ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1800/2015 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 73/1 o výměře 870 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Studánka, č.p. 55, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 73/1, Parcela č. 73/1 o výměře 575 m2 zahrada, zapsané na LV č. 9, pro k.ú. Studánka u Tachova, obec Studánka, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 06.08.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 12.08.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 73/1 o výměře 870 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Studánka, č.p. 55, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 73/1, Parcela č. 73/1 o výměře 575 m2 zahrada, zapsané na LV č. 9, pro k.ú. Studánka u Tachova, obec Studánka, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. 1.2. Podklady Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 9 pro k.ú. Studánka u Tachova ze dne 13.07.2015 Kopie katastrální mapy ze dne 18.12.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 9 ze dne 15.12.2014 pro k.ú.studánka u Tachova Kašová Jana, č.p. 55, 34701 Studánka Adresa nemovité věci: Studánka čp. 55 Název katastrálního území: Studánka u Tachova Název obce: Studánka Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č. 9 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 9 pro k.ú. Studánka u Tachova v příloze) - Omezení vlastnického práva Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 4
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v centrální části obce Studánka, při místní komunikaci. Bezprostřední okolí je prostorné, se zástavbou obdobných rodinných domů. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 73/1, je samostatně stojící. Vstup na pozemek vraty s vrátky ze západní strany, druhý vstup a vjezd ze severní strany, do rodinného domu tři vchody, hlavní verandou s vchodem ze západní strany, zadní vchod pak z východní strany a božní vchod z jižní strany. Vstupní veranda z jižní strany domu a přízemní část z východní strany domu nejsou zakresleny v katastrální mapě. Jižně od domu na zahradě stojí zděný podsklepený sklad, vedle něj skleník, východně od domu plechové a zděné kurníky, nad nimi dřevěný altán. Žádná z vedlejších staveb není zakreslena v katastrální mapě. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, pitná voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, plyn na hranici, rozvod do domu není. Studánka patří administrativně pod okres Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Tachov. Obec Studánka se rozkládá asi čtyři kilometry jihozápadně od Tachova. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Stálý počet občanů této menší vesnice je asi 430 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 9 km od německých hranic. Pro děti jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní s podkrovím. Dispozice domu a orientačně přeměřeny výměry a plochy: 1 PP (suterén): sklep, kotel na tuhá paliva s násypkou (6,65m2), sklep sklad (7,30m2). 1 NP (přízemí): zádveří boční vchod (8,10m2, ker.dlažba, koberec), chodba a schody do podkroví (6,50m2, ker.dlažba), pokoj (16,75m2, PVC, původně kuchyně), sklad zadní vchod (3,90m2, koberec), pokoj (13,15m2, koberec), WC (1,85m2), kuchyně (8,20m2, koberec), pokoj (17,50m2, koberec), pokoj (21,85m2, PVC, koberec), spíž (2,40m2, ker.dlažba), chodba (6,00m2, PVC), koupelna (5,40m2, vana, umyvadlo, bojler), chodba (8,65m2, PVC, koberec), spíž (1,10m2), pokoj (15,70m2, koberec), zádveří přední vchod (5,95m2, PVC), WC (1,35m2). Celkem 5+1. Podkroví: chodba (2,85m2), sklad (3,20m2, bojler), pokoj (41,85m2, koberec), sociální zařízení (4,40m2, vana, umyvadlo, WC společně), chodba (1,90m2, ker.dlažba), kuchyně (11,10m2, koberec), pokoj (22,75m2, koberec). Celkem 2+1. Podlahová plocha 246m2, užitná plocha 238m2, zastavěná plocha 200m2, obestavěný prostor informativně 1000m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad suterénem betonová, nad přízemím klenbové, betonové a dřevěné trámové, schody do suterénu ocelové, do podkroví dřevěné s kobercem, konstrukce krovu dřevěná sedlová, nad přízemní, východní částí valbová, krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, fasáda břízolitová, štítová stěna do ulice obložena eternitovými šablonami, keramické obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná a střešní, dveře náplňové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva a lokálně kamny, ohřev vody bojlerem, na sociálním zařízení vany, umyvadla, WC splachovací, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, el. instalace provedena. Stáří rodinného domu odhadnuto na 80 let, v roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce a vestavba místnosti do severní přízemní části domu, která byla původně stájí, v roce 1990 byla provedena vestavba bytu do podkroví. Od té doby bez zásadních změn, celkově v dobrém stavebně technickém stavu, avšak již morálně velmi zastaralé a to jak svojí dispozicí (průchozí pokoje, větší počet 5
chodeb, výškově rozdílné místnosti) tak i svým vybavením a zařízením (zastaralé sociální zařízení, kuchyně, podlahové krytiny, dveře, okna, dřevěné obklady interiéru apod. lokálně výskyt plísně a vlhkosti). Ostatní stavby Sklad Stojí jižně od rodinného domu, byl postaven v roce 1990 na původním zemním sklepu. Sklad je teda podsklepený, přízemní bez podkroví, nosná konstrukce je provedena na původním zemním sklepu o kamenných základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad sklepem kamenná klenba, nad přízemím dřevěné, konstrukce krovu dřevěná pultová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, podlaha hliněná, v suterénu hliněná, v přízemí betonová, dveře, vrata a okna dřevěná. Sklad je v průměrném, již opotřebovaném stavu. Zastavěná plocha 35m2, obestavěný prostor 150m3. Kurníky Stojí východně od rodinného domu, jedná se o plechové a zděné kurníky a sklady stojící v řadě, které jsou v horším až špatném stavebně technickém stavu. Zastavěná plocha informativně 65m2. Dřevěný altán Je postaven východně nad kurníky, je stáří přibližně 5 let, jedná se o jednoduchou přízemní dřevěnou stavbu altánu s pultovou střechou, půdorysu 17m2. Studna Dle sdělení původní kopaná hloubky 3,5m. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení z pletiva, vrata, vrátka, dva skleníky apod., v udržovaném, odpovídajícím stavu. Pozemky Pozemek st.parc.č. 73/1 o výměře 870m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem a vedlejšími stavbami, nezastavěná část je částečně zpevněna jako chodníky a částečně zatravněna jako zahrada, mírně svažitá jižně s trvalými porosty okrasnými keři a stromy, které jsou pěkně udržované. Pozemek parc.č. 73/1 o výměře 575 (zahrada) je obdélníkovou zahradou východně od domu, zahrada je svažitá západně, v její západní části stojí dřevěný altán, trvalé porosty ovocné stromy v běžných druzích a částečně tvoří zahradu v pruhu východně a jižně u st.parc.č. 73/2. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD = 246m2 RD = 238 m2 1445 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, kde byla poslední rekonstrukce provedena v roce 1970 a vestavba podkroví v roce 1990, od té doby bez zásadních změn, v morálně zastaralém, opotřebovaném stavu. Je trvale užíván k bydlení. 6
3.2. Výpočet 3.2.1.Porovnání 1) Stráž, okr. Tachov 1 200 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji rodinný dům o dispozici 5+1 ve Stráži, okres Tachov Užitná plocha domu činí 228 m2, zahrada 760 m2. V přízemí domu jsou dva obývací pokoje, kuchyň, komora, kotelna, koupelna s vanou a WC zvlášť. V patře jsou situovány tři místnosti, kde již byla provedena částečná rekonstrukce, WC s koupelnou. V domě je zaveden plyn a umístěn plynový kotel i kotel na tuhá paliva. Budova je částečně podsklepena. Dům je připojen na obecní vodovod, elektrickou rozvodnou síť a plynovod. Elektroinstalace zavedena 3x230/400 V. Kanalizace je svedena do žumpy. Na pozemku je umístěna zděná garáž, dílna a kúlna. Parkování možné v garáži nebo na dvorku. Dům lze využít k trvalému bydlení nebo k rekreačním účelům a prodává se zařízený.v obci veškerá občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost vlakem nebo autobusem. Financování hypotékou pro Vás zdarma zařídíme. Pro více informací neváhejte kontaktovat makléře.celková cena: 1 200 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu ID zakázky: 61312 Aktualizace: 10.08.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 508 m 2 Užitná plocha: 228 m 2 Plocha pozemku: 760 m 2 Garáž: Energetická náročnost budovy: Třída D - Méně úsporná Vybavení: 2) Zadní Chodov, Kyjov, okr. Tachov 1 280 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji dům 5 km od Plané v krásné lokalitě (lesy, rybníky) v obci Kyjov. Je podsklepen, má dvě garáže a velkou zahradu. V obou patrech je 2+1, koupelna a WC. Dům je v původním ale udržovaném stavu, má možnost půdní vestavby. Vytápění je kotlem na tuhá paliva, u domu jsou dvě studně i veřejný vodovod. Na zahradě je skleník a kůlna. Autobusové spojení je do Plané. S financováním pomůžeme Celková cena: 1 280 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 412390 Aktualizace: 15.07.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 746 m 2 Užitná plocha: 250 m 2 Plocha podlahová: 264 m 2 Plocha pozemku: 746 m 2 Plocha zahrady: 2086 m 2 Parkování: 3 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně 3) Dlouhý Újezd, okr. Tachov 1 749 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Dlouhý Újezd u Tachova. Dům v roce 1994 prošel výraznou rekonstrukcí. V přízemí domu se nachází velmi pěkná kuchyň a dvě místnosti (obývací pokoj s krbovými kamny, vedle se nachází ložnice). V patře jsou dva další pokoje. K domu náleží prostorná zahrada. Zahrada je udržována a je osázena ovocnými stromy. Doporučujeme prohlídku. Financování zajistíme.celková cena: 1 749 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 450304 Aktualizace: 01.08.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 166 m 2 Užitná plocha: 332 m 2 Plocha podlahová: 332 m 2 Plocha pozemku: 1330 m 2 Rok rekonstrukce: 1994 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Vlak Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně 7
4) Studánka, okr. Tachov 1 850 000,- Kč Nabídková cena Dovoluji si Vám nabídnout k prodeji RD s domkem kolaudovaným v roce 2001 ( letní kuchyň se sociálním zázemím, dílna a garáž) v obci Studánka na Tachovsku. K domu náleží zahrada o celkové vyměře 860 m2. Předmětem prodeje je dvoupodlažní částečně podsklepený rodinný dům. 1.NP tvoří čtyři místnosti s koupelnou se sprchovým koutem a WC, vstupní veranda a chodba. V 2.NP je půdní prostor vhodný k vybudování půdní vestavby. Dům je po rekonstrukci střechy a oken z části fasády. Vytápění objektu je lokální. Obě stavby jsou napojeny na veřejný vodovod a kanalizaci. Dále je předmětem prodeje drobná stavba s garáží. Zahrada i objekty jsou velmi udržovaném stavu (dům je určen k částečné rekonstrukci). Podél domu je položena dlažba. Objekt leží v centu obce Studánka. Z obce je pravidelné autobusové spojení. Koupi domu je možné řešit hypotečním úvěrem, který Vám kompletně pomůžeme zprostředkovat.celková cena: 1 850 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a poplatků ID zakázky: OB07115 Aktualizace: 03.07.2015 Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Užitná plocha: 220 m 2 Plocha pozemku: 710 m 2 Sklep: Garáž: Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Silnice, Autobus Vybavení: 5) Částkov, okr. Tachov 1 000 000,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům v obci Částkov, je při místní zpevněné komunikaci v centrální části obce, v blízkosti kostela. Bezprostřední okolí je prostorné, se zástavbou původními a novými rodinnými domy. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, se vstupem na pozemek vraty a vrátky ze severní strany a vstupem do domu verandou ze severní strany. Rodinný dům je štítem do ulice, svou podélnou stěnou na západní hranici pozemku. Odkanalizování splaškových vod do jímky s přepadem, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace světelná třífázová, plyn zaveden, odpojen. Jižně na rodinný dům navazuje sklad kotelna, na ní navazuje sklad garážování a sklad stodola. Na severní hranici u vjezdu sklad chlívky, studna. Rodinný dům je nepodsklepený, přízemní s jedním pokojem v podkroví. Obsahuje jeden byt. Dispozičně v přízemí veranda (3,11m2), WC (1,30m2), chodba (12,58m2), kuchyně (17,06m2), z kuchyně pokoj (25,83m2), pokoj (12,30m2), spíž (5,30m2), koupelna, která je částečně vestavěna do kotelny (7,11m2), z koupelny spíž (5,30m2), schody do podkroví, kde je jeden pokoj (26,10m2) a příprava pro další půdní vestavbu (částečně rozvody vody a odkanalizování). Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce s rovným podhledem, dřevěné trámové, konstrukce krovu dřevěná sedlová, schodiště dřevěné, střešní krytina osinkocementové šablony, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky vnější vápenné částečně zateplené, vnitřní vápenné, obklady na sociálním zařízení keramické, podlahy keramická dlažba, koberec, plovoucí laminátové, v podkroví koberec, okna plastová, dveře náplňové, na sociálním zařízení samostatné WC a koupelna s vanou, umyvadlem a WC, ohřev teplé vody el. bojlerem v kotelně, rozvod teplé a studené vody proveden, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, el. instalace světelná třífázová, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem. Rodinný dům je dle sdělení z roku 1927, od roku 2004 byla provedena celková rekonstrukce (plastová okna, sociální zařízení, rozvody vytápění, kotel, tělesa, omítky, částečné zateplení fasády apod.). Rodinný dům je v dobrém stavebně technickém stavu, užíván k bydlení. Pozemky 2212m2, prodej 06/2014. 8
6) Chodová Planá, okr. Tachov 1 127 000,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci, ul. Slovany v jižní části obce Chodová Planá. Bezprostřední okolí je prostorné, okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící na rohovém pozemku, se vstupem na pozemek vrátky z východní strany, druhým vstupem a vjezdem na zahradu ze severní strany, dvěma vchody do domu z jižní strany a vchodem ze zahrady ze severní strany. V rodinném domě jsou dva byty, jeden 5+1 v přízemí a podkroví a druhý 2+1 v přízemí, každý se samostatným vstupem. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace světelná a motorová, bez plynu (možnost připojení v ulici). Jižně od rodinného domu je dílna s garážováním s vjezdem přímo z ulice, na část dílny navazuje dřevěná kolna, za ní pak východně letní sklad na pozemku parc.č. 3637, při severovýchodní hranici pozemku skleník. Rodinný dům je částečně podsklepený (do poloviny), má jedno nadzemní podlaží a podkroví, zastřešený sedlovou střechou s vikýřem. Dispozičně v 1.PP (suterénu) se nachází dva sklepy, chodba, schody, v 1.NP (přízemí) se nachází dva vchody hlavní z místní komunikace a jeden zadní ze zahrady. V přízemí pak jsou dvě předsíně, dvě kuchyně, dvě koupelny, dvě WC, dvoje schody do podkroví a tři pokoje (z toho jeden pokoj ložnice v prostoru haly), v podkroví pak chodby, koupelna s WC a čtyři pokoje. Celkem lze uvažovat jako 5+1 a 2+1 nebo 7+2. lze uvažovat jako dva byty nebo dvougenerační bydlení, avšak pod jedním společným kotlem pro vytápění, jedním bojlerem a dispozičně vzájemně propojené. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, ostatní pravděpodobně dřevěné trámové a hurdiskou do ocelových profilů, s rovným podhledem, konstrukce krovu dřevěná, schodiště dřevěné dvakrát, střešní krytina z asfaltového šindele a plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, vnější povrchy (fasáda) vápenné, obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, podlahy keramické dlažby, prkna, PVC, koberce, okna dřevěná, dveře dřevěné a náplňové, na sociálním zařízení v 1 NP 2x samostatné WC, sprchový kout a umyvadlo na chodbě a koupelna s vanou a umyvadlem, v podkroví koupelna s vanou, umyvadlem a WC společně, ohřev teplé vody el. bojlerem v suterénu, rozvod teplé a studené vody, vytápění ústřední společně kotlem na tuhá paliva v suterénu, v přízemí dvě kuchyně s kuchyňskými linkami a sporáky, el. instalace světelná a motorová. Rodinný dům je dle sdělení stáří od roku 1928, v roce 1973 byla provedena přístavba, nástavba, vestavba podkroví a celková rekonstrukce, od té doby bez oprav, malá údržba, přibližně před dvěma roky byly provedeny kuchyňské linky. Rodinný dům je v celkově dobrém stavebně technickém stavu. Užitná plocha 220, pozemek 764m2, prodej 06/2014. 9
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Stráž, okr. Tachov 0,95 1,00 1,05 0,95 1,00 0,85 0,90 5263 3815 2. RD Zadní Chodov, okr. Tachov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 5120 3917 3. RD Dlouhý Újezd, okr. Tachov 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 0,85 0,90 5268 3808 4. RD Studánka, okr. Tachov 1,00 1,00 1,05 0,95 0,85 1,00 0,90 8409 6417 5. RD Částkov, okr. Tachov 0,90 1,00 1,00 0,85 0,85 1,00 1,00 7692 5002 6. RD Chodová Planá, okr. Tachov 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 5122 3701 maximum 3917 minimum 3808 průměr 4443 užitná plocha m2 246 porovnávací hodnota 1 093 046 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 100 000,00 Kč Slovy: jedenmilionstitisíctisíc Kč 10
3.2.2.Rekapitulace Porovnávací hodnota: 1 100 000,00 Kč slovy: jedenmilionstotisíc Kč Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě, která je užívána k bydlení a rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky udržovaná část zahrady, pěkné trvalé porosty Slabé stránky prvky krátkodobé životnosti a dispoziční uspořádání již morálně zastaralé, nabídka obdobných nemovitých věcí je vysoká, převažuje nad poptávkou po nich. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 06. 08. 2015 Slovy: jedenmilionsto tisíc korun českých ve výši: 1 100 000,00 Kč V Plzni, 12.08.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1800 znaleckého deníku. 11
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 12
přední vchod fotodokumentace z 09.12.2014 boční vchod 13
zadní vchod zádveří bočního vchodu chodba pokoj (původně kuchyně) 14
WC chodba zadního vchodu pokoj vestavěný do přízemní části kuchyně 15
pokoj pokoj chodba koupelna chodba pokoj 16
zádveří předního vstupu schody do podkroví pokoj podkroví 17
pokoj sociální zařízení kuchyně 18
sklad, půda sklep zděný sklad 19
dřevěný altán skleník, zpevněný chodník, studna kurníky 20
pohled jihozápadní pohled jižní pohled jihovýchodní pohled západní pohled severozápadní pohled severní 21
pohled severovýchodní pohled jižní 22
23