ZNALECKÝ POSUDEK è. 4448 / 168 / 2011 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI pozemku p.č. 715 v obci Kokořín, katastrálním území Janova Ves, kraj Středočeský Objednatel posudku : Mgr. Pavel DOLANSKÝ, Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, 266 01 Beroun Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 364/2010 Sb. Odhad vypracoval : Ing. Dagmar LEEBová, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel. 326904075 Odhad obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 19.10.2011 Podpis znalce : Oceněno ke dni: 19.10.2011 Vypracováno dne: 22.11.2011...
SO U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena předmětné nemovitosti je ke dni ocenění 11.820,00 Kè Slovy: =Jedenácttisícosmsetdvacetkorunčeských= Obvyklá cena předmětné nemovitosti je ke dni ocenění 19.000,00 Kè Slovy: = Devatenácttisíckorunčeských Obvyklá cena věcného břemene je ke dni ocenění 1.250,00 Kè Slovy: = Jedentisícdvěstěpadesátkorunčeských 2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ...5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI...5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres...5 1.1.2 Situování nemovitosti...5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků...5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků...5 1.1.5 Účel posudku...5 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI...5 2/ PODKLADY...6 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU...6 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí...6 2.1.2 Kopie katastrální mapy...6 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM...6 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb.,...6 2.2.2 Vyhláška MF č. 364/2010 Sb...6 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku...6 2.2.4 Úřední oceňování majetku...6 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy...6 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2008...6 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2008...6 2.2.8 Software pro ocenění...6 2.2.9 Místní šetření...6 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu...7 3.1 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY...7 3.1.1 Nález...7 3.1.2 Ocenění ( 29)...7 3.2 VĚCNÉ BŘEMENO...7 3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE...8 3
4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé...9 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ...9 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT...11 6/ PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ... 14 6.2 KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 17 6.3 FOTODOKUMENTACE 18 6.4 POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI 19 6.5 SITUAČNÍ SCHEMA 22 4
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres obec Kokořín k.ú. Janova Ves ulice nespecifikována číslo popisné nepřiděleno kraj Středočeský okres Mělník 1.1.2 Situování nemovitosti Obec leží při místní komunikaci, která spojuje město Mělník s městem Doksy. Oceňovaná nemovitost je situována mimo území obce, cca 0,60 km od centra k.ú. Janova Ves. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků POZEMKY p.č.715- trvalý travní porost,výměra 1.934 m 2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků Antonín ŠTĚPÁN, Rooseveltova 614/14, 407 46 Krásná Lípa 1.1.5 Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.183 pro obec Kokořín, k.ú. Janova Ves. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu. 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne 19.10.2011 nebyl přítomen vlastník nemovitosti. Na oceňované nemovitosti vázne věcné břemeno chůze a jízdy pro pozemek.p.č.720. Toto věcné břemeno nemá vliv na výši ceny obvyklé. Vlastníkem nemovitosti byla doložena nájemní smlouva č.12-24 na předmětný pozemek p.č.715. Tato nájemní smlouva je uzavřena od 1.10.2005 na dobu neurčitou s čtyřletou výpovědní lhůtou. Nájemné za pozemek činí dle této smlouvy 85,- Kč/rok. Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy pro pozemek p.č. 715 přes pozemek p.č. 714 Věcné břemeno chůze a jízdy pro pozemek p.č. 720,717,719,722,721,723,718,716 přes pozemek p.č. 715 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti parcela 715, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 015-1301/2009-3, ze dne 7.5.2010. Právní moc ke dni 19.8.2010 Nařízení exekuce: Štěpán Antonín, Rooseveltova 614/14, Krásná Lípa, 407 46 Krásná Lípa u Rumburka, r.č. 591203/0080. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně sp.zn.: 7 EXE-3307/2010-11 ze dne 9.2.2010, Z-2442/2010-531 5
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č.183, vyhotovený dne 30.9.2011 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb. 2.2.2 Vyhláška MF č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha 1999. 2.2.4 Úřední oceňování majetku Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, leden 2011 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2011 DT ČSVTS Ostrava s.r.o. 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2011 časopis znalců ČR 2.2.8 Software pro ocenění NEMO364, verze 1.0.0, ze dne 27.12.2010, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272. 2.2.9 Místní šetření Místní šetření bylo provedeno 19.10.2011 za účasti vlastníka nemovitosti a znalce. 6
