Znalec: Zadávateľ: Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 680 526 DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova 17, Trnava Objednávka: písomná DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016 ZNALECKÝ POSUDOK ČÍSLO: 38/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 110 na parc. č. 423, v obci Kazimír, katastrálne územie Veľký Kazimír, na ul. Majerská 4 s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016 Počet strán (z toho príloh): 23 ( 8 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 13.04.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 20.04.2016 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 20.04.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016 - mailom - Znalecký posudok č. 53/2005 vypracovaný Ing. Sabakom - kópia mailom 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 667 vydaný dňa 15.04.2016 Okresným úradom v Trebišove - odbor katastrálny - kópia z katastrálnej mapy vytvorená dňa 15.04.2016 cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti - fotodokumentácia 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 4.Q./2015 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - Neboli vznesené. II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 667 Vydaný: dňa 15.04.2016 Okresným úradom v Trebišove - odbor katastrálny Obec: Kazimír Katastrálne územie: Veľký Kazimír A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 423 - zastavaná plocha o výmere 357 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 110 na parc. č. 423
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 3 B. Vlastníci: - Benická Etela, rod. Benická, nar. 05.09.1962... 1/1 Poznámka: - oznámenie o začatí výkonu záložného práva pod P 310/13 C. Ťarchy: - zmluva o postúpení pohľadávky zo zmluvy V - 932/05 pod Z 2231/15 - exekučný príkaz EX 44462/15 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 20.04.2016 o 10,00 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase za prítomnosti vlastníčky. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt bol predložený v zaslanom znaleckom posudku, skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Na základe potvrdenia č. 99/05 OcÚ Kazimír zo dňa 08.06.2005, ktoré sa nachádza v predloženom znaleckom posudku č. 53/2005, bol rodinný dom postavený cca v roku 1950. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 667 pod por. č. 4. Rodinný dom č.s. 110 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 423, zapísaný je v LV 667. Altánok v zadnej časti nie je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy. Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - rodinný dom č.s. 110 na parc. č. 423 - ploty - vonkajšie úpravy Pozemok - parc. č. 423 - zastavaná plocha o výmere 357 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty 2.2.1.1. Rodinný dom č.s. 110 na p.č. 423 Umiestnenie stavby: Jedná sa o rodinný dom v radovej zástavbe č.s. 110 na parc. č. 423, nepodpivničený, s jedným nadzemným podlažím, na ul. Majerská 4, v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír. Dispozičné členenie: V 1.n.p. sa nachádza chodba, kuchyňa, komora, kúpeľňa a dve izby. Stavebno-technický popis: Základy kamenné s podmurovkou, nosná konštrukcia domu murovaná rôznych materiálov (kameň, nepálená tehla,...) hr. do 60 cm, strop drevený trámový s podhľadom, strecha hambálková, krytina pálená, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy a parapety, fasádne omietky zdrsnené, vnútorné omietky hladké, vnútorný obklad kuchyne, kúpeľne, vane, dvere hladké plné alebo presklené, okná drevené zdvojené so žalúziami, podlahy obytných miestností laminátové, ostatných miestností prevažne keramická dlažba, vykurovanie plynovými gamatkami, zdroj teplej vody zásobníkový, elektroinštalácia, kanalizácia, rozvod studenej a teplej vody, inštalácia plynu. Vnútorné vybavenie: V kúpeľni zásobník na TÚV, rohová vaňa s pákovou batériou, umývadlo s obyčajnou batériou, splachovací záchod, v kuchyni kuchynská linka na báze dreva s keramickým
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 4 obkladom, kuchynský drez nerezový, stojanková batéria, plynový sporák. Gamatky a sporák sú v súčasnosti nefunkčné, nakoľko dom je od plynu odpojený. Jednotlivé položky boli zatriedené podľa prevažujúceho, prípadne porovnateľného vyhotovenia. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu a plyn (plyn v súčasnosti odpojený), kanalizácia napojená na žumpu, prívod vody je zo studne, ktorá sa nachádza na susednej parc. č. 424. Podľa potvrdenia, ktoré sa nachádza v predloženom znaleckom posudku č. 53/2005 bol dom postavený cca. v roku 1950. Nová majiteľka na dome v roku 2005 previedla modernizáciu - nové okná, dvere, podlahy, dlažby, vybavenie kuchyne a kúpeľne. Údržba je však v súčasnosti zanedbaná, dom je odpojený od plynu - vykurovanie gamatkami nefunkčné, murivo nad podlahou je navlhnuté, plesnivé - vodorovná izolácia je nefunkčná alebo chýba, kúpeľňa nedokončená. Opotrebenie stanovujem zjednodušenou analytickou metódou, základnú životnosť vzhľadom na zanedbanú údržbu znižujem na 100 rokov (budovy pre bývanie murované hr. 45 až 60 cm - životnosť 120 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1950 11,08*8,47 93,85 120/93,85=1,279 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie 200 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm 690 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov 445 10 Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové 535 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 110 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 255
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 5 18 Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit 185 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 4795 250 55 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (2 ks) 120 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 50 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (2 bm) 110 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (1 ks) 20 38.4 ostatné (1 ks) 15 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 965 65 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (4795 + 965 * 1,279)/30,1260 200,13
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 6 TECHNICKÝ STAV - výpočet opotrebenia analytickou metódou Cenový Opotrebenie Číslo Názov cpi*oi/100 podiel [%] [%] 1 Základy vrátane zemných prác 3,47 66,00 2,29 2 Zvislé konštrukcie 19,19 66,00 12,67 3 Stropy 13,19 66,00 8,71 4 Zastrešenie bez krytiny 7,73 66,00 5,10 5 Krytina strechy 9,29 66,00 6,13 6 Klampiarske konštrukcie 1,30 66,00 0,86 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,94 66,00 4,58 8 Úpravy vonkajších povrchov 1,91 66,00 1,26 9 Vnútorné keramické obklady 1,91 11,00 0,21 10 Schody 0,00 66,00 0,00 11 Dvere 2,34 11,00 0,26 12 Vráta 0,00 66,00 0,00 13 Okná 4,34 11,00 0,48 14 Povrchy podláh 5,82 11,00 0,64 15 Vykurovanie 2,08 11,00 0,23 16 Elektroinštalácia 9,03 11,00 0,99 17 Bleskozvod 0,00 66,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 2,17 11,00 0,24 19 Vnútorná kanalizácia 0,35 11,00 0,04 20 Vnútorný plynovod 0,61 11,00 0,07 21 Ohrev teplej vody 1,13 11,00 0,12 22 Vybavenie kuchýň 3,30 11,00 0,36 23 Hygienické zariadenia a WC 2,60 11,00 0,29 24 Výťahy 0,00 66,00 0,00 25 Ostatné 1,30 11,00 0,14 Opotrebenie 45,67% Technický stav 54,33% Východisková hodnota 200,13 /m 2 *93,85 m 2 *2,302*0,95 41 074,79 Technická hodnota 54,33% z 41 074,79 22 315,93 2.2.1.2. PLOTY 2.2.1.2.1. Plot: zadný Jedná sa o oplotenie parc. č. 423 od komunikácie v zadnej časti. Základy betónové s podmurovkou, plot kovové rámy s drevenou výplňou, plotové vráta a plotové vrátka kovové rámy s drevenou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1985, životnosť stanovujem na 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 6,95m 700 23,24 /m
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 7 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 6,95m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 5,65+1,30 = 6,95 m Pohľadová plocha výplne: 6,95*1,15 = 7,99 m 2 53,98 /m 7,99m 2 425 14,11 /m 1 ks 7505 249,12 /ks 1 ks 3890 129,12 /ks TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom plot zadný 1985 31 9 40 77,50 22,50 Východisková hodnota (6,95m * 53,98 /m + 7,99m2 * 14,11 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,302 * 0,95 1 894,16 Technická hodnota 22,50 % z 1 894,16 426,19 2.2.1.2.2. Plot: bočný Jedná sa o oplotenie parc. č. 423 od suseda v bočnej časti. Základy betónové s podmurovkou, plot plechový. Plot postavený a užívaný od roku 1985, životnosť stanovujem na 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 25,80m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 25,80m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch Dĺžka plotu: 25,80 m Pohľadová plocha výplne: 25,80*1,80 = 46,44 m 2 53,98 /m 46,44m 2 611 20,28 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 8 plot bočný 1985 31 9 40 77,50 22,50 Východisková hodnota (25,80m * 53,98 /m + 46,44m2 * 20,28 /m 2 ) * 2,302 * 0,95 5 105,29 Technická hodnota 22,50 % z 5 105,29 1 148,69 2.2.1.3. VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1.3.1. Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody od studne, ktorá sa nachádza na susednej parc. č. 424 k rodinnému domu, užívanú od roku 1985. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Studňa nie je predmetom ohodnotenia. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 8 bm TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom prípojka vody 1985 31 9 40 77,50 22,50 Východisková hodnota 8 bm * 59,09 /bm * 2,302 * 0,95 1 033,79 Technická hodnota 22,50 % z 1 033,79 232,60 2.2.1.3.2. Vonkajšia úprava: domáca vodáreň Jedná sa o domácu vodáreň užívanú od roku 1985. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom domáca vodáreň 1985 31 9 40 77,50 22,50 Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 /Ks * 2,302 * 0,95 482,74 Technická hodnota 22,50 % z 482,74 108,62
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 9 2.2.1.3.3. Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie od žumpy k rodinnému domu cez parc. č. 423 užívanú do roku 1985. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 18 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom prípojka kanalizácie 1985 31 19 50 62,00 38,00 Východisková hodnota 18 bm * 35,19 /bm * 2,302 * 0,95 1 385,23 Technická hodnota 38,00 % z 1 385,23 526,39 2.2.1.3.4. Vonkajšia úprava: žumpa Jedná sa o žumpu na parc. č. 423 užívanú do roku 1985. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 4 m 3 OP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Žumpa 1985 31 19 50 62,00 38,00 Východisková hodnota 4 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,302 * 0,95 943,69 Technická hodnota 38,00 % z 943,69 358,60 2.2.1.3.5. Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu od plynomeru k rodinnému domu cez parc. č. 423 užívanú do roku 1985. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Plynomer je v súčasnosti odpojený. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 10 Kód KS: Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 23 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom prípojka plynu 1985 31 9 40 77,50 22,50 Východisková hodnota 23 bm * 14,11 /bm * 2,302 * 0,95 709,71 Technická hodnota 22,50 % z 709,71 159,68 2.2.1.3.6. Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 2005. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 26,40*0,90 = 23,76 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom spevnené plochy 2005 11 29 40 27,50 72,50 Východisková hodnota 23,76 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,302 * 0,95 448,42 Technická hodnota 72,50 % z 448,42 325,10 2.2.1.3.7. Vonkajšia úprava: altánok Jedná sa o altánok pri rodinnom dome v zadnej časti užívaný od roku 2005. Životnosť stanovujem na 20 rokov. Kategória: 21. Altánok Bod: 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,00*3,93 = 11,79 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 11 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom altánok 2005 11 9 20 55,00 45,00 Východisková hodnota 11,79 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,302 * 0,95 2 670,40 Technická hodnota 45,00 % z 2 670,40 1 201,68 2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 110 na p.č. 423 41 074,79 22 315,93 Ploty plot zadný 1 894,16 426,19 plot bočný 5 105,29 1 148,69 Vonkajšie úpravy prípojka vody 1 033,79 232,60 domáca vodáreň 482,74 108,62 prípojka kanalizácie 1 385,23 526,39 žumpa 943,69 358,60 prípojka plynu 709,71 159,68 spevnené plochy 448,42 325,10 altánok 2 670,40 1 201,68 Celkom: 55 748,22 26 803,48 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír, vzdialenej od okresného mesta Trebišov asi 23 km, v zastavanom území obce, v širšom centre. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Jedná sa o radový rodinný dom s dvorom a záhradou, s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v zanedbanom technickom stave - potrebná oprava, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, príslušenstvo - altánok, pracovné možnosti v mieste obmedzené, hustota obyvateľstva - priemerná, orientácia obytných miestností na sever, terén rovinatý,
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 12 možnosť napojenia na elektrinu a plyn, doprava autobusová, občianska vybavenosť - OcÚ, obchod so zmiešaným tovarom, ZŚ, MŠ, pošta, prírodná lokalita v blízkosti - Slanské lesy, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia do 3 x. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,23. 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,23 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,230 + 0,460) 0,690 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,460 III. trieda Priemerný koeficient 0,230 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,127 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,230-0,207) 0,023 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,023 13 0,30 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0,460 30 13,80 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,230 8 1,84 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,690 7 4,83 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,230 6 1,38 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe III. 0,230 10 2,30 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,023 9 0,21 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,460 6 2,76 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SSZ - S - SSV V. 0,023 5 0,12 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5% I. 0,690 6 4,14 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,230 7 1,61 železnica, alebo autobus IV. 0,127 7 0,89 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,127 10 1,27
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 13 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,127 8 1,02 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,460 9 4,14 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,230 8 1,84 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,127 7 0,89 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,023 4 0,09 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,230 20 4,60 Spolu 180 48,02 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 48,02/ 180 0,267 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 26 803,48 * 0,267 7 156,53 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcela sa nachádza v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha. Zastavaná je rodinným domom s nižším štandardom vybavenia, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra - stredná vybavenosť, možnosť napojenia na elektrinu a plyn. Povyšujúce ani redukujúce faktory neuvažujem. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 423 zastavaná plocha a nádvorie 357 357,00 1/1 357,00 Obec: Kazimír Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie Hodnota koeficientu 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov 0,80 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia 0,95 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient poloh. diferenciácie k PD = 0,80*0,95*0,85*1,00*1,00*1,00*1,00 0,6460 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 /m 2 * 0,6460 2,14 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 357,00 m 2 * 2,14 /m 2 763,98
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 14 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 110 na parc. č. 423, v obci Kazimír, katastrálne územie Veľký Kazimír, na ul. Majerská 4 s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 7 156,53 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc. Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 763,98 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda poloh. diferenc. 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby rodinný dom č.s. 110 na p.č. 423 5 958,35 Ploty plot zadný 113,79 plot bočný 306,70 Vonkajšie úpravy prípojka vody 62,10 domáca vodáreň 29,00 prípojka kanalizácie 140,55 žumpa 95,75 prípojka plynu 42,63 spevnené plochy 86,80 altánok 320,85 Spolu stavby 7 156,53 Pozemky LV 667 - parc. č. 423 (357 m 2 ) 763,98 Spolu VŠH 7 920,51 Zaokrúhlená VŠH spolu 7 900,00 Slovom: Sedemtisícdeväťsto Eur V Trebišove 20.04.2016... Ing.I.Weissová 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 15 IV. PRÍLOHY - objednávka - list vlastníctva - kópia z mapy - doklad o veku - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia