ZNALECKÝ POSUDEK č. 1399-1/15 O ceně pozemku orné půdy parc.č. 173/1 v obci Lukov a k.ú. Lukov u Moravských Budějovic, okr. Třebíč Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro exekuční účely Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.12.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 6.1.2015 Výtisk C
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. pozemku orné půdy parc.č. 173/1 v obci Lukov a k.ú. Lukov u Moravských Budějovic, okr. Třebíč, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v listopadu 2014. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 15.12.2014. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 173/1 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Lukov u Moravských Budějovic 676 02 Lukov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Lukov Katastrální území: Lukov u Moravských Budějovic Počet obyvatel: 376 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 15.12.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - jednací číslo 042 EX 1330/11-29 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 56 pro obec Lukov a k.ú. Lukov u Moravských Budějovic 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Lukov u Moravských Budějovic 4. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 6. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, www.reality.idnes.cz 7. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2014, v.3.3.3. 8. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňované nemovité věci, t.j. k pozemku orné půdy parc.č. 173/1 ( o výměře 6066 m 2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina na LV č. 56 pro obec Lukov a k.ú. Lukov u Moravských Budějovic, okr.třebíč, ve prospěch pana Šerý Pavel, č.p. 70, 675 60 Myslibořice jako výlučné vlastnictví k výše uvedené nemovité věci - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně dané nemovité věci byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovité věci obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( obec Lukov má zpracovaný platný územní plán, oceň. pozemek v něm není určen k zastavění ) bude pozemek oceněn dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemek zemědělský podle 6 a příl.č. 4 a 5 k výše uvedené vyhl.. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věci bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen ) 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Lukov u Moravských Budějovic, cca 600 m SZ směrem od zastavěného území obce Lukov, v lánu orné půdy po západní straně železnice Mor.Budějovice - Okříšky. Pozemek je svažitý k SSV, přístupný po nezpevněných plochách sousedních pozemků. Oceň.pozemek je v nájmu firmy ZEAS a.s., se sídlem Jaroměřická 1120, Moravské Budějovice. Nájemní smlouva byla sepsaná 5.1.2011 s 5ti letou výpovědní lhůtou. Nájem činí 2 500,- Kč/ha/rok. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění dle platného cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 173/1 C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí 1. Pozemek parc.č. 173/1 D. Rekapitulace E. Ocenění nájemního práva F. Závěr G. Znalecká doložka H. Seznam příloh - 4 -
B. POSUDEK I. ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 173/1 Jedná se o pozemek parc.č. 173/1 - orná půda, výměra pozemku je 6066 m 2, BPEJ pozemku je 53204. Oceňovaný pozemek se nachází cca 600 m SZ směrem od zast.území Lukova. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 53204 činí 4,47 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 40 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Moravské Budějovice ( 7 580 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 173/1 53204 6 066,00 4,47 40,00 6,26 37 973,16 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 6 066,00 m 2 37 973,16 Pozemek parc.č. 173/1 - zjištěná cena = 37 973,16 Kč REKAPITULACE CENY URČENÉ 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 173/1 37 973,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 37 973,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 37 973,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 37 970,- Kč slovy: Třicetsedmtisícdevětsetsedmdesát Kč - 5 -
C. POSUDEK II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky na okr. Třebíč: Seznam porovnatelných nemovitostí: 1. Zemědělský pozemky v k.ú. Vícenice u Náměště n. Osl., okr. Třebíč Orná půda v k.ú. Vícenice u Náměště nad Osl., výměra pozemku 1 804 m 2. Inzerovaná cena : 23 452,- Kč/m 2-13,- Kč/m 2 2. Zemědělský pozemky v k.ú. Ptáčov, okr. Třebíč Orná půda v k.ú.ptáčov, okres Třebíč. Výměra 2379 m 2. Inzerovaná cena : 33 000,- Kč/m 2 - cca 13,- Kč/m 2 3. Zemědělský pozemky v obci Lesná, okr. Třebíč Zemědělský pozemek o výměře 13 118 m 2 v obci Lesná v kraji Vysočina. Jedná se o jeden celek. Inzerovaná cena : 197 000,- Kč/m 2 - cca 15,- Kč/m 2 4. Zemědělské pozemky v k.ú. Brtnický Číchov, okr. Třebíč Pozemky o rozloze 24 611 m² u obce Číchov. Číchov je obcí ležící severozápadně od okresního města Třebíče v okrese Třebíč, v kraji Vysočina. Obcí protéká řeka Jihlava. Inzerovaná cena : 393 776,- Kč/m 2-16,- Kč/m 2-6 -
Při stanovení tržní hodnoty pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Moravských Budějovic obchodují v posledním období cca za 8,- Kč/m 2 až 12,- Kč/m 2. U oceň. zeměd. pozemku s ohledem na jeho horší bonitu se přikláním k obvyklé ceně 9,- Kč/m². 1. Pozemek parc.č. 173/1 Výměra pozemku parc.č. 173/1............................................... 6 066 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 173/1............6 066 m 2 x 9,- Kč/m 2................ 54 594,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 173/1 ( zaokr. )................................. 54 600,- Kč - 7 -
D. REKAPITULACE Nemovitá věc Admin.cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb. Návrh obvyklé ceny Pozemek parc.č. 173/1 37 970,- Kč 54 600,- Kč Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: pozemek leží v k.ú., jenž sousedí s městem Mor. Budějovice Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace v daném regionu přístup k pozemku přes nezpevněné sousední pozemky horší bonita pozemku Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily danou nemovitou věc. Návrh obvyklé ceny dané nemovité věci pro účel exekučního řízení odhaduji na : 54 600,- Kč slovy: padesátčtyřitisícešestset korun českých ( Kč ) - 8 -
E. OCENĚNÍ NÁJEMNÍHO PRÁVA Všeobecně předmět ocenění: Smlouva o nájmu pozemků uzavřená 5.1.2011 mezi pronajímatelem p. Pavlem Šerým ( vlastníkem pozemku parc.č. 173/1 v k.ú. Lukov u Mor.Budějovic ) a nájemcem ZEAS a.s., se sídlem Jaroměřická 1120 Moravské Budějovice, za účelem zemědělského využití pozemku. Současná situace na trhu zemědělských pozemků Za období 2011 2014 dochází k postupnému zvýšení zájmu a následnému navyšování cen zemědělských pozemků a to běžně na dvojnásobek jejich cen stanovených oceňovacím předpisem. Důvodem je nejistota finančního trhu a předpoklad investorů o bezpečnosti investice do pozemků obecně, u zemědělských pak předpoklad navýšení obvyklých cen. Faktory ovlivňující cenu zem. pozemků Obvyklá cena přímo ovlivněna především velikostí půdních celků, jejich dostupností a provázaností, případně překážkami bránícími využití. Dalším podstatným kritériem je existence nájemní smlouvy a podmínky v této smlouvě stanovené. Dotčená nájemní smlouva stanovuje následně uvedené podmínky: a) Základní výše nájemného pozemků činí 2 500,- Kč/ha/rok ) b) Možné ukončení smlouvy k datu 1.10.2020 - tj. nejkratší možná doba trvání smlouvy počítáno od 2/2015 je 69 měsíců. Cena obvyklá pozemků a vliv nájemní smlouvy na cenu nemovitých věcí Odhadnutá obvyklá cena oceň. pozemku činí 54 600,- Kč Doba platnosti nájemní smlouvy má samozřejmě přímý vliv na uživatelnost a tím cenu zemědělských pozemků. Ještě před 4-5 lety platilo, že pozemky s delší výpovědní lhůtou jsou prakticky neprodejné. Za současné situace, kdy investoři kupují zemědělskou půdu s úmyslem dlouhodobé bezpečné investice, je situace poněkud odlišná a podle názoru znalce jsou i takto zatížené pozemky relativně dobře prodejