ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 166/2015 Rodinný dům, Rodinný dům Účel ocenění: Objednavatel : Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) Insolvenční správkyně dlužníka Zuzana Strašíková, Ing Martina Mitinová Škodova 96/11, 75002 Přerov Zhotovitel: Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18, 75002 Přerov IČ: telefon: +420602733228 e-mail: hosek@egpa.cz OBVYKLÁ CENA 550 000 Kč Datum místního šetření: 1.6.2015 Stav ke dni : 1.6.2015 Za přítomnosti: Ing. Růžičky Počet stran: 14 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Přerově, dne 11.6.2015 Ing Ctibor Hošek
Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé za účelem insolventního řízení. A. NÁLEZ Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Horní Město, k.ú. Skály u Rýmařova Skály 22, 793 44 Horní Město Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Strašík Miroslav a Strašíková Zuzan, Jiráskova 22, 793 44 Horní Město, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Strašík Miroslav a Strašíková Zuzan, Jiráskova 22, 793 44 Horní Město, vlastnictví: výhradní Přehled podkladů - výpis z KN LV č. 10 pro k.ú. Skály u Rýmařova - snímek z KM - fotodokumentace Místopis Obec Horní Město je samostatnou obcí v Olomouckém kraji. V obci je základní občanská vybavenost ( obchod,restaurace,školka,škola 1-5st. hřiště). Současný stav Budoucí stav Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / ý voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 670/5 Moravskoslezký kraj Celkový popis: Předmětem hodnocení je nepodsklepený,přízemní RD s podkrovím v řadové zástavbě jako koncový. V domě je samostatná BJ 4+1 s příslušenstvím. V přízemí je kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelna, WC v podkroví dvě obytné místnosti. K domku jsou přistavěny dvě garáže. Silné stránky Obec se základní občanskou vybaveností s dobrým dosahem do města Rýmařova. Slabé stránky Zhoršená údržba a částečně morální opotřebení s nutností modernizace. - 2 -
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo Komentář: Zástatvní práva uvedena na výpisu z KN nejsou v ceně obvyklé zohledněny. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
C. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemků v obci Horní Město se pohybuje v rozmezí 300,- až 400,-Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že nemovitost je situovaná mimo vlastní území obce je cena pozemků stanovena částkou 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st.84 95 200 19 000 nádvoří zastavěná plocha a st.91 93 200 18 600 nádvoří zastavěná plocha a st.158 46 200 9 200 nádvoří zahrada 73/2 494 200 98 800 zahrada 73/10 563 200 112 600 ostatní plocha 73/12 408 200 81 600 Celková výměra pozemků 1 699 Hodnota pozemků celkem 339 800 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.pp 89,28 m 2 2,40 m 1.np 89,28 m 2 3,00 m Výčet místností: přízemí 40,00 m 2 1,00 40,00 m 2 Užitná plocha celkem: 40,00 m 2 podkroví 89,28 m 2 1,50 m Obestavěný prostor - 4 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.pp (9,30*9,60)*(2,40) = 214,27 m 3 1.np (9,30*9,60)*(3,00) = 267,84 m 3 podkroví (9,30*9,60)*(1,50) = 133,92 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.pp 214,27 m 3 1.np 267,84 m 3 podkroví 133,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 616,03 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina osinkocementová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných prkenný povrch,beton,pvc místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění - 5 -
Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 89 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 130 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 616,03 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 834 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 834 Reprodukční hodnota [Kč] 2 361 867 (RC * OP) Stáří roků 71 Další životnost roků 29 Opotřebení % 71,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 684 941 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 130,00 m 2 Obestavěný prostor: 616,03 m 3 Zastavěná plocha: 89,28 m 2 Plocha pozemku: 1 699,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům RD velikosti 3+1 s příslušenstvím. V přízemí kuchyň,dvě obytné místnosti, koupelna,wc v podkroví jedna obytná místnost. Lokalita Horní Město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - není; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 3 596-6 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 500 m 2 550 000 Kč 4 231 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Dispoziènì je rodinný dùm øešen jako 3+1, podsklepený s podkrovím. Konkrétnì se jedná o: dvì ložnice, obývací pokoj, kuchyò, koupelnu s vanou, chodbu, samostatné WC, verandu. V kuchyni byla nainstalována nová kuchyòská linka. Ve sklepení se nachází kotel na tuhá paliva, bojler a prostor s døívím na zátop. Podkroví není v souèasné dobì uzpùsobeno k bydlení. Interiér domu prošel v roce 2008 èásteènou rekonstrukcí vnitøní omítky, rozvody vody, koupelna, výmìna oken za plastová Lokalita Horní Město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - není; Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 4 372 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 700 m 2 470 700 Kč 6 724 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 2+1 o výmìøe 169 m2 po èásteèné rekonstrukci. Dùm lze zvìtšit na 3+1. Elektøina v mìdi, voda a odpad v plastu, okna pùvodní udržovaná a topení kotlem na tuhá paliva. K domu náleží garáže pro dvì auta, pøedzahrádka, sklep, kùlna, technická místnost a pùda. Je možnost si pronajmou od obce zahradu, která leží v blízkosti domu. V obci veškerá obèanská vybavenost. - 7 -
Lokalita Horní město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - není; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 4 601 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 109,00 m 2 200 m 2 590 000 Kč 5 413 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 596 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 190 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 601 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 190 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 130,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 544 700 Kč - 8 -
D. REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 544 700 Kč 0 Kč 1 024 741 Kč 339 800 Kč Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Cena tržní je stanovena na základě informací o prodejích obdobných nemovitostí v daném místě a čase porovnávací metodou. U inzerovaných nabídkových cen, u nichž je předpoklad, že při vyjednávaní o prodeji bývají tyto ceny sníženy o 10-20% jsou ceny upraveny koeficientem pramene ceny 0,85. Cena obvyklá je včetně pozemků a příslušenství. V Přerově 11.6.2015 Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18 75002 Přerov telefon: +420602733228 e-mail: hosek@egpa.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988 č.j. Spr4240/88 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 166/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015/57. - 9 -
E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Skály u Rýmařova LV č. 10 ze dne 1 22.5.2015 Snímek katastrální mapy - dálkovým přístupem 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -