ZNALECKÝ POSUDEK č. 1400-91/2012 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Předmět posudku: Rodinný dům Číslo popisné: 60 Na pozemku parc. č.: St. 26/1 Pozemky parc. č.: St. 26/1 a 9 Vlastník stavby a pozemků: Jana Drahokoupilová, Školní 60, 753 62 Potštát Katastrální území: Potštát-Horní Předměstí LV č.: 24 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Potštát Část obce: Potštát Ulice: Číslo popisné: 60 Účel posudku: podklad pro realizaci nedobrovolné dražby Objednatel posudku: Oceněno ke dni: Prohlídka dne: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem 27.8.2012 27.8.2012 Obvyklá cena: 600 000 Kč (slovy: šestsettisíc Kč) Nemovitost je obchodovatelná: běžně přitom v regionu nabídka převyšuje poptávku Poznámky: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s. ani podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva dle podání OS v Přerově nejsou v obvyklé ceně zohledněna. Vypracoval: Ing. Petr Václavek tel.: +420 602 553 756 Samota 197 783 01 Olomouc e-mail.: vaclavekpetr@seznam.cz Tento posudek obsahuje 6 stran textu a 3 přílohy (4 strany příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení. Dne 30.8.2012
Podklady č. přílohy počet stran - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 24 vydaný KÚ-KP Olomouc dne 29.8.2012, - Katastrální mapa zájmového území ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz z 17.8.2012, - Informace sdělené současným vlastníkem paní Janou Drahokoupilovou, - Prohlídka a zaměření nemovitosti provedené dne 27.8.2012, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 27.8.2012, - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí. 1 2 3 2 1 1 A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Potštát Počet obyvatel: 1 183 Poloha v obci: zóna bydlení - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: neutrální Okolí nemovitosti: bydlení Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: autobus IDOS Dopravní dostupnost automobilem: silnice II. třídy Místopis: Nemovitost se nachází při centrální části obce, při východní straně ulice Školní. Jde o lokalitu zastavěnou původními rodinnými domy, ve stabilizované zóně pro bydlení. V obci je běžná občanská vybavenost: základní škola 1. 2. stupeň, pošta, obchody se základním sortimentem, občanská vybavenost na úrovni okresního města je pak v Přerově. Běžná dostupnost autobusy IDOS, zastávka autobusů je ve vzdálenosti cca 400m, automobilem je přijatelná dostupnost města Hranice. Nemovitost je přístupná přímo z veřejné komunikace ul. Školní s asfaltovým povrchem. Finanční a právní omezení (ve stanovené obvyklé ceně nejsou zohledňována) Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s. k zajištění pohledávky (ve výši 465.000,- Kč), smlouva ze dne 21.6.2006. Návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva dle podání OS v Přerově ze dne 14.6.2012. hlavní stavby: rodinný dům č.p. 60 popis a dispozice: parametry a provedení forma užívání nemovitost je běžně užívána Samostatně stojící zděný rodinný dům (malé PP/1NP+podkroví) s valbovou střechou je stavba pocházející pravděpodobně z přelomu 19. a 20. století, podstandardně vybavena k užívání. Hlavní vstup do domu je ze západní strany domu z ul. Školní, další vstup do domu je z jižní strany z vlastního pozemku. Výčet místností: 1.PP: sklep 14 m 2 (nedostatečná světlá výška), 1.NP: chodba 12 m 2, chodba 14 m 2, obývací pokoj 35 m 2, pokoj 12 m 2, kuchyň 26 m 2, spíž 5 m 2, koupelna 5 m 2, WC 1 m 2, předsíňka 1 m 2, komora 2 m 2, hobby místnost 23 m 2, podkroví: pokoj 26 m 2 (nedostatečná světlá výška). Dům je dokončený, provedený a uživatelný v nízkém standardu bydlení, v podzemí a podkroví nedostatečná světlá výška, rovněž klenby v chodbě mají světlou výšku pouze 1,85 m. Zastaralá dispozice domu. bydlení ano v nízkém standardu - 2 -
typ konstrukce domu stavba zděná z kamene a pálených cihel počet podlaží PP/NP malé podzemí / 1NP + podkroví (střecha valbová) počet bytových jednotek / typy 1 jednotka / 3+1 zastavěná plocha 1NP 14,3 x 14,4 = 205,9 m 2 orientační obestavěný prostor: 900 m 3 podlahová plocha - obytná část 133 m 2 (po započtení ploch s nedostatečnou světlou výškou ½, a bez započtení přiléhající hobby místnosti 23 m 2 ) podlahová plocha - nebytová část 0 garáže v objektu / počet stání: 0 rozestavěnost / popis: stavba dokončena stáří původní: cca 100 až 120 let úpravy: od roku 2004 prováděny částečné opravy a částečné modernizace opotřebení celkové: cca 75 % technický stav stavby a údržba: stav úměrný stáří stavby, údržba zanedbaná, místy trhliny, přestárlá krytina, předpoklad výměny části prvků krovu konstrukce a vybavení: základy základové pasy kamenné bez izolací svislé nosné konstrukce zdivo z kamene a pálených cihel vodorovné nosné konstrukce stropy klenbové, polospalné, v podkroví spalné schodiště s povrchem dřevo střešní konstrukce střecha valbová střešní krytina azbestocementové šablony klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu venkovní omítky a obklady omítky vápenné hladké i hrubé Vnitřní omítky a obklady vápenné omítky a keramické obklady povrchy podlah prkna, laminované, beton, dlažba keramická okna eurookna z uliční strany, z dvorní strany dřevěná kastlová dveře hladké plné a prosklené, i rámové náplňové vytápění krbová vložka a el. přímotopy ohřev vody el. bojler kanalizace kompletní odkanalizování rozvod vody rozvody studené a teplé vody rozvod elektro světelné rozvody rozvod plynu nevyskytuje se vybavení kuchyní sporák elektrický, kuch. linka vybavení hygienických zařízení vana, WC mísa, umyvadlo ostatní vnitřní vybavení nevyskytuje se dokončenost dokončeno, část přestárlých prvků však k výměně vedlejší stavby: 2 dřevěné kolny u domu, zastavěná plocha celkem cca 40 m 2, opotřebení cca 75%. ostatní úpravy: venkovní úpravy domovní přípojky vody a elektro z přilehlé ulice, žumpa s přípojkou k domu, částečné oplocení pozemků, zpevněné plochy v malém rozsahu pozemky popis: pozemky parc.č. st. 26/1 a 9 vytváří jednotný funkční celek nepravidelného tvaru, jsou svažité k východu výměra celkem: 2014 m 2 napojení na sítě veřejné voda, elektro, kanalizace do žumpy (plyn v obci není) - 3 -
B POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených - metodou nákladovou - metodou výnosovou - metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu, kdy je k dispozici v souladu s obvyklými cenami omezená databáze obchodovaných cen a dostatečná databáze nabídkových cen aktuálně inzerovaných srovnatelných rodinných domů (přičemž tyto nabídkové ceny jsou korigovány do obchodovatelné úrovně), a hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u rodinných domů s obvyklými cenami, je pro ocenění rodinných domů určující hodnota zjištěná metodou srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace nabídka na serveru Sreality Realitní kancelář Heureka z 08/2012, datum aktualizace 24.8.2012 Lokalita Potštát ul. Horní Konstrukce, vybavení zděná stavba, ÚT s elektroktlem Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 5+1 Zastavěná plocha domu cca 100 m 2 Podlahová plocha byt cca 120 m 2 (+ cca 50 m 2 - vedlejší stavba s garáží a dílnou) Technický stav starší stavba dobrý stav Výměra pozemků jako celku 333 m 2 Inzerovaná cena 820.000,- Kč Korekce nabídkové ceny 10 % Upravená jednotková cena 6.150,- Kč/m 2 na podlahovou plochu bytové části Porovnání s oceňovanou Porovnávaný RD ve shodné obci Potštát je v lepším technickém stavu, v domě je byt 5+1 nemovitostí zařízen v částečně vyšším standardu, vytápěno ÚT na elektro, pozemky s menší výměrou. Oceňovaná nemovitost má větší podlahovou plochu bytu, je v horším technickém stavu a nižším standardu úrovně bydlení, má příslušenství menšího rozsahu, pozemky s větší výměrou. - 4 -
2. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace nabídka na serveru Sreality M&M z 08/2012, datum aktualizace 22.8.2012 Lokalita Hrabůvka Konstrukce, vybavení zděná stavba, vytápění lokální na pevná paliva Počet podlaží / byty malé 1PP+1NP / byt 2+1 Zastavěná plocha domu cca 120 m 2 Podlahová plocha byt cca 105 m 2 Technický stav starší stavba vhodná modernizace Výměra pozemků jako celku 428 m 2 Inzerovaná cena 910.000,- Kč Korekce nabídkové ceny 30 % Upravená jednotková cena 5.520,- Kč/m 2 na podlahovou plochu bytové části Porovnání s oceňovanou Porovnávaný RD v obci Hrabůvka je v mírně lepším technickém stavu, v domě je byt 2+1 nemovitostí zařízen v částečně nižším standardu, vytápěno kamny, pozemky s menší výměrou, lokalita atraktivnější s ohledem na dobrou dostupnost města Hranice. Oceňovaná nemovitost má větší podlahovou plochu bytu, je v mírně lepším technickém stavu a mírně vyšším standardu, má příslušenství částečně většího rozsahu, pozemky s větší výměrou, lokalita částečně méně atraktivní. 3. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace nabídka na serveru Sreality dumrealit TOP z 08/2012, datum aktualizace 22.8.2012 Lokalita Milenov Konstrukce, vybavení zděná stavba, ÚT kombinovaný kotel Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 4+kk Zastavěná plocha domu cca 140 m 2 Podlahová plocha byt cca 140 m 2 Technický stav starší stavba po částečné rekonstrukci Výměra pozemků jako celku 520 m 2 Inzerovaná cena 1,270.000,- Kč Korekce nabídkové ceny 20 % Upravená jednotková cena 7.260,- Kč/m 2 na podlahovou plochu bytové části Porovnání s oceňovanou Porovnávaný RD v obci Milenov je v lepším technickém stavu, v domě je byt 5+kk zařízen nemovitostí ve výrazně vyšším standardu, vytápěno ÚT s kombi kotlem, pozemky s menší výměrou, lokalita atraktivnější s ohledem na dobrou dostupnost města Hranice. Oceňovaná nemovitost má částečně větší podlahovou plochu bytu, je v horším technickém stavu ve výrazně nižším standardu, má příslušenství obdobného rozsahu, pozemky s větší výměrou, lokalita částečně méně atraktivní. - 5 -
Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí analyzovaných jednotkových cen 5.520,- až 7.260,- Kč/m 2 Kladné a záporné stránky oceňované nemovitosti: kladné stránky: - nezjištěny, záporné stránky: - dům starý, v nízkém standardu bydlení, - předpoklad výměny přestárlé krytiny a částí prvků krovu, - v podzemí a podkroví nedostatečná světlá výška (rovněž klenby v chodbě mají světlou výšku pouze 1,85 m, zastaralá dispozice domu. Porovnání je provedeno podle realitních nabídek starších domů ve shodné obci a srovnatelných lokalitách. Spodní hranice rozpětí cenového intervalu (po korekci nabídkových cen do úrovně realizovatelných cen) je určena podle domu s menší kapacitou, v částečně atraktivnější lokalitě, přitom v částečně lepším technickém stavu, vybavena je částečně nižším standardem, s menším pozemkem. Horní hranice je vymezena nemovitostí v částečně atraktivnější lokalitě, ale v lepším technickém stavu, s menším pozemkem. Pro určení obvyklé ceny po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky a zohlednění vlivu uvedených kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji jednotkovou cenu pro předmětný rodinný dům v úrovni 4.500,-Kč/m2 započitatelné podlahové plochy rod.domu 133 m 2, tj. obvyklá cena nemovitosti určená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí 600.000,- Kč. C ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na 600.000,- Kč Dne 30.8.2012 Ing. Petr Václavek Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 21.3.1990, č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 20.4.2000, č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1400-91/2012 znaleckého deníku. - 6 -