ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1828-2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Rodinný dům Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Litomyšl, k.ú. Litomyšl J.Želivského 688/2, 570 01 Litomyšl 780429/3541, Pan Valter Mačák, Vítězslava Nováka 12, 53973 Skuteč, vlastnictví: výhradní 780429/3541, Pan Valter Mačák, Vítězslava Nováka 12, 53973 Skuteč, vlastnictví: výhradní Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3, 130 00 Praha Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 e-mail: josefnekvapil@volny.cz DIČ: fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 100 000 Kč Datum místního šetření: 6.2.2013 Stav ke dni : 6.2.2013 Počet stran: NUMPAGES stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 3 V Brně, dne 12.2.2013 Ing. Josef Nekvapil NÁLEZ
Znalecký úkol: Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny rodinného domu č.p. 688 na pozemku p.č. st.974 s pozemky p.č. st.974, st.1654, st.1655 a 2372 v ulici J.Želivského, or.č. 2, obec Litomyšl, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, kraj Pardubický s příslušenstvím. Přehled podkladů: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 23923/09-39/Zl ze dne 11.12.2012, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 23923/09-36/Zl ze dne 12.7.2012, - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5706 v k.ú. Litomyšl, obec Litomyšl ze dne 10.12.2012, - Informace o parcele č. st.974 v k.ú. Litomyšl s katastrální mapou ze dne 5.1.2013, - Informace o stavbě budovy č.p. 688 na parcele st.974 ze dne 5.1.2013, - Informace o parcele č. st.1654 v k.ú. Litomyšl s katastrální mapou ze dne 5.1.2013, - Informace o parcele č. st.1655 v k.ú. Litomyšl s katastrální mapou ze dne 5.1.2013, - Informace o parcele č. 2372/4 v k.ú. Litomyšl s katastrální mapou ze dne 5.1.2013, - Výsledek technické prohlídky ze dne 6.2.2013, - Informace a sdělení získané od pana Ing. Josefa Filipi, vedoucího Odboru výstavby v městě Litomyšl, T: 775653314. Místopis Obec Litomyšl se statutem města se nachází v hloubi Českomoravské vrchoviny, okresní město Svitavy je vzdáleno 21 km, krajské město Pardubice je vzdáleno 70 km. V obci je městský úřad, střední škola, pošta, zdravotní zařízení, policie, občanská vybavenost je středního rozsahu, jsou zde obchody všeho zboží a rozvinuté služby, hotely, nemocnice, kostely, muzea, kulturní dům, fotbalové hřiště a tenisové kurty. Obec má 10185 obyvatel. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. Obcí prochází silniční komunikace I.třídy Svitavy - Vysoké Mýto. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Rodinný dům typu vila se nachází na pozemku p.č. st.974, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 90 m2, garáže jsou na pozemcích p.č. st.1654, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 a p.č. st.1655, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2. Stavební pozemky se nachází na pozemku p.č. 2372/4, zahrada o výměře 1552 m2. Všechny pozemky tvoří jeden funkční celek. Stavební pozemky jsou obdélníkového tvaru, pozemek p.č. 2372/4 je tvaru nepravidelného, pozemky jsou mírně svažité v západním směru se spádem 2%. Rodinný dům je vzdálen od středu obce 1 km jižním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 200 m, železniční nádraží je vzdáleno 300 m. Před rodinným domem se nachází místní slepá silniční komunikace, která je zpevněná živičným povrchem. Rodinný dům je orientován všechna světové strany, vstup do objektu je ze zahrady z jižní strany. Rodinný dům je s předzahrádkou, parkování vozidla je možné na konci slepé vozovky a na příjezdové cestě před garážemi. Vjezd do garáží je ze západní strany. Okolo rodinného domu se nachází zahrada s trvalými porosty. Před rodinným domem jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna promyslová zóna Okolí : bytová zóna promyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn
veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ~eleznice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. ty silnice II.,III.tY Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevn ná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Nemovitost se nachází jižně od středu obce Litomyšl na pozemku p.č. st.974. Rodinný dům je obdélníkového tvaru, je samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný. V rodinném domě jsou 2 bytové jednotky I.kategorie o velikosti 2 + 1 a 3 + 1. Rodinný dům má v 1.PP sklep 17,2 m2, chodbu 5,20 m2 a schodiště 4,75 m2, celkem 1.PP 27,15 m2, v 1.NP je obývací pokoj 22,50 m2, ložnice 9,20 m2, kuchyně 13,10 m2, chodba 6,00 m2, koupelnu 4,40 m2, WC 1,00 m2, chodbička 1,80 m2, zádveří 1,30 m2 a schodiště 5,10 m2, celkem 1.NP 64,40 m2, ve 2.NP je obývací pokoj 22,50 m2, ložnice 9,20 m2, kuchyně 13,10 m2, koupelna 4,40 m2, WC 1,00 m2, chodbička 1,80 m2, chodba 6,00 m2, šatna 1,70 m2 a schodiště 5,10 m2, celkem 2.NP 64,80 m2, ve 3.NP je pokoj 17,00 m2, celkem 3.NP 17,00 m2, rodinný dům celkem 173,35 m2. Rodinný dům má základy betonové pásové se svislou a vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné z cihel plných tl. 60 cm v1.pp a tl. 45 cm v nadzemní části, stropní konstrukce dřevěná trámová s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina bonský šindel, klempířské konstrukce měděný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka břízolit, vnější obklad kamenný, vnitřní obklady kuchyně, koupelny a WC, schody betonové s povrchovou úpravou se zábradlím, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna v 1.NP dřevěná dvojitá, ve 2.NP dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností plovoucí a keramická dlažba, vytápění ústřední plynovým kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace pouze světelná a třífázová na jističe, bleskosvod chybí, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody plynový kombi kotel, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plastová rohová a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně elektrický sporák s keramickou deskou, ostatní digestoř, malé ventilátory. Rodinný dům postaven dle městského úřadu v roce 1935, jeho stáří je 78 roků. Na rodinném domě probíhá pravidelná údržba, technický stav je dobrý. V západní části pozemku jsou provedeny dvě garáže, které jsou umístěny na pozemcích p.č. st. 1654 a st.1655. Garáže mají základy betonové pásové, stěny zděné z cihel plných tl. 30 cm, strop ocelové I č. 22 a betonové desky PZD, střecha plochá, krytina pozinkovaný plech, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, dveře chybí, vrata kovová dvoukřídlá, okna luxfery, vnitřní omítky štukové, vnější omítky břízolit, podlaha betonová, elektroinstalace světelná a motorová. Garáže jsou užívány od roku 1970, jejich stáří je 43 roků. Technický stav je dobrý.. Ve dvoře jsou umístěny venkovní úpravy. Jedná se o přípojky vody, kanalizace, plynu a elektrické sítě, betonovou vodoměrnou šachtu, zpevněné plochy z monolitického betonu, betonové obrubníky, plot ze strojového pletiva a plotová vrata kovová s výplní z drátěného pletiva. Venkovní úpravy jsou udržované a v dobrém stavu. Na zahradě se vyskytují trvalé porosty. Jedná se o ovocné dřeviny a okrasné dřeviny, které jsou v dobrém stavu a jsou udržované. Silné stránky - znalci byl umožněn přístup do rodinného domu do 1.NP, - rodinný dům je umístěn v mírně svažitém terénu v západním směru se spádem 2%, - rodinný dům je v dobrém technickém stavu, - rodinný dům má předzahrádku a zahradu, - příslušenstvím je dvougaráž a další možnosti parkovacích míst v zahradě, - ve městě je velmi dobrá občanská vybavenost, - ve městě je vyšší zaměstnanost než průměr v okrese,
- před rodinným domem není pohyb vozidel, - rodinný dům je bez věcného břemene, - k rekreační činnosti lze využít velkou zahradu. Slabé stránky - znalci nebyla umožněna fotodokumentace vybavení RD, - znalci nebyl umožněn přístup do 1.PP, 2.NP a podkroví, - výpočet proveden dle projektové dokumentace, - na rodinný dům je nařízena exekuce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je Yádn zapsána v katastru Nemovitost není Yádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umo~huje podpis zástavní Stav stavby neumo~huje podpis zástavní smlouvy smlouvy (vznikla v c) Skute Skute né u~ívání stavby není v rozporu s její kolaudací né u~ívání stavby je v rozporu s její kolaudací PYístup k nemovitosti pyímo z veyejné Není zajiat n pyístup k nemovitosti pyímo z veyejné k komunikace je zajiat n Komentář: Nemovitost nemá rizika spojená s právním stavem nemovitosti. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost je umístěna ve městě. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na nemovitostech tj. stavbě a pozemcích je nařízeno exekuční řízení. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavyené na dobu neur itou za tr~ních podmínek Komentář: Majitel nemovitosti je dlouhodobě odstěhován na adrese Vítězslava Nováka 12, 539 73 Skuteč. Na rodinný dům je uzavřena smlouva o nájmu, která nebyla předložena. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáže 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům OCENĚNÍ
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rodinný dům má základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny zděné z cihel plných tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina bonský šindel, klempířské konstrukce měděný plech, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky břízolitové, vnější obklady kamenné, vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně a WC, schody železobetonové monolitické s klasickým obkladem, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností keramická dlažba a plovoucí, vytápění ústřední plynovým kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a motorová na jističe, bleskosvod chybí, rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody plynový kombi kotel, rozvod zemního plynu, kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou, vnitřní hygienické vybavení vana plastová rohová a umyvadlo, WC standardní splachovací, ostatní digestoř, malé ventilátory. Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 42,99 m 2 2,35 m 1.NP 89,50 m 2 3,35 m 2.NP 89,50 m 2 3,20 m 3.NP 89,50 m 2 4,48 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP 42,99*2,35 = 101,03 m 1.NP 89,50*3,35 = 299,82 m 2.NP 89,50*3,20 = 286,40 m 3.NP se zastřešením 89,50*(0,80+3,68/2) = 236,28 m Vikýře 6,30*3,20/2*3,90/3+6,00*3,00/2*3,70/3+8,00*4,00/2*3,80/3+4,30* 2,10/2*2,80/3 = 48,68 m (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP 101,03 m 3 1.NP 299,82 m 3 2.NP 286,40 m 3 3.NP se zastřešením 236,28 m 3 Vikýře 48,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 972,22 m 3 Konstrukce Popis
1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné trámy s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný trámový 5. Krytina bonský šindel 6. Klempířské konstrukce měděný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady kamenné 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní 13. Okna dřevěná, dvojitá a zdvojená 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha místností 15. Podlahy ostatních plovoucí podlaha a keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení plynovým kotlem a plechové radiátory 17. Elektroinstalace světelná a motorová na jističe 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kombi kotel 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace v kuchyni, koupelně a WC 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana plastová rohová 25. Záchod splachovací stabńdardní 26. Ostatní digestoř, malé ventilátory Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 90 Užitná plocha [m 2 ] 173 Obestavěný prostor [m 3 ] 972,22 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 405 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 282 612 Stáří roků 78 Další životnost roků 22 Opotřebení % 78,00 Věcná hodnota (VH) Kč 942 175 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáže Věcná hodnota dle THU Garáže mají základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny zděné z cihel plných tl. 30 cm, stropy ocelové I č. 22 a betonové PZD desky, plochá střecha, krytina pozinkovaný plech, klempířské práce pozinkovaný plech, úprava povrchů omítky, dveře chybí, vrata kovová dvoukřídlá, okno luxfery, podlahy betonové, elektroinstalace světelná a motorová.
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 43,56 m 2 2,75 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP 43,56*(2,75+3,00)/2 = 125,23 m (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 125,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 125,23 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Obvodové stěny zděné z plných cihel tl. 30 cm 3. Stropy ocelové I č. 22 a betonové PZD 4. Krov plochá 5. Krytina plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úpravy povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Dveře chybí 9. Okna luxfery 10. Vrata kovová dvoukřídlá 11. Podlahy cementový potěr 12. Elektroinstalace světelná třífázová Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 44 Užitná plocha [m 2 ] 36 Obestavěný prostor [m 3 ] 125,23 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 872 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 359 675 Stáří roků 43 Další životnost roků 37 Opotřebení % 53,75 Věcná hodnota (VH) Kč 166 350 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda
Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek p.č. st.974 je zastavěná plocha a nádvoří o výměře 90 m2 a je zastavěný rodinným domem. Stavební pozemky p.č. st.1654, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 s p.č. st.1655, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 se nachází pod dvěmi garážemi. Zastavěné pozemky se nachází na pozemku p.č. 2372/4, zahrada o výměře 1552 m2, která tvoří s pozemky p.č. st.974, st.1554 a st.1555 jeden funkční celek. Na pozemku p.č. 2372/4 se nachází trvalé porosty, které dvoří ovocné a okrasné dřeviny. Pozemky se nachází 1 km od středu obce Litomyšl jižním směrem v lokalitě se staršími rodinnými domy. Autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 200 m, železniční nádraží je vzdáleno 300 m. Před pozemky jsou kompletní IS, je zde obecní vodovod, kanalizace, elektrické sítě a plynovod. Terén je mírně svažitý v západním směru se spádem 2%. Na pozemku p.č. st.974 je rodinným dům, na p.č. st.1554 a st.1555 jsou dvě garáže a na pozemku p.č. 2372/4 jsou venkovní úpravy, okolo rodinného domu je zahrada. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - K intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotková cena Koeficient celkový [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] Lokalita: Litomyšl-Město KRC: 0,85 KMP: 1,01 KPP: 0,98 KDD: 0,99 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KU Parcela č.: 1 725 1 672 000 969,28 0,75 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Město, okres Svitavy je velikosti 1725 m2. Pozemek je obdélníkový, na jeho hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, příjezdová komunikace je až k pozemku. Kladem je jeho umístění v lokalitě s novými rodinnými domy. Lokalita: Litomyšl, Na Lánech KRC: 0,85 KMP: 0,98 KPP: 0,97 KDD: 0,97 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,85 KU Parcela č.: 1 301 1 301 000 1 000,00 0,65 Popis pozemku: Stavební pozemek v městě Litomyšl, lokalita Na Lánech je obdélníkového tvaru o výměře 1301 m2. Pozemek se nachází v okrajové části města při výjezdu na Vysoké Mýto. K pozemku vede veřejná silniční komunikace, inženýrské sítě jsou v dosahu ve vzdálenosti 50 m, kanalizace v současné době v této části města se nenachází. Kladem je umístění v lokalitě výstavby nových rodinných domů a krásná příroda v blízkosti řeky, záporem je výskyt komárů v letním období. Lokalita: Litomyšl, Trstěnická KRC: 0,85 KMP: 0,93 KPP: 0,97 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KU Parcela č.: 779 857 000 1 100,13 0,71 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, okres Svitavy je obdélníkového tvaru o velikosti 779 m2. Pozemek se nachází v okrajové části obce, je mírně svažitý v jižním směru. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, kompletní inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Kladem je umístění v lokalitě nových domů, záporem je menší výměra pozemku. Lokalita: Litomyšl KRC: 0,85 KMP: 1,05 KPP: 0,95 KDD: 0,96 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KU Parcela č.: 2 643 1 265 997 479,00 0,62 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, okres Svitavy je obdélníkového tvaru o velikosti 2643 m2. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, kompletní inženýrské sítě jsou ve vzdálenosti 200 m. Kladem je možnost výstavby RD, záporem je zarostlý terén náletovými dřevinami a vzdálenost inženýrských sítí. Lokalita: Litomyšl,Město KRC: 0,85 KMP: 1,03 KPP: 0,90 KDD: 0,97 KMZ: 0,90 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KU Parcela č.: 1 931 1 425 078 738,00 0,57 U
Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Město, okres Svitavy je velikosti 1931 m2, je obdélníkového tvaru. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, příjezdová komunikace je až k pozemku. Jedná se o pozemek v blízkosti schválené průmyslové zóny. Kladem je jeho velikost, záporem umístění v blízkosti průmyslové zóny a možnost výstavby RD včetně podnikání. Lokalita: Litomyšl, Záhradí KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 0,95 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KU Parcela č.: 692 865 000 1 250,00 0,62 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Záhradí, místo U Prokopa, okres Svitavy je velikosti 692 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru. Kompletní inženýrské sítě jsou zainvestované, příjezdová komunikace je až k pozemku. Kladem je umístění v blízkosti novostaveb RD, záporem je malá velikost pozemku. Průměrná jednotková cena 6
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Město, okres Svitavy je velikosti 1725 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, je mírně svažitý a nachází se ve městě Litomyšl. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, příjezdová komunikace je až k pozemku. Jedná se o proluku mezi dvěmi moderními novostavbami. Pozemek je vhodný pro stavbu rodinného domu. Stavební pozemek v městě Litomyšl, lokalita Na Lánech je obdélníkového tvaru o výměře 1301 m2. Pozemek se nachází v okrajové části města při výjezdu na Vysoké Mýto. K pozemku vede veřejná silniční komunikace, inženýrské sítě jsou v dosahu ve vzdálenosti 50 m, kanalizace v současné době v této části města se nenachází. Strana k řece Loučné je osázena thujemi, nejedná se o záplavové území, pozemek je mnohem výš než koryto řeky. Pozemek je vhodný pro výstavbu RD. Stavební pozemek v obci Litomyšl, okres Svitavy je obdélníkového tvaru o velikosti 779 m2. Pozemek se nachází v okrajové části obce, je mírně svažitý v jižním směru. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, kompletní inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Jedná se o slunné místo v klidné části obce, v jeho blízkosti je několik nových rodinných domů. V blízkosti se nachází MHD, lokalita je umístěna ve vzdálenosti cca 2 km od středu města. Stavební pozemek v obci Litomyšl, okres Svitavy je obdélníkového tvaru o velikosti 2643 m2. Pozemek se nachází v klidné části obce, je částečně oplocený, na pozemku jsou ovocné dřeviny, náletové stromy a keře. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, kompletní inženýrské sítě jsou ve vzdálenosti 200 m. Jedná se o slunné místo v klidné části obce. tavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Město, okres Svitavy je velikosti 1931 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, nachází se v okrajové části města Litomyšl. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, příjezdová komunikace je až k pozemku. Jedná se o pozemek v blízkosti schválené průmyslové zóny. Pozemek je určen k výstavbě pro bydlení s podnikáním, není povolen průmysl a živočišná výroba. Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Záhradí, místo U Prokopa, okres Svitavy je velikosti 692 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru a nachází se ve městě Litomyšl. Kompletní inženýrské sítě jsou zainvestované, příjezdová komunikace je až k pozemku. Jedná se o pozemek v blízkosti moderních novostaveb. Pozemek je vhodný pro stavbu rodinného domu.. Pozemek se nachází v okrajové části města při silnici směrem na Českou Třebovou. Všechny pozemky se nachází ve městě Litomyšl ve vzdálenosti 21 km od okresního města Svitavy. Všechny pozemek jsou volné. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 974 90 600 54 000 nádvoří zastavěná plocha a 1654 22 600 13 200 nádvoří zastavěná plocha a 1655 22 600 13 200 nádvoří zahrada 2372/4 1 552 600 931 200
Celková výměra pozemků 1 686 Hodnota pozemků celkem 1 011 600 4. Výnosové ocenění 4.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 323 771 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2 * rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 173,00 m 2 Obestavěný prostor: 972,00 m 3 Zastavěná plocha: 90,00 m 2 Plocha pozemku: 1 686,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti: Rodinný dům má základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny zděné z cihel plných tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina bonský šindel, klempířské konstrukce měděný plech, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky břízolitové, vnější obklady kamenné, vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně a WC, schody železobetonové monolitické s klasickým obkladem, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností keramická dlažba a plovoucí, vytápění ústřední plynovým kotlem a
plechové radiátory, elektroinstalace světelná a motorová na jističe, bleskosvod chybí, rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody plynový kombi kotel, rozvod zemního plynu, kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou, vnitřní hygienické vybavení vana plastová rohová a umyvadlo, WC standardní splachovací, ostatní digestoř, malé ventilátory. Popisy porovnatelných nemovitostí: RD 6 + 1 Rodinný dům typu vila 6 + 1 se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, lokalita Trstěnická. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po rekonstrukci v roce 1997, při rekonstrukci výměna rozvodů vody, kanalizace, elektřiny, ústřední topení na plyn, okna a zateplení, dispozice v 1.PP jsou sklepy o ploše 80 m2, v 1.NP je pracovna, kuchyňka, WC se sprchou, technické zázemí, garáž a další volné prostory pro podnikání, ve 2.NP jsou dva pokoje, kuchyně, hala s krbem, koupelna, WC a velká terasa, v podkroví jsou čtyři pokoje, kotelna a WC, příslušenstvím je garážové stání, velká terasa se zastřešeným posezením, krytý bazén o rozměrech 8 x 3,3 m, hloubky 1,2 m a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a udržovanou zahradu o výměře 904 m2. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v klidné části města nedaleko jeho centra, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 21 km a od krajského města Pardubice 70 km. RD 5 + kk Rodinný dům je dvougenerační 5 + kk se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, lokalita Moravská. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po částečné rekonstrukci, ústřední topení kotlem na plyn a kotlem na tuhá paliva, okna plastová, vana plastová rohová, sporák elektrický se sklokeramickou deskou, dispozice v 1.PP je kotelna, uhelna, dva sklepy, v 1.NP je velký obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, koupelna, WC, chodba, pracovna, ve 2.NP jsou tři pokoje, kuchyně, koupelna, WC, chodba, komora, příslušenstvím je dvojgaráž, studna a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a udržovanou zahradu,. před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v rušné části města, před RD je silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 21 km a od krajského města Pardubice 70 km. RD 4 + 1 Rodinný dům 4 + 1 se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, lokalita Zahájí. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, užívaný od roku 2001, ústřední topení na plyn a krbem s teplovzdušným rozvodem, okna dřevěná zdvojená vestavěné skříně, dispozice v 1.PP o ploše 50 m2 jsou tři místnosti, v 1.NP je obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, hala, WC, schodiště a garáž s dílnou, z OP se jde na prostornou terasu o ploše 30 m2 a dále do zahrady, ve 2.NP jsou tři pokoje, koupelna s WC, dvě šatny a balkon o ploše 18 m2, příslušenstvím je chatka na zahradní náčiní, bazén, pergola s venkovním grilem, čerpadlo na užitkovou vodu a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a zahradu. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v klidné části města s výhledem na historické jádro města, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 21 km a od krajského města Pardubice 70 km. RD 5 + 1 Rodinný dům 5 + 1 se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, lokalita Mařákova. Jedná se o dům řadový koncový, nepodsklepený, patrový se
sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po částečné rekonstrukci v roce 1995, při rekonstrukci výměna všech rozvodů a zadaptování 2.NP, topení ústřední plynovým kotlem, dispozice v 1.NP je obývací pokoj 19 m2, kuchyně 11,5 m2, koupelna, toaleta, předsíň a spíž, celkem 42,5 m2, ve 2.NP jsou čtyři pokoje, koupelna se sprchovým koutem, toaleta a dva balkony, celkem 78,5 m2 podlahové plochy, v podkroví jsou čtyři pokoje, kotelna a WC, příslušenstvím je garáž, posezení s udírnou a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a udržovanou zahradu o výměře 84 m2. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v rušné části města na dobrém místě, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 21 km a od krajského města Pardubice 70 km. RD 5 + 1 Rodinný dům 5 + 1 se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Pazucha, okres Svitavy, lokalita Pazucha. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, užívaný od roku 1974, ústřední topení na plyn, okna dřevěná dvojitá, dispozice v 1.PP jsou sklepy o ploše 60 m2, v 1.NP je obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna, WC, spíž, předsíň a šatna, ve 2.NP jsou tři pokoje, koupelna, WC, chodba a balkon, příslušenstvím je garáž, hospodářské budovy a venkovní úpravy, RD má předzahrádku, dvůr a velkou zahradu o výměře 6723 m2. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v městské části Pazucha ve vzdálenosti 5 km od jejího středu, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 23 km a od krajského města Pardubice 75 km. Srovnatelné nemovitosti Název: RD 6 + 1 Lokalita Litomyšl, Trstěnická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 14 351 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 300,00 m 2 1 084 m 2 4 700 000 Kč 15 667 Kč/m 2 Název: RD 5 + kk
Lokalita Litomyšl, Moravská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,93 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 12 553 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 170,00 m 2 544 m 2 2 700 000 Kč 15 882 Kč/m 2 Název: RD 4 + 1 Lokalita Litomyšl, Zahájí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,92 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 15 841 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 476 m 2 4 550 000 Kč 18 200 Kč/m 2 Název: RD 5 + 1 Lokalita Litomyšl, Mařákova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m 2 12 331 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 121,00 m 2 279 m 2 2 095 000 Kč 17 314 Kč/m 2 Název: RD 5 + 1
Lokalita Litomyšl, Pazucha Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 7 652 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 300,00 m 2 6 838 m 2 2 480 000 Kč 8 267 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 652 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 12 546 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 15 841 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 12 546 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 173,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 942 175,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáže 166 350,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 1 011 600,00 Kč 4. Výnosové ocenění 4.1 0,00 Kč 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům 2 170 458,00 Kč Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena 2 170 500 Kč 0 Kč 2 120 124 Kč 1 011 600 Kč 2 100 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena rodinného domu č.p. 688 na pozemku p.č. st.974 s pozemky p.č. st.974, st.1554, st.1555 a 2372/4 v katastrální území Litomyšl, obec Litomyšl odpovídá věcné hodnotě a porovnávací hodnotě. Cena odpovídá rodinnému domu samostatně stojícímu, částečně podsklepenému, patrovému s podkrovím se sedlovou střechou, zděnému, standardního vybavení, v dobrém technickém stavu, nacházející se 1 km od středu obce, 200 m od autobusové zastávky a 300 m od železniční stanice. V obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení a policie, služby a obchody jsou ve středním rozsahu. Hromadná doprava sestává z autobusového nádraží a železniční stanice. V obci jsou kompletní inženýrské sítě a silniční komunikace jsou převážně s živičným povrchem, před rodinným domem je místní slepá silniční komunikace s živičným povrchem, silniční komunikace I.třídy Vysoké Mýto - Svitavy se zpevněným živičným povrchem je vzdálena 100 m. V rodinném domě se nachází dvě bytové jednotky 2 + 1 v 1.NP a 3 + 1 ve 2. a 3.NP, zařazené do I.kategorie, její stáří je 78 roků, pokoje jsou umístěny v jižní straně rodinného domu. Na rodinném domě nevázne věcné břemeno. Stavba a pozemky jsou jednoho vlastníka. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit. Ocenění práv a závad Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených dle 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle 336a, odst. 2. Práva a závady dle 336a, odst.1, písmeno b Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5706 ze dne 10.12.2012 se jedná o následující omezení vlastnického práva: 1) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 3Nc 3792/2005-9 Stavba: Litomyšl-Město, č.p. 688. Z-14909/2012-609. Parcela: 2372/4. Z-9919/2012-609, Parcela:st.974. Z-9919/2012-609, Parcela:st.1654. Z-9919/2012-609, Parcela: st.1655. Z-9919/2012-609. Listina. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 005 EX 865/2005-51 ze dne 31.7.2012. Z-9919/2012-609. 2) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 29 EXE 139/2011-10. Stavba: Litomyšl-Město, č.p. 688. Z-14909/2012-609. Parcela: 2372/4. Z-14909/2012-609, Parcela:st.974. Z-14909/2012-609, Parcela:st.1654. Z-14909/2012-609, Parcela: st.1655. Z-14909/2012-609. Listina. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 003 EX 805/11-15 ze dne 23.11.2012. Z-14909/2012-609. 3) Zástavní právo exekutorské pro pohledávky ve výši 18.658,- Kč s příslušenstvím Cilínková Marie JUDr., Na lysinách 99/14, Praha 4, Hodkovičky, 147 00 Praha 47, r.č. 435302/426. Stavba: Litomyšl-Město, č.p. 688, Z-10825/2012-609, Parcela: st.974, Z-10825/2012-609, Parcela: st.1554, Z-10825/2012-609, Parcela: st.1555, Z-10825/2012-609,
Parcela: st.1554, Z-10825/2012-609, Listina. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 005 EX 865/2005-52 ze dne 31.7.2012. Právní moc ke dni 21.8.2012. Z-10825/2012-609 Ocenění práv a závad dle 336a, odst. 1, písmeno b 1) Cilínková Marie JUDr. 18.658,00 Kč --------------- Práva a závady dle 336a, odst. 1, písmeno b celkem 18.658,00 Kč Práva a závady s nemovitostí spojených celkem 0,00 Kč Práva a závady dle 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na nemovitostech v k.ú. Litomyšl, obec Litomyšl, okres Svitavy nenachází. Ocenění práv a závad dle 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady celkem V Brně 12.2.2013 0,00 Kč 0,00 Kč Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail: josefnekvapil@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1828-2013 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5706 ze dne 10.12.2012 3 Informace o stavbě a parcelách se snímky katastrální mapy ze dne 7 5.1.2013 Rodinný dům
Pohled přední Pohled boční