Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 3685-19 / 2015 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Exekuce Č.j.160EX 2730/13-79 Předmět ocenění Bytová jednotka č. 348/5, LV č. 832, s podílem na společných částech domu a pozemku 425/15896, budova zapsána na LV č. 804 na pozemcích: pozemek parc.č. 719, LV č. 804 pozemek parc.č. 720, LV č. 804 Adresa Kraj Středočeský kraj Městys Jince Počet obyvatel 2257 Kat. území Jince Ulice Zborovská č.p. 348, 347 Část obce dle LV 804 Objednatel EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV Mgr.Marcela Petrošová U Tržiště č.p. 9 690 02 Břeclav Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka Doboš Josef - Jince, Zborovská 348, RČ 571111/1395 Zpracováno pro exekutora Ne Tel. 513033035 E-mail IČ DIČ Vypracoval Ing. Štěpánek Rudolf Dne 2.3.2015 Licence číslo Jana Drdy 499 Ke dni 1.3.2015 0458 261 01 Příbram email: ruda.stepanek@volny.cz tel: 605 266 220 Prohlídka dne 1.3.2015 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 42.5 m 2 14 500 Kč/m 2 616 300 Kč Obvyklá cena - současný stav 620 000 Kč Šestsetdvacet tisíc Kč Komentář k ceně Tržní hodnota odpovídá obvyklé ceně nemovitosti v daném místě a daném čase. Byt je po částečné rekonstrukci, t.j. vyzdění bytového jádra s koupelnou a WC, rekonstrukce koupelny s WC, výměna oken za plastová. Po rekonstrukci je i dům, t.j. zateplení a nové vchodové dveře. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - 1 -
Kladem je, že obytný dům je po částečné rekonstrukci se zateplením, je v klidné části města v blízkosti přírody Brd. Podmínky platnosti ceny Cena je platná k datu ocenění, a stavu nemovitosti v době místního šetření a prohlídky na místě samém. Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo exekutorské dle rozpisu na LV. Zástavní právo ve prospěch VITACREDIT s.r.o. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 804. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 832, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram 5.2.2015. Prohlášení vlastníka - část z 27.2.2015. USSENÍ Č.j.160 EX 2730/13-79 z 16.2.2015. Datum předání kompletních podkladů 1.3.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 832, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram 5.2.2015. Prohlášení vlastníka - část z 27.2.2015. USSENÍ Č.j.160 EX 2730/13-79 z 16.2.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Jedná se o město blízko dálnice směrem z Prahy do Strakonic (16 km), a dálnice Praha Plzeň (12 km), obec s možností zaměstnání u vojenské posádky i dojíždění za zaměstnáním do Prahy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Byt se nachází v domě v sídlištní zástavbě obytných a rodinných domů u místní komunikace. Poloha je dobrá, na okraji obce s výhledem na panorama Brd, pozemek je mírně svažitý. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 60 Km Informace o nemovitosti Obytný dům na parcele č.719 a 720, počet nadzemních podlaží 4, podzemních podlaží 1, tvar půdorysu obdélníkový, nosné konstrukce panelové, střecha plochá s krytinou živičnou, fasáda s kontaktním zateplovacím systémem, okna plastová s dvojitým zasklením, dveře hladké nebo prosklené, podlahy z koberců a z PVC, bytové jádro, vytápění dálkové, TUV, sporák elektrický, elektroinstalace světelná i motorová, klempířské konstrukce úplné, apod. Jedná se o byt velikosti 2 + k.k.. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 706/1, 711/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ne Orientace oken východ, západ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu výborný - velmi dobrý Stáří stavby [roky] 31 Proveden kontaktní zateplovací systém fasády, výměna oken za plastová. Technický stav jednotky velmi dobrý - průměrný Opotřebení odhadem % 30 Bytová jednotka je v dobrém udržovaném stavu. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová 2008 Instalace v koupelně a WC 2008 Fasáda kontaktní zateplení 2008 Bytové jádro komplet vyzděno 2008 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení - 3 -
základy a zemní práce s izolací proti zemní vlhkosti svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet v tloušťce 30 cm vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech živičná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů PVC dveře a vrata vchodové plastové, vnitřní hladké okna plastová s dvojsklem lakované povrch podlah laminátové plovoucí, z keramické vytápění dálkové z výměníku dlažby, koberců elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) rozvody antén Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj s kuchyňským koutem 21.60 m 2 1.0 21.60 m 2 pokoj 10.40 m 2 1.0 10.40 m 2 předsíň 7.40 m 2 1.0 7.40 m 2 koupelna 2.10 m 2 1.0 2.10 m 2 WC 1.00 m 2 1.0 1.00 m 2 Součet ploch za podlaží 42.50 m 2 42.50 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 27.2.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 42.0 m 2 Cena za nemovitost 875 000 Kč 20 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 788 000 Kč 18 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk, sklep, CP 42 m2, OV. 3.patro. Byt je ve velmi dobrém stavu po celkové rekonstrukci. Zděné jádro, koupelna obložena dlažbou. Nová kuchyňská linka. Posunuty příčky - zvětšená koupelna. Nízké náklady na bydlení. K bytu možno pronajmout zahrádku cca 200 m2. Hezký výhled na okolí. V místě veškerá občanská vybavenost. Velmi dobré spojení do Příbrami a Hořovic. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 19.2.2011 Konstrukční provedení Stavba z monolitického betonu Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 51.0 m 2 Cena za nemovitost 611 000 Kč 12 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 550 000 Kč 10 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme Vám k prodeji jeden ze třiceti bytů (v současné době pronajatých) v osobním vlastnictví v panelovém domě po částečné rekonstrukci, které jsou určeny k prodeji a který je možno využít pro vlastní potřebu nebo jej koupit jako investici a pronajímat. Současný majitel je připraven po dohodě zajistit nájemníky jako doposud. Tento byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží a disponuje obývacím pokojem s lodžií, dalším pokojem, kuchyní, koupelnou a samostatnou toaletou. V bytě jsou plastová okna, plastové stoupačky, na podlaze se nachází koberce a dlažba. V domě se nachází nový výtah a rekonstrukcí prošla také střecha. Dům má vlastní plynovou kotelnu a šetří tak náklady na vytápění. 3. srovnatelná nemovitost - 5 -
Zdroj informace realitní inzerce nabídky: ceskereality.cz, datum vložení inzerátu 1.1.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 52.0 m 2 Cena za nemovitost 625 000 Kč 12 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 563 000 Kč 10 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme prodej bytu. Byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží a disponuje obývacím pokojem s lodžií, dalším samostatným pokojem, kuchyní, koupelnou a samostatnou toaletou. V bytě jsou plastová okna, plastové stoupačky, na podlaze se nachází koberce a dlažba. V domě se nachází nový výtah a rekonstrukcí prošla také střecha. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 800-18 800 Kč/m 2 550 000-788 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 14 500 Kč/m 2 Srovnávané nemovitosti jsou ve stejné lokalitě, a po technické stránce a vybavení jsou některé v podobném stavu jako oceňovaná nemovitost. Jsou po částečné, nebo úplné rekonstrukci. Srovnávaný byt č.1 má stejně velkou obytnou plochu. Byt č.2 je velikosti 2 + 1, a má užitnou plochu o 9,0 m2 větší než u nemovitosti oceňované, a byt č.3 je velikosti 2 + 1, má obytnou plochu o 10,0 m2 větší než u nemovitosti oceňované. Byty č.2 a č.3 jsou ve stejném domě, byty prodává developer. Ceny realizované se pohybují zpravidla níže než ceny požadované. U bytů v tomto regionu se toto nadhodnocení pohybuje kolem 5 až 15% nad realizovanou cenou. V tomto případě je ale ve srovnávací metodě použito dvou realizovaných prodejů bytů ve stejném domě. Realizaci prodeje provádí developer, a to více bytů v rekonstruovaném domě. Proto jsou ceny nižší, než je cena obvyklá. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0458 Ing. Štěpánek Rudolf Jana Drdy 499 261 01 Příbram podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.1.1986 pod č.j. Spr. 1345/80 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3685-19 / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3685-19 / 2015 podle připojené likvidace. - 6 -
- 7 - Fotodokumentace
- 8 - Fotodokumentace - mapy
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -