Znalecký posudek číslo 2008/229/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.p. 317 nacházející se na pozemku parc.č. St. 467, a pozemků parc.č. St. 467 a 127/48, se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 494. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137EX 3413/07-16 Oceněno ke dni : 11.11.2009 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 19 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 25.11.2009
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota nemovitostí 7 2.2. Výnosová hodnota nemovitostí 12 2.3. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 13 2.4. Závěrečná rekapitulace 15 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 16 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 494) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Smlouva o zřízení věcného břemena Příloha 7 Srovnatelné objekty Příloha 8 Srovnatelné objekty - nájemné Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 494, k.ú. Měšice u Prahy, vyhotovený dne 23.1.2009 Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, řízení PÚ : 292/2009. 1.b.: 1.c.: Kopie katastrální mapy, list mapy V.S. IV-14-7 v měřítku 1:2880, k.ú. Měšice u Prahy, vyhotovená dne 23.1.2009 Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, řízení PÚ : 292/2009. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 11.11.2009. 1.e.: 1.f.: 1.g.: 1.h.: Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky MF č. 456/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele posudku Informace a sdělení získaná od pana Pavla Hrbáčka, uživatele nemovitosti ( tel.: 607 540 672). 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 11.11.2009. 1.i.: 1.j.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru(www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz). Smlouva o zřízení věcného břemena uzavřená dne 10.10.2002 mezi manželi Nezbedovými ( povinní) a manželi Hrbáčkovými ( oprávnění z věcného břemene ). 1.k.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137 Ex 3413/07-16 ze dne 26.3.2009. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 317 nacházející se na pozemku parc.č. St. 467, a pozemky parc.č. St. 467 a 127/48, se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 494, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 494 pro k.ú. Měšice u Prahy ze dne 23.1.2009 a to k datu místního šetření, tj. ke dni 11.11.2009. Informace o nemovitosti Vlastník SJM Nezbeda Miloš a Nezbedová Simona, Písečná 462/40, Praha 8, Troja, 181 00 Praha 81 ( 710809/0374, 735516/0252) LV č. 494 Katastrální území Měšice u Prahy (kód 693448) Obec, okres Měšice (538477), Praha - východ (CZ 0209) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh P Měšice, č.p. 317, rodinný dům, na parcele St. 467, Parc.číslo, výměra, druh P St. 467, 82 m 2, zastavěná plocha a nádvoří P 127/48, 573 m 2, orná půda Parc.č. 127/48 zemědělský půdní fond Na LV č. 494 je uvedeno označení P právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j. Z-1533/2009-209. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných od pana Pavla Hrbáčka, uživatele nemovitosti ( tel.: 607 540 672 ), a dále na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 11.11.2009 za účasti znalce a pana Hrbáčka. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Hrbáčkovi. Manželé Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Hrbáčkovi jsou oprávnění z věcného břemene, které odpovídá právu doživotního užívání předmětných nemovitostí dle smlouvy ( viz příloha č. 6 ). Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 494 ze dne 23.1.2009 pro k.ú. Měšice u Prahy v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro : Hrbáček Pavel, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 440607/450), Hrbáčková Libuše, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 415106/071) (viz příloha č. 4 LV č. 494 a příloha č. 6 Smlouva o zřízení věcného břemena), které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dále je v oddíle C zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, vyjma omezení věcným břemenem uvedeným výše, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 494 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 494 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Měšice ( 1450 obyvatel ), ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží v okrese Praha východ, přibližně 10 km od okraje Prahy, severovýchodním směrem. Příjezd od Prahy je možný po dálnici D8 exit Zdiby a dále cca 5 km směr Líbeznice a Měšice. V obci je základní občanská vybavenost - obecní úřad, pošta, policie, vlaková zastávka napojení na IDS Praha. Rodinný dům č.p. 317 s pozemky je umístěn v klidné ulici Topolová, v severní části obce, v oblasti nové výstavby obdobných samostatně stojících rodinných domů se zahradami a řadových rodinných domů. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou, které je stavebně upraveno pro účely bydlení. Na rodinný dům s garáží a terasou dále navazuje vedlejší stavba skladu a sušárny prádla. Kolem domu je zahrada se studnou, venkovními úpravami a trvalými porosty. Stáří objektu je dle dostupných informací 9 let. Oceňovaná nemovitost je situována v rovinatém terénu, přístup k objektu je po veřejné zpevněné komunikaci. Dům je napojen na el. síť, na vodovod a plynovod, odkanalizování je provedeno do jímky. Rodinný dům a vedlejší stavba stojí na pozemku parc.č. St. 467, na pozemku parc.č. 127/48 je zahrada obklopující dům. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p. 317 2. Vedlejší stavba 3. Studna 4. Venkovní úpravy 5. Trvalé porosty 6. Pozemky parc.č. St. 467 a 127/48 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Rodinný dům č.p. 317 2.1.1.1. Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou, které je stavebně upraveno pro účely bydlení. Dům má tvar přibližně obdélníka, který je složen ze dvou částí hlavní část domu s podkrovím a garáž s pochůznou střechou, tvořící terasu, která je přístupná z podkrovního pokoje. Na garáž dále navazuje vedlejší stavba skladu a sušárny prádla. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha hlavní části je sedlová, krov je dřevěný, krytinou je pálená taška. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítka je vápenná, je proveden sokl z kabřince. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Schodiště do podkroví je jednoduché dřevěné s nášlapy bez podstupnic a vede z obývacího pokoje. Okna jsou dřevěná zdvojená, stejně jako celoprosklené dveře vedoucí na terasu. Vnitřní dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené do ocelových zárubní, vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené, vrata do garáže jsou kovová výklopná. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné plovoucí, v ostatních místnostech a na terase je keramická dlažba. Terasa je opatřena kovovým zábradlím se zděnými sloupky a dřevěnou výplní. Na soc. zařízeních a v kuchyňském koutě nad kuchyňskou linkou jsou keramické obklady. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka se sklokeramickou varnou deskou, vestavnou el. troubou, digestoří a dřezem. V 1.NP je koupelna s WC, umyvadlem a sprchovým koutem, v podkroví je koupelna s WC, umyvadlem a vanou. Topení a ohřev teplé vody v domě zajišťuje plynový kotel. Objekt je napojen na el. síť, je provedena elektroinstalace 220/380V, na vodovod a plynovod, odkanalizování je provedeno do jímky. Na rodinném domě je umístěn bleskosvod. Dispoziční řešení : - 1.NP - zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, spíž, koupelna s WC, - podkroví schodišťový prostor s galerií, 2 pokoje, terasa, koupelna s WC. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.NP- hlavní část: 10,36*6,44 = 66,72 m 2 1.NP garáž: 5,51*3,12 = 17,19 m 2 Podkroví : 10,36*6,44 = 66,72 m 2 Obestavěný prostor: Horní stavba hlavní část : (10,36*6,44)*3,30 = 220,18 m 3 Garáž vč. terasy: (5,51*3,12)*(3,00+1,00) = 68,76 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
Podkroví vč. zastřešení: (10,36*6,44)*3,0*0,5 = 100,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 389,02 m 3 Užitná plocha : Označení objektu Zastavěná plocha [m 2 ] Koeficient přepočtu Užitná plocha [m 2 ] Užitná plocha zaokrouhlená [m 2 ] Rodinný dům č.p. 317 66,72*2+17,19 0,85 128,04 128 2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle získaných informací 9 let, kolaudační rozhodnutí bylo vydáno v roce 2000. Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý, opotřebení je určeno odborným odhadem na 9 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 851,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 389,02 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 851,- Kč/m 3 389,02 m 3 = 1 887 136,- Kč Odpočet opotřebení 9 % = - 169 842,- Kč Součet = 1 717 294,- Kč Časová cena, CČ 1 717 294,- Kč 2.1.2. Vedlejší stavba 2.1.2.1. Popis Jedná se o stavbu skladu a sušárny prádla, která navazuje na garáž rodinného domu. Stavba je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a sedlovou resp. pultovou střechou. Vstup do skladu je a do sušárny je možný ze zahrady. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné, strop není, prostor je otevřen až do podstřeší. Střecha je sedlová i pultová, krov je dřevěný, krytinou je pálená taška, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítka je vápenná, je proveden sokl z kabřince. Okna zde nejsou, vstupní dveře do skladu jsou plechové, do sušárny dřevěné částečně Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
