Znalecký posudek č. 2013/208 o ceně nemovitosti, spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitosti za psané na LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov, parcele vedené v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci č. PK 483/2 v katastrálním území Vyškov, obec Vyškov, okres Vyškov, kraj Jihomoravský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Frýdek - Místek JUDr. Jiří Trojanovský Farní 23/ 1148 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 25. 5. 2013 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava, 25. 5. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 00030/12-131 ze dne 18. 4. 2013 soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24. 5. 2013. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 00030/12-131 ze dne 18. 4. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov, vedený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Vyškov. Kopie katastrální mapy, mapový list Vyškov-8-7/4, doplněná o stav mapy bývalého pozemkového katastru. Územní plán sídelního útvaru Vyškov včetně změn 1-14 (výjma č.13). Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. o oceňování majetku. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihomoravský Obec: Vyškov Katastrální území: Vyškov (788571) List vlastnictví číslo: 8598 Vlastníci: 1. Kohlová Helena Podíl: 3/4 Dukelská 632/9, Vyškov-Předměstí, 68201 Vyškov 2. Kotisa Libor Podíl: 1/8 Luční 352/16, Nosálovice, 68201 Vyškov 3. Kotisová Vojtěška Podíl: 1/8 Luční 352/16, Nosálovice, 68201 Vyškov Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 k nemovitosti zapsané ve prospěch vlastníků na LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Vyškov, parcele vedené v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci č. PK 483/2 v katastrálním území Vyškov, obec Vyškov, v okrese Vyškov, kraj Jihomoravský. Parcela č. PK 483/2 v katastrálním území Vyškov je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci, sloučeným do parcely katastru nemovitostí č. 2245/1, která není zapsána na LV, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Pozemek se nachází v okrajové části zastavěného území obce, mimo oblast stávající souvislé zástavby. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný, který ale je územním plánem města zahrnut v plochách určených k zastavění. Pozemek se nachází v plochách komerčních aktivit, které jsou určeny k umísťování a uskutečňování komerčních dějů, činnosti a zařízení poskytujících služby obyvatelstvu, většinou v otevřených areálech s vysokou frekvencí styku s veřejností, v plochách s funkčním využitím Kv- všeobecná komerce, určených především pro velkoprodejny, bussines centra, služby, servisy. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky - parcela č. PK 483/2 v k.ú. Vyškov - podíl 1/8 b) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky - parcela č. PK 483/2 v k.ú. Vyškov - podíl 1/8 Parcela č. PK 483/2 v katastrálním území Vyškov je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci, sloučeným do parcely katastru nemovitostí č. 2245/1, která není zapsána na LV, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Pozemek se nachází v okrajové části zastavěného území obce, mimo oblast stávající souvislé zástavby. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný, který ale je úze,ním plánem města zahrnut v plochách určených k zastavění. Pozemek se nachází v plochách komerčních aktivit, které jsou určeny k umísťování a uskutečňování komerčních dějů, činnosti a zařízení poskytujících služby obyvatelstvu, většinou v otevřených areálech s vysokou frekvencí styku s veřejností, v plochách s funkčním využitím Kv- všeobecná komerce, určených především pro velkoprodejny, bussines centra, služby, servisy. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, stavebně technické připravenosti a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky zastavěnými stavbami nesloužícími pro osobní potřebu vlastníka nebo uživatele, pozemky zastavěnými stavbami užívanými ke komerčním účelům, pro potřeby podnikání a provozování výdělečných činností, dále pozemky užívanými ve funkčním spojení s těmito stavbami, nebo pozemky k takovému účelu užití určenými opatřením podle stavebního zákona, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Ocenění nemovitosti povinného Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti (pozemků) se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky určenými k zastavění, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít cenových údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití a z obdobné polohy. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro
5 srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 2. čtvrtletí r. 2013. Rozdílnost polohy, přístupu, stavebně technické připravenosti, je zohledněna v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k celkové situaci na trhu nemovitostí, i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 31 691 m² Celková cena: 31 374 090 Kč za nemovitost Cena za m²: 990 Kč za m² Adresa: Tovární, Vyškov-Předměstí Datum aktualizace: 18.03.2013 ID zakázky: 02154 Zástavba: Obchodní Plocha pozemku: 31 691 m 2 Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Doprava: MHD Komunikace: Betonová Popis: Pozemek se nachází v průmyslové oblasti Vyškov, Socohrova, kde byly realizovány různé výrobní a provozní areály (Voest - Alpine, Bottcher, Fritzmeier, Vekux, MAGNUM parket, Lear Corporation a další...) Pozemek přímo napojen na hl.komunikaci směr Olomouc a jsou z této komunikace přístupny. Výborné napojení na D1 a to sjezd Vyškov na dvou místech a nebo Pustiměř. Přímá dopr.dostupnost na městský dopr.systém. Možné pro průmyslové podniky, kapacitní sklady, velkoobchod. Veškeré inženýrské sítě na pozemku a nebo v těsné blízkosti. s Kontaktovat VITOM reality a finance, v.o.s. Příkop 843/4, 60200 Brno Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 28 000 m² Celková cena: 24 500 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 875 Kč za m² Adresa: Komořany Datum aktualizace: 11.05.2013 ID zakázky: 004232 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 28 000 m 2 Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Dálnice Popis:
6 Stavební pozemek 28 000 m2 na který je vydáno územní rozhodnutí a zhotovená projektová dokumentace na výstavbu výrobní haly se skladem a kotelnou a administrativní budovou. Vyřešeny požadavky dotčených orgánů.příjezd kamionu přímo z hl.komunikace. Prohlídky a náhled do projektu po tel.domluvě. Kontaktovat Dana Baláková Selská 59/108, 61400 Brno Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 22 362 m² Celková cena: 22 670 708 Kč (872 118 EUR) za nemovitost + provize RK Cena za m²: 1 014 Kč (39 EUR) za m² Adresa: Holubice Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 000211 Plocha pozemku: 22 362 m 2 Popis: Nabídka prodeje pozemku na exponovaném místě u sjezdu z dálnice D1 u obce Holubice, plocha využitelná pro výrobu a služby, zajímavá investice. Vzdálenost pozemku od Brna je cca 7 km. Pozemek vhodný pro výstavbu objektů pro výrobu (vyjma chemické), logistiku, služby pro provoz dálnice a podobné aktivity. Kontaktovat MAX & Partner, s.r.o. Šilingrovo náměstí 343/7, 60200 Brno Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 990, Kč 1,00 m 2 1,25 1,30 1,30 1,20 390,53 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 875, Kč 1,00 m 2 1,00 1,30 1,20 1,35 415,48 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 1 014, Kč 1,00 m 2 1,30 1,35 1,15 1,35 372,16 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 372,16 Kč 392,72 Kč 415,48 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 392,72 Kč Množství: 1 187,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 466 160, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 58 270, Kč
7 Výsledná porovnávací hodnota: 58 270, Kč
8 C. Rekapitulace Cena zjištěná porovnávacím způsobem 58 270, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitosti zapsané na LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov podle odborného odhadu znalce: 58 000, Kč Cena slovy: padesátosmtisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění neváznou na nemovitosti omezení vlastnického práva. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 25. 5. 2013 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/208 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013275 podle připojené likvidace.
10 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 00030/12-131 ze dne 18. 4. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov, vedený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Vyškov. Kopie katastrální mapy, mapový list Vyškov-8-7/4, doplněná o stav mapy bývalého pozemkového katastru. Ortofotomapa. Územní plán sídelního útvaru Vyškov včetně změn 1-14 (výjma č.13).