-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6897/63-2014 o ceně nemovitosti pozemkových parcel čk. 104/4 a 104/5, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Vendolí, obec Vendolí, okres Svitavy Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 17.06.2014 pod čj. 158 EX 475/12-112 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 8 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 01.07.2014 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) informace od místních realitních kanceláří a Obecního úřadu g) realitní servery Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 24.06.2014 za účasti znalce, jelikož jde pouze o pozemky, nebyly přizvání další subjekty. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 24.06.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 733, katastrální území Vendolí, obec Vendolí, Okresní úřad Svitavy. Vlastník: individuální vlastnictví Lukelová Anna, narozena 24.04.1970
-3-2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 104/4 o výměře 413 m2 ostatní plocha ve skutečnosti zahrada b) Pp. čk. 104/5 o výměře 22 m2 ostatní plocha ve skutečnosti veřejné prostranství c) Součásti a příslušenství na pp. čk. 104/4 3. Popis: Pozemky jsou situovány v zastavěné části obce, která se nalézá 6 km od správního centra Svitavy, v obci je autobusová a železniční doprava. V centru se nalézá škola, Obecní úřad, v obci žije 985 obyvatel. Pozemky jsou přístupny z veřejné komunikace, v bezprostřední blízkosti bytového domu, jsou rovinaté, území je plně zainvestované, je možnost napojení, pozemky jsou rozdílného účelu využití, proto se oceňují samostatně. a) Pp. čk. 104/4 Pozemek je ve skutečnosti zahrada, tvoří funkční celek s rodinným domem čp. 314, se společným oplocením. Na parcele se nalézá skleník na betonové podezdívce, dřevěný přístřešek se sedlovou střechou (otevřený), pro 2 vozidla, část oplocení, 2 ks jehličnatých stromů, 1 ks listnatého stromu, keře, 5 ks ovocných porostů. b) Pp. čk. 104/5 Pozemek je plochou užívanou veřejností, vybíhající od parcely čk. 104/6 (jež je součástí RD čp. 314) západně do pp. čk. 102/2 (veřejná komunikace).
-4- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase dvojím způsobem: a) zprůměrované, známé zrealizované ceny obdobných pozemků pro totožné účely (stavební pozemky), zjištěné od odhadců majetku v lokalitě b) zprůměrované, nabízené prodejní ceny obdobných pozemků, inzerovaných v realitních serverech (viz. příloha)
-5- K bodu a) Dle zjištění u odhadců majetku v okrese Svitavy zjištěno, že současné prodejní ceny stavebních pozemků v obci se pohybují v rozmezí 160 350,- Kč/m2, tj. v průměru 255,- Kč/m2. K bodu b) Zjištěny následující nabídky prodejů: lokalita výměra v m2 prodejní cena přepočet na 1 m2 koeficient srovnatelná cena Vendolí 1 975 280 000 142 1,50 213 Vendolí 1 000 300 000 300 0,80 240 Vendolí 1 000 500 000 500 0,70 350 Vendolí 790 292 300 370 0,90 333 Vendolí 2 564 256 144 100 2,50 250 Srovnávací průměrná cena činí 277,- Kč/m2. Dle zkušeností se pohybují skutečné ceny dosažené ve výši 75 % z inzerovaných cen, tj. 208,- Kč/m2. Pro objektivní hodnocení stanovuji aritmetický průměr z obou způsobů: (255 + 208) / 2,00 = 231,50 Kč/m2, zaokrouhleně 230,- Kč/m2 Výpočet: pp. čk. 104/4 pp. čk. 104/5 celkem 413 m2 x 230,- Kč/m2 = 94 990,- Kč 22 m2 x 230,- Kč/m2 = 5 060,- Kč 100 050,- Kč
-6- Součásti a příslušenství na pp. čk. 104/4 Dotazem na stavebním úřadu nebylo zjištěno, že by součásti vytvořené na pp. čk. 104/4 byly povolenými stavbami, jejich současná časová hodnota činí odborným odhadem u staveb 35 000,- Kč, u trvalých porostů 22 000,- Kč, celkem tudíž 57 000,- Kč. Výpočet porovnatelné hodnoty: pp. čk. 104/4 součásti a příslušenství celkem 94 990,- Kč 57 000,- Kč 151 990,- Kč pp. čk. 104/5 5 060,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 733 v k.ú. Vendolí činí 157 050,- Kč.
-7- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci, kdy pp. čk. 104/4 vytváří funkční celek se sousední nemovitostí (RD čp. 314) nelze předpokládat zájem kupujících o její nabytí, proto uvažuji se sníženou porovnávací hodnotou na 80 %. Výpočet: 157 050 x 0,80 = 125 640,- Kč Obvyklá hodnota navržena pro pozemky zapsané v LV č. 733 v k.ú. Vendolí činí zaokrouhleně 125 000,- Kč. Slovy: Jednostodvacetpěttisíckorunčeských V Trutnově dne 01.07.2014 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6897/63-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 01.07.2014
-8-