Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 5953 183/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku parcelní číslo st. 811, jehož součástí je rodinný dům (rozestavěno) a pozemku parcelní číslo 1571/14 v katastrálním území Lukov u Zlína, obci Lukov, okrese Zlín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 Školská 695/38 110 00 Praha 1 Usnesení č.j. 189 EX 15291/15-12 ze dne 6.10.2015 Účel posudku: ocenění nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 6. 10. 2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v písemné formě a 1 elektronicky na CD. V Otrokovicích, dne 8. října 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, řízení čj. 189 EX 15291/15-12 ze dne 6.10.2015. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovitých či movitých věcí, které byly vlastníkem věci hlavní určeny, aby s nimi byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo st. 811 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěný objekt (rodinný dům) a pozemek parcelní číslo 1571/14 orná půda v katastrálním území Lukov u Zlína, obci Lukov, okres Zlín. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitostí : 76317 Lukov, ul. Hraběcí 508 Kraj : Zlínský Okres : Zlín Obec : Lukov Katastrální území : Lukov u Zlína 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 6. října 2015 znalcem za účasti uživatelů objektu. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Lukov u Zlína, LV č. 898 ze dne 5.10.2015 2) Kopie katastrální mapy bez identifikace 3) Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění dne 6. října 2015, fotodokumentace 4) Mapa města a okolí 5) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů. 5. Použitá literatura: 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem pro stanovení obvyklé ceny jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. - 2 -
Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Stavbu lze užívat, ale nájem tohoto druhu nemovitých věcí není v místě obvyklý, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 898 je MAGIC AS COMPANY s.r.o., IČ 02083051 se sídlem 686 03 Staré Město, Hradišťská 86 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 811 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 201,0 m 2, jehož součástí je rozestavěná stavba (rodinný dům) a pozemku parcelní číslo 1571/14 orná půda o výměře 1799,0 m 2 v katastrálním území Lukov u Zlína, obec Lukov, okres Zlín. 8. Přírodní katastrofy: V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně, je zde zvýšená hladina spodní vody. Radonové riziko bylo řešeno ve stavebním řízení. 9. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nepromítají. Prodej nemovitých věcí může být vázán na odvod DPH. 10. Základní popis: Vesnice Lukov spadá do okresu Zlín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Zlín. Obec Lukov se rozkládá asi devět kilometrů severovýchodně od Zlína. Počet trvale žijících osob této středně velké obce činí 1737 obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Školáci mají v obci možnost navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a rodiče malých dětí mohou také navštěvovat mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom zde našli obchody se základním sortimentem, některé služby, knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Lukov má ordinaci několik praktických lékařů a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad, je zde domov pro seniory. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dům, evidovaný jako rozestavěný, je již rok trvale užíván k bydlení. Přízemní, částečně podsklepená stavba s plně využívaným podkrovím má obytnou část zcela dokončenou, předsazenou garáž lze užívat, avšak některé konstrukce zde chybí (okna, podhled, povrch podlahy), stavba krytého bazénu plynule navazující na obytnou část a směřující od domu na jih je zatím realizovaná jen v prvcích hlavní stavební výroby (HSV). Kolem domu jsou dokončeny základní venkovní úpravy, terasa je nadstřešená dřevěnou konstrukcí pokrytou lexanem. Dopravní dostupnost Objekt je dopravně dostupný po obecních zpevněných komunikacích, parkování je možné u domu na pozemku orné půdy a v garáži (2 stání) po jejím dokončení. Obec Lukov je s okolními městy a obcemi spojená sítí silnic. Zastávka autobusu je od domu vzdálená cca 550 m. Nejbližší vlaková zastávka je ve Zlíně. - 3 -
Účel využití Stavba slouží jako rodinný dům, objekt je trvale užíván. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek, na kterém stojí rozestavěný rodinný dům a plocha zahrady, vše v jednotném funkčním celku a pod společným oplocením. Pozemek užívaný jako zahrada je ve veřejném seznamu označen jako orná půda. Pozemky dle LV č. 898 mají nadstandardní výměru, orná půda je ve skutečnosti zahradou. Kopie katastrální mapy Pozemky dle LV č. 898, k.ú. Lukov u Zlína, obec Lukov, okres Zlín Obsah ocenění: a) 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 811 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parcelní číslo 1571/1 orná půda (zahrada) v jednotném funkčním celku v katastrálním území Lukov u Zlína, obci Lukov, okres Zlín, b) 13 rozestavěná stavba umístěná na pozemku parcelní číslo st. 811 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Lukov u Zlína, obci Lukov, okres Zlín včetně příslušenství. 12. Popis objektů: a) 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 811, 1571/14 v katastrálním území Lukov u Zlína, obci Lukov Jedná se o pozemek stavební umístěný pod rozestavěnou stavbou RD a pozemek zahrady kolem rozestavěné stavby evidovaný jako orná půda. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Plocha je rovinná, obehnána plotem, uliční část plotu a část plotu na východní hranici má podezdívku se vestavěnými kovovými plotovými prvky, zbývající část oplocení tvoří kovové sloupky s pletivem. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci, dům je napojen na elektrickou energii a kanalizaci. V obci není zpracovaná cenová mapa stavebních pozemků. b) 13 RD - rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo st. 811 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Lukov u Zlína, obci Lukov, okres Zlín, Předmětem ocenění je stavba, jež byla do katastrálního operátu zapsaná jako rozestavěná, v roce 2014 pak došlo k dokončení objektu do té míry, že je již rok trvale užíván. Kolaudace zatím neproběhla, dům byl ovšem označen číslem popisným 508. Posuzovaná stavba stojí na jižním okraji zastavěné části obce Lukov, ze dvou stran s ní sousedí další solitérní rodinné domy, směrem k jihu je výhled do volné krajiny. Podél severní hranice pozemku běží asfaltová komunikace ulice Hraběcí. Předmětem ocenění je přízemní, z části podsklepený objekt zastřešený krovem, podkroví plně využívané. - 4 -
Půdorysně má hlavní těleso stavby komplikovaný tvar, základní půdorys ve tvaru písmene L má k severu předsazenou dvojgaráž, jižní křídlo pak protahuje přístavba, do které je situován budoucí bazén. Tato část bude sice provozně propojená s domem, v současné době se ovšem jedná jen o hrubou stavbu. Zákoutí, které písmeno L vytváří je orientované k jihu až západu, je zde zřízená terasa, která je nadkrytá dřevěnou konstrukcí pokrytou lexanem. Objekt je zděný z keramických tvárnic, zdivo založeno na betonových pásových základech izolovaných, proložených kamenem, stropní konstrukce nespalné. Vnitřní schodiště žb monolit, nášlapné vrstvy dlažba. Krov dřevěný, na difúzní folii a laťování je položená krytina betonová taška. Klempířské konstrukce měď, eloxovaný plech, především svody a některé parapety chybí. Úprava fasády sestává ze zateplení kontaktním systémem, stěrky a finální úpravy s tím, že východní strana domu není zateplená ani omítnutá. Většina prvků PSV je v provedení nadstandardním, a to jak nášlapné vrstvy podlah, obklady, dlažby, zařizovací předměty, zábradlí. Vybavení kuchyně sestává z kuchyňské linky, která je součástí stavby a má mimo indukčního sporáku vestavěnou troubu, mikrovlnou troubu a myčku na nádobí. V sestavě najdeme i digestoř. Dům je napojen na elektrickou energii 230/400 V, zdrojem vody je vlastní studna, odvod splašků do obecní kanalizace s tím, že dešťové vody jsou svedeny do jímky o kapacitě 5 m3 a až po jejím naplnění jsou rovněž odváděny do kanalizačního obecního řádu. Vytápění je řešeno tepelným čerpadlem (vrty na pozemku parcelní číslo 1571/14) systém ohřívá vodu v teplovodním ústředním vytápění (radiátory i podlahové vytápění především v obývacím prostoru a sociálních zázemích) a ohřívá i TUV, zásobník na 500 l. Celá technologie je umístěná do 1. PP. objektu. Vzhledem k tomu, že se jedná o pasivní dům efektivita investice vůči úspoře nákladů na provoz stavby nejsou příliš v relaci. Zastavěná plocha RD činí 201,0 m 2 včetně dvojgaráže, čistá plocha prostor určených pro bydlení činí cca 260,0 m2. Provozní náklady zatím měsíčně vyšly 2.500,00 Kč, nelze ovšem zapomenout na extrémně teplou zimu, jež v minulé sezóně proběhla v regionu. Dispozičně za vstupním zádveřím, odkud vedou dveře do garáže, je v domě předsíň se šatní skříni, následuje velký obývací pokoj se schodištěm do podkroví a s kuchyňským koutem, vše propojeno v otevřené dispozici. Vedle obývacího pokoje za schodištěm je pokoj pro hosty přístupný ze vstupního prostoru, v tomto podlaží pak mimo spíže a samostatného WC najdeme ještě koupelnu vybavenou sprchovým koutem a umyvadlem, celek sdružen s dalším WC. V předsíni či v zádveří najdeme mnohé úložné prostory ve formě vestavěných skříní. Z obývacího pokoje i z kuchyně je vstup na terasu, na kterou navazuje udržovaná zahrada, polovina její plochy však ještě čeká na zahospodaření. Z prostoru obývacího pokoje vedou zatím nepoužívané dveře k bazénu. V podkroví najdeme tři pokoje o přiměřené ploše, ke každému náleží šatna, na ložnici navazuje rozsáhlá terasa nad části bazénu. Kromě koupelny s vanou, sprchou a dvojumyvadlem v podkroví je zřízeno i samostatné WC. Všechny pokoje a prostory v podkroví jsou přístupné z podkrovní haly, ze které je rovněž přístup na malý balkon nad zastřešenou terasou v přízemí. Předsazená dvojgaráž v přízemí domu má elektricky, dálkově ovládaná vrata, elektricky ovládané jsou i vrata plotová. V podzemním podlaží najdeme prádelnu, sklepní skladovací prostor a technologickou místnost, kde mimo technologie tepelného čerpadla s ohřevem TUV bude umístěná i technologie bazénu. Dům má realizovány rozvody centrálního vysavače. Oceňovaný objekt obsahuje byt typu 5 + kk, garáž pro dvě vozidla a další prostory v 1. PP. domu. Po dokončení zde může být bazén, v nedokončeném prostoru je i uvažováno se saunou. Příslušenství stavby, mimo přípojky elektrické energie, studny, kanalizace svedené do řádu, jímky na dešťovou vodu a zpevněných ploch, tvoří i oplocení zděny plot s kovovými ozdobnými plotovými rámy, kovovými vrátky a vraty na dálkové ovládání a plot drátěný na ocelových sloupcích. Terasa u domu je nadstřešená dřevěnou konstrukcí pokrytou lexanem. Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky: Jedná se o rozestavěnou stavbu, která ovšem je již rok trvale užívána, neboť obytné prostory a interiéry jsou kompletní a schopné užívání bez závad. Zjištěné nedodělky nebrání ani kolaudaci stavby. Jedná se o: - nedokončené nášlapné vrstvy podlah v části 1. PP., garáži a opravy omítek po masivním zatečení do stavby, - nedokončená úprava fasády na východním průčelí, - nedokončené klempířské prvky většina svodů a některé parapety, - chybí okna a podhled v garáži, - chybí zábradlí na terase u ložnice v podkroví, - 5 -
- vedlejší stavba bazén je jen v hrubé stavbě, - polovina zahrady není obhospodařována. Stavebně technický stav: Celkový stavebně technický stav stavby je výborný, použité materiály převládají nadstandardní, jsou voleny vkusně, dispozičně je dům řešen velkoryse a efektně. Stavba splňuje všechny nadstandardní požadavky na objekty bydlení pro jednu rodinu s možností rozvoje a především dokončení klidových zón dle představ vlastníka. Nedokončená vedlejší stavba dává prostor k jejímu dokončení dle představ nabyvatele a to i k jinému účelu. Plošně velmi atraktivní zahradu lze rovněž využít dle zájmů a potřeb uživatele. Předpokládané náklady na nutné dokončovací práce dle položky 1 5 výčtu v předchozí kapitole mohou být realizovány v nákladech řádu statisíc. B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 199/2014 Sb., přičemž metoda dle předpisu zde bude aplikována orientačně. Druhý způsob ocenění, pomocí kterého bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby... 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 811, 1571/14 katastrální území Lukov u Zlína, obec Lukov R = (200 + 0,8 * S)/S = (200 + 0,8 * 2000)/2000 = 0,9-6 -
Pozemky parelní číslo st. 811, 1571/14 Obec Katastrální území Lukov Lukov u Zlína Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR 2014 do 2000 Zlínský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 1500,00 Plocha pozemků P m2 2000 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel III. do 2000 0,75 O2 Význam obce IV. ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce IV. do 10 km od Zlína 1,01 O4 Tech. infrastruktura I. kompetní 1,00 O5 Dopravní obslužnost III. autobus 0,90 O6 Občanská vybavensot III. základní 0,95 Základní cena pozemku ZC 582,89625 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It 1,0000 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 4 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. do 2000 obyvatel, rezidenční 1,01 2 Okolní zástavba I. rezidenční zástavba 0,03 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,00 4 Možnost sítí I. lze napojit na všechny v obci 0,00 5 Občanská vybavensot I. je dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost VII dostupná s parkováním 0,01 7 Hromadná doprava II. zastávka autobusu do 1000 m -0,01 8 Komerční využití II. bez vlivu 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené III. velmi příjemné místo s výhledem 0,10 Ip 1,14 Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P*R 1 197 467,08 b) 13 rozestavěný RD na pozemku parcelní číslo st. 811 katastrální území Lukov u Zlína, obec Lukov Výměry pro ocenění OP obestavěný prostor: OP = (72,6 * 2,70) + (192, 1 * 4,0) + /(143,8 * 3,8) : 2/ = 1.237,64 m 3 Výpočet ceny rozestavěné stavby, stanovení ceny dle 13 vyhlášky, rodinný dům. - 7 -
Rozestavěná stavba umístěná na pozemku p.č. st. 811 v k.ú Lukov u Zlína Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky typ A Obestavěný prostor objektu OP m3 1237,64 Objekt se střechou krov Koeficient účelového využití podkroví Kpod 1,120 vybavení stavby:výpočet (S= standartní provedení, C = chybí, P=podstandartní, N=nadstandartní) Pol. č. Konstr. a vybavení Provedení Stand. Podíl Upr.podíl 1 Základy zákl. pásy izol. S 0,082 0,08200 2 Zdivo plynosilikát + zateplení S 0,212 0,21200 3 Stropy nespalný S 0,079 0,07900 4 Střecha krov dřevěný S 0,073 0,07300 5 Krytina taška betonová S 0,034 0,03400 6 Klempířské konstr. poplastovaný plech, měď N 0,009 0,01386 7 Vnitřní omítky tenkovrstvé S 0,058 0,05800 8 Fasádní omítky silikátová probarvená S 0,028 0,02800 9 Vnější obklady chybí C 0,005 0,00000 10 Vnitřní obklady koupelna, kuch. S 0,023 0,02300 11 Schody betonové S 0,010 0,01000 12 Dveře plast a dřevo N 0,032 0,04928 13 Okna plast N 0,052 0,08008 14 Podl. obyt. místností na bázi dřeva, dlažby N 0,022 0,03388 15 Podl. ost. místností dlažby S 0,010 0,01000 16 Vytápění tepelné čerpadlo N 0,052 0,08008 17 Elektroinstalace 230/400 V S 0,043 0,04300 18 Bleskosvod ano S 0,006 0,00600 19 Rozvod vody SV, TUV S 0,032 0,03200 20 Zdroj TUV zásobník S 0,019 0,01900 21 Instalace plynu chybí C 0,005 0,00000 22 Kanalizace ano S 0,031 0,03100 23 Vybavení kuchyně indukční sporák N 0,005 0,00770 24 Vnitřní vybavení kompletní N 0,041 0,06314 25 Záchod splachovací N 0,003 0,00462 26 Ostatní el. vrat, studna, vysavač N 0,034 0,05236 Celkem 1,000 1,12500 Koeficient vybavení stavby (z výpočtu výše) K4 1,1250 polohový (příloha č. 20 vyhlášky) K5 0,90 Základní cena (z přílohyč. 11 vyhlášky) Kč/m3 ZC 2290,00 Základní cena upravená ZCxKpod.xKřad.xK4xK5 Kč/m3 ZCÚ 2596,86 koeficient změny cen staveb příloha č. 41 vyhlášky - Ki 2,115 Základní cena upravená koeficienty Ki a Kp Kč/m3 ZCK 5492,36 Výpočet ceny stavby Výchozí cena stavby ZCÚ*OP*It*Ip CN Kč 7749223,45 Nedokončeno - 1,25 % NK Kč -96865,29 Hodnota rozestavěné stavby R Kč 7652358,16 Odpočet na opotřebení 1 % O Kč -76523,58 Cena stavby ke dni ocenění CČ Kč 7 575 834,58 pozn.: stupeň rozestavěnost viz. tab. na str. 8-8 -
OP = (72,1 * 2,60) + /(47,4 * 1,8) : 2/ = 230,12 m 3 Stavba na části pozemku parcelní číslo 1571/14 rozestavěný bazén, k.ú. Lukov u Zlína Vedlejší stavba 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ B Zákl. cena dle příl. č. 14 vyhlášky ZC Kč/m3 1250,00 Obestavěný prostor ved. stavby OP m3 230,12 Koeficient polohový (příloha č. 20 vyhl.) K5-0,90 Budovy nebytové ostatní 46.21.19.9.. Ki - 2,07 Koeficient vybavení stavby výpočet(s=stand. provedení, C=chybí P=podstandard, N =nadstand.) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Podíl Podíl upr. 1 Základy betonové, izolované S 0,07100 0,07100 2 Obvodové stěny zděné tl. 300 mm S 0,31800 0,31800 3 Stropy chybí C 0,19800 0,00000 4 Krov (podhled) příhradové vazníky S 0,07300 0,07300 5 Krytina keramická taška S 0,08100 0,08100 6 Klempířské konstrukce chybí C 0,01700 0,00000 7 Úprava povrchů chybí C 0,06100 0,00000 8 Schodiště - - - 0,00000 9 Dveře chybí C 0,03000 0,00000 10 Okna chybí C 0,01100 0,00000 11 Podlahy chybí C 0,08200 0,00000 12 Elekroinstalace chybí C 0,05800 0,00000 Celkem 1,00000 0,54300 Koeficient vybavení stavby K4-0,54300 Základní cena upravená ZCxK4xK5xKi ZCU Kč/m2 1262,68 Cena vedlejší stavby 16 vyhlášky č. 199/2014 Sb. Nákladová cena stavby CSn Kč 290 567,92 Venkovní úpravy související s domem a přístřešek 3,5 %..275.324,10 Kč - 9 -
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. rekapitulace cen: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) pozemky stavební Lukov u Zlína Lukov Kč 1197467,10 b) rozestavěný RD s přísluš. Lukov u Zlína Lukov Kč 8141726,60 Cena nemovitých věcí 9 339 193,70 Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění = 9 339 190,00 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Oceňovaný soubor nemovitých věci - pozemky o ploše 2000,0 m2, jejichž součástí je velký rozestavěný pasivní rodinný dům, je umístěn na okraji zastavěné části obce Lukov v okrese Zlín, okolní zástavbu klidné obce s počtem obyvatel do 2000 osob tvoří rodinné domy. S obou stran jsou realizované solitérní rodinné domy, k jihu se rozestírá výhled na okolní krajinu, od severu je k domu přístup z veřejné komunikace asfaltový povrch ulice Hraběcí. Předmětem ocenění je RD evidovaný jako stavba rozestavěná, nicméně stadium rozestavěnosti umožňuje objekt trvale užívat. Dům má objem větší než 1000 m3, dispozičně je koncipován jako dům o jedné bytové jednotce, přičemž v dispozici stavby je i prostorná garáž. Stavba je technicky řešená jako nízko energetický objekt, náklady cca 2.500,00 Kč /měsíc souvisejí především s použitými technologiemi a nutno dodat že i s mírnou zimou, jakousi garanci nízkých nákladů má být i vytápění pomocí tepelného čerpadla, ač u tohoto typu staveb nízké náklady souvisí především s tepelně technickými parametry obalu stavby. Posuzovaný soubor nemovitých věcí má mnoho kladných rysů, mezi které například patří: - vzdálenost od krajského města. Do Zlína po silnici, a je možno použít až tři trasy, dojezd autem trvá do patnácti minut. Současně obec je dobře dopravně obsluhována autobusy. - rozestavěný RD je umístěn na okraji zastavěné části obce. Ta sama o sobě poskytuje klid, ale místo, kde dům stojí, poskytuje i příjemné soukromí, - plocha pozemku souvisejícího s domem skýtá rozsáhlé možnosti, lze zde rozšířit rekreační zónu, vybudovat sportoviště nebo instalovat zahrádku, - stavba je velmi atraktivně dispozičně řešená, je prostorná, vzdušná, francouzské okna dávají možnost propojení interiéru s exteriérem, z podkroví jsou přístupné terasa i balkon, - již zmíněné provozní náklady jsou víc než atraktivní a to nejenom díky systému vytápění ale i voda je čerpána z vlastní studny, - vícenásobné sociální zázemí je řešeno funkčně. Hledaje zápory stavby je nutno zmínit: - chybí zde kolaudace, objekt ale je schopen trvalého užívání s nedodělky, - stavba bazénu není dokončená, tady je nutno počítat se značnou investicí, - stavební nedodělky na stavbě hlavní je třeba vyřešit v nejkratším termínu, ač se nejedná o extrémně nákladné položky, - je zřejmé, že náklady na realizaci objektu přesahuji dosažitelnou tržní cenu v místě. Nabídka srovnatelných domů v místě není velká, nicméně je nutno zmínit dům v sousední ulici: Příklad 1.: k prodeji krásný, dispozičně velkorysý dům v nové zástavbě obci Lukov s pozemkem o velikosti 1000m2 a pouze s jedním sousedem. Dům byl stavěn ve spolupráci s architektem Ing. arch Turnou, zastavěná plocha je 176m2 a k domu náleží dvojgaráž plus dvě parkovací místa před domem. Při vstupu do domu je předsíň se šatnou, následuje velký obývácí pokoj s krbem o rozloze 76m2 a s kuchyňským koutem. Vedle obývacího pokoje je hostínský pokoj s vlastní koupelnou a vestavěnými skříněmi. Z obývacího pokoje je vstup na krásnou, udržovanou zahradu. V horním patře domu jsou tři prostorné ložnice, ke každé náleží šatna. Kromě koupelny s vanou, wc a bidetem je v patře ještě jeden hostinský pokoj o rozloze 20m2. - 10 -
Stavby (posuzovaná a nabízená) jsou od sebe vzdáleny cca 300 m. Z popisu je zřejmé, že dispozičním řešením jsou si velmi blízké. Nabízený objekt je dokončený, není podsklepen, má i zastřešenou terasu. Plocha pozemků je poloviční, chybí zde vedlejší stavba. Cena 7,49 mil Kč je určená jako cena k jednání. Příklad 2.: prodej rodinného domu 5+1 s bazénem a objektem občanské vybavenosti s tenisovým kurtem v žádané lokalitě ve Zlíně - Malenovicích s nádherným výhledem na Malenovický hrad. Dispoziční řešení domu: Přízemí : vstupní chodba, technická místnost, sklep,prostporná moderní kuchyň s jídelnou -ze které je východ přímo na terasu, obývací pokoj s krbem, který má také přímý vstup na terasu a k bazénu.první patro: otevřený prostor, ložnice,pokoj, velká koupena s rohovou vanou,wc. Podkoroví: dva pokoje, koupelna se spr.koutem, WC.Součástí domu jsou dvě garáže. V uzavřené zahradě je vkusně umístěn bazén s posezením, ve špici zahrady se nachází nadstřešené posezení s venkovním krbem.ve dvoupodlažním objektu občanské vybavenosti s tenisovým kurtem (umělý povrch-tenis Zlín) je v přízemí umístěna společenská místnost s krbem a barem, dále kuchyň,sprcha, sauna,wc, sklad nářadí. V prvním patře se nachází posilovna s východem na balkón,koupelna,wc,sklad. Celá nemovitost je napojená na pult centrálního zabezpečení.přístup a příjezd po soukromé asfaltové cestě se spoluvlastnickým podílem. Tato nabídka sice sestává ze dvou objektů v městské části Zlína Malenovicích, zajímavostí zde je ovšem skutečnost, že se dům nabízí za dvě zcela rozdílné ceny. - 11 -
Příklad 3.: rodinný dům, samostatně stojící, nacházející se kousek od centra Zlína, část Mladcová. Celková plocha pozemku je 1365 m2, zastavěná plocha je 161 m2 a podlahová plocha 361 m2. V přízemí se nachází koupelna, obývací pokoj s krbem, napojený na jídelnu a kuchyňský kout. Z těchto prostor se lze dostat na zimní zahradu a dále na terasu s posezením a grilem. Na opačné straně v přízemí je dvougaráž, před domem další dvě parkovací místa. V prvním patře je koupelna a tři velké samostatné pokoje, dva z nich s balkonem. Dům je celopodklepený, zde se nachází dva pokoje a prádelna s technickou místností pro bazén. Zahrada s jezírkem a vyhřívaným bazénem je nádherně vzrostlá. V přístavku je k dispozici sauna, bazén a sprcha. Zajímavý dům v lokalitě obdobných staveb na