ZNALECKÝ POSUDEK č. 2 660-16/2 015 o ceně domu čp. 59, Příbram - Žežice, okres Příbram. Posudek vyžádal : Exekutorský úřad Břeclav, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav Vlastník : SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59 1/2 Havlena Pavel, Žežice 59-1/2 Účel posudku : Cena nemovitosti ke dni ocenění dle Usnesení č. 160 EX 7905/12-65 ze dne 16. 2. 2 015 Povinný Oprávněný Posudek vypracoval Posudek obsahuje : Šárka Havlenová, Žežice 59, 261 01 Příbram : ORIFLAME CZECH REPUBLIC spol. s.r.o. V Olšinách 16/82, 100 00 Praha - Strašnice : Ing. Karel Cibulka znalec z oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Gen. Tesaříka 136, Příbram I. : 12 stran textu a předává se ve 3 vyhotoveních V Příbrami 28. 3. 2 015 1
Ocenění nemovitosti čp. 59 v Žežicích, v obci Příbram, k.ú. Žežice, okres Příbram, ke dni ocenění 28. 3. 2 015, pro účely Usnesení č.j. 160 EX 7905/12 65 ze dne 16. 2. 2 015. Vlastník: A/ LV č. 10 k.ú. Žežice SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59, Příbram 1/2 Havlena Pavel, Žežice 59, Příbram - 1/2 B/ LV č. 192 k.ú. Žežice SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59, Příbram Podklady pro ocenění: - Prohlídka a zaměření nemovitosti dne 25. 3. 2 015 za přítomnosti paní Havlenové a údaje jí sdělené. - kopie výpisu z katastru nemovitostí, informace o parcele - Kopie katastrální mapy - Projektová dokumentace rodinného domu - vyhl. č. 441/2 013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2 014 Sb. - Usnesení č.j. 160 EX 7905/12-65 Ocenění se provede podle vyhlášky č. 441/2 013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2 014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1 997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Objekty nemovitosti situace, stručný popis: Nemovitost se nachází shruba na východním okraji části obce Žežice na okraji zástavby, při hlavní komunikaci v Žežicích. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. K nemovitosti je přivedena elektřina, voda a kanalizace, plyn zaveden není. K nemovitosti patří rodinný dům, garáž, vedlejší stavby - přístřešky a sklad, venkovní úpravy, studna, stavební pozemky, trvalé porosty. Stáří nemovitosti je přes 100 roků, dílčí stavební úpravy stáří 30 40 roků včetně části přístavby, vzhledem ke zhoršené údržbě bez vlivu na cenu nemovitosti. Objekty nemovitosti popis, ocenění: A/ LV č. 10 k.ú. Žežice 35 Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek Rodinný dům čp. 59 Žežice, obec Příbram: Nález. 2
Jednopodlažní rodinný dům s částečným podkrovím a částečným podsklepením, se sedlovou střechou s polovalbami ve štítech, s krytinou z eternitových šablon, nad přístavbami je střecha pultová, s plechovou krytinou, se žlaby a svody, klempířské konstrukce jsou úplné, bleskosvod není. Fasádní omítky břizolotové, částečně poškozené, v části s úpravou povrchu a plechovým obkladem. Základy jsou bez izolací, zdivo původní stavby tl. nad 45 cm smíšené a cihelné, v podkroví tl. do 45 cm, v přístavbách do 45 cm, v části ocelová kostra s tepelnými izolacemi a plechovým opláštěním. V 1.P.P. sklady s betonovou podlahou, omítky vápenné, v části hrubé, okna s jednoduchým zasklením, dveře hladké a dřevěné svlakové, zavedena elektroinstalace. Komínové těleso z vápenopískových cihel se spárováním, bez omítek. Schody vnitřní ocelové a dřevěné s podstupnicí. V 1.P.P kotel ÚT na pevná paliva. V 1.N.P. v předsíni podlaha prkenná s linem, obvodové stěny tl. do 10 cm s ocelovou kostrou, s izolací a SDK. strop SDK, totéž provedení konstrukcí je v chodbě. V chodbě je topné těleso. V kuchyňce je podlaha s PVC, okno plastové, strop latě a desky umakart, vytápění, kuchyňka bez vybavení. Ve verandě je provedení konstrukcí stejné. V pokoji v původní části je podlaha betonová s linem, tl. nad 45 cm, vytápění, okno plastové, dveře dýha, orientace do zahrady na jih. V dalším pokoji je vybavení stejné, okno na západ. Na WC podlaha PVC, luxfery, bez keramického obkladu. V obývacím pokoji jsou krbová kamna, kolem krbu keramická dlažba, podlaha PVC, schody do podkroví ocelové, strop stropní desky s trámky. V kuchyni podlaha z cetris desek s linem, strop s trámky a deskami, linka podstandardní provedení, TUV, dřez, uhelný sporák, vybavení podstandardní. V koupelně vana s deskami (obklad), el. boiler, vytápění, WC splachovací, bez keramických obkladů, sprchový kout s keramickým obkladem. Nad obývacím pokojem je spací prostor, s viditelnými krokvemi, zkosené stropy, okna plastová, podlaha PVC, vytápění. V druhé části podkroví schody dřevěné s podstupnicí, podlaha dřevěná plovoucí, vytápění, dveře hladké do ocelové zárubně, okno plastové, tl. zdiva 30 cm, zkosené stropy. V ložnici podlaha PVC, viditelné krokve krovu, zkosené stropy se sádrokartonem. K domu přivedena voda, kanalizace, elektro. Stáří: přes 100 roků, přístavby 30 a 40 roků Zastavěná plocha: 1.P.P.: 8,3 x 3,5 + 6,30 x 5,90 + 1,5 x 7,80 x 3 x 3 = 86,92 m2 1.N.P.: 13,75 x 8,30 + 6,30 x 5,90 + 1,5 x 7,8 + 3 x 3 = 114,125 + 37,17 + 11,70 + 9,00 = 171,995 m2 Obestavěný prostor: 13,75 x 8,30 x (3 + 7):2 + 6,30 x 5,9 x 5,20 + 1,5 x 7,8 x 5,20 + 3 x 3 x 5,20 + 8,3 x 3,5 x 2,00 = 570,625 + 193,284 + 60,84 + 46,80 + 58,10 = 929,649 m3 CSp = OP x ZCU x It x Ip ZCU = ZC x Iv 3
Iv = (1 + 1-12Vi) x V13 ZC = 2 365,00 Kč/m3, příloha č. 24 tab. 1.: 33 553 obyvatel - Příbram Iv index konstrukce a vybavení, tab. 2 přílohy č. 24 Hodnota Vi : O/I - A I/III. 0,00 2/I. -0,08 3/II. 0,00 4/II. 0,01 5/IV. 0,04 6/III. 0,00 7/II. -0,05 8/I. 0,00 9/II. -0,03 10/III. 0,05 11/III. 0,01 12/II. -0,05 Celkem -0,10 13/III: 0,85 S = 1,00 0,005 x 100 = 0,5, nejméně však 0,60 Iv = (1-0,10) x 0,85 x 0,60 = 0,459 ZCU = 2 365,00 Kč x 0,459 = 1 085,54 Kč/m3 It = 0,97 Ip = 0,77 Cena stavby: 929,649 m3 x 1 085,54 Kč/m3 x 0,92 x 0,64 591 199,99 Kč Cena stanovená dle 35, dle 35/5 zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k oceňovací vyhlášce č. 441/2 013 Sb.. K venkovním úpravám náleží přípojka kanalizace, vodovodu, vč. přípojky vodovodu ze studny, elektro vč. kiosku elektro, ploty dřevěné sloupky, plotovky a latě strana u pole, vrátka ocelová, ploty vnitřní plaňkové, vrata vjezdová celokovová 3 x, s poškozenými nátěry, plochy betonové monolitické, plot u silnice s betonovou podezdívkou, ocelové sloupky, plotovky a latě, poškozené nátěry, opěrné zídky z lomového kamene spárované, poškozené, 1 x vrátka celokovová, přístřešky jako venkovní úpravy s výškou do 1,5 m pro drůbež. Dále do ceny náleží 3 přístřešky bez základů, s dřevěnou kostrou, bez opláštění, se sedlovou nebo pultovou střechou bez možnosti zřízení podkroví, bez klempířských konstrukcí, s krytinou z vlnitého plechu nebo tvarovaného 4
plechu bez podlahy a bez nátěrů, bez elektroinstalace, o celkové zastavěné ploše do 25 m2 v souladu s přílohou č. 24 tab. č. 2.. 37 Garáž: Nález: Jednopodlažní stavba bez patra a bez podsklepení, se základy z betonu, zdivo tl. do 30 cm cihelné, s obkladem stěn plechem z venkovní strany, střecha pultová s plechovou krytinou, bez žlabu a klempířských konstrukcí, strop dřevěný, vrata plechová, okno s jednoduchým zasklením, podlaha betonová, vnitřní omítky hrubé vápenné, elektroinstalace. Stáří: odhadem rok dokončení 1 968-47 roků, údržba zhoršená Zastavěná plocha: 8,30 x 5,72 = 47,476 m2 Obestavěný prostor: 47,476 x (3,6 + 3,5):2 = 168,54 m3 ZCU = ZC x Iv ZC = 1 682,00 Kč/m2, příloha č. 26, tab. č. 1.- Příbram, obec 33 553 obyvatel Iv = (1 + 1-5Vi) x V6, tab. 2 přílohy č. 26 (vybavení garáže) Iv Index konstrukce a vybavení Iv = 1 + Vi (1-5) x V6 Příloha č. 19 a tab. č. 2.: 0/II/B 1/II 0,00 2/II 0,00 3/III 0,00 4/II. -0,01 5/I -0,10 Celkem -0,11 6/IV - 0,65 stavba ve špatném stavu, předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Koeficient s = 1 0,005 x 47 = 0,765 Iv = (1 0,11) x 0,65 x 0,765 = 0,4425525, zaokrouhleno 0,443 ZCU = ZC x Iv = 1 682,00 Kč x 0,443 = 745,13 Kč/m2 Stanovení indexu It a Ip dle 4 odst. 1: It = 0,92 Ip = 0,64 Cena stavby: 168,54 m3 x 745,13 Kč/m3 x 0,92 x 0,64 73 943,98 Kč 5
19 - Studna Příloha č. 16.: Nález: Studna kopaná zapružená, hloubky 8 m, s krytem, čerpadlo ve studni, stáří přes 100 roků ZCU = ZC x K5 x Ki K5 = 1,05 Ki = 2,293 5 x 1 950,00 Kč/m 9 750,00 Kč 3 x 3 810,00 Kč/m 11 430,00 Kč Čerpadlo elektrické 10 780,00 Kč Celkem 31 960,00 Kč Sníž. o opotř. 1% ročně, další životnost 40 roků, Z = 100/100 + 40 = 0,7143, tj, 71 43% -22 829,03 Kč Zbývá 28,57% 9 130,97 Kč Cena výsledná: 9 130,97 Kč x 1,05 x 2,293 x 0,92 x 0,64 12 944,29 Kč 3 - Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků: Pozemek č. 118 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 430 m2, pozemek č. 119 zahrada o výměře 439 m2, celkem plocha pozemků 430 + 439 = 869 m2, obec Příbram, k.ú. Žežice, okres Příbram, LV č. 10. Vlastník: SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59 1/2 Havlena Pavel, Žežice 59-1/2 ZC= 1 380,00 Kč/m2 ZCU = ZC x I I = It x Io x Ip It = P6 x (1 + (1-5)Pi) index trhu Příloha č. 3 tab. 1.: P1/I. -0,05 P2/V. 0,00 P3/II. 0,00 P4/I. -0,03 P5/II. 0,00 Celkem -0,08 P5/IV. 1,00 It = 1,00 x (1 0,08) = 0,92 6
Io -= 1 + (1-6)Pi index omezujících vlivů pozemku Příloha č. 3 tab. 2.: P1/II. 0,00 P2/IV. 0,00 P3/III. 0,00 P4/I. 0,00 P5/I. 0,00 P6/II. 0,00 Celkem 0,00 Io = 1 0,00 = 1,00 Ip = P1 x (1 + (2-11)Pi)) - index polohy Příloha č. 3, tab. 3: P1/I. 1,00 P2/I 0,04 P3/IV. -0,08 P4/II. -0,10 P5/III. - 0,02 P6/VI. 0,00 P7/III. 0,00 P8/II. 0,00 P9/I. -0,10 P10/II. 0,00 P11/I. -0,10 Celkem - 0,36 Ip = 1,00 x (1-0,36) = 0,64 I = 0,92 x 1,00 x 0,64 = 0,5888 ZCU = 1 380 Kč/m2 x 0,5888 = 812,54 Kč/m2 869 m2 x 812,54 Kč/m2 706 097,26 Kč 47 Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem 47/5 cena smíšených trvalých porostů Plocha průmět korun porostů do pozemku 245 m2 Cena 1 m2 pozemku: 812,54 Kč/m2 Ocenění se provede podle 47 odst. 5: k = 0,065 Cena porostů: 245 m2 x 0,065 x 812,54 Kč/m2 12 939,70 Kč K oceňovaným porostům náleží živý plot 5m thuje 10 roků, 3 x smrk stáří přes 10 roků, 4 x stromkový rybíz 10 roků, 2 x škumpa cca 20 roků, 3 x smrk 15 7
roků, 5 x smrk 10 roků, 1 x třešeň NK 10 roků, 2 x jabloň VK 15 roků, živý plot listnatý trvale zelený 6 m cca 15 roků, keře listnaté opadavé 3 ks 15 roků, 1 x švestka 15 roků, 10 m plot živý jehličnatý - smrky 15 roků, 1 x ZK jabloň 5 roků, 5 x okrasný strom jehličnatý 5 roků, 7 x záhonová růže cca 10 roků, popínavé rostliny na jižní fasádě rodinného domu. REKAPITULACE CENY NEMOVITOSTI: 35 - Rodinný dům čp. 59 591 199,99 Kč 3 Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků 706 097,26 Kč 37 Garáž 73 943,98 Kč 19 Studna 12 944,29 Kč 47 - Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem 12 939,70 Kč Celkem cena nemovitosti ke dni 2. 7. 2 014 1 397 125,22 Kč Zaokrouhleno (dle 50): 1 397 130,00 Kč Slovy: Jedenmiliontřistadevadesátsedmtisícjednostotřicet Kč Cena obvyklá nemovitosti na LV č. 10 k.ú. Žežice, se uvažuje ve výši 1 320 000,00 Kč. Slovy: Jedenmiliontřistadvacettisíc Kč Nemovitost je osazena shruba uprostřed zástavby na levé straně hlavní komunikace v Žežicích, pod úrovní komunikace, s mírným svahem směrem k východu. Nemovitost je vytvořena spojením 2 původních dvojdomků, s napojením na elektřinu, vodu, kanalizaci, plyn v místě není. Místo je poměrně výhodnou polohou, s výhledem do krajiny. Stáří domu přes 100 roků, s přístavbami ve dvoře a přestavbami, se zhoršenou údržbou a nevhodnou dispozicí zachovávající v původní části půdorys původních 2 domů. Přístavby jsou chaotické. Jediná nová stavební úprava jsou plastová okna se žaluziemi. Stavby ve dvoře jsou rovněž se zhoršenou údržbou, oplocení na hranici životnosti, venkovní úpravy téměř žádné. 8
LV č. 192 k.ú. Žežice, obec a okres Příbram Vlastník: SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59, 261 01 Příbram Nález. Pozemek č. 350/12 trvalý travní porost s funkcí zahrady o výměře 592 m2, navazuje na pozemek č. 118 zastavěná plocha a nádvoří a na pozemek č. 119 zahrada, s těmito pozemky tvoří jeden funkční celek a tak je i užíván. K nemovitosti patří pozemek č. 350/12 a vedlejší stavba Sklad. 16 Vedlejší stavba Sklad: Nález: Jednopodlažní stavba se základy, s ocelovou kostrou opláštěnou sádrokartonem s izolací stěn, na venkovním povrchu opláštění plechem, střecha sedlová bez možnosti zřízení podkroví, s vlnitým plechem, bez klempířských konstrukcí, strop dřevěný s ocelovými profily s podhledem ze sádrokartonu, tl. stěn cca 10 cm, podlaha betonová, Okna s jednoduchým zasklením, dveře hladké do ocelové zárubně, elektroinstalace není. Stáří: cca 10 roků Zastavěná plocha: 3,6 x 4,8 = 17,28 m2 Obestavěný prostor: 17,28 x (2,5 + 4,2):2 = 57,888 m3 Ocenění: Příloha č. 14.: ZC = 1 055,00 Kč/m3, Typ D Ocenění: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki K5 = 1,05 Ki = 2,067 K4 tab. č. 5 přílohy č. 21 Konstrukce a vybavení Pol. č. Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní 1 Základy - 0,08-3 Strop - - 0,150 6 Klempířské konstrukce 0,016 - - 12 Elektroinstalace 0,05 - - Celkem 0,065 0,08 0,150 K4 = 1 0,065 + 0,07 x 0,54 = 0,9728 ZCU = 1 055 Kč/m3 x 1,05 x 2,067 x 0,9728 = 2 227,44 Kč/m3 Cena stavby: 57,888 m3 x 2 227,44 Kč/m3 128 942,05 Kč Sníž. o opotř. 2,5% ročně, tj.10 x 2,5% = 25% - 32 235,51 Kč Zbývá 75% 96 706,54 Kč It = 0,92 9
Ip = 0,46 Cena výsledná CS: 96 706,54 x 0,92 x 0,46 40 926,21 Kč 3 - Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků: Pozemek č. 350/12 trvalý travní porost s funkcí zahrady o výměře 592 m2, tvoří s pozemkem č. 118 zastavěná plocha a nádvoří a se zahradou pozemek č. 119 zahrada jeden funkční celek ve společném užívání, obec Příbram, k.ú. Žežice, okres Příbram, LV č. 192. Pozemek je veden v územním plánu obce k zastavění (vedeno v zastavitelné části města). ZC= 1 380,00 Kč/m2 ZCU = ZC x I I = It x Io x Ip It = P6 x (1 + (1-5)Pi) index trhu Příloha č. 3 tab. 1.: P1/I. -0,05 P2/V. 0,00 P3/II. 0,00 P4/I. -0,03 P5/II. 0,00 Celkem -0,08 P6/IV. 1,00 It = 1,00 x (1 0,08) = 0,92 Io -= 1 + (1-6)Pi index omezujících vlivů pozemku Příloha č. 3 tab. 2.: P1/II. 0,00 P2/IV. 0,00 P3/III. 0,00 P4/I. 0,00 P5/I. 0,00 P6/II. 0,00 Celkem 0,00 Io = 1 0,00 = 1,00 Ip = P1 x (1 + (2-11)Pi)) - index polohy Příloha č. 3, tab. 3: P1/I. 1,00 P2/I 0,04 10
P3/IV. -0,08 P4/II. -0,10 P5/III. - 0,02 P6/I. - 0,08 P7/III. 0,00 P8/II. 0,00 P9/I. -0,10 P10/II. 0,00 P11/I. -0,20 protáhlý tvar pozemku bez možnosti realizace nějaké nové stavby. Celkem - 0,54 Ip = 1,00 x (1-0,54) = 0,46 I = 0,92 x 1,00 x 0,46 = 0,4232 ZCU = 1 380 Kč/m2 x 0,4232 = 584,02 Kč/m2 Cena pozemku: 592 m2 x 584,02 Kč/m2 345 739,84 Kč REKAPITULACE CENY NEMOVITOSTI: 3 Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků 345 739,84 Kč 16 Sklad 40 926,21 Kč Celkem cena nemovitosti ke dni ocenění 386 666,05 Kč Zaokrouhleno (dle 50): 386 670,00 Kč Slovy: Třistaosmdesátšesttisícšestsetsedmdesát Kč Cena obvyklá nemovitosti na LV č. 192 k.ú. Žežice: Obvyklá cena se uvažuje ve výši 345 600,00 Kč s cenou 550,00 Kč/m2 obvyklé ceny vč. stavby skladu. Pozemek navazuje na pozemky č. 118 a 119, nemá přímé napojení na inženýrské sítě (lze doplnit), nemá přímý přístup ke zpevněné komunikaci, má protáhlý tvar. Údržba ploch zhoršená. Cena obvyklá: 345 600,00 Kč Slovy: Třistačtyřicetpěttisícšestset Kč 11
V Příbrami dne 28. 3. 2 015 Ing. Karel Cibulka Gen. Tesaříka 136 261 01 Příbram I. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11. 3. 1 985 pod č.j. Spr. 559/82 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2 660 16/2 015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů za vypracování znaleckého posudku účtuji podle přiložené likvidace, Doklad č. 2 660. 12