prosklené. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, na podlaze je keramická dlažba. Elektřina je zavedena, na objektu je umístěn bleskosvod. Dispoziční řešení : - 1.NP - sklad, sušárna prádla. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP: 7,83*2,26+2,25*3,00 = 24,45 m 2 Obestavěný prostor: Horní stavba vč. zastřešení : (7,83*2,26+2,25*3,00)(2,05+0,5*0,67) = 58,31 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 58,31 m 3 2.1.2.3. Stáří a opotřebení Dle získaných informací byla předmětná vedlejší stavba k rodinnému domu přistavěna v roce 2003, stáří je tedy 6 let. Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý, opotřebení je určeno odborným odhadem na 6 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 762,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 58,31 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 762,- Kč/m 3 58,31 m 3 = 277 672,- Kč Odpočet opotřebení 6 % = - 16 660,- Kč Součet = 261 012,- Kč Časová cena, CČ 261 012,- Kč 2.1.3. Studna Jedná se o kopanou studnu hloubky 3 m, osazenou elektrickým čerpadlem, umístěnou na zahradě rodinného domu. Studna byla zřízena v roce 2001, voda slouží k zalévání zahrady. Komentář : věcná hodnota studny byla započtena do věcné hodnoty objektu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
2.1.4. Venkovní úpravy Jedná se zejména o oplocení předzahrádky a zahrady, zpevněnou plochu před vstupem do domu a před garáží a chodník kolem domu, zpevněnou plochu k posezení za domem, kanalizační jímku a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.5. Trvalé porosty Kolem domu na zahradě jsou vysázeny okrasné i ovocné dřeviny a trvalky, zahrada je zatravněná. Komentář : věcná hodnota porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.6. Pozemky parc.č.st. 467 a 127/48 2.1.6.1. Popis Jedná se o rovinaté pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 494. Rodinný dům a vedlejší stavba stojí na pozemku parc.č. St. 467, na pozemku parc.č. 127/48 je zahrada obklopující dům. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek a budou hodnoceny jako pozemky stavební. 2.1.6.2. Výměry pro ocenění Parc.č. Druh pozemku Výměra v m 2 St. 467 zastavěná plocha a nádvoří 82 127/48 orná půda 573 celkem 655 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 494 činí celkem 655 m 2. 2.1.6.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2 000,- až 3 000,- Kč/m 2. ( viz příloha č. 9 nabídka stavebního pozemku v obci Měšice ). Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemků a s přihlédnutím k nabídce v příloze č. 9, navrhuji obvyklou hodnotu oceňovaných stavebních pozemků na 2 500,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 2 500,- Kč/m 2 Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č. 494 655 m 2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
Obecná cena stavebních pozemků 2 500,- Kč/m 2 655 m 2 = 1 637 500,- Kč Celková obecná hodnota pozemků 1 637 500,- Kč 2.1.7. Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 317 Vedlejší stavba Pozemky Celkem HV 1 717 294,- Kč 261 012,- Kč 1 637 500,- Kč 3 615 806,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 3 615 800,- Kč (slovy : třimilionyšestsetpatnácttisícosmset korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Hrbáčkovi. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v okrese Praha - východ jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita ( okres Praha - východ ) Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Jiné Oceň. objekt Měšice u Prahy 3+kk ZP 84, už. pl. 128, pozemek 655 sam. stojící RD s 1NP a obytným podkrovím, terasa, garáž, sklad, zahrada, studna, septik, el., vodovod, plyn, stáří 9 let 1 Měšice u Prahy 4+kk 2 Horoušany 4+1 3 Bašť u Líbeznice 4+1 4 Měšice u Prahy 4+kk 5 Jirny 4+kk 6 Bašť u Líbeznice 5+1 7 Měšice u Prahy 4+kk ZP 67, pozemek 206 ZP 87, pozemek 308 ZP 74, pozemek 478 už. pl. 142, pozemek 482 ZP 148, už. pl. 114, pozemek 621 ZP 105, už. pl. 156, pozemek 912 ZP 104, už. pl. 150, pozemek 845 řadový RD, 1NP a obytné podkroví, nízkoenergetický, novostavba 1/2 dvojdomu, 1NP a obytné podkroví, balkon, garáž, možno ovlivnit dispozici a vnitřní vybavení, v ceně je dokončená novostavba 1/2 dvojdomu, 1NP a obytné podkroví, všechny IS, dokončená novostavba ihned k nastěhování koncový řadový RD, 1NP a obytné podkroví, garáž, zahrada, bazén, stáří 8 let. sam. stojící, přízemní, garáž, možno ovlivnit vnitřní vybavení, všechny IS, v ceně je dokončená novostavba sam. stojící RD, 1NP a podkroví, možno 2 sam. byt. jednotky, všechny IS, dokončená novostavba ihned k nastěhování sam. stojící RD, 1NP a podkroví, terasa, garáž, kůlna, bazén, udržovaná zahrada, všechny IS, stáří 13 let Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu (Kč) pramen ceny (Kč) poloha velikost garáž stav a vybavení jiné ( velikost pozemku) úvaha znalce (Kč) 1 3 248 000 0,95 3 085 600 1,00 1,00 0,90 0,98 0,95 1,00 0,84 3 673 333 2 3 799 000 0,95 3 609 050 0,98 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,93 3 880 699 3 3 990 000 0,95 3 790 500 0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,86 4 407 558 4 4 990 000 0,95 4 740 500 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 4 740 500 5 4 995 000 0,95 4 745 250 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 4 745 250 6 5 890 000 0,95 5 595 500 0,95 1,02 0,90 1,00 1,05 1,00 0,92 6 082 065 7 6 595 000 0,95 6 265 250 1,00 1,02 1,00 1,00 1,05 1,00 1,07 5 855 374 Celkem průměr Kč 4 769 254 Minimum Kč 3 673 333 Maximum Kč 6 082 065 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (velikost pozemku) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,95). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 3 673 333,- až 6 082 065,- Kč. Uvedený rodinný dům má tyto silné stránky : - lokalita v hodná k bydlení v blízkosti velkoměsta - dobrá dopravní dostupnost do Prahy - zahrada Uvedený rodinný dům má tyto slabší stránky : - přímo v místě omezená infrastruktura Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14
2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena jako průměrná po zaokrouhlení na 4 800 000,- Kč. Obecná hodnota 4 800 000,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou bez zatížení věcným břemenem činí po zaokrouhlení 4 800 000,- Kč (slovy : čtyřimilionyosmsettisíc korun českých). 2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 3 615 800,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou 4 800 000,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 494 ze dne 23.1.2009 pro k.ú. Měšice u Prahy v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro : Hrbáček Pavel, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 440607/450), Hrbáčková Libuše, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 415106/071) (viz příloha č. 4 LV č. 494 a příloha č. 6 Smlouva o zřízení věcného břemena), které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno odpovídá právu doživotního užívání parc.č. St. 467, parc.č. 127/48 a domu č.p. 317 v k.ú. Měšice u Prahy (viz příloha č. 6 - Smlouva o zřízení věcného břemena), tj. doživotní užívání kompletně celé nemovitosti rodinného domu s pozemky a příslušenstvím. Váže se : Na osobu: Hrbáček Pavel, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 440607/450), a na osobu : Hrbáčková Libuše, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 415106/071) Rodinný dům s příslušenstvím tedy užívají manželé Hrbáček Pavel a Hrbáčková Libuše - 2 osoby - pro účely ocenění uvažuji omezení vlastnického práva na 50% pro každou osobu. Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru. Na trhu nemovitostí v okrese Praha - východ jsou k datu ocenění nabízeny k pronájmu níže uvedené porovnatelné nemovitosti : Lokalita ( okres Praha - východ ) Poznámka Výměra už. plochy Cena požadovaná (m 2 ) (Kč/ měsíc) Měšice u Prahy ( oceň. objekt) sam. stojící RD s 1.NP a obytným podkrovím, terasa, garáž, sklad, zahrada, stáří 9 let Nehvizdy řadový RD 3+kk, terasa, kryté stání, novostavba, klid, zeleň 90 13 000 Hovorčovice RD 2+1 po rekonstrukci, pozemek 400 m 2, dobrá dopr. dostupnost 70 15 000 Vyšehořovice novostavba RD 4+1, pozemek 600 m 2 130 15 000 Zeleneč řadový koncový RD 4+kk, novostavba, parkování 2 na pozemku, pozemek 600 m 130 16 000 Úvaly u Prahy řadový RD 4+1, novostavba, 2 krytá park. stání, zahrádka 128 130 17 000 Podrobný popis jednotlivých objektů k pronájmu viz. příloha č. 8 znaleckého posudku. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16
Z uvedené tabulky vyplývá, že nájemné za obdobný rodinný dům včetně součástí a příslušenství a pozemků se pohybuje v rozmezí od 13 000,- Kč do 17 000,- Kč/měsíc. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné jako průměrnou hodnotu z výše uvedeného intervalu, tj. 15 000,- Kč/měsíc. Ocenění : Navrženénájemné činí 15.000,- Kč/měsíc, tj. 180.000,- Kč/rok. Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 180 000,- Kč x 10 = 1 800 000,- Kč. Nemovitost užívají 2 osoby, pro účely ocenění je uvažováno omezení vlastnického práva na 50% pro každou osobu, tj. 900 000,- Kč pro každou osobu. Zástavní práva V současné době je dále na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 494 ze dne 23.1.2009 pro k.ú. Měšice u Prahy v oddíle C - omezení vlastnického práva zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, vyjma omezení věcným břemenem uvedeným výše, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Hrbáčkovi. Na LV č. 494 je uvedeno označení P právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j. Z-1533/2009-209. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem užívání činí celkem 4 800 000,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene činí 1 800 000,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí 3 000 000,- Kč (tj.: 4 800 000,- Kč 1 800 000,- Kč = 3 000 000,- Kč). Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rodinného domu č.p. 317 nacházející se na pozemku parc.č. St. 467, a pozemků parc.č. St. 467 a 127/48, se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 494, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. se zatížením věcným břemenem užívání k datu ocenění 11.11. 2009, po zaokrouhlení na : 3 000 000,- Kč (slovy : třimiliony korun českých) a obvyklou hodnotu věcného břemene odpovídají právu doživotního užívání rodinného domu č.p. 317, pozemku parc.č.st. 467 a pozemku parc.č. 127/48 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha východ činí : 1 800 000,- Kč (slovy : jedenmilionosmsettisíc korun českých). V Brně, dne 25.listopadu 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2008/229/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 25.listopadu 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 19