V roce 2013 balkon, zábradlí Přístupnost objektu Z místní veřejné komunikace Vnitřní dispozice Viz níže uvedená tabulka Úroveň údržby Pravidelná Závažné nedostatky Nebyly zjištěny Z roku 1978 Životnost Současný a minulý způsob využití 100 roků Bytová jednotka v bytovém domě. 5
Dispozice bytové jednotky Název místnosti m2 chodba 6,30 WC 1,00 koupelna 2,60 kuchyně 9,10 pokoj 16,40 pokoj 19,80 pokoj 8,70 balkon 3,00 komora 1,60 sklep 5,30 celkem 73,80 3.1.2. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazén, solární panely apod. Takový typ příslušenství je současným standardem pro rodinný dům, obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. Byt č. 531/3 3.2.1.2. Pozemky 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty 6
3.2.1.1 Byt č. 531/3 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 73,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 20 425 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 507 365 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 36 Další životnost roků 68 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota Kč 1 055 160 3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 8020 pro k.ú. Veselí- Předměstí: P.č. Druh pozemku Výměra st. 1883 zastavěná plocha 174 st. 1884 zastavěná plocha 175 Pozemek je rovinatý, má obdélníkový tvar. Nachází se v zástavbě bytových domů pro rodinné bydlení. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je bezproblémový, z komunikace na městském pozemku. Stavební parcela st. 1883, st. 1884 je v celé ploše zastavěna objektem bytového domu č.p. 531 a č.p. 532. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců. V obci Veselí nad Moravou jsou v současnosti v nabídce 4 pozemky. p.č. výměra Kč Kč/m2 Lokalita 1 556 222 400 400 Veselí nad Moravou, ul. Kollárova 2 3 527 2 373 671 673 Veselí nad Moravou 3 2 858 659 500 231 Veselí nad Moravou, Milokošť 4 4 200 4 620 000 1 100 Veselí nad Moravou, Milokošť Nabídkové ceny stavebních pozemků se pohybují v rozptylu 231,- Kč až 1 100,- Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny budou realizovány v rozptylu 185,- až 880,- Kč/m 2. 7
Oceňovaný pozemek leží v okrajové části města, přípojky všech inženýrských sítí a je přístupný z veřejné komunikace. Je v celé ploše zastavěn objektem bytového domu. Alternativní využití není reálné. Po vyhodnocení aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku by mohla kolidovat na průměru nabídkových cen ve stejné obci. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 500,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 1883 174 500,00 87 000,00 zastavěná plocha a nádvoří st. 1884 175 500,00 87 500,00 Celkem 349 174 500,00 = 174 500,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 708/11464 * 708,00 / 11 464,00 = 10 776,87 Výsledná cena = 10 776,87 Kč 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Věcná hodnota [ Kč ] Byt č. 531/3 1 055 160 Pozemky 10 780 CELKEM 1 065 940 Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení 1 066 000,- Kč. 8
3.2.2. Porovnávací hodnota Bytová jednotka 3+1 č. 264/3, ulice Zemědělská, Zarazice Bytový dům leží v blízkosti zemědělské farmy. Dům má 1.PP, 2.NP, byt leží v 1.NP. KS zděný, střecha rovná, je z roku 1972, v roce 2007 byla provedena nově střešní krytina, okna, v bytě nově koupelna. Celková výměra bytu je 76,40 m 2 (včetně sklep 14,60m2; lodžie 2,50m2), započitatelná plocha 69,10m 2. Obchodováno v 11/2013 za 1 050 000,- Kč, tj. 13 743,- Kč/m 2 užitné plochy. Zdroj: vlastní databáze 5462 ZPU Bytová jednotka 3+1, k.ú. Veselí-Předměstí, Chaloupky Bytový dům je situovaný 200 m východně od centra města, na sídlišti Chaloupky. KS panelový, z roku 1979, má 1PP a 8 NP, 1 sekci a celkem 40 bytových jednotek. Byt je 3 pokojový, situovaný ve 3.NP. Dům byl v r. 2006 revitalizován, v bytě je modernizovaná koupelna a WC. Celková výměra bytu je 70 m 2, vč. sklepa a lodžie. Nabídková cena 980 000,- Kč, tj. 14 000,- Kč/m 2 užitné plochy Zdroj: Nabídka RK Reality IQ a.s. Bytová jednotka 3+1 č. 1420/7, k.ú. Veselí-Předměstí, Hutník Dům leží ve východní okrajové části města na sídlišti Hutník. Jedná se o bytovou jednotku v domě se 13.NP. Byt je situovaný ve 3.NP, orientace jednotky je na J a Z. Dům je z roku 1964, v roce 2000 byly provedeny nově stoupací rozvody, v roce 2003 izolace a krytina střechy, v roce 2007 vchodové dveře, výtah, v roce 2011 zateplení fasád a v bytové jednotce částečná výměna oken. Celková výměra bytu je 69,66 m 2 (včetně sklepa 1,30m2 a lodžie 3m 2 ). Obchodováno v 07/2012 za 1 149 000,- Kč, tj. 16 494,- Kč/m 2 užitné plochy. Zdroj: vlastní databáze 3383 HCMHB Bytová jednotka 3+1 čk.ú. Veselí-Předměstí, Tř. Masarykova Byt 3+1 v osobním vlastnictví. Nachází se ve 2. patře bytového domu. Dispozičně obsahuje pokoj, obývací pokoj s balkonem, šatnu, koupelnu+wc, kuchyni a ložnici. V bytě proběhla rekonstrukce kuchyňské linky, koupelny, WC, nové rozvody elektřiny, sádrokartonové stropy, plastová okna. Povrchy podlah jsou původní (parkety a PVC). Celková plocha bytu je 75 m 2, včetně sklepa 9 m 2. Nabídková cena 1 180 000,- Kč, tj. 15 733,- Kč/m2 Zdroj: RK Reality GAIA, spol. s r.o. 9
Komentář: Srovnávaný byt č 1 se nachází v ulici Zemědělská, ve vzdálenější okrajové lokalitě od středu města, je srovnatelné výměry, zděného konstrukčního systému. Srovnávaný byt č 2 se nachází v ulici Chaloupky, lokalita je bližší centru města, je menší výměny, byt i dům po rekonstrukci. Srovnávaný byt č 3 se nachází na sídlišti Hutník, je menší výměny, byt i dům jsou v původním stavu. Jedná se o prodej v r. 2012. Srovnávaný byt č 4 se nachází ve stejné lokalitě, jde o sousední bytový dům. Byt je srovnatelné výměny, je po celkové rekonstrukci. U srovnávaných vzorků, jejichž zdrojem informací je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Pro danou lokalitu, kde je evidentní převis nabídky srovnatelných bytových jednotek, uvažujeme korekční koeficient ve výši 10 %. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytů pak dovozujeme pro oceňovanou jednotku jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 12 500,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 73,80 m 2 ). 73,80 x 12 500 = 922 500,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 920 000,- Kč. 3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Silné stránky nemovitých věcí: Veškeré přípojky IS Provedené modernizace Zděný konstrukční systém Název hodnoty Kč Věcná hodnota 1 066 000 Porovnávací hodnota 920 000 Slabé stránky nemovitých věcí: K bytu nepřísluší garáž ani vyhrazené stání Poloha v blízkosti frekventované hlavní komunikace V domě není výtah S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 900 000,- Kč 10
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytu č. 531/3 v bytovém domě č.p. 531 a 532 na pozemku p.č. st. 1883 a st. 1884 včetně id. podílu 708/11464 na společných částech domu a na výše uvedených pozemcích, uvedeno na LV č. 8020, v k.ú. Veselí- Předměstí, v obci Veselí nad Moravou, v okrese Hodonín, ke dni 12.6.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 900 000,- Kč slovy: Devětsettisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 30.6.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5970-187/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8020 pro k.ú. Veselí-Předměstí ze dne 14.5.2014 Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 12