ZNALECKÝ POSUDEK č. 4210-9/2015 O ceně pozemku p.č.st.52, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m 2, jehož součástí je garáž nacházející se na ulici Zámecká, obec Brodek u Prostějova, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.100 pro k.ú.brodek u Prostějova Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 1332/10-46 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 15.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.52, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m 2, jehož součástí je garáž nacházející se na ulici Zámecká, obec Brodek u Prostějova, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.100 pro k.ú.brodek u Prostějova 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž Adresa předmětu ocenění: Zámecká 798 07 Brodek u Prostějova Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Brodek u Prostějova Katastrální území: Brodek u Prostějova Počet obyvatel: 1 531 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) I 1,00-2 -
služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 602,55 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.1.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.100 pro k.ú.brodek u Prostějova - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: 750712/4515, Josef Bauer, Zámecká 141, 79807 Brodek u Prostějova, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Dle zákresu v KM se zdá, že část garáže se nachází na sousedním pozemku p.č.53 - přestavek. - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadová krajní garáž, nepodsklepená, přízemní. Je zděná, zdivo tl.30 cm. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okno není, jen skleněné tvárnice, fasáda je vápenná horší. Vnitřní vybavení není. Podlaha je betonová. Plechová dvoukřídlá vrata. Elektřina zřejmě není zavedena. Stáří garáže odhaduji na cca 45 roků. Celkový stav je zhoršený. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s garáží - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s garáží Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6-5 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,020 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-6 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,020 * 1,000 * 1,040 = 1,061 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 602,55 1,061 639,31 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 52 25,00 639,31 15 982,75 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 15 982,75 Ocenění staveb na pozemcích Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 166,- Kč/m 3-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 4,36*6,09 = 26,55 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 26,55 m 2 2,33 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 26,55*2,33 = 61,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 61,86 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,775 = 0,468 i = 1-8 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,020 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 11 i = 2-9 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 166,- Kč/m 3 * 0,468 = 545,69 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 61,86 m 3 * 545,69 Kč/m 3 * 1,020 * 1,040= 35 808,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 35 808,77 Kč Cena staveb celkem = 35 808,77 Kč Pozemek s garáží - zjištěná cena = 51 791,52 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s garáží 51 791,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 51 791,50 Kč Celkem 51 791,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 51 791,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s garáží 51 791,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 51 791,50 Kč Celkem 51 791,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 51 791,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 51 790,- Kč slovy: Padesátjednatisícsedmsetdevadesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 30.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - BEPOS trading s.r.o., Vrahovická 4366/41a, 79601 Prostějov, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 512.029,- Kč s příslušenstvím a náklady - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Zahájení exekuce 160EX-384/2014-10 ze dne 2.4.2014, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 160EX-384/2014-11 ze dne 2.4.2014, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-19597/2010-15 ze dne 29.6.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-1332/2010-13 ze dne 19.4.2010, Nařízení exekuce 38EXE-772/2010 ze dne 15.6.2010, Nařízení exekuce 38EXE-286/2010 ze dne 23.3.2010. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej pěkné zděné garáže na ul. Určická, lokalita u cihelny, plocha 25 m2, bez elektřiny, udržovaná, cena 65 tis.kč + provize RK. - 12 -
Přízemní garáž o výměře 18 m2 v Prostějově na ul. Brněnská. Plechová zajištěná vrata. Lokalita v blízkosti autosalónu Fiat. Ihned volné. Požadovaná cena 120.000,- Kč. Ulice Letecká je situována u sjezdu z dálnice u FTL, kasáren a fa.mechanika. Garáž se nachází v bloku garáží za Mechanikou. Nabízíme k prodeji zděnou garáž o rozměrech 5,4 x 2,8 m.na podlaze je beton, montážní jáma. Vrata jsou plechová. V garáži jsou rozvody elektřiny, není však připojená k sití 230V. Celková plocha činí cca 15 m2. Stavebně technický stav velmi dobrý. K užívání ihned. Požadovaná cena 99.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Negativně působí skutečnost, že část garáže se nachází na pozemku jiného vlastníka - přestavek. Obvyklá cena bez vlivu závad : 0,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 45.000,- Kč. Slovy: Čtyřicetpěttisíc Kč V Tršicích 15.1.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4210-9/2015 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 100 ze dne 25.11.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -