ZNALECKÝ POSUDEK č. 1198-38/2013 O obvyklé ceně bytové jednotky č. 2497/4 a spoluvlastnického podílu o velikosti 50625/1545600 na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721, které jsou zapsána na LV č. 6332 a 4286 v k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Mgr. Zuzany Sobíškové, č.j.: 025 Ex 1/10 Bělohorská 270/17 162 00 Praha 6 Účel znaleckého posudku: Ocenění bytové jednotky č. 2497/4 a spoluvlastnického podílu o velikosti 50625/1545600 na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721, za účelem jejich budoucího prodeje v draţbě. Podle stavu ke dni 31.07.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 Hlubočepy tel.: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 31.07.2013
A. Nález 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 2497/4 Adresa předmětu ocenění: Příbramská 2497/1 352 01 Aš Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš Počet obyvatel: 13 054 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 124,3684 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 124,37 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.06.2012 za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z KN na bytovou jednotku, LV č. 6332, pro k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb, ze dne 15.12.2011 - Výpis z KN na budovy a pozemek, LV č. 4286, pro k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb, ze dne 15.12.2011 - Informativní snímek z KN mapy staţený z internetu, k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb, měř.: 1:1000 - Prohlášení vlastníka na bytovou jednotku č. 2497/4, získáno na KÚ v Chebu - Usnesení o ustanovení znalcem, č.j.: 025 Ex 1/10-21, ze dne 15.12.2011, vydáno Exekutorským úřadem Praha 6 - JUDr. Janem Grosamem - Informace a skutečnosti, zjištěné při místním terénním šetření - Fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí jsou bytová jednotka č. 2497/3 a spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721 o velikosti 50625/1545600 zapsány na LV č. 6332, kat. území Aš, obec Aš, okres Cheb, ve vlastnictví SJM Trocha Jiřího, nar.: 04.05.1964, bytem Příbramská 2497/1, Aš, 352 01, Aš 1 a Trochové Ivety, nar.: 13.06.1966 bytem Příbramská 2497/1, Aš, 352 01, Aš 1. Spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721 o velikosti 50625/1545600 je zapsán na LV č. 4286, kat. území Aš, obec Aš, okres Cheb, ve vlastnictví SJM Trocha Jiřího, nar.: 04.05.1964, bytem Příbramská 2497/1, Aš, 352 01, Aš 1 a Trochové Ivety, nar.: 13.06.1966 bytem Příbramská 2497/1, Aš, 352 01, Aš 1 o velikost spoluvlastnického podílu 50625/1545600. V oddílu C listu vlastnictví č. 6332 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Soudního exekutora JUDr. Jana Grosama, č.j. 025 Ex 1/10, ze dne 23.05.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 66 400,- Kč s příslušenstvím včetně nákladů exekuce ve prospěch CASH COLLECTORS CZ a.s., IČ: 27932788, se sídlem Týn 1049/3, Praha 1 - Staré Město, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti - 2 -
soudního exekutora JUDr. Jana Grosama, č.j.: 025 Ex 1/10 ze dne 23.05.2011 s právní mocí ke dni 30.05.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 4 592,84 Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s., IČ: 49240901, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Aleše Hofmana, č.j.: 029 Ex 1879/2008 ze dne 13.06.2011 s právní mocí ke dni 22.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Juraje Podkonického, č.j.: 067 Ex 2717/2010, ze dne 01.08.2011 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Juraje Podkonického, č.j.: 067 Ex 563/2009, ze dne 01.08.2011 - Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem Mgr. Danielem Vlčkem, Vrchlabská 28/17, 197 00, Praha 19 - Kbely na Trochovou Ivetu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Chebu č.j.: 23 Exe 9044/2011, ze dne 11.07.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 27 269,45 Kč s příslušenstvím ve prospěch AB - CREDIT a.s., IČ: 40522610, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Juraje Podkonického Ph.D., č.j.: 067 Ex 2717/2010 ze dne 17.05.2011 s právní mocí ke dni 25.05.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 60 875,81 Kč s příslušenstvím ve prospěch GE Money bank, a.s. IČ: 25672720, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Juraje Podkonického a.s., č.j.: 067 Ex 563/2009 ze dne 12.05.2011 s právní mocí ke dni 23.05.2011. 5. Dokumentace a skutečnost Při ocenění mi nebyl umoţněn vstup do bytové jednotky, z tohoto důvodu provádím ocenění dle odborného odhadu. Telefonní kontakt na povinné nebyl zjištěn. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 2497/3 je situována ve 2.NP v krajní řadové zateplené panelové čtyřpodlaţní budově se sedlovou střechou s mírným sklonem, která byla vystavěna asi před 40 lety v ulici Příbramské, v severní části centrálního intravilánu města Aše, v sídlištní zástavbě obdobných budov, v Karlovarském kraji, na západním okraji České republiky, při hranici z Německem. Bytová jednotka je situována v jedné ze tří řadových budov pro bydlení (v krajní) ve kterých se nachází celkem situováno 24 bytů (v kaţdé budově je 8 bytových jednotek). Předmětem ocenění je rovněţ spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721. Střecha je pokryta vlnitým plechem, fasáda je zateplena a omítnuta stříkanou VC omítkou, štítové stěny jsou obloţeny trapézovým plechem, úplné klempířské konstrukce, včetně bleskosvodu, jsou provedeny. Sokl je obloţen kabřincem. V budově není výtah. Objekt je napojen na všechny inţenýrské sítě. 7. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2497/3 1.1.2. II. Srovnávací metoda 2.1.) Byt 2+1 v Aši 2.2.) Byt 2+1 v Aši - 3 -
2.3.) Byt 2+1 v Aši, ul. Palackého 2.4.) Byt 2+1 v Aši, ul. Ţiţkova B. Znalecký posudek I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1472/6 Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 2497/4 o celkové plošné výměře 50,625 m 2 je situována ve 2. NP ve čtyřpodlaţní panelové budově se sedlovou střechou s mírným sklonem. Plastová okna bytu jsou orientována na jihozápad (pokoj) a na severovýchod (pokoj a kuchyně). Byt 2+1 sestává z kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně, komory v 2.NP a vestavěné skříně v 1.NP o těchto plošných výměrách: pokoj 12,14 m 2 pokoj 16,30 m2 kuchyně 8,30 m 2 předsíň 8,02 m 2 koupelna 3,18 m 2 WC 0,95 m 2 komora 1,16 m 2 vestavěná skříň 0,575 m 2 Vzhledem ke skutečnosti, ţe mi nebyl uskutečněn přístup do bytové jednotky, nemohu bytovou jednotku podrobně popsat. Dle prohlášení vlastníka je byt vybaven plynovým sporákem, vestavěnou skříní, kuchyňskou linkou a vybavením koupelny a WC. Bytová jednotky je vytápěna ústředním topením s dálkovým zdrojem tepla, TUV je rovněţ ohřívána prostřednictvím dálkového zdroje. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 2721 Popis Svaţitý pozemek k jihozápadu nepravidelného půdorysného tvaru p.č. st. 2721 o celkové plošné výměře 547 m 2 je v listu vlastnictví zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku jsou vystavěny budovy č.p. 2497-2499 a částečně je pozemek zatravněn. Při ocenění byla pouţita přiráţka + 50 % za výhodnou polohu v obci a + 10 % za moţnost napojení na plyn. Ocenění - 4 -
Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - poloţka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další poloţky: 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle poloţky č. 1, počítají se další poloţky z jiţ takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění pouţití či nepouţití přiráţek a sráţek: Při ocenění pouţívám přiráţku + 50 % za skutečnost, ţe pozemek je v širším centru města. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 0,9100 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 124,37 1,00 2,1310 0,9100 65,00 397,95 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 2721 547,00 397,95 217 678,65 nádvoří Stavební pozemek - celkem 217 678,65 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 2721 - zjištěná cena = 217 678,65 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 2721 = 217 678,65 Kč 217 678,65 Kč Cena příslušenství - celkem = 217 678,65 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 16 824,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 12,14 m 2 pokoj: 16,30 m 2 kuchyně: 8,30 m 2-5 -
předsíň: 8,02 m 2 koupelna: 3,18 m 2 WC: 0,95 m 2 komora: 1,16 m 2 vestavěná skříň: 0,58 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 50,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,458 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v centru obce IV 0,02 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00-6 -
12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,180 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Za negativitu právních vztahů pro prodejnost bytové jednotky povaţuji skutečnost, ţe bytová jednotka je obsazená rodinou povinné, která po realizaci, patrně, nebude chtít opustit objekt. I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,458 * 1,180 * 0,950 = 0,513 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 16 824,- Kč/m 2 * 0,513 = 8 630,71 Kč/m 2 CP = CU * PP = 8 630,71 Kč/m 2 * 50,63 m 2 = 436 972,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 436 972,85 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 217 678,65 Kč Spoluvlastnický podíl: 50 625 / 1 545 600 Hodnota spoluvlastnického podílu: 217 678,65 Kč * 50 625 / 1 545 600 = 7 129,91 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 7 129,91 Kč Bytová jednotka č. 1472/6 - zjištěná cena = 444 102,76 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1472/6 444 102,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 444 102,80 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 444 102,80 Kč 444 102,80 Kč 444 100,- Kč - 7 -
II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány bytové jednotky ve panelových budovách pro bydlení. Přímo v Aši bylo v nabídkách realitních kanceláří a na internetu nalezeno dostatečné mnoţství bytových jednotek 2+1. Bytovou jednotku oceňuji jako byt v původním stavu, bez rekonstrukce, z důvodu, ţe mi nebyl umoţněn vstup dovnitř a skutečný stav bytové jednotky neznám. 2.1.) Byt 2+1/B v Aši v zatepleném panelovém domě s výtahem. Byt je po rekonstrukci, nová plastová okna. V předsíni je keramická dlaţba, v pokojích jsou na podlahách parkety. Původní kuchyňská linka, zachovalá. V koupelně je sedací vana a umyvadlo. Budova po rekonstrukci střechy, rozvodů vody, kanalizace a fasády. Plošná výměra : 61 m2 Cena : 393 000,00 Kč 2.2.) Byt 2+1 v Aši v panelovém domě po rekonstrukci v osobním vlastn. Byt je po částečné rekonstrukci plastová okna, podl. nová KL. Dům je po celkové rekonstrukci, nová fasáda. Byt je v klidné části města. Plošná výměra : 51 m2 Cena : 410 000,00 Kč 2.3.) Byt 2+1 v Aši, ul. Palackého v panelovém domě v klidné části města. Byt se nachází ve 4.NP v zateplené budově. Plastová okna, původní zachovalé jádro.. Plošná výměra : 56 m2 Cena : 320 000 Kč 2.4.) Byt 2+1 v Aši, ul. Žižkova v klidné lokalitě města. Byt je v zatepleném panelovém domě s novou fasádou a nachází se ve 2. patře. Koupelna je po rekonstrukci, okna a parkety - 8 -
jsou původní, k bytu náleţí sklep. Plošná výměra : 54 m2 Cena : 410 000,00 Kč Tabulka srovnávaných nemovitostí : Bytová jednotka Celková cena : Plošná Cena/m2 Koeficienty: Cena/m2 výměra 2+1 Aš 393 000,00 Kč 61,00 m2 6 443,- 0,95*0,90 5 509,- 2+1 Aš 410 000,00 Kč 51,00 m2 8 039,- 0,95*0,90 6 873,- 2+1 Aš, Palackého 320 000,00 Kč 56,00 m2 5 714,- 0,95*1,05 5 700,- 2+1 Aš, Ţiţkova 410 000,00 Kč 54,00 m2 7 592,- 0,95*0,95 6 491,- průměr : 6 143,- k 1 koeficient navýšení cen realitními kancelářemi o svoji provizi k 2 koeficient technického stavu bytové jednotky Výpočet srovnávací metodou : 6 143 * 50,625 = 310 989 Kč = 311 000 Kč C. Rekapitulace celková Administrativní cena celkem: Srovnávací cena celkem: 444 100,- Kč 311 000,- Kč Při stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Stanovení administrativní ceny nemovitostí na základě 26 vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávacím způsobem. Ke stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky byla zjištěna administrativní cena a cena bytové jednotky na základě srovnávání obdobných bytových jednotek v Aši, v blízkém okolí oceňované bytové jednotky v panelových domech. Výsledky obou metod se poměrně liší, při stanovení obvyklé ceny se přikláním k výsledku, zjištěnému srovnávací metodou, která po úpravě koeficienty lépe vystihuje obvyklou cenu bytu. Cena dle vyhlášky vychází vyšší, patrně z důvodu, ţe ceny nemovitostí v panelových domech v dané lokalitě klesají, ale do cenového předpisu se tato skutečnost dostane se zpoţděním. Při ocenění nepřihlíţím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví. - 9 -
Obvyklá cena bytové jednotky: 311 000,- Kč slovy: třistajedenácttisíckorunčeských a. bytová jednotka č. 2497/4 a spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 2497, 2498, 12499 a pozemku p.č. st. 2721, které jsou zapsány na LV č. 6332 a LV č. 4286, k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb obv. cena činí, včetně příslušenství 311 000,- Kč b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. c. Závady, které prodejem v draţbě nezaniknou nejsou. d. Výsledná cena všech výše označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí 311 000,00 Kč. V Praze, dne 31.07.2013 Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 Hlubočepy D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1198-38/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 38/2013. - 10 -