Znalecký posudek číslo 2372/158/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí garáže bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č. 596 a pozemku parc.č. 596 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, k.ú. Záblatí u Bohumína, obec Bohumín, okres Karviná, zapsáno na listu vlastnictví č. 564. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137Ex 6425/09 Oceněno ke dni : 14.10.2011 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 12 stran bez příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 21.10.2011
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota nemovitostí 6 2.2. Výnosová hodnota nemovitostí 8 2.3. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 9 2.4. Závěrečná rekapitulace 10 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 11 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 564) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 564, k.ú. Záblatí u Bohumína, vyhotovený dne 1.6.2010 dálkovým přístupem. 1.b.: 1.c.: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Záblatí u Bohumína v měřítku 1 : 1000, mapový list: Bohumín 5-7/34 ze dne 1.6.2010. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 14.10.2011. 1.e.: Mapa města. 1.f.: Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. 1.g.: Informace a sdělení získané od objednatele posudku a od majitelů sousedních garáží. 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 14.10.2011. 1.ch.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.severomoravskereality.cz, www.reality.cz). 1.i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137Ex 6425/09 ze dne 13.7.2010. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je garáž bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č. 596 a pozemek parc.č. 596 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, k.ú. Záblatí u Bohumína, obec Bohumín, okres Karviná, zapsáno na listu vlastnictví č. 564. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 564 pro k.ú. Záblatí u Bohumína ze dne 1.6.2010 a to k datu místního šetření, tj. k 14.10.2011. Informace o nemovitosti Vlastník Skowranek David, Tovární 429, Záblatí, 735 52 Bohumín 4 LV č. 564 Katastrální území Záblatí u Bohumína (kód 789216) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana - Bohumín (599051), Karviná (CZ0803) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh bez čp/če, garáž, 596, 24 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh 596, 24 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 14.10.2011 za účasti znalce. Objekt nebyl při místním šetření znalci zpřístupněn zcela. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 564 ze dne 1.6.2011 pro k.ú. Záblatí u Bohumína v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 564). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 564 ze dne 1.6.2011 pro k.ú. Záblatí u Bohumína se všemi součástmi a příslušenstvím. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 564 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Záblatí u Bohumína bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost garáž bez čp/če se nachází ve městě Bohumín, v části Záblatí odbočením z ul. Bezručova od centra Bohumína doprava směrem k Záblatskému rybníku za objektem občanské vybavenosti č.p. 236. Objekt je situován v zástavbě řadových garáží nedaleko hlavní průjezdné komunikace části Záblatí ul. Bezručové. Jedná se o vnitřní, řadovou, jednopodlažní garáž s plochou střechou, která je umístěna na rovinatém pozemku parc.č. 596, který je součástí ocenění. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 596 2. Pozemek parc.č. 596 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 596 2.1.1.1. Popis Jedná se o vnitřní, řadovou garáž s plochou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, obvodové konstrukce jsou zděné, fasáda je břizolitová, vnitřní omítky jsou vápenné. Střecha je plochá krytá lepenkou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou plechová dřevěná dvoukřídlá - otevíravá, podlaha se betonová. Do garáže je zavedena elektroinstalace 220V. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP: 6,00*3,00 = 18,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: 6,00*3,00*2,40 = 43,20 m 2 2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle získaných informací od vlastníků soudních garáží cca 51 let. Stavebně technický stav objektu je dobrý, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na cca 60 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2011/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 420,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 43,20 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 420,- Kč 43,20 m 3 = 190 944,- Kč Odpočet opotřebení 60 % = - 114 566,- Kč Součet = 76 378,- Kč Časová cena, CČ 76 378,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
2.1.2. Pozemek parc.č. 596 2.1.2.1. Popis Jedná se o rovinatý pozemek zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 564 jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn objektem garáže. Jeho výměra dle katastru nemovitostí činí 24 m 2. 2.1.2.2. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena obdobných pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 300,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 300,- Kč/m 2 Celková výměra pozemku zapsaného na LV č. 596 24 m 2 Obecná cena pozemku 300,- Kč/m 2 24 m 2 = 7 200,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 7 200,- Kč 2.1.3. Věcná hodnota celkem Garáž bez čp/če Pozemek Celkem HV 76 378,- Kč 7 200,- Kč 83 578,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 85 000,- Kč (slovy : osmdesátpěttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Bohumíně - Záblatí a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Oceň. objekt Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Výměra garáže (m 2 ) Jiné Karviná - Ráj 24 podrobný popis viz. znalecký posudek 1 Bohumín - Pudlov 19 podrobný popis viz. příloha 2 Bohumín - Pudlov 21 podrobný popis viz. příloha 3 Bohumín - Pudlov 31 podrobný popis viz. příloha Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 poloha velikost stav a vybavení jiné úvaha znalce KC (1-5) Cena oceň objektu. Kč 1 150 000 0,85 127 500 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 0,98 130 102 2 89 000 0,85 75 650 1,00 1,00 0,98 0,98 0,99 0,95 79 632 3 150 000 0,85 127 500 1,00 1,30 1,00 1,00 1,00 1,30 98 077 Celkem průměr Kč 102 604 Minimum Kč 79 632 Maximum Kč 130 102 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 79 632,- až 130 102,- Kč. Uvedená garáž má tyto silnější stránky : - umístění blízko hlavní komunikace - dobře přístupná Uvedená garáž má tyto slabší stránky : - jedná se o řadovou garáž 2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena jako průměrná po zaokrouhlení na 100 000,- Kč. Obecná hodnota 100 000,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemkem. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 100 000,- Kč (slovy : jednostotisíc korun českých). 2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 85 000,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou 100 000,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 564 ze dne 1.6.2011 pro k.ú. Záblatí u Bohumína v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 564 ze dne 1.6.2011 pro k.ú. Záblatí u Bohumína v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 564). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí garáže bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č. 596 a pozemku parc.č. 596 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, k.ú. Záblatí u Bohumína, obec Bohumín, okres Karviná, zapsáno na listu vlastnictví č. 564, vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 14.10.2011, po zaokrouhlení na : 100 000,- Kč (slovy : jednostotisíc korun českých). V Brně, dne 21. října 2011 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2372/158/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 21. října 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12