ZNALECKÝ POSUDEK č. 1397-134/14 O ceně pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. 1/2, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3 Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitých věcí pro exekuční účely Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.12.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 15.12.2014 Výtisk C
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedených nemovitých věcí, t.j. pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. 1/2, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v říjnu 2014. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 9.12.2014. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedeným nemovitým věcem. 2. Základní informace 1.Část I. / LV č. 296 Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Vícenice u Náměště nad Oslavou Katastrální území: Vícenice u Náměště nad Oslavou Počet obyvatel: 381 2.Část II. / LV č. 196 Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 228 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Vícenice u Náměště nad Oslavou Katastrální území: Vícenice u Náměště nad Oslavou Počet obyvatel: 381 3.Část III. / LV č. 92 Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 285/1 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Okarec 675 02 Okarec Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Okarec Katastrální území: Okarec Počet obyvatel: 124 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 9.12.2014. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětných nemovitých věcí - jednací číslo 042 EX 1666/10-48 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 296 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 3. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 196 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 4. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 92 pro obec a k.ú. Okarec 5. Ortofota katastrální mapy předmětných území v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou a k.ú. Okarec 6. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 7. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 8. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, www.reality.idnes.cz 9. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2014, v.3.3.3. 10. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňov. nemovitým věcem, t.j. k pozemkům orné půdy parc.č. 945 ( o výměře 2453 m 2 ), parc.č.2009/26 ( o výměře 3209 m 2 ) a parc.č. 2010/21 ( o výměře 1928 m 2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina na LV č. 296 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr.třebíč, ve prospěch paní Žličařová Eliška, č.p. 125, 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou podíl 1/2 jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitým věcem Vlastnické právo k oceňov. nemovité věci, t.j. k pozemku orné půdy parc.č. 228 ( o výměře 1326 m 2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina na LV č. 196 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr.třebíč, ve prospěch paní Žličařová Eliška, č.p. 125, 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou podíl 1/3 jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedené nemovité věci Vlastnické právo k oceň. nemovité věci, t.j. k pozemku orné půdy parc.č. 285/1 ( o výměře 3986 m 2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina na LV č. 92 pro obec a k.ú. Okarec, okr.třebíč, ve prospěch paní Žličařová Eliška, č.p. 125, 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou podíl 1/3 jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedené nemovité věci - 3 -
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně daných nemovitých věcí byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovitých věcí obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( obce Vícenice u Náměště nad Oslavou a Okarec má zpracovaný platný územní plán, oceň. pozemky v něm nejsou určeny k zastavění ) budou pozemky oceněny dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemky zemědělské podle 6 a příl.č. 4 a 5 k výše uvedené vyhl.. Stanovení obvyklé ceny daných nemovitých věcí bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen ) 7. Celkový popis nemovité věci Pozemky parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 Oceňované nemovité věci se nacházejí v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, západním směrem od zastavěného území obce Vícenice u Náměště nad Oslavou, nejvzdálenější pozemek leží cca 1 km vzdušnou čarou od okraje obce. Pozemky parc.č. 945 a parc.č. 2009/26 leží v lánu orné půdy v území zvaném Dolní díly, na východ od železnice, jenž vede z Náměště n.osl. do Sedlece. Pozemek parc.č. 2010/21 se nachází v lánu orné půdy v území zvaném U trubky nad Vytopilem, po jižní straně silnice č. 399, jenž vede z Náměště n. Osl. do Znojma. Pozemky jsou rovinné, přístupné jsou po nezpevněných plochách sousedních pozemků, pozemek parc.č. 2010/21 je přístupný po nezpevněné cestě. Pozemek parc.č. 228 Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, cca 250 m jižním směrem od zastavěného území obce Vícenice u Náměště nad Oslavou, v lánu orné půdy v území zvaném Pod čihadlem. Pozemek je rovinný, přístupný po nezpevněných plochách sousedních pozemků. Pozemek parc.č. 285/1 Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Okarec, cca 1,50 km SV směrem od zastavěného území obce Okarec, na okraji lánu orné půdy po jižní straně silnice č. 23, jenž vede z Třebíče do Náměště n. Osl., poblíž rybníka Dubovec. Pozemek je rovinný, přístupný z účelové komunikace. Pod pozemkem vede VTL plynovod. Oceň.pozemky jsou v nájmu družstva AGROCHEMA, se sídlem Studenec 187. Nájemní smlouva byla sepsaná 8.12.2009 ( účinnost k 1.1.2010 ) se 7 letou výpovědní lhůtou. Nájem činí 1050,- Kč/ha/rok. - 4 -
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění dle platného cenového předpisu Část I. / LV č. 296 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 945 1.2. Pozemek parc.č. 2009/26 1.3. Pozemek parc.č. 2010/21 Část II. / LV č. 196 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 228 Část III. / LV č. 92 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 285/1 C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí 1. Pozemek parc.č. 945 2. Pozemek parc.č. 2009/26 3. Pozemek parc.č. 2010/21 4. Pozemek parc.č. 228 5. Pozemek parc.č. 285/1 D. Rekapitulace E. Ocenění nájemního práva F. Závěr G. Znalecká doložka H. Seznam příloh - 5 -
B. POSUDEK I. ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Část I. / LV č. 296 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 945 Jedná se o pozemek parc.č. 945 - orná půda, celková výměra pozemku je 2453 m 2, BPEJ pozemku na výměře 1497 m 2 je 52901, na výměře 956 m 2 je BPEJ 53214. Oceňovaný pozemek se nachází cca 200 m západním směrem od zast.území Vícenic u Náměště nad Osl.. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 52901 činí 9,00 Kč/m 2 a pro BPEJ 53214 činí 3,90 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Náměšť nad Osl. ( 4 970 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 945 52 901 1 497,00 9,00 20,00 10,80 16 167,60 53 214 956,00 3,90 20,00 4,68 4 474,08 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 453,00 m2 20 641,68 Pozemek parc.č. 945 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 20 641,68 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc.č. 945 - zjištěná cena = 10 320,84 Kč 1.2. Pozemek parc.č. 2009/26 Jedná se o pozemek parc.č. 2009/26 - orná půda, výměra pozemku je 3209 m 2, BPEJ pozemku je 52901. Oceňovaný pozemek se nachází cca 480 m západním směrem od zast.území Vícenic u Náměště nad Osl.. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 52901 činí 9,00 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Náměšť nad Osl. ( 4 970 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. - 6 -
Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2009/26 52 901 3 209,00 9,00 20,00 10,80 34 657,20 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 3 209,00 m2 34 657,20 Pozemek parc.č. 2009/26 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu = 34 657,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc.č. 2009/26 - zjištěná cena = 17 328,60 Kč 1.3. Pozemek parc.č. 2010/21 Jedná se o pozemek parc.č. 2010/21 - orná půda, výměra pozemku je 1928 m 2, BPEJ pozemku je 52901. Oceňovaný pozemek se nachází cca 1 km západním směrem od zast.území Vícenic u Náměště nad Osl.. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 52901 činí 9,00 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Náměšť nad Osl. ( 4 970 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2010/21 52 901 1 928,00 9,00 20,00 10,80 20 822,40 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 928,00 m2 20 822,40 Pozemek parc.č. 2010/21 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu = 20 822,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc.č. 2010/21 - zjištěná cena = 10 411,20 Kč Část II. / LV č. 196 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 228 Jedná se o pozemek parc.č. 228 - orná půda, výměra pozemku je 1326 m 2, BPEJ pozemku je - 7 -
51200. Oceňovaný pozemek se nachází cca 250 m jižním směrem od zast.území Vícenic u Náměště nad Osl.. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 51200 činí 12,97 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Náměšť nad Osl. ( 4 970 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 228 51 200 1 326,00 12,97 20,00 15,56 20 632,56 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 326,00 m2 20 632,56 Pozemek parc.č. 228 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu = 20 632,56 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemek parc.č. 228 - zjištěná cena = 6 877,52 Kč Část III. / LV č. 92 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 285/1 Jedná se o pozemek parc.č. 285/1 - orná půda, celková výměra pozemku je 3986 m 2, BPEJ pozemku na výměře 2884 m 2 je 53204, na výměře 1102 m 2 je BPEJ 55800. Oceňovaný pozemek se nachází cca 1,50 km SV směrem od zastavěného území obce Okarec. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 53204 činí 4,47 Kč/m 2 a pro BPEJ 55800 činí 7,87 Kč/m 2. Úprava této ceny dle příl.č. 5 cit.vyhl. nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 285/1 53 204 2 884,00 4,47-4,47 12 891,48 55 800 1 102,00 7,87-7,87 8 672,74 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 3 986,00 m2 21 564,22 Pozemek parc.č. 285/1 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu = 21 564,22 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemek parc.č. 285/1 - zjištěná cena = 7 188,07 Kč - 8 -
REKAPITULACE CEN URČENÝCH ve výši spoluvl. podílů Část I. / LV č. 296 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 945 10 320,80 Kč 1.2. Pozemek parc.č. 2009/26 17 328,60 Kč 1.3. Pozemek parc.č. 2010/21 10 411,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 38 060,60 Kč Část I. / LV č. 296 celkem 38 060,60Kč Část II. / LV č. 196 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 228 6 877,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 6 877,50 Kč Část II. / LV č. 196 celkem 6 877,50Kč Část III. / LV č. 92 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 285/1 7 188,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 7 188,10 Kč Část III. / LV č. 92 celkem 7 188,10Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 52 126,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 52 130,- Kč slovy: Padesátdvatisícjednostotřicet Kč - 9 -
C. POSUDEK II. stanovení obvyklé ceny nemovitostí C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky na okr. Třebíč: Seznam porovnatelných nemovitostí: 1. Zemědělský pozemky v k.ú. Vícenice u Náměště n. Osl., okr. Třebíč Orná půda v k.ú. Vícenice u Náměště nad Osl., výměra pozemku 1 804 m 2. Inzerovaná cena : 23 452,- Kč/m 2-13,- Kč/m 2 2. Zemědělský pozemky v k.ú. Ptáčov, okr. Třebíč Orná půda v k.ú.ptáčov, okres Třebíč. Výměra 2379 m 2. Inzerovaná cena : 33 000,- Kč/m 2 - cca 13,- Kč/m 2 3. Zemědělský pozemky v obci Lesná, okr. Třebíč Zemědělský pozemek o výměře 13 118 m 2 v obci Lesná v kraji Vysočina. Jedná se o jeden celek. Inzerovaná cena : 197 000,- Kč/m 2 - cca 15,- Kč/m 2 4. Zemědělské pozemky v k.ú. Brtnický Číchov, okr. Třebíč Pozemky o rozloze 24 611 m² u obce Číchov. Číchov je obcí ležící severozápadně od okresního města Třebíče v okrese Třebíč, v kraji Vysočina. Obcí protéká řeka Jihlava. Inzerovaná cena : 393 776,- Kč/m 2-16,- Kč/m 2-10 -
Při stanovení tržní hodnoty pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Náměště n. Osl. obchodují v posledním období cca za 7,- Kč/m 2 až 10,- Kč/m 2. U oceň. zeměd. pozemků s ohledem na jejich dobrou bonitu se přikláním k obvyklé ceně 9,- Kč/m². 1. Pozemek parc.č. 945 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Výměra pozemku parc.č. 945................................................. 2 453 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 945............2 453 m 2 x 9,- Kč/m 2................. 22 077,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 945 ve výši id. 1/2 ( zaokr. )...................... 11 000,- Kč 2. Pozemek parc.č. 2009/26 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Výměra pozemku parc.č. 2009/26............................................. 3 209 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 2009/26....... 3 209 m 2 x 9,- Kč/m 2.................. 28 881,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 2009/26 ve výši id. 1/2 ( zaokr. )....................14 400,- Kč 3. Pozemek parc.č. 2010/21 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Výměra pozemku parc.č. 2010/21............................................. 1 928 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 2010/21........1 928 m 2 x 9,- Kč/m 2.................. 17 352,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 2010/21 ve výši id. 1/2 ( zaokr. ).....................8 700,- Kč 4. Pozemek parc.č. 228 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Výměra pozemku parc.č. 228.................................................1 326 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 228............1 326 m 2 x 9,- Kč/m 2..................11 934,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 228 ve výši id. 1/3 ( zaokr. )........................ 4 000,- Kč 5. Pozemek parc.č. 285/1 v Okarec Výměra pozemku parc.č. 285/1............................................... 3 986 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 285/1.......... 3 986 m 2 x 9,- Kč/m 2..................35 874,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 285/1 ve výši id. 1/3 ( zaokr. )..................... 12 000,- Kč - 11 -
Rekapitulace ocenění pozemků návrh obvyklé ceny 1. Pozemek parc.č. 945 = 11 000,- Kč 2. Pozemek parc.č. 2009/26 = 14 400,- Kč 3. Pozemek parc.č. 2010/21 = 8 700,- Kč 4. Pozemek parc.č. 228 = 4 000,- Kč 5. Pozemek parc.č. 285/1 = 12 000,- Kč Návrh obvyklé ceny pozemků ( ve výši spoluvl. podílů )................... 50 100,- Kč slovy: Padesáttisícjednosto Kč - 12 -
D. REKAPITULACE Nemovitá věc Admin.cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb. ( ve výši spoluvl. podílů ) Návrh obvyklé ceny ( ve výši spoluvl. podílů ) Pozemek parc.č. 945 10 320,- Kč 11 000,- Kč Pozemek parc.č. 2009/26 17 330,- Kč 14 400,- Kč Pozemek parc.č. 2010/21 10 410,- Kč 8 700,- Kč Pozemek parc.č. 228 6 880,- Kč 4 000,- Kč Pozemek parc.č. 285/1 7 190,- Kč 12 000,- Kč C E L K E M 52 130,- Kč 50 100,- Kč Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: vzdálenost pozemků parc.č. 228, parc.č. 945 a parc.č. 2009/26 od zastav. území obce - do 500 m dobrá bonita pozemků v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace v daném regionu prodej pouze spoluvl. podílu - id. 1/2 a id. 1/3 menší výměry pozemků - max 0,40 ha přístup k pozemkům přes nezpevněné sousední pozemky ( vyjma parc.č. 285/1, který je přístupný z účelové komunikace a parc.č. 2010/21, jenž je přístupný z nezpevněné cesty ) pod pozemkem parc.č. 285/1 vede VTL plynovod Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily dané nemovité věci. Návrh obvyklé ceny daných nemovitých věcí ( ve výši spoluvl. podílů ) pro účel exekučního řízení odhaduji na : 50 100,- Kč slovy: padesáttisícjednosto korun českých ( Kč ) - 13 -
E. OCENĚNÍ NÁJEMNÍHO PRÁVA Všeobecně předmět ocenění: Smlouva o nájmu pozemků uzavřená 8.12.2009 ( s účinností k 1.1.2010 ) mezi pronajímatelem p. Eliškou Žličařovou ( vlastníkem id. ½ parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, id.1/3 parc.č. 228 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou a id. 1/3 parc.č. 285/1 v k.ú. Okarec ) a nájemcem AGROCHEMA, družstvo, se sídlem ve Studenci, za účelem zemědělského využití pozemků. Současná situace na trhu zemědělských pozemků Za období 2011 2014 dochází k postupnému zvýšení zájmu a následnému navyšování cen zemědělských pozemků a to běžně na dvojnásobek jejich cen stanovených oceňovacím předpisem. Důvodem je nejistota finančního trhu a předpoklad investorů o bezpečnosti investice do pozemků obecně, u zemědělských pak předpoklad navýšení obvyklých cen. Faktory ovlivňující cenu zem. pozemků Obvyklá cena přímo ovlivněna především velikostí půdních celků, jejich dostupností a provázaností, případně překážkami bránícími využití. Dalším podstatným kritériem je existence nájemní smlouvy a podmínky v této smlouvě stanovené. Dotčená nájemní smlouva stanovuje následně uvedené podmínky: a) Základní výše nájemného pozemků činí 1 050,- Kč/ha/rok ) b) Možné ukončení smlouvy k datu 1.10.2022 - tj. nejkratší možná doba trvání smlouvy počítáno od 1/2015 je 93 měsíců. Cena obvyklá pozemků a vliv nájemní smlouvy na cenu nemovitých věcí Odhadnutá obvyklá cena oceň. pozemků ve výši spoluvl. podílů činí 50 100,- Kč Doba platnosti nájemní smlouvy má samozřejmě přímý vliv na uživatelnost a tím cenu zemědělských pozemků. Ještě před 3-4 lety platilo, že pozemky s delší výpovědní lhůtou jsou prakticky neprodejné. Za současné situace, kdy investoři kupují zemědělskou půdu s úmyslem dlouhodobé bezpečné investice, je situace poněkud odlišná a podle názoru znalce jsou i takto zatížené pozemky relativně dobře prodejné. Vliv nájemní smlouvy není možno přesně určit aritmetickým výpočtem, odborným odhadem bude uvažováno s 50 % snížením celkové obvyklé ceny. Od této úvahy pak může být stanoveno ocenění nájemního práva a to převedením procentního vlivu na obvyklou cenu nájemního práva. - 14 -
Protože je však zároveň také stanovena výše pronájmu, která znamená pro majitele pozemků stabilní příjem, je nutno tento příjem od ceny nájemního práva odečíst. Příjem je pak vypočten výnosovou metodou tedy jako současná hodnota budoucích stabilních příjmů z nájemného. Míra kapitalizace je uvažovaná vzhledem k nízkému riziku investice a současné nízké výši úrokových sazeb ve výši 5% Ocenění nájemního práva Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje jednotky počet m.j. příjmy z nájemného na spoluvl. podílech oceň. pozemků Kč/rok 584 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 5,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,05 Vztah pro výpočet - věčná renta VH = V / i Výnosová hodnota VH Kč 11 680 Obvyklá cena spoluvl. podílů oceň. pozemků bez započtení nájemní smlouvy 50 100 Kč vliv nájemní smlouvy na prodejnost -50% - 25 050 Kč obvyklá cena spoluvl. podílů oceň. pozemků po započtení nájemní smlouvy 25 050 Kč výnos z pronájmu spoluvl. podílů oceň. pozemků - odpočet - 11 680 Kč Ocenění nájemního práva na spoluvl.podílech oceň. pozemcích ( zaokr. ) 13 400,- Kč - 15 -
F. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitých věcí: pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. 1/2, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3 ke dni 9.12.2014 Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovitých věcí pro účel ex. řízení ve výši: Obvyklá cena ( ve výši spoluvl. podílů oceň.pozemků ) 50 100,- Kč slovy: Padesáttisícjednosto Kč Obvyklá cena nájemního práva ( ve výši spoluvl. podílů oceň.pozemků ) 13 400,- Kč slovy: třinácttisícčtyřista Kč V Mor. Budějovicích 15.12.2014 Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.3. - 16 -
G. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1397-134/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 134/14. H. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 296 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 196 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 3. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 92 pro obec a k.ú. Okarec 4. Ortofota katastrální mapy předmětných území v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou a k.ú. Okarec - 17 -
Dodatek znaleckého posudku č. 1397-134/14 O ceně pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. 1/2, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3 Objednatel dodatku znaleckého posudku: Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 67401 Třebíč Účel dodatku znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny výše uvedených nemovitých věcí a ocenění nájemního práva pro účel exekučního řízení ( pro každý LV jednotlivě ) Podle stavu ke dni 9.12.2014 dodatek znaleckého posudku vypracovala: - 18 -
Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Dodatek znaleckého posudku obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích, 17.12.2014 Výtisk A - 19 -
Základní informace 1.Část I. / LV č. 296 Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Kraj Vysočina Třebíč Vícenice u Náměště nad Oslavou Vícenice u Náměště nad Oslavou Počet obyvatel: 381 2.Část II. / LV č. 196 Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 228 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Kraj Vysočina Třebíč Vícenice u Náměště nad Oslavou Vícenice u Náměště nad Oslavou Počet obyvatel: 381 3.Část III. / LV č. 92 Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 285/1-20 -
Adresa předmětu ocenění: k.ú. Okarec 675 02 Okarec Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Kraj Vysočina Třebíč Okarec Okarec Počet obyvatel: 124 REKAPITULACE návrhu obvyklých cen Návrh obvyklé ceny Nemovitá věc Pozemek parc.č. 945 Pozemek parc.č. 2009/26 Pozemek parc.č. 2010/21 Pozemky na LV č. 296 Pozemek parc.č. 228 Pozemek na LV č. 196 ( ve výši spoluvl. podílů ) 11000,- Kč 14400,- Kč 8700,- Kč 34100,- Kč 4000,- Kč 4000,- Kč - 21 -
Pozemek parc.č. 285/1 Pozemek na LV č. 92 C E L K E M 12 000,- Kč 12 000,- Kč 50 100,- Kč Ocenění nájemního práva pozemků na LV č. 296 Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje jednotky počet m.j. příjmy z nájemného na id.1/2 oceň. pozemků Kč/rok 398 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 5,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,05 Vztah pro výpočet - věčná renta VH = V / i Výnosová hodnota VH Kč 7 960 Obvyklá cena id. 1/2 oceň. pozemků bez započtení nájemní smlouvy 34 100 Kč vliv nájemní smlouvy na prodejnost -50% - 17 050 Kč obvyklá cena id. 1/2 oceň. pozemků po započtení nájemní smlouvy 17 050 Kč výnos z pronájmu id. 1/2 oceň. pozemků - odpočet - 7 960 Kč Ocenění nájemního práva na id. 1/2 oceň. pozemků ( zaokr. ) 9 100,- Kč Ocenění nájemního práva pozemku na LV č. 196 Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje jednotky počet m.j. - 22 -
příjmy z nájemného na id.1/3 oceň. pozemku Kč/rok 46 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 5,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,05 Vztah pro výpočet - věčná renta VH = V / i Výnosová hodnota VH Kč 920 Obvyklá cena id. 1/3 oceň. pozemku bez započtení nájemní smlouvy 4 000 Kč vliv nájemní smlouvy na prodejnost -50% - 2 000 Kč obvyklá cena id. 1/3 oceň. pozemku po započtení nájemní smlouvy 2 000 Kč výnos z pronájmu id. 1/3 oceň. pozemku - odpočet - 920 Kč Ocenění nájemního práva na id. 1/3 oceň. pozemku ( zaokr. ) 1 100,- Kč Ocenění nájemního práva pozemku na LV č. 92 Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje jednotky počet m.j. příjmy z nájemného na id.1/3 oceň. pozemku Kč/rok 140 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 5,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,05 Vztah pro výpočet - věčná renta VH = V / i Výnosová hodnota VH Kč 2 800 Obvyklá cena id. 1/3 oceň. pozemku bez započtení nájemní smlouvy 12 000 Kč vliv nájemní smlouvy na prodejnost -50% - 6 000 Kč - 23 -
obvyklá cena id. 1/3 oceň. pozemku po započtení nájemní smlouvy 6 000 Kč výnos z pronájmu id. 1/3 oceň. pozemku - odpočet - 2 800 Kč Ocenění nájemního práva na id. 1/3 oceň. pozemku ( zaokr. ) 3 200,- Kč ZÁVĚR: Úkolem dodatku znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitých věcí: pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. ½ - 24 -
LV č. 296, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3 LV č. 196, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3 LV č. 92 ke dni 9.12.2014 Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovitých věcí pro účel ex. řízení ve výši: Pozemky na LV č. 296 Obvyklá cena ( ve výši id. ½ oceň.pozemků ) 34 100,- Kč slovy: Třicetčtyřitisícejednosto Kč Obvyklá cena nájemního práva ( ve výši id. ½ oceň.pozemků ) 9 100,- Kč slovy: Devěttisícjednosto Kč - 25 -
Pozemek na LV č. 296 Obvyklá cena ( ve výši id. 1/3 oceň.pozemku ) 4 000,- Kč slovy: Čtyřitisíce Kč Obvyklá cena nájemního práva ( ve výši id. 1/3 oceň.pozemku ) 1 100,- Kč slovy: Jedentisícjednosto Kč Pozemek na LV č. 92 Obvyklá cena ( ve výši id. 1/3 oceň.pozemku ) 12 000,- Kč - 26 -
slovy: Dvanácttisíc Kč Obvyklá cena nájemního práva ( ve výši id. 1/3 oceň.pozemku ) 3 200,- Kč slovy: Třitisícedvěstě Kč V Mor. Budějovicích 17.12.2014 Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 67602 Moravské Budějovice ZNALECKÁ DOLOŽKA Dodatek znaleckého posudku jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. - 27 -