ZNALECKÝ POSUDEK íslo 3874/2013 NEMOVITOST: 1/2 pozemk parc.. 82/16, PK139, PK161, PK162, PK166/13, PK166/24, PK166/34, PK197/2 a PK197/9 Katastrální údaje : Kraj Stedoeský, okres Kolín, obec Koenice, k.ú. Chotouchov Adresa nemovitosti: Chotouchov, 280 02 Koenice Vlastníci stavby: Vra Holovská, Chotouchov 68, 280 02 Koenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Václav Valterstein, Chotouchov 68, 280 02 Koenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Vra Holovská, Chotouchov 68, 280 02 Koenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Václav Valterstein, Chotouchov 68, 280 02 Koenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úad Litomice, JUDr. Ondej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litomice-Msto ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 I: 44846762 telefon: 737797235 ÚEL OCENNÍ: Exekuní ízení.j. 124 EX 25458/11-21 (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/2 366 000 K Datum místního šetení: 10.1.2013 Stav ke dni : 10.1.2013 Poet stran: 8 stran Poet píloh: 27 Poet vyhotovení: 2 V Praze, dne 18.2.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 pozemk parc.. 82/16, PK139, PK161, PK162, PK166/13, PK166/24, PK166/34, PK197/2 a PK197/9 v kat. úz. Chotouchov, obec Koenice, okres Kolín, vše zapsáno na LV. 344. Úelem tohoto ocenní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenní pro poteby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní pedpisy v oblasti cen, financování, úetnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je urena pro poteby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. Pehled podklad: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 14.11.2012 LV. 344 pro kat. úz. Chotouchov, Katastrální úad pro Stedoeský kraj, KP Kolín - snímek z katastrální mapy ze dne 19.11.2012 pro k. ú. Chotouchov - snímky map pozemkového katastru ze dne 19.11.2012 pro k.ú. Chotouchov - identifikace parcel ze dne 19.11.2012 - výpis z knihovní vložky ze dne 19.11.2012 - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti. 124 Ex-25458/11-21 ze dne 9.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce. 124 Ex-25458/11-72 ze dne 14.11.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutenosti zjištné na míst samém Místopis Vesnice Koenice je souástí okresu Kolín a náleží pod Stedoeský kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je rovnž okresní msto Kolín. Obec Koenice se rozkládá asi 8 km jihozápadn od Kolína. Na území této stedn velké vesnice žije trvale zhruba 580 obyvatel. Koenice se dále dlí na ti ásti, konkrétn to jsou: Chotouchov, Koenice a Puery. Pro využití volného asu je v obci k dispozici sportovní hišt. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat veejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniní stanice. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí : bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t silnice II.,III.t Poloha v obci: okrajová ást - samota Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Celkový popis: Oceované pozemky se nachází v okolí osady Chotouchov a pi komunikacích. 125 a. 2. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožuje podpis zástavní Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vc) smlouvy Skutené užívání stavby není v rozporu s její Skutené užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Pístup k nemovitosti pímo z veejné Není zajištn pístup k nemovitosti pímo z komunikace je zajištn veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: Vcná bemena neovlivující obvyklou cenu (nap. pípojky inženýrských sítí) Komentá: Na pozemcích PK 162 a PK 161 vázne vcné bemeno chze a jízdy v šíi 3 m ve prospch pozemku PK 202/17. Vcné bemeno bylo zízeno v roce 1931. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenní provádného podle cenového pedpisu: 1.1 Pozemky Obsah tržního ocenní majetku: 1.1 Pozemky 3
OCENNÍ Ocenní provádné podle cenového pedpisu: Ocenní je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb.,. 387/2011 Sb. a. 450/2012 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemky Popis: Pozemky PK139, PK161 a PK162 jsou souástí parcely. 139/1, která je v KN vedena jako orná pda. Tento pozemek se nachází po pravé stran komunikace. 2 z obce Beváe, ped kižovatkou Chotouchov, Dobe. Pozemek s terénními nerovnostmi. Pozemky PK166/13, PK166/24 a PK166/34 jsou souástí parcely. 171/1, která je v KN pevážn vedena jako orná pda. Pouze PK 166/24 je z ásti souástí parcel 366/1 a 347, které jsou v KN vedeny jako ostatní plocha - silnice. Pesná výmra ani hranice tchto PK parcel nebyla zjištna. Pozemek PK197/2 je souástí parcely. 197/35 a PK197/9 souástí parcely. 193/1, oba pozemky jsou v KN vedeny jako orná pda. Lesní pozemek parc.. 82/16 se nachází na okraji osady Chtouchov, v údolí u potoka Polepka. Ocenní: Zemdlské pozemky ocenné dle 29: Název Parcelní íslo BPEJ Výmra [m2] JC [K/m2] Úprava [%] UC [K/m2] Cena [K] orná pda PK139 31 000 4 135,00 15,62 15,62 64 588,70 orná pda PK139 31 400 2 684,00 13,60 13,60 36 502,40 orná pda PK161 31 000 3 316,00 15,62 15,62 51 795,92 orná pda PK162 31 000 1 410,00 15,62 15,62 22 024,20 orná pda PK166/13 31 000 8 840,00 15,62 15,62 138 080,80 orná pda PK166/24 31 010 8 006,00 14,40 14,40 115 286,40 orná pda PK166/34 31 000 5 556,00 15,62 15,62 86 784,72 orná pda PK197/2 30 900 2 934,00 15,76 15,76 46 239,84 orná pda PK197/9 30 900 7 593,00 15,76 15,76 119 665,68 Mezisouet 44 474,00 680 968,66 Koeficient prodejnosti Kp (píl.. 39): * 1,0000 Zemdlské pozemky ocenné dle 29 - celkem 680 968,66 Lesní pozemek ocenný dle 30: Název Parcelní íslo SLT Výmra [m2] JC [K/m2] Úprava [%] UC [K/m2] Cena [K] lesní pozemek 82/16 3U 1 367,00 4,87 4,87 6 657,29 Mezisouet 6 657,29 Koeficient prodejnosti Kp (píl.. 39): * 1,0000 Lesní pozemek ocenný dle 30 - celkem 6 657,29 4
Pozemky - zjištná cena = 687 625,95 K Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu: Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky 687 626,- K celkem 687 626,- K Celkem 687 626,- K Rekapitulace výsledných cen, celkem 687 626,- K Ocenní majetku obecnou metodikou: 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceovaných pozemk Pehled srovnatelných pozemk: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výmra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ K ] [ K/m 2 ] [ K C ] [ K/m 2 ] Lokalita: Pozemek, Vrbany KRC: 0,95 KMP: 1,50 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: 7 125 64 125 9,00 1,42 12,83 Popis pozemku: Prodám zemdlský pozemek KÚ Vrbany,obec Vrbany,okres Kolín PZE 310 výmra 7.125 m2 cena 9 K/m2 Lokalita: Pozemek, Polní Vodrady KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0,90 Parcela.: 174 429 5 232 870 30,00 0,55 16,42 Popis pozemku: Prodej všech 10 pozemk 174.429m2 zemdlská pda. U ásti zažádáno o vyjmutí z pdního fondu /zmna na stavební pozemek/. Všechny pozemky jsou v pronájmu družstva. Výpovdní lhta 3roky. Kolín je 11km, asi 13min. a Praha 60min. Po dohod možnost prodat i jednotliv. Cena: 30,-K/m2 5
Lokalita: Pozemek, Vrátkov KRC: 0,95 KMP: 1,30 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,70 KUV: 0,50 Parcela.: 2 903 149 000 51,33 0,35 17,75 Popis pozemku: Exkluzivn Vám pedstavujeme k prodeji pozemek o rozloze 2903 m2, v souasné dob vedený dle územního plánu jako orná pda. Pozemek se nachází u obce Vrátkov, která náleží pod Stedoeský kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je msto eský Brod, kde najdete veškerou obanskou vybavenost (základní a mateské školy, pošta, zdravotnická zaízení, supermarkety, vlak). Obec se rozkládá 29 km jihozápadn od Kolína, 3 km od eského Brodu a 16 km východn od hranice Prahy ( Újezd nad lesy). V obci Vrátkov najdete obecní úad i restauraci, PID. Prmrná jednotková cena 15,67 K/m 2 Druh pozemku Parcela. Výmra [ m 2 ] Jednotková cena [ K/m 2 ] Celková cena pozemku [K] lesní pozemek 82/16 1 367 16 21 872 orná pda PK139 6 819 16 109 104 orná pda PK161 3 316 16 53 056 orná pda PK162 1 410 16 22 560 orná pda PK166/13 8 840 16 141 440 orná pda PK166/24 8 006 16 128 096 orná pda PK166/34 5 556 16 88 896 orná pda PK197/2 2 934 16 46 944 orná pda PK197/9 7 593 16 121 488 Celková výmra pozemk 45 841 Hodnota pozemk celkem 733 456 REKAPITULACE OCENNÍ Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu: 1.1 Pozemky 687 626,00 K Rekapitulace tržního ocenní majetku: 1.1 Pozemky 733 500,00 K Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Vcná hodnota Hodnota pozemku Zjištná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Souasný stav 0 K 0 K 733 456 K 733 456 K 687 626 K 366 000 K 6
Komentá ke stanovení obvyklé ceny Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceovaného souboru nemovitostí - bylo teba vzít úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na dobré úrovni, v okolí jsou nabízeny zemdlské pozemky k prodeji b) parametry povyšující cenu: velikost pozemk, dobrý pístup, pozemky jsou obhospodaovány c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, nájemní smlouva nebyla pedložena Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 366 000,- K. V Praze 18.2.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3874/2013 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. B plus B, spol. s r.o., Holekova 657,150 00 Praha 5 - Košíe, IO: 61056049, pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a pedala podklady pod po.. 22/2013. SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 19.11.2012 6 Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 344 ze dne 14.11.2012 19 7
8