Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2576/49/2011 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1814/28 Adresa nemovitosti: Oty Synka 1814/6, Ostrava - Poruba Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Poruba-sever, kód ČSÚ: 715 221, LV: 15633 Ostatní stavby: Pozemky: Parc. č. 3626 Vlastník stavby: Kamil Slatkovský, Oty Synka 1814 / 6, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM Romana Slatkovská, Oty Synka 1814 / 6, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM Vlastník pozemku: Kamil Slatkovský, Oty Synka 1814 / 6, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM 509/42754 Romana Slatkovská, Oty Synka 1814 / 6, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM 509/42754 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.cz, a.s. ; č. obj.:155/2011-n, 20.4.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: 800900490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odahdu předmětu nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Současný stav 640 000 Kč Datum místního šetření: 4.5.2011 Datum zpracování : 10.5.2011 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Znalecký posudek se předává objednavateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971, rekonstrukce v r. 2006 Rekonstrukce: dílčí, zateplení, okna, dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 13 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 12 Počet bytů/nebytů 72/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 1814/28 5.N.P. 2+1 51,69 0,00 0,00 2,00 0,00 53,09 509 / 42 754 11 900 Kč/m 2 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Ke zpracování znaleckého posudku nebyla znalci předložena kupní smlouva ani žádný jiný doklad o kupní ceně. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 641 300 Kč 640 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena bytu byla stanovena na základě srovnávací metody nabídkových cen bytů v Ostravě a odpovídá stavu na trhu s byty v této části Ostravy. Bylo srovnáváno 5 bytů 2+1 v Ostravě - Porubě. Celková užitná plocha bytu č. 1814/28 činí 53 m 2. Porovnávací hodnota: 630 000 Kč Na nemovitosti bytu vázne věcné břemeno instalace, provozu a údržby rozvodů tepla pro Dalkia ČR. Toto věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu bytu. 1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15633 ze dne 18.4.2011-2 -
Charakteristika obce Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Usnesení č. j. 155/2011-N ze dne 20.4.2011 Jedná se o město Ostravu s počtem obyvatel 307 767. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoké školy. Město Ostrava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení vlakem, tramvajemi, trolejbusy a autobusy MHD. Poloha nemovitosti Byt č. 1814/28 se nachází v bytovém domě č. p 1814 na ulici Oty Synka, v obytné zóně Ostravy - Poruby, v klidové části města. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.28, která je umístěna v 5.N.P. obytného domu č. p. 1814, Oty Synka 6 v Ostravě - Porubě. Dům je panelový montovaný. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům je podsklepený, má 12 nadzemních podlaží. Jedná se o byt č. 28, dispozice 2+1 v obytném domě č. p.1814 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 5.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, lodžii a v 1.P.P.sklep. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z PVC a keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové. Pozn.: Popis vnitřního vybavení bytu, dispoziční řešení a výměry místnosti jsou provedeny na základě předložených podkladů a vyjádření manželky správce domu p. Sobotové. Kamil Slatkovský a Romana Slatkovská byli řádně a včas obesláni, ale místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Byt se nachází v 5.N.P. bytového domu č. p. 1814. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, lodžii, mimo byt v 1.P.P. sklep. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V roce 2006 byla u všech bytů v č. p. 1814 provedena výměna oken a v roce 2009 bylo provedeno zateplení fasády. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Okna plastová 13. Povrchy podlah vlýsky 14. Vytápění ústřední 15. Elektroinstalace světelná 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod plastové trubky 18. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 19. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 20. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 21. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 22. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 23. Ostatní chybí - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 509/42754 na pozemku parc. č. 3626 zastavěná plocha a nádvoří v v k. ú. Poruba - sever. Výměra pozemku činí 572 m 2. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 1814. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. 2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků podle cenové mapy Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ve statutárním městě Ostravě je v platnosti cenová mapa č. 11. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 500 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3626 572 500 509 / 42 754 3 405 Celková výměra pozemků 572 Hodnota pozemků celkem 3 405 Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 5,80 m 2 1,00 5,80 m 2 koupelna byt 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 kuchyň byt 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 obývací pokoj byt 18,70 m 2 1,00 18,70 m 2 ložnice byt 13,70 m 2 1,00 13,70 m 2 WC byt 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 sklep (mimo byt) sklad (sklípek) 2,00 m 2 0,70 1,40 m 2 lodžie byt 2,29 m 2 1,00 2,29 m 2 Celková podlahová plocha 53,69 m 2 53,09 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 53,09 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 19 442 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 032 176 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 40 Další životnost roků 60 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 619 306 Výpočet porovnávací hodnoty Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. - 4 -
Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí 2011. jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Ostrava - Poruba, ul. Oty Synka 2-1 Panelová 53,09 5.N.P. 2+1 X X X X montovaná Srovnávané jednotky Ostrava - Poruba,, ul. Ukrajinská Jedná se o byt 2+1 na ul. Ukrajinské v OV - Porubě. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokojj a ložnici. Mimo byt v 1.P.P. sklep. montovaná panelová Ostrava - Poruba, ul. Maďarská 55,00 2.N.P. 2+1 880 000 16 000 0,800 12 800 Jedná se o byt 2+1 v OV - Porubě, ul. Maďarská. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep mimo byt. panelová 58,00 1.N.P. 2+1 860 000 14 828 0,800 11 862 Ostrava - Poruba, ul. Matěje Kopeckého Jedná se o byt 2+1 v OV - Porubě ul. Matěje Kopeckého. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep v 1.P.P. panelová 54,00 2.N.P. 2+1 780 000 14 444 0,800 11 556 Ostrava - Poruba, ul. Alžírská Jedná se o byt 2+1 na ul. Alžírské v OV - Porubě. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 13.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep je mimo byt v 1.P.P.. panelový 55,00 13.N.P. 2+1 820 000 14 909 0,800 11 927 Ostrava - Poruba, ul. Ludvíka Podéště Jedná se o byt 2+1 na ul. Ludvíka Podéště v OV - Porubě. Dům je panelový. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep je mimo byt. panelová 56,00 4.N.P. 2+1 800 000 14 286 0,800 11 429 montovaná Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 53,09 m 2 X Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1814/28 v bytovém domě č. p. 1814 v Ostravě, k. ú. Poruba - sever, ul. Oty Synka č. 6 s podílem 509/42754 na společných částech domu a pozemku parc. č. 3626 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 11 428 Kč/m 2 do 12 800 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 12 100 Kč/m 2. - 5 -
Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Velikost bytu - Vybavení a stavebně technický stav bytu - Poloha a okolí bytu - Bezproblémové okolí sídlištního typu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 12 100 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 12 100 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 53 m 2 Stanovení obvyklé ceny bytu: 53 m 2 x 12 100 Kč/m 2 = 641 300 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1814/28 s podílem 509/42754 na společných částech domu a na pozemku parc. č. 3626 v Ostravě k. ú. Poruba sever stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení 640 000 Kč slovy: šestsetčtyřicettisíc Kč Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15633 ze dne 18.4.2011 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 10.5.2011 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína - 6 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2576/49/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2576/49/2011. - 7 -
Fotodokumentace nemovitosti Předsíň před vstupem do bytu v 5.N.P. Samostatný vchod v 5.N.P. pro byty 28,29,30 Pohled východní - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Mapa oblasti. - 12 -