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 3.1.1 Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci Kokořín, k.ú. Janova Ves. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z katastru nemovitostí označen jako trvalý travní porost. Na pozemku nejsou provedeny žádné stavby ani venkovní úpravy. Pozemek je využíván pro zemědělské účely. Pozemek má evidované BPEJ. 3.1.2 Ocenění ( 29) Parcela Výměra BPEJ Kč/m2 Základní cena 715 1.934 m2 53011 6,43 12.435,62 Kč Úprava základní ceny - Základní cena upravená 12.435,62 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 12.435,62 Kč 3.2 VĚCNÉ BŘEMENO Výpočet ceny věcného břemene právo jízdy a chůze přes Druh břemene: 1 pozemek natrvalo 2 a) výpočet ročního užitku oprávněné osoby 3 Jednotková cena pozemku. Kč/m 2 6,43 4 Obvyklé nájemné z obdobného pozemku z ceny % 1,00 5 Nájemné jednotkové dosažitelné za výměru. Kč/m 2 0,06 6 Výměra. m 2 1 934,00 7 Nájemné roční dosažitelné. Kč 124,36 8 Nájemné roční celkem N Kč 124,36 9 Náklady povinného dle 151n odst. 3 OZ na zachování a opravy věci NZO Kč 0,00 10 Roční užitek oprávněného z věcného břemene U Kč 124,36 7
11 b) výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., 18 12 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy?. ne 13 Výše ročního užitku dle smlouvy. Kč neuvedeno Je roční užitek dle smlouvy o více než třetinu nižší než 14 cena obvyklá?. - 15 Uvažovaná výše ročního užitku U Kč 124,36 16 Počet let užívání práva dle smlouvy. roků neomezeně 17 Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet 18 odst. 3 roků 5 18 Cena věcného břemene dle zák. č. 151/1997 Sb. C VB-151 Kč 620,00 3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 12.435,62 12.435,62 Kč 3.2 VĚCNÉ BŘEMENO -620,00-620,00 Kč Cena bez opotřebení celkem 11.815,62 11.815,62 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 12.435,62 12.435,62 Kč 3.2 VĚCNÉ BŘEMENO -620,00-620,00 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem 11.815,62 11.815,62 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 12.435,62 Kč 3.2 VĚCNÉ BŘEMENO -620,00 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr. 11.820,00 Kč Výsledná zjištěná cena 11.820,00 Kč Slovy: =Jedenácttisícosmsetdvacetkorunčeských= 8
4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY Srovnávací objekt 1: orná půda o velikosti 17.083 m 2. Prodej orné půdy v katastru Březinka u Kokořína. V současné době je aktivně obděláván, pozemek je v jednom kuse. Příjezd je nezpevněný. Nabízená cena 250.000,- Kč 14,63 Kč/m 2. Internet - sreality.cz ID: 785. Srovnávací objekt 2: prodej orné půdy v k.ú. Střednice. Velikost zemědělského pozemku je 16.602 m 2 a je v jednom kuse, přímo u zpevněné příjezdové cesty. Pozemek je rovinatý a v současné době je aktivně obděláván. Na pozemku je nájemní vztah. Nabízená cena 265.632,- Kč 16,00 Kč/m 2. Internet - sreality.cz ID: 1038. Srovnávací objekt 3: prodej orné půdy v kú. Střednice. Velikost zemědělského pozemku je 12.068 m 2 a je v jednom kuse, přímo u zpevněné příjezdové cesty. Pozemek je rovinatý a v současné době je aktivně obděláván. Na pozemku je nájemní vztah. Nabízená cena 193.088,- Kč 16,00 Kč/m 2. Internet - sreality.cz ID: 1225. 9
Výpočet porovnávacím způsobem Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Březinka Střednice Střednice Popis pozemku: zemědělské zemědělské zemědělské Výměra pozemku (m2) : 17 083,0 16 602,0 12 068,0 Cena pozemku (Kč) : 250 000,0 265 632,0 193 088,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 15 16 16 Váha 1 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 15,5 Koeficient úpravy ceny 0,9 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 13,99 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 0,9 0,9 0,9 Celkový index srovnávacího pozemku 0,9 0,9 1,0 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 0,933 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Kokořín - Janova Ves Popis oceňovaného pozemku: trvalý travní porost Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 1934 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 0,9 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 1 5 velikost 1 6 komerční využití 0,9 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,648 Poměr indexů 0,694 Jednotková cena oceňovaného pozemku 10 Cena oceňovaného pozemku (Kč) - zaokrouhleno 19 000 10
Výpočet obecné ceny věcného břemene Výpočet ceny věcného břemene právo jízdy a chůze přes Druh břemene: 1 pozemek natrvalo 2 a) výpočet ročního užitku oprávněné osoby 3 Jednotková cena pozemku. Kč/m 2 6,43 4 Obvyklé nájemné z obdobného pozemku z ceny % 1,00 5 Nájemné jednotkové dosažitelné za výměru. Kč/m 2 0,06 6 Výměra. m 2 1 934,00 7 Nájemné roční dosažitelné. Kč 124,36 8 Nájemné roční celkem N Kč 124,36 9 Náklady povinného dle 151n odst. 3 OZ na zachování a opravy věci NZO Kč 0,00 10 Roční užitek oprávněného z věcného břemene U Kč 124,36 11 b) výpočet obecné ceny věcného břemene jako užitku oprávněného 12 Uvažovaná hodnota výhody z práva U Kč 124,36 13 Počet let užívání práva dle smlouvy. roků neomezeně 14 Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet n roků neomezeně 15 Uvažovaná míra kapitalizace u % / r 10,00 16 Vzorec použitý pro výpočet věčná renta C VB = (U / u) 100 % 17 Cena věcného břemene obecná C VB Kč 1 250,00 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena 11.820,00 Kč B) Porovnávací hodnota 19.000,00 Kč C) Obecná cena věcného břemene 1.250,00 Kč 11
SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Administrativní cena nemovitosti 11.820,- Kč Slovy: Jedenácttisícosmsetdvacetkorunčeských Obvyklá cena nemovitosti 19.000,- Kč Slovy: Devatenácttisíckorunčeských Obvyklá cena věcného břemene 1.250,- Kč Slovy: Jedentisícdvěstěpadesátkorunčeských 12
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4448 / 168 / 2011 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 13