Znalecký posudek č. 2011/331 O ceně nemovitosti: Objekt rodinného domu č.p. 234 na parcele č. St.389 s příslušenstvím a pozemky, parcelami č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v katastrálním území Uherský Ostroh, obec Uherský Ostroh, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 11. 9. 2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 11. 9. 2011
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00126/10-043 ze dne 4. 8. 2011 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 9. 2011 za přítomnosti vlastníka a povinného. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00126/10-043 ze dne 4. 8. 2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1041 pro katastrální území Uherský Ostroh, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Uherské Hradiště. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Uherský Ostroh Katastrální území: Uherský Ostroh (773131) List vlastnictví číslo: 1041 Vlastník: Schmidtová Pavlína Hlavní 750, Vnorovy, 696 61 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost tvořená objektem rodinného domu č.p. 234 na parcele č. St.389 s příslušenstvím, garáží, vedlejší stavbou - kůlnou, venkovními úpravami, trvalými porosty a pozemky, parcelami č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v katastrálním území Uherský Ostroh města Uherský Ostroh, v okrese Uherské Hradiště, kraj Zlínský, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č. 1041 pro katastrální území Uherský Ostroh, vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Uherské Hradiště. Parcela č. St.389 o výměře 108 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 806/1 o výměře 659 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 806/3 o výměře 613 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 806/4 o výměře 570 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemky zahrad užívané ve funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 234 na parcele č. St.389 a pozemkem, parcelou č. St.389 evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem společného využití a ve vlastnictví stejného vlastníka. Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území města na ulici Svatopluka Čecha, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby rodinného bydlení. Nemovitost je přístupná po veřejně provozované pozemní komunikaci se zpevněným neprašným povrchem, je napojená na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím 2) Garáž 3) Kůlna 4) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh c) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Uherské Hradiště Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím Rodinný dům č.p. 234 v katastrálním území Uherský Ostroh je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce, celkově podsklepeným, o dvou nadzemních podlažích, se šikmým stanovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. Dispoziční uspořádání objektu: 1.PP je tvořeno chodbou, kotelnou s kotle, ústředního topení na tuhá paliva a kotlem plynovým, prádelnou a dvěma skladovacími místnostmi. 1.NP je tvořeno zádveřím, chodbou se schodištěm do ostatních podlaží domu a bytem tvořeným předsíní, koupelnou, WC, jídelnou s kuchyňským koutem a spíží, a třemi obytnými místnostmi. 2.NP je tvořeno chodbou, lodžií a bytem shodného dispozičního uspořádání jako v případě bytu v 1.NP domu. Stáří objektu a stavebně technický stav: Objekt rodinného domu je užíván asi od roku 1975. Plynofikace objektu byla provedena v roce 1995. Ke dni ocenění se objekt nachází v dobrém stavu odpovídajícím době užívání při prováděné běžné údržbě. Za účelem dalšího užívání objektu je nutné provedení pouze menších stavebních úprav a oprav. V případě bytu ve 2.NP domu je potřeba provést dokončení kuchyně. Popis jednotlivých konstrukcí domu: Objekt rodinného domu je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce a obvodové zdivo tloušťky 45 cm jsou vyzdívané z cihel, stěny jsou opatřené vnitřními dvouvrstvými hladkými vápennými omítkami a břízolitovou fasádou, sokl domu a stěny prádelny a koupelen jsou opatřeny keramickým obkladem. Stanový krov dřevěné konstrukce je pokryt pálenou krytinou a je opatřen klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu a bleskosvodem. Stropy místností podzemního podlaží jsou klenuté, stropy místností nadzemních podlaží mají rovné podhledy, podlahy obytných místností jsou pokryty textilními krytinami, povrchy podlah ostatních místností tvoří PVC, keramické dlažby i textilní krytiny. Schodiště je betonové konstrukce s teracovým povrchem schodišťových stupňů a s kovovým zábradlím. Okna jsou dřevěná dvojitá, opatřená vnějšími žaluziemi, dveře jsou dřevěné, plné i prosklené.
5 Objekt je vybaven ústředním vytápěním s kotlem na tuhá paliva i kotlem plynovým, je proveden rozvod elektrické energie, rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je bojler umístěný v kotelně, rozvod vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení a rozvod zemního plynu. Koupelny jsou vybaveny umývadly, v koupelně v 1.NP se nachází vana, koupelna ve 2.NP je vybavena sprchovým koutem, záchody jsou standardní splachovací. Prádelna je vybavena vanou a umývadlem a podlahovou vpustí. Příslušenství objektu zahrnuté v jeho ceně: Příslušenstvím rodinného domu jsou venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. 806/1, 806/3, 806/4, v katastrálním území Uherský Ostroh. Jedná se o přípojky inženýrských sítí, HUP, zpevněné plochy, oplocení včetně plotových vrátek a vrat. 2) Garáž Předmětem ocenění je objekt garáže nacházející se u západní stěny rodinného domu na parcele č. 806/3 v katastrálním území Uherský Ostroh. Jedná se o nepodsklepený objekt zděné konstrukce o jednom nadzemním podlaží s plochou střechou. V objektu se nachází místnost pro garážování motorového vozidla a dílna. Objekt garáže je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti, stěny zděné konstrukce jsou opatřeny vnitřními hladkými dvouvrstvými vápennými omítkami a vnější břízolitovou fasádou, sokl je obložen keramickým obkladem. Plochá střecha je opatřena živičnou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Podlaha je betonová, vrata ocelová, dveře dřevěné, okna dřevěná dvojitá. V objektu je provedena světelná i motorová elektroinstalace. Objekt garáže je užíván asi od roku 1975. 3) Kůlna Kůlna je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce nacházejícím se na parcele č. 806/3 v katastrálním území Uherský Ostroh. Jedná se o objekt nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým pultovým krovem. Objekt je vybudován na betonových základech, svislé konstrukce tloušťky 15 cm jsou zděné z plných převážně vápenopískových cihel, povrchy stěn nejsou opatřené omítkami. Krov je pokryt zvlněnými osinkocementovými deskami a je opatřen žlabem a svodem z pozinkovaného plechu. Stropy chybí, podlaha je vydlážděna vápenopískovými cihlami. Dveře jsou dřevěné prosklené, okno je dřevěné zdvojené. Elektroinstalace chybí. Je uvažováno, že objekt je užíván asi 30 let. 4) Trvalé porosty Předmětem ocenění jsou trvalé porosty na pozemcích zahrad, parcelách č. 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh. b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh Parcela č. St.389 o výměře 108 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 806/1 o výměře 659 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 806/3 o výměře 613 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 806/4 o výměře 570 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada.
6 Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,40 m 8,85 9,60+2,25 6,30 = 99,14 m 2 1.NP 2,85 m 11,10 9,60 = 106,56 m 2 2.NP 2,85 m 11,10 9,60 = 106,56 m 2 Součet: 8,10 m 312,26 m 2 Podlažnost: 312,26 / 99,14 = 3,15 Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,40 (8,85 9,60+2,25 6,30) = 237,92 m 3 1.NP 2,85 11,10 9,60 = 303,70 m 3 2.NP 2,85 11,10 9,60 = 303,70 m 3 Zastřešení (0,30+4,00/3) 8,85 9,60 = 138,77 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 984,09 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Uherský Ostroh Počet obyvatel: 4 496 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 845, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 0,02
7 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,180 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Kritériem jinde neuvedeným snižujícím cenu nemovitosti je skutečnost, že v bytové jednotce ve 2.NP rodinného domu není stavebně dokončena kuchyně (kuchyňský kout). Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. 0,05 standard. proved.,prádelna 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,05 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,741 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,180 0,741 = 0,787
8 Cena upravená (CU = IPC I): 2 845, 0,787 = 2 239,02 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 984,09 2 239,02 = 2 203 397,19 Kč Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím zjištěná cena: 2 203 397,19 Kč a.1.2) Garáž 24 Podlaží: 1.NP Výška: 2,90 m Zastavěná plocha: 9,60 4,20 = 40,32 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,90 9,60 4,20 = 116,93 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Uherský Ostroh Počet obyvatel: 4 496 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 147, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí nemovitosti III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04
9 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,180 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce III. Obvod. zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm 0,10 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. 0,00 pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 5 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,748 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,180 0,748 = 0,794 Cena upravená (CU = IPC I): 2 147, 0,794 = 1 704,72 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 116,93 1 704,72 = 199 332,91 Kč Garáž zjištěná cena: 199 332,91 Kč a.1.3) Kůlna 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
10 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,976 (Rodinné domy) objekty ostatní jinde neuvedené Podlaží: 1.NP Výška: 2,60 m Zastavěná plocha: 7,40 4,30 = 31,82 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,60 7,40 4,30 = 82,73 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové základové pásy 8,00 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné tloušťky 15 cm 31,30 % Standardní 3. Stropy 21,80 % Nevyskytuje se 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina osinkocementové vlnité desky 11,20 % Standardní 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinkovaného plechu 1,60 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,30 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné 3,80 % Standardní 10. Okna dřevěná zdvojená 1,30 % Standardní 11. Podlahy dlažba z cihel 9,70 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 21,80 % 0,2180 7. Úprava povrchů 0,54 1,852 6,30 % 0,0630 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,00 % 0,0500 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6690 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 055, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1130 Koeficient prodejnosti K p : 0,9760 Základní jednotková cena upravená: = 1 740,57 Kč/m 3 Základní cena upravená: 82,73 m 3 1 740,57 Kč/m 3 = 143 997,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků
11 Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 30 / (30 + 30) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 143 997,36 Kč 50,000 % 71 998,68 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 71 998,68 Kč Kůlna zjištěná cena: 71 998,68 Kč a.1.4) Trvalé porosty 35-42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 659 m 2 Zahrada 806/1 0,065 102,1397 Kč 4 375,15 Kč 613 m 2 Zahrada 806/3 0,065 102,1397 Kč 4 069,76 Kč 570 m 2 Zahrada 806/4 0,065 102,1397 Kč 3 784,28 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 12 229,19 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 12 229,19 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím 2 203 397,19 Kč 2) Garáž 199 332,91 Kč 3) Kůlna 143 997,36 Kč 4) Trvalé porosty 12 229,19 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 2 558 956,65 Kč Cena po zaokrouhlení: 2 558 960, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím 2 203 397,19 Kč 2) Garáž 199 332,91 Kč 3) Kůlna 71 998,68 Kč 4) Trvalé porosty 12 229,19 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 2 486 957,97 Kč Cena po zaokrouhlení: 2 486 960, Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 60,92 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (4 496 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 496 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 80 % 1,800
12 účelu užití stavby Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,976 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha St.389 108 60,92 255,3492 27 577,71 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 80 % 1,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,976 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Zahrada 806/1 659 60,92 102,1397 67 310,06 Zahrada 806/3 613 60,92 102,1397 62 611,64 Zahrada 806/4 570 60,92 102,1397 58 219,63 Součet: 1 842 188 141,33 Součet cen všech typů pozemků: = 215 719,04 Kč Pozemky, parc.č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh zjištěná cena: 215 719,04 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 3. čtvrtletí roku 2011. Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků jsou zohledněny v
13 porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, dům rodinný, 300 m 2 Cena: 3 550 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK Adresa: Uherský Ostroh Datum vložení: 20.04.2011 Datum aktualizace: 26.07.2011 ID zakázky: N04492 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 194 m 2 Plocha užitná: 300 m 2 Plocha podlahová: 300 m 2 Plocha pozemku: 2 297 m 2 Popis: Prodej RD 7+1 Uh.Ostroh Prostorný rodinný dům ve velmi dobrém technickém stavu. V 1.NP domu se nachází 3 pokoje, kuchyně spojená s obývacím pokojem a vstupem na terasu, koupelna a samostatné wc, v 2.NP se nacházejí 3 pokoje (z jednoho vstup na balkon), vstup na půdu, koupelna a samostatné wc. V suterénu domu se nachází prádelna, kotelna, 2 x sklep, garáž. V zahradě je další samostatně stojící garáž pro 2 auta, další nekryté parkování u domu. Dům je postaven z pevného materiálu, udržovaný, vhodný k okamžitému bydlení. Za domem se nachází pěkná zahrada o výměře 2103 m2. Celková plocha pozemku 2297 m2. Na zahradě jsou ovocné a okrasné stromy. Kontaktovat AGENTURA ZVONEK Josefa Stancla 151, 68601 Uherské Hradiště Nemovitost č.2) Prodej, dům rodinný, 240 m 2 Cena: 3 000 000,- Kč včetně provize Adresa: Úvoz, Kunovice Datum vložení: 23.10.2010 Datum aktualizace: 08.09.2011 ID zakázky: 158044 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 120 m 2 Plocha užitná: 240 m 2 Plocha podlahová: 240 m 2
14 Plocha pozemku: 680 m 2 Popis: Prodej rodinného domu 6+2 v Kunovicích o celk. ploše...dům se nachází v centru obce, cca 50m od hlavní cesty. 1.patro je zrekonstruované, ihned k nastěhování. Je zde nová koupelna, WC, plast. okna i dlažba na chodbě. 2. patro je potřeba zrekonstruovat. Je zde možnost vybudování podkroví. Výtapění na plyn i tuhá paliva.je zde velká zahrada se dvěmi vjezdy. Dům je celý podsklepený. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č.3) Prodej, dům rodinný, 262 m 2 Cena: 3 700 000,- Kč Adresa: Veselí nad Moravou Datum vložení: 08.09.2011 ID zakázky: 110156 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha užitná: 262 m 2 Plocha pozemku: 397 m 2 Garáž: Ano Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Kprodeji dvougenerační rodinný dům 8+2 v klidné části města Veselí nad Moravou. Dům je podsklepený a prošel celkovou vnitřní rekonstrukcí. Parkování pro dvě osobní auta v domě, za domem zahrada s vlastní studnou a příjemným posezením. Veškeré vybavení v ceně domu. Kontaktovat TOP REALITY HODONÍN, s.r.o. Pánovská 4269, 69501 Hodonín Nemovitost č.4) Prodej, dům rodinný, 300 m 2 Cena: 3 650 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: cena vč. provize RK a právních služeb Adresa: Veselí nad Moravou Datum vložení: 01.09.2011 Datum aktualizace: 09.09.2011 ID zakázky: 1001 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 230 m 2 Plocha užitná: 300 m 2 Plocha podlahová: 300 m 2
15 Plocha pozemku: 630 m 2 Balkón: 4 m 2 Terasa: 12 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: 3x Garáž: 2x Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Popis: Prodej RD v centru města Veselí n.m. Prodej dvoupodlažního rodinného domu 6+2 v klidné části centra města Veselí nad Moravou. Celková plocha pozemku je 630 m 2, zastavěná plocha cca 230 m 2. Dům je z 1/2 podsklepen, zateplen, má plastová okna, napojen na veškeré IS, na zahradě je studna. V 1. podlaží se nachází koupelna, WC, kuchyně a 2 pokoje. Ve 2. podlaží koupelna, WC, kuchyně, 4 pokoje + terasa s výhledem do zahrady a balkon do ulice. Teplo a teplou vodu zajišťují kotle na plyn a na tuhá paliva. Dům má dvě garáže, z nichž jedna s montážní jámou, dále jsou za domem 2 budovy vhodné pro podnikání s kanceláří, dílnou a skladovacími prostory. V zadní části parcely je skleník a zahrada. Kontaktovat Realitní kancelář PARK realit Mariánské náměstí 78, 68601 Uherské Hradiště Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): 3 550 000, Kč Množství (M): 300,00 m 2 K místa : 1,00 K stav : 1,10 K vybav. : 1,10 K přísluš. : 1,10 K pozemky : 1,00 K pramen : 1,15 Jednotková cena (JC): 7 730,92 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): 3 000 000, Kč Množství (M): 240,00 m 2 K místa : 1,05 K stav : 0,95 K vybav. : 0,90 K přísluš. : 1,00 K pozemky : 0,70 K pramen : 1,15
16 Jednotková cena (JC): 17 296,52 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): 3 700 000, Kč Množství (M): 262,00 m 2 K místa : 1,05 K stav : 1,15 K vybav. : 1,10 K přísluš. : 1,00 K pozemky : 0,70 K pramen : 1,15 Jednotková cena (JC): 13 207,62 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.4) Výchozí cena (VC): 3 650 000, Kč Množství (M): 300,00 m 2 K místa : 1,05 K stav : 1,10 K vybav. : 1,00 K přísluš. : 1,00 K pozemky : 0,70 K pramen : 1,15 Jednotková cena (JC): 13 085,60 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav K vybav. K přísluš. K pozemky K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 7 730,92 Kč 12 830,17 Kč 17 296,52 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 12 830, Kč Množství: 210,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 2 694 300, Kč
17 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 2 486 960, Kč 215 720, Kč 2 702 680, Kč 2 694 300, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 695 000, Kč Cena slovy: dvamilionyšestsetdevadesátpěttisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Uherský Ostroh Stavba č.p. 234 Parcela č. St.389 Parcela č. 806/1 Parcela č. 806/3 Parcela č. 806/4 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky 1 500 000,- Kč s příslušenstvím pro Hypoteční banka a.s., Radlická 333/150, Praha. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 9.3.2009. Právní účinky ke dni 9.3.2009. Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 1 Nc-2333/2006-13. Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 696 61 Vnorovy Uherský Ostroh Stavba č.p. 234 Parcela č. St.389 Parcela č. 806/1 Parcela č. 806/3 Parcela č. 806/4 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61 Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 44 EXE-272/2010-16. Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 47 EXE-900/2010-11 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha, 102 EX-00126/2010-010, ze dne 10.8.2010 (podle usnesení 47 EXE-900/2010-11). Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 43 EXE-542/2010-12.
18 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 696 61 Vnorovy Uherský Ostroh Stavba č.p. 234 Parcela č. St.389 Parcela č. 806/1 Parcela č. 806/3 Parcela č. 806/4 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 696 61 Vnorovy Uherský Ostroh Stavba č.p. 234 Parcela č. St.389 Parcela č. 806/1 Parcela č. 806/3 Parcela č. 806/4 Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 41 EXE-842/2010-15. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Hodonín, Mgr. Kamil Brančík, 007 EX-2204/2010-19 ze dne 14.1.2011 (podle usnesení 41 EXE-842/2010-15). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Praha-východ, JUDr. Marcel Smékal, 081 EX-16195/2010-HeD ze dne 24.3.2011 (podle usnesení 43 EXE-542/2010-12). Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 11. 9. 2011 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
19 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/331 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 302/11 podle připojené likvidace.
20 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00126/10-043 ze dne 4. 8. 2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1041 pro katastrální území Uherský Ostroh, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Uherské Hradiště. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.