ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14106-136/14 o ceně byt.jednotky č.1878/17 umístěné v domě čp.1878 na parc.č.3654/3, katastrální území Poruba - sever, obec Ostrava, okres Ostrava město, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. (LV č.14685,3088) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Vlastník nemovité věci: MOTO PRIM, s.r.o. Aloise Gavlase 39/16 700 30 Ostrava - Dubina Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 372/11 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 14.dubna 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 29.června 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nebyla bytová jednotka majitelem zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky a doplňujících informací uživatelů obdobných bytů v domě. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 10.července 2012, LV č.14685, 3088. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 12.3.2014 pod č.j.043 EX 372/11. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa pozemků na území města Ostravy. Doplňující údaje sdělené uživateli okolních bytů při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 14.dubna 2014 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy 2) Bytová jednotka č.1878/17-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle 2 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3654/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 437 m 2 Na území města Ostravy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 500,- Kč/m 2. Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Cena za celou výměru 437.00 m 2 = Kč 218.500,- Započtení spoluvl.podílu 565/33588 = Kč 3.675,49 Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Cena celkem Kč 3.675,- 2) Bytová jednotka č.1878/17 Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.1878/17 o velikosti 2+1 umístěná ve 4.nadzemním podlaží domu čp.1878. Bytový dům je po revitalizaci včetně zateplení fasády a osazení nových plastových oken. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - plynový sporák - vana karma - umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - topná tělesa 3 ks - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů) a rozvod STA. K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Byt se nachází v původním technickém stavu v bytovém domě po provedené revitalizaci, včetně zateplení fasády a plastových oken. Součástí bytu je rovněž lodžie, sklepní box a spoluvlastnický podíl o velikosti 565/33588 na společných částech domu a pozemku. - 3 -
Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště - střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - sušárna - kočárkárna - domovní stoupací rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů v 1.p.p., rozvod televizního signálu z STA, domovní el.instalace bleskosvod Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.17 56.50 56.50 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 56.50 m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 13. Okna nadstandard 0.05300 100% 0.053 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.053) = 1.0286 0.053-4 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.01 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020-5 -
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 0.05 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2-0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 0.7013 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.825+0 pro stáří 35 let) Celkem * 0.07 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.07) x 0.7013 = 0.750 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 17.177,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.750 It: index trhu x 0.990 Ip: index polohy x 1.020 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 13.002,99 Cena za celou podlahovou plochu 56.50 m 2 = Kč 734.668,88 Bytová jednotka č.1878/17 Cena celkem Kč 734.669,- - 6 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Kč 3.675,- 2) Bytová jednotka č.1878/17 Kč 734.669,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 738.344,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 738.340,- Slovy: Sedmsettřicetosmtisíctřistačtyřicet Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.14685 pro katastrální území Poruba - sever, obec Ostrava, okres Ostrava - město vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr. Jiří Král 043 Ex 372/11 ( dle nařízení exekuce č.j. 52 EXE 11346/2011 vydaném Okresním soudem v Ostravě dne 13.04.2011) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve Statutárním městě Ostrava, městském obvodu Poruba, ve věžovém bytovém domě sídlištní zástavby na ulici Z. Štěpánka. Dům čp.1878 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má celkem 13 nadzemních podlaží, je podsklepený, s plochou střechou. - 7 -
Podle databáze znalce a internetové nabídky z června 2014 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 2+1 (60 m2) na ul.zdeňka Štěpánka, 9.nadzemní podlaží z 12, Ostrava Poruba, panelový dům po revitalizaci, byt po rekonstrukci koupelny a WC, plovoucí podlahy, osobní vlastnictví, cena 830 000,- Kč 2. Byt o velikosti 2+1 (54 m2) s balkonem na ul.bulharská, 8.nadz.podlaží z 11, Ostrava Poruba, panelový dům i byt v původním tech.stavu, bezbariérový přístup, osobní vlastnictví, cena 750 000,- Kč. 3. Byt o velikosti 2+1 (56 m2) na ul.španielova, 2.nadzemní podlaží z 6, Ostrava Poruba, bytový dům po revitalizaci, okna plastová, byt v původním tech.stavu s původním bytovým jádrem cena 680 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu Ostravska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je situována v bytovém domě po celkové revitalizaci, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 700 000,- Kč Pozn. Ve výše uvedené ceně je zohledněno věcné břemeno vedení pro Dalkia Česká republika, a.s. Toto břemeno bylo vyhodnoceno jako věcné břemeno s nevýrazným vlivem na cenu obvyklou a jeho hodnota činí 10 000,- Kč. V Ostravě, dne 29.června 2014-8 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14106-136/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -