ZNALECKÝ POSUDEK č. 3759-59/2014 O ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku v obci Nebovidy, vč.příslušenství, p.č.3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 164 m 2, vše zapsáno na LV č.56 pro k.ú.nebovidy u Brna Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 057EX 2706/06-195 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 28.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku v obci Nebovidy, vč.příslušenství, p.č.3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 164 m 2, vše zapsáno na LV č.56 pro k.ú.nebovidy u Brna 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Nebovidy u Brna 664 48 Nebovidy Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Nebovidy Katastrální území: Nebovidy u Brna Počet obyvatel: 614 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce III 1,02 O4. Technická infrastruktura v obci III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 413,74 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2014 za přítomnosti znalce. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.56 pro k.ú.nebovidy u Brna - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: 750724/3975, Pan Jan Drápal, Husova 165/5, 602 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 425819/412, Paní Věra Drápalová, Mojmírovo náměstí 37/14, 612 00 Brno-Královo Pole, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je pozemek, nacházející se v centru obce u kostela. Jde o stavební pozemek, kde se historicky nacházel objekt pekárny, odstraněný cca před 40 lety. Pozemek v současnosti slouží jako veřejná zeleň. Na pozemku je nefunkční studna s ručním čerpadlem a okrasné porosty. Nad pozemkem je vzdušné elektrické vedení. Pod povrchem pozemku se nachází původní sklep, nyní zasypaný odpadovým materiálem - ekologická zátěž. Pozemek lze dle platného územního plánu obce využít ke stavbě. Pozemek lze napojit na elektřinu, veřejný vodovod a plyn. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - vzdušné vedení NN II -0,05 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití I -0,02 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - zasypaný sklep I -0,03 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,880 6 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,880 * 1,040 = 0,824 11 i = 2-5 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 413,74 0,824 340,92 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3 160,00 340,92 54 547,20 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 54 547,20 Ocenění staveb na pozemcích Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - 6 -
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,900 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0,936 11 i = 2-7 -
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč Základní cena celkem = 23 234,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Upravená cena studny = 8 557,55 Kč Koeficient pp * 0,936 Cena stavby CS = 8 009,87 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Studna - zjištěná cena = 1 601,97 Kč Cena staveb celkem = 1 601,97 Kč Ocenění porostů na pozemcích Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 54 547,20 Celková výměra pozemku m 2 160 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 11 Cena pokryvné plochy porostů Kč 3 750,12-8 -
Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 318,76 Porosty - zjištěná cena 318,76 Kč Cena porostů celkem = 318,76 Kč Pozemek - zjištěná cena = 56 467,93 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 56 467,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 56 467,90 Kč Celkem 56 467,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 56 467,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 56 467,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 56 467,90 Kč Celkem 56 467,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 56 467,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 56 470,- Kč slovy: Padesátšesttisícčtyřistasedmdesát Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 057EX-2706/2006-188 ze dne 3.9.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 8.861,- Kč s příslušenstvím a náklady - Cilínková Marie JUDr., Na Lysinách 99/14, Hodkovičky, 147 00 Praha, Zahájení exekuce 030EX-3776/2013-7 ze dne 1.3.2013, Nařízení exekuce 105Nc-4394/2008-3 ze dne 11.3.2008, Nařízení exekuce 105Nc-63/2007-3 ze dne 3.9.2007, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 030EX-2025/2007-75 ze dne 16.10.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 030EX-5722/2008-63 ze dne 16.10.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 205,- Kč s příslušenstvím a náklady - Dopravní podnik města Brna, a.s., Hlinky 64/151, Brno-střed - Pisárky, 656 46, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 200,- Kč s příslušenstvím a náklady - Dopravní podnik města Brna, a.s., Hlinky 64/151, Brno-střed - Pisárky, 656 46, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 030EX-3776/2013-32 ze dne 16.10.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 15.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Bednář Jindřich, Wurmova 539/40, 691 72 Klobouky u Brna, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 030EX-8356/2009-65 ze dne 16.10.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 24.872,- Kč s příslušenstvím a náklady - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3, Nařízení exekuce 110Nc-2296/2009-3 ze dne 26.10.2009. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : pozemek 3.498 m2 v Nebovidech, okres Brno-venkov. Pozemek je vhodný pro stavbu celoročně obyvatelné chaty - přízemní stavbu s obytným podkrovím o zastavěné ploše až do 150 m2. Možnost stálého bydlení. Slunný pozemek s jižní orientací, nyní jsou zde vzrostlé ovocné stromy. Na pozemku nyní stojí starší dvoupodlažní chata z cihlového zdiva, o dispozici 3+kk. Inženýrské sítě: na pozemku elektřina 220/380 V, voda z vlastní studny, nyní suché WC-možno řešit septikem, plyn asi 50 m od pozemku. Na pozemku jsou dva okrasné bazénky. Dále k dispozici velká garáž 27 m2 s - 11 -
montážní jámou a samostatná stavba 40 m2 kde je vnitřní bazén a sauna. Jedná se o výjimečný pozemek s výhledem na Pálavu, nabízející naprosté soukromí. Možnost rozdělit na dva pozemky. Požadovaná cena 800,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 0,8 a využití 0,7. Jednotková cena po korekci činí 403,20 Kč/m2 prodej pozemku pro komerční využití, obec Nebovidy u Brna. Lokalita - parcela je schválena Územním plánem pro výstavbu lehké výroby či skladovacího areálu. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku, v bezprostředním okolí je výstavba již započata. Pozemek ihned volný. Požadovaná cena 750,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 0,8 a využití 0,7. Jednotková cena po korekci činí 378,- Kč/m2. prodej pozemku pro výstavbu celoročně obyvatelné chaty, popř. RD v Nebovidách u Brna. Pozemek situován v jižním svahu, výhled do okolí Bobravy. Polohou i členěním vhodný pro trvalé bydlení i rekreaci. IS. elektřina na hranici, přípojka v pilířku v horní i dolní části, plyn není, voda - možnost studny, vodav hloubce cca 25 m, odpady nutno řešit ČOV. Příjezdová komunikace v horní části asfaltová, v dolní části štěrková. Celková plocha 6255 m2, možnost koupě celého pozemku. Požadovaná cena 540,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 0,8 a využití 0,7. Jednotková cena po korekci činí 272,16 Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 351,12 Kč. S ohledem na konkrétní polohu a zejména na existující ekologickou zátěž stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 300,- Kč/m2. Za celý pozemek 49.200,- Kč, po zaokrouhlení pak 50.000,- Kč. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 50.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 16.000,- Kč. Slovy: Šestnácttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 28.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.68. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3759-59/2014 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 56 ze dne 16.12.2013 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -