NEMOVITOST: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3099/128/2014 6 Bytová jednotka - byt Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Bohumín, k.ú. Nový Bohumín, kód k.ú. 707031, LV Ostatní stavby: Pozemky: 597/2 Vlastník pozemku: Stavební bytové družstvo Bohumín, Studentská 444, 73581 Bohumín, spoluvlastnický 0000podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 8069/13, obj. ze dne 8.10.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 8069/13, obj. ze dne 8.10.2014 Datum místního šetření: 4.11.2014 Datum zpracování : 10.11.2014 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1964 dílčí rekonstrukce v r. 2014 Rekonstrukce stavby: dílčí, zateplení, okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 21 726 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná, k částečné rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 12/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 959/3 1. NP 3+1 61,50 2,00 1.50 61,50 61,50 1 / 1 7 967 Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Bohumín s počtem obyvatel 21 726. Město Bohumín je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. je zde nemocnice, poliklinika, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, střední školy.město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční. Nemovitost se nachází na ulici Štefánikově v Bohumíně - Novém Bohumíně. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Nawrath byl řádně a včas obeslán. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Popis vnitřní dispozice bytu a vnitřního vybavení byl proveden z vyjádření sousedů. Jedná se o byt č. 3 v bytovém domě č. p. 959 na ulici Štefánikově v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Štefánikovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice. Bytový dům je zděný cihelný. Je podsklepený a má čtyři nadzemní podlaží. Jedná se o bytovou jednotku č. 3, která je umístěna v 1.N.P. bytového domu č. p. 959 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín. - 2 -
Byt č. 3 obsahuje předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelnu, WC, balkón a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné.podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké plné, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod teplé a studené vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní umakartové. V kuchyni je sporák plynový. Na bytovém domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytový/nebytových jednotek: 12 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0803 Karviná Obec: 599051 Bohumín Katastrální území: 707031 Nový Bohumín Ulice: č.o.: Vlastníci PO IČO: 00051969 Stavební bytové družstvo Studentská 444, 73581 Bohumín Bohumín Podíl 1 / 1 Stavby na LV 1992 je součástí část obce Nový Bohumín Bytový dům č.p. 959 na pozemku p.č. 597/2 Pozemky na LV 1992 597/2 Pozemková parcela Parcela KN 235 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Popis betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky - 3 -
Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová PVC ústřední dálkové světelná bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí rozvod antén, digestoř instalační šachty původní Podlahová plocha [m 2 ] 62 Započitatelná plocha [m 2 ] 61,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 057 800 Stáří roků 50 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 528 900 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 597/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 235 m 2 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 597/2 235 1 / 1 Celková výměra pozemků: 235 Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha byt byt 61,50 m 2 1,00 61,50 m 2 Celková podlahová plocha 61,50 m 2 61,50 m 2 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných - 4 -
nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě Zábřehu a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 3+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně, ul. Mírová.byt se nachází v 3.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Bohumín, ul. Mírová bytový dům zděný netypový 65,00 3.N.P. 3+1 636 000 9 785 0,80 7 828 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně, ul. ČSA. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Bohumín, ul. ČSA Bytový dům zděný netypový 80,00 1.N.P. 3+1 720 000 9 000 0,80 7 200 Byt 3+1 Bohumín, ul. Fibichova - 5 -
Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně,ul. Fibichova. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. bytový dům zděný netypový 79,00 2.N.P. 3+1 750 000 9 494 0,80 7 595 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně,Nový Bohumín. Byt se nachází v 5.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Bohumín, Nový Bohumín bytový dům zděný netypový 80,00 5.N.P. 3+1 735 000 9 188 0,80 7 350 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně,ul. ČSA. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Bohumín, ul. ČSA bytový dům zděný netypový 70,00 1.N.P. 3+1 850 000 12 143 0,80 9 714 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 959/3 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín z LV č. 1992 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 200 Kč/m 2 do 9 714 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 959/3 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 7 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru místní části Nový Bohumín Velikost a vybavení bytu Provedené dílčí rekonstrukce bytu a bytového domu v minulosti Příslušenství bytu - sklep v 1.P.P. Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je v družstevním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Špatný stavebně technický stav bytu, původní bytové jádro. Byt k částečné rekonstrukci. - 6 -
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 900 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 959/35 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 7 900 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 61,50 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 61,50 m 2 x 7 900 Kč/m 2 = 485 850 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 959/3 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 485 850 Kč, po zaokrouhlení 490 000 Kč slovy: čtyřistadevadesáttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem LV č. 1992 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 959/3 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 490 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 1992 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno - 7 -
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 1992 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 959/3 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 490 000 Kč slovy: čtyřistadevadesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Informace z katastru nemovitostí pro LV č. 1992 o stavbě a pozemku 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 10.11.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3099/128/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3099/128/2014. - 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace nemovitosti Vstup do bytu č. 3 Pohled západní Pohled východní - 11 -
Mapa oblasti - 12 -