Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovifó č. 1113/6/2016 UČEL OCENENI: ~nalec: Datum objednání: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku: Klient Pro potřebu exekučního řízení Ing. Jiří Zvolánek E. Beneše 1430 1430/7, 500 12 Hradec Králové, 603857540, Forsíco@seznam.cz 7.1.2016 Datum místního šetření: 11.3.2016 Karel Dostálek, Jana Masaryka 1365/23, 50012 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1/1 Karel Dostálek, Jana Masaryka 1365/23, 50012 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 /1 Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka, V Portyči 472, 397 01 Písek Základní údaje Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Předmět ocenění: Účel ocenění: Katastrální údaje Kraj: Obec: Ulice: List vlastnictví č.: Číslo jednotky: ová jednotka č. 1365/281, Jana Masaryka 1365, Hradec Králové Jana Masaryka 1365/1365, 50012 Hradec Králové- Nový Hradec Králové Bytová jednotka-, číslo jednotky 1365/281 v budově č. p. 1363,1364,1366 na pozemku p.č. včetně spoluvlastnického podílu 614/55081 na společných částech domu včetně pozemku p. č. st. 2158 v k.ú. Nový Hradec Králové. Pro potřebu exekučního řízení Královéhradecký Hradec Králové Jana Masaryka 28729,24582 1365/281 Okres: Katastrální území: Číslo popisné Parcelní čísla pozemků: Spoluvlastnický podíl: Hradec Králové Nový Hradec Králové 1363,1364,1366 st. 2158 614/55 081 OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 500 000 Kč JEDNOTKOVÁ CENA 25 769 Kč/m 2 Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.20 Počet stran: 9 Počet příloh: 6 V Hradci Králové, dne 15.3.2016 Ing. Jiří Zvolánek
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Hradec Králové patří svou velikostí a významem mezi nejdůležitější centra osídlení v české republice. Je centrem administrativy a správy, sídlem řady bank, finančních institucí, střediskem kultury, školství, vědy a duchovního života. Dále je i významným regionálním uzlem a střediskem pro severovýchodní Čechy. Bytový dům č. p. 1363, 1364, 1365, 1366 se rozkládá v zastavěné části města, jižně od obchodního a administrativního centra, na sídlišti Moravské Předměstí v Hradci Králové. Dům je přímo přístupný ze zpevněné asfaltové komunikace ulice Jana Masaryka, ze které je rovněž napojen na veřejné sítě. Možnost parkování je na veřejném parkovišti u domu. Dopravní spojení do centra města je velice dobré, nejbližší zastávka MHD se nachází cca 60 m od domu. Objekt se nachází v lokalitě města vhodné pro bydlení, okolní zástavbu tvoří obdobné ové domy (sídlištní panelová zástavba). Přímo na sídlišti se nachází široká občanská vybavenost. V okruhu do 500 m od domu se nachází velkoprodejna potravin a smíšeného zboží, pošta, poliklinika, lékárna, základní škola a další vybavení. Zájmová stavba se nenachází v žádném ochranném pásmu ani chráněné krajinné oblasti. Negativní vlivy okolí zde nepůsobí. IPoloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum- sídlištní zástavba Okolí: 1!1 ová zóna O průmyslová zóna O nákupní zóna O ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): 1!1 MHD O železnice O autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): 1!1 dálnice/silnice I. tř 1!1 silnice ll.,lll.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) - Zájmový dům je situován v souvislém bloku čtyř vchodových sekcí a je postaven na jedné stavební parcele v katastrálním území Nový Hradec Králové v Hradci Králové. Budova má celkem 9 podlaží, z čehož je 8 podlaží nadzemních s y a jedno technické podlaží. Dům je proveden v montované panelové technologii, má plochou střechu. V každé vchodové sekci je osazen osobní výtah. V technickém podlaží domu se nacházejí společné prostory ů, kočárkárny, kolárny, prádelny, sušárny, vstupní zádveří a prostory neových jednotek. V ostatních běžných podlažích jsou ové jednotky a jejich společné prostory. Základové konstrukce provedeny jako železobetonové pasy na pilotách. Základy jsou opatřeny hydroizolacemi. Svislé nosné konstrukce stěn jsou montovány z plných železobetonových stěnových panelů, nosné konstrukce stropů jsou provedeny z železobetonových stropních panelů PZO. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových pásů. Vnitřní omítky jsou stěrkové, schody jsou železobetonové montované s povrchem teracovým. Instalace plynu a ostatních inženýrských sítí je provedena, v domě je rovněž proveden rozvod internetu a kabelové televize. Zájmový objekt byl zkolaudován v roce 1981. V r. 1997 byla provedena výměna spo lečných rozvodů ZT, opravena střecha, v roce 2008 výměna výtahu. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, který odpovídá jeho stáří, konstrukčnímu řešení a provedeným modernizacím. Při místním šetření žádné závady nebyly zjištěny. Celková revitalizace domu nebyla provedena. - Oceňovaný č. 1365/281-2+1 o celkové podlahové ploše včetně příslušenství 61,4 m2 se nachází v 9. NP (nejvyšším) a obsahuje obývací pokoj, ložnici, kuchyň, koupelnu, WC a předsíň. Další příslušenství u tvoří lodžie a sklepní koje, umístěná mimo v technickém podlaží. Bytové jádro je zděné, koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, WC je závěsné, kuchyně je vybavena linkou s dřezem a plynovým sporákem s digestoří. Vytápění je ústřední dálkové, rovněž příprava TUV je centrální. Na podlahách v pokojích a chodbě jsou podlahy laminátové plovoucí, v kuchyni a hygienických místnostech jsou keramické dlažby. V koupelně, na WC a v kuchyni u linky jsou keramické obklady. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly, lodžie je zasklena, dveře jsou dýhované do obložkových zárubní. Rozsáhlá rekonstrukce u byla provedena v roce 2010 (vyzdění jádra, obklady, dlažby, podlahy, rozvody ZT, výměna dveří, vybavení kuchyně, koupelny, WC. V roce 2006 byla provedena výměna oken za plastová a zasklení lodžie. Byt se nachází ve velmi dobrém technickém stavu. Při místním šetření nebyly zjištěny žádné závady nebo nedostatky. Stavebně technický stav jednotky: výborně udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: O celková 1!1 dílčí 1!1 sociální zařízení ~ kuchyňská linka 1!1 podlahy ~ okna 1!1 dveře Počet zemních/nadzemních odlaží: O /9 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: 1!1 voda 1!1 kanalizace 1!1 plyn O elektro 1!1 telefon Přístupová komu.: 1!1 zpevněná O nezpevněná přes pozemky parc. číslo 560/11, 560/13, 560/39 1\!yužití: 1!1 bydlení O pronájem O podnikání O bydl. a podnik. O část. obsazen O volný objekt Přístup a příjezd k pozemku 1!1 z veřejné komunikace O přes vlastni pozemky O zajištěn věcným břemenem O jiné zajištění prístupu k pozemkům O právně nezajištěn -2 -
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní čís lo pruh pozemku 560/11 pstatní plocha- jiná plocha 5_60/13 pstatni plocha - jiná plocha ~60/39 pstatní plocha - ostatní komunikace Vlastník pozemku/komunikace komentář Statutární město Hradec Králové Statutární město Hradec Králové Statutární město Hradec Králové Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) lil Nemovitost nenf pronajímána I propachtována O Nájemní I pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek O Nájemní I pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek o Nájemní 1 pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určito u nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronaj ímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti nebyla zjištěna. Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Po is rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Rizika spojená s umístěním nemovitosti nebyla zjištěna. lil neb Ia v minulosti za lavena lil není nutné Věcn á břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebnosti Zástavní právo I podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Dle LV č. 28729 pro k.ú. Nový Hradec Králové, ze dne 2.3.2016 je vlastnické právo k oceňované nemovitosti dotčeno: - Zástavní právo smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s., na základě Smlouvy o zřízeni zástavního práva ze dne 05.1 0.2009, s právními účinky vkladu práva ke dni 07.10.2009. - Zahájeni exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, Prokopova 339/14 Písek, 397 01 Písek, na základě Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Písek 117 Ex-2534/2014-14 ze dne 03.10.2014, s právními účinky zápisu ke dni 03.10.2014 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věci 117 EX 2534/14-17 ze dne 03.10.2014, s právními účinky zápisu ke dni 03.10.2014 - Zahájeni exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Milan Suchánek, Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9, na základě Vyrozuměni soudního exekutora o zahájeni exekuce 085 EX 13913/15-13 k 31 EXE-4038/2015 8 ze dne 27.01.2016, s právními účinky zápisu ke dni 27.01.2016. - 3-
Rizika ostatní RIZIKO NE Popis ostatních rizik Ostatní rizika nebyla zjištěna. Přeh l ed listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0521 Hradec Králové Obec: 569810 Hradec Králové Katastrální území: 647187 Nový Hradec Králové Ulice: Jana Masaryka č.o.: 1365!vlastníci Podíl FO RČ: 7410123039 Karel Dostálek Jana Masaryka 1365/23, 50012 1 /1 Hradec Králové Stavby na LV 24582 stavba je součástí pozemku Píst obce Nový Hradec Králové Bytový dům č.p. na pozemku p.č. NE 1363,1364,13 66 ~ edn otky na LV 28729 Nový Hradec Králové, č.p. Číslo jednotky: 1365/281 Spoluvlastnický podíl: 614/55 081 Byt 1366, LV 24582 Pozemky na LV 24582 st. 2158 Stavební parcela Parcela KN 854m:l zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věc né hodnoty staveb Výpoče t věc né hodnoty (ová jednotka, neová jednotka) V. y typoce t po dl a h ovyc, h p I oc h Je. d no~ tk Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha obývací pokoj 18,75 m2 1,00 18,75 m2 ložnice 16,40 m2 1,00 16,40 m2 kuchyň 8,62 m2 1,00 8,62 m2 chodba 7,72 m2 1,00 7,72 m2 koupelna 2,48 m2 1,00 2,48 m2 wc 1,05 m2 1,00 1,05 m2 lodžie zasklená 3,32 m2 0,50 1,66 m2 sklep 3,06 m2 0,50 1,53 m2 Celková podlahová plocha 61,40 m2 58,21 m2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střech a Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vn itřn í vodovod Popis zakládání na pilotách panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá svařované pásy pozinkovaný plech tenkovrstvé stěrky kompletizované povrchy panelů běžné keramické obklady železobetonové montované s povrchem teraco dýhované do obložek plastová s dvojsklem plovoucí laminátové, keramická dlažba ústřední dálkové světelná bleskosvod plastové rozvody studené i teplé vody -4-
Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. iádra odkanalizování koupelny, WC, kuchyně rozvod zemního plynu dálkový ohřev vody kuchyňská linka s dřezem a plynovým sporákem a digestoř umyvadlo, vana, závěsný klozet osobní výtah elektronický vrátný, STA, rozvod internetu zděné jádro Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH) [m2] [m2] [Kč/m2] o/o Kč roků roků o/o Kč 61 58,21 25000 100,00 1 455 250 35 27,00 1 062 333 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek st. 2158 druhu -zastavěná plocha a nádvoří o výměře 854 m2, zapsaný na LV č. 24582 pro k.ú. Nový Hradec Králové. Pozemek je zastavěn ovým domem č.p. 1363, 1364, 1365, 1366. Pozemek je obdélníkového tvaru a je rovinatý. Orientace podélné osy pozemku ve směru V-Z. Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků: Parcela č. st. 2158 Výměra m2 854 854 Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 2500 614/55 081 Hodnota pozemků celkem: Celková cena pozemku Kč 23 799 23799 Výpočet porovnávací hodnoty Popis I Zdůvodnění koeficientu Ke Lokalita I Fotografie Typ stavby Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m2 Kč Kčfm2 Ke Kčfm2 Oceňovaná jednotka 58,21 Srovnávané jednotky 3+1 - Sekaninova Byt 3+1 v ulici Sekaninova o celkové podlahové ploše 77,2 m2, v 5. NP (nejvyšším) a sestává z kuchyně, tří pokojů, předsíně, koupelny a WC. Další příslušenství u tvoří lodžie a sklepní koje, umístěná mimo v technickém podlaží. Podlahy v celém ě jsou z PVC, ové jádro je typové umakartové bez úprav. Vybavení kuchyně je kuchyňskou linkou a plynovým sporákem s digestoří, koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, klozet je kombi. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem orientovaná ve směru SV a JZ, dveře jsou dřevěné hladké lakované nebo prosklené. Vytápění je ústřední dálkové, radiátory jsou vybaveny poměrovými měřidly energie, příprava TUV je zajištěna rovněž dálkově. V předsíni jsou zabudovány vestavěné skříně. Byt se nachází v původním, ale udržovaném stavu. Okna vyměněna v r. 2003, v r. 2008 vyměněno PVC ve 2 pokojích a v jednom laminátová plovoucí podlaha. Porovnání s oceňovaným em: Velikost u podobná, lokalita stejná, podlaží umístění horší (5.NP bez výtahu), technický stav u horší, vybavení horší, stav domu podobný. Moravské Předměstí, HK - 5 -
Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaná cena KS 24.3.2014 - koeficient 1,00; Lokalita - mírně lepší - koeficient 0,95; Velikost objektu - větší - koeficient 1,03; Provedení a vybavení - horší - koeficient 1,03; Celkový stav- horší - koeficient 1,03; Zdůvodnění koeficientu Ke: Redukce pramene ceny - realizovaná cena KS 24.3.2014; Lokalita- mírně lepší; Velikost objektu -větší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; panelový dům 74,30 5.NP 3+1 1 940 000 26110 bez revitalizace 3+1 - Hradecká Byt 3+1 v 6.NP, v panelovém domě místní části Třebeš v ulici Hradecká, v dome z r. cca 1972. Nový výtah, střecha, svislé potrubí (stoupačky). Dispozice: kuchyň, 3 pokoje, předsíň, šatna, koupelna (zděná}, WC, lodžie (3,49 m2) a sklepní kóje (2,76 m2). Podlahová plocha celkem 68,59 m, započitatelná plocha 65,46 m2. Byt převážně v původním stavu, vytápění dálkové, plyn v ě odpojen, parkování před domem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita - lepší - koeficient 0,95; Velikost objektu - větší - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - horší - koeficient 1,03; Celkový stav- horší - koeficient 1,03; HK, Třebeš 1,04 27154 Zdůvodnění koeficientu Ke: Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Lokalita - lepší; Velikost objektu- větší; Provedení a vybavení- horší; Celkový stav- horší; panelový dům 65,46 6.NP 3+1 1 700 000 25 970 bez revitalizace 3+1 - Severní Byt 3+1 v Severní ulici na Slezském Předměstí, v 8.NP (předposledním). Celková podlahová plocha u včetně příslušenství je 63,2 m2, z toho sklep 1 m2, lodžie 2,94 m2, balkón 3,7 m2, započitatelná plocha 59,38 m2. Byt sestává ze 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC, chodby, balkónu, lodžie a sklepa. Podlahy ve všech místnostech a lodžii jsou z PVC, v koupelně je dlažba, na balkóně je potěr s nátěrem. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly, lodžie je rovněž zasklena plastovými profity. Dveře hladké lakované. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou s dřezem a kombinovaným sporákem s digestoří. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, WC je kombi. Bytové jádro je původní umakartové s omyvatelnými tapetami. ústřední topení a příprava TUV je dálkové. V roce 2013 byla provedena výměna oken za plastová a v r. 2014 zasklení lodžie. Jinak je v původním stavu s běžnou údržbou. Bytový dům je proveden jako panelový montovaný V celém domě byly v roce 1995 vyměněny svislé rozvody ZT, v roce 2001 byla v celém domě provedena zateplená fasáda a kompletní výměna balkónů, v roce 2004 výměna střešní krytiny za fólii PVC, vstupních dveří a schránek. V r. 2007 byly osazeny nové výtahy. Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita - mírně lepší - koeficient 0,95; Velikost objektu - podobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - horší - koeficient 1,05; Celkový stav - u horší, domu lepší - koeficient 1,00; 1,03 HK, Slezské Předměstí 26749 Zdůvodnění koeficientu Ke: Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Lokalita - mírně lepší; Velikost objektu- podobná; Provedení a vybavení- horší; Celkový stav - u horší, domu lepší; panelový dům po 59,40 8.NP 3+1 1 625 000 27 357 revitalizaci 2+1 - Durychova Byt 2+1 v ulici Durychova, o podlahové ploše včetně příslušenství 83,6 m2 se nachází v 5. NP a sestává z kuchyně s jídelním koutem, 2 pokojů, předsíně, komory, koupelny, WC, 2x lodžie a sklepa umístěného mimo v technickém podlaží. Podlahy jsou z laminátové plovoucí, vybavení kuchyně je kuchyňskou linkou, dřezem a plynovým sporákem s digestoří. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, klozet je závěsný. Bytové jádro je vyzděné po rekonstrukci, keramické obklady a dlažby provedeny. Okna jsou dřevěná EURO s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné dýhované do obložkových zárubní. ústřední topení i příprava teplé užitkové vody je dálkové. Byt je po částečné rekonstrukci v r. 2005. 1,00 HK, Moravské Předměstí 27357-6-
Hodnocení: Redukce pramene ceny- realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita- podobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší - koeficient 1,05; Provedení a vybaveni - podobné - koeficient 1,00; Celkový stav- podobný- koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Ke: Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Lokalita - podobná; Velikost objektu- větší; Provedení a vybavení- podobné; Celkový stav -podobný; panelový dům 79,50 5.NP 2+1 1 820 000 22 893 bez revitalizace 2+1 - Milady Horákové Byt 2+1 v ulici Milady Horákové, o podlahové ploše včetně příslušenství 68,87 m2 se nachází v 1. NP a sestává z kuchyně, obývacího pokoje, pokoje, předsíně, komory, koupelny a WC. Další příslušenství tvoří lodžie a sklep, umístěný mimo v technickém podlaží. Podlahy místností jsou z PVC a keramické dlažby. Jádro je typové bez úprav. Vybavení kuchyně je kuchyňskou linkou, dřezem a plynovým sporákem s digestoří. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, na WC je kombi klozet. ústřední topení i příprava teplé užitkové vody je dálkové. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké nebo prosklené do ocelových zárubní. Vybavení je standardní. Sklep 2,3 m2, lodžie 3,96 m2, ZP = 65,74 m2 1,05 24038 HK, Moravské Předměstí Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita - podobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - podobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - horší - koeficient 1,05; Celkový stav - horší - koeficient 1,05; Zdůvodněni koeficientu Ke: Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Lokalita - podobná; Velikost objektu - podobná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; panelový dům 65,74 1.NP 2+1 1 460 000 22 209 bez revitalizace 2+kk - Durychova Byt 2+kk v ulici Durchova o celkové podlahové ploše včetně příslušenství 46,8 m2 se nachází v 9. NP a sestává z kuchyně s jídelním koutem, pokoje, předsíně, komory, koupelny s WC a sklepní kóje, umístěné mimo v technickém podlaží. Podlahy všech místností jsou z PVC. Vybavení kuchyně je kuchyňskou linkou, dřezem a plynovým sporákem. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a umyvadlem, klozet je kombi. Bytové jádro je zděné s keramickým obkladem. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké dřevěné. ústřední topení i příprava teplé užitkové vody je dálkové. Byt se nachází po částečné rekonstrukci se standardním vybavením. Započitatelná plocha ZP =46 m2 (sklep 1,5 m2 je započten polovinou plochy). 1,10 24430 HK, Moravské Předměstí Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita - podobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - podobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - podobné - koeficient 1,00; Celkový stav - mí mě horší - koeficient 1,03; Zdůvodněni koeficientu Ke: Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Lokalita - podobná; Velikost objektu - podobná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav -mírně horší; panelový dům 65,70 9.NP 2+kk 1 580 000 24 049 bez revitalizace 1,03 24 770 Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená "ednotková cena: 7,47% Variační koeficient ú ravách: 58,21 m2 24 038 Kčfm2 Minimální cena: 25 750 Kčfm2 Průměrná cena: 27 357 Kčfm2 Maximální cena: 25 800 Kč/m2 Porovnávací hodnota: 5,30% 1 399 252 K" 1 498 908 K" 1 592451 K 1 501 818, K -7-
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: O Kč - Vlastnické právo k oceňovanému u č. 1365/281 získal pan Karel Dostálek, r.č. 741012/3039 na základě Smlouvy o převodu družstevního u do vlastnictví č lena družstva ze dne 1.6.2009, s právními účinky vkladu práva ke dni 2.9.2009. - Nabývací titul byl odhadci předložen Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Komentář ke srovnání Nabídkové i realizované ceny ů 2+1 případně (3+1) v panelové zástavbě s celkovou podlahovou plochou cca 60 až 80m 2 se v dané loka l itě pohybují cca od 22 do 28 tisíc Kč/m 2. Ceny jsou ov l ivněny rozsahem rekonstrukce, velikosti, polohou a možnostmi přís l ušného u. Na spodní cenové úrovni se pohybují y převážně v původním stavu bez modernizací a v méně výhodných lokalitách, při vrchní úrovni jsou y po celkové rekonstrukci, v domech po revitalizaci a ve výhodných a vyhledávaných lokalitách. V porovnání bylo uvedeno 6 nemovitostí ů 2+1 a 3+1. Všechny nemovitosti jsou s cenami skutečně realizovanými. Rozpět í upravených cen ů uvedených v porovnání ve vztahu k u oceňovanému činí 24 050-27 450,- Kč/m 2. Všechny porovnávací y jsou v domech montované technologie, z toho 5 v domech bez revitalizace, 1 v domě po revitalizaci. Pět ů se nacházejí na sídlišti na Moravském Předměstí, jeden na Slezském Předměstí. Oceňovaný je v dobrém a udržovaném stavu po rozsáhlé rekonstrukci, lokalita je vhodná pro bydlení. Dle názoru odhadce je cena 1 500 000,- Kč v souladu s možnostmi oceňovaného u a lze ji považovat za cenu v daném m ístě a čase obvyklou. Podmínky vhodnosti zástavy Omezení vlastnického práva oceňovaného u: 1) zástavním právem smluvním ve prospěch Hypotečn í banky, a.s. 2) Zahájením exekuce (pověřený soudní exekutor: JUDr. Stanislav Pazderka, Prokopova 339/14 Písek, 397 01 Písek) 3) Exekučn ím příkazem k prodeji nemovitosti 4) Zahájením exekuce (pověřený soudní exekutor: JUDr. Milan Suchánek, Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9) není zo h ledněno v ceně obvyklé. Rekapitulace ocen ění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku So učasný stav 1 501 818 Kč O Kč 1 086 132 Kč 1 500 000 Kč 23 799 Kč Budoucí stav O Kč O Kč O Kč O Kč Silné stránky nemovitosti - výhodná poloha z hlediska účelu užívání (široká občanská vybavenost v místě) -dobrá dopravní dostupnost a bezproblémový př ístup k nemovitosti - veškeré veřejné sítě k dispozici - spojení do centra města p rostředky MHD (zastávka cca 50 m od domu) -dům po částečné rekonstrukci (plast. okna, rozvody ZT, střecha, výtah) - pro rozsáhlé rekonstrukci (zděné jádro, plastová okna, podlahy, dveře, vybavení u) - v 9.NP- výhled a minimální negativní vlivy hluku z ulice - zasklená lodžie u u Slabé stránky nemovitosti - dům proveden v panelové technologii -vysoká hustota obyvatel (sídliště) - nezateplená fasáda -8-
Seznam podkladů a příloh Podklad I Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Výpis z katastru nemovitosti pro LV č. 28729 ze dne 2.3.2016. Snímek katastrální mapy ze dne 10.3.2016. počet stran A4 v příloze 2 1 2 1 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové dne 17.11.1995, č.j. 1986/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem: 1113/6/2016 znaleckého deníku. V Hradci Králové 15.3.2016 Ing. Jiří Zvolánek E.Beneše 1430 500 12 Hradec Králové tel.: 603857540 e-mail: Forsico@seznam.cz - 9-
kuchyně kuchyně obývací pokoj chodba koupelna koupelna - 10 -
wc pokoj - 11 -
-- - - ----- ~ ------------- - - - - - - -- - - ---- - --- - - - - --- / \ / SLEZSKÉ PŘEDMÉST I.'....... PRAiS_KÉ. PŘEDMESTI ' '. I.....:,' : I "' \ I MALŠOVICE l hot - 12-
I 0: ~I I J 56{}/11 f I :t. I
., :~ '. ' - ~ -. i ' '. \...: ' ~.. ; ~.._. I ' -~ ' \ '":- ~-..... '.. '. ',...~...,.. L ~ ' ' ' '..,.... I ;..C :,, ' ' '. '... ~....,... ~ _."",.. F : U..... ~ \ ~- :'i-~_:_.: :_ ;....- '_ \\,"; >' ',.:-... '. ' \.