Mladcové, která je rovněž čtvrti města Zlína. Je pravdu, že v katastrech krajského města Zlína najdeme více domů, kde požadovaná cena přesahuje částku 8 mil. Kč. Tyto stavby jsou ovšem nesrovnatelné se stavbou posuzovanou svým umístěním (to je z hlediska dostupnosti centra Zlína lepší) ale nejčastěji plocha pozemků je menší. Před třemi měsíci byl pak uskutečněn prodej domu, který má rovněž nedostavěný vnitřní bazén v obci Hvozdná: Příklad 4.: Předmětem prodeje byl rodinný dům, obestavěný prostor 932,0 m3 umístěný na pozemku zastavěná plocha a pozemek evidovaný jako orná půda tvořící se stavbou a stavením pozemkem jednotný funkční celek o celkové ploše 1400,0 m2. Příslušenství stavby hlavní rodinného domu, tvoří vedlejší stavba - nedokončený objekt obsahující vnitřní bazén, studna a venkovní úpravy zjištěné u domu. Sjednaná cena 5,2 mil Kč. Na realizaci tohoto objektu byly použitý podstatně levnější materiály, dispozice je horší, provozní náklady podstatně vyšší, provedení konstrukcí - řemeslné práce v podstatně horším standardu. Určit dosažitelnou cenu za posuzovaný soubor nemovitých věcí je nutno s ohledem na mnoho faktorů. Je ovšem nutno zdůraznit, že se jedná o stavu realizovanou z nadstandardních materiálů s dlouhou životností, řemeslné provedení je kvalitní, nedokončený objekt bazénu a velká plocha zahrady dává prostor k realizaci dalších investičních záměrů. Klid a přitom dobrá dostupnost města Zlína je rovněž ojedinělá. Nejedná se o dům, kterých je na trhu přebytek, už samotné provozní náklady jsou pozoruhodné. Náklady na jejich zabezpečení ovšem byly nadměrné. Dům, jež se nabízí ve vedlejší ulici je prodáván v určité tísní, prodávající se spokojí i s bytem a doplatkem. Dům posuzovaný ve stavu, v jakém se nachází ke dni místního šetření je atraktivnější. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí souboru pozemků s rozestavenou stavbou RD metodou srovnání a analýzy situace ve výši Cena nemovitých věcí určená srovnáním a analýzou situace 8 200 000,00 Kč - 12 -
C) Závěr : Administrativní cena nemovitých věcí celkem.. 9 339 190,00 Kč Cena určená srovnáním.8 200 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí evidovaných na LV č. 898 vedeném pro katastrální území Lukov u Zlína, obec Lukov, okres Zlín, tj. pozemku parcelní číslo st. 811 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům (rozestavěno) včetně pozemku parcelní číslo 1571/14 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši: Slovy : osmmilionůdvěstětisíc korun českých 8 200 000,00 Kč V Otrokovicích, dne 8. října 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5953-183/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 173/15. Mapové podklady: - 13 -
Oceňovaný soubor nemovitostí, rozestavěný rodiný dům s pozemky pod společným oplocením k.ú. Lukov u Zlína, obec Lukov, okres Zlín je plošně rozsáhlý a půdorysně členitý Fotodokumentace: pohled na stavbu na st. 811 od severu pohled na obytnou část od jihu, zastřešení terasy nedokončený bazén polovina zahrady není obhospodařována pohled na východní průčelí stavby, jen předsazená garáž je z části omítnutá - 14 -
některé zahradní úpravy jsou zdařile dokončený, zpevněné plochy jsou z kvalitního materiálu vstupní předsíň je propojená s kuchyňským koutem..hlavním obytným prostorem, kde najdeme schodiště do podkroví v podkroví jsou pokoje klimatizované, u každého je šatna - 15 -
terasa u ložnice, zde najdeme klimatizační jednotku hlavní koupelna v podkroví stavby koupelna s WC v přízemí detaily střechy bazén není dokončen - 16 -
technologie ÚT a ohřevu TUV je umístěna ve sklepě v garáži chybí okna, podhled a podlaha List vlastnictví: - 17 -
- 18 -
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 77937006-167902-151008112008 že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 18 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Jiří Leskovjan Vystavil: JUDr. et Mgr. Jiří Leskovjan V Praze dne 08.10.2015 77937006-167902-151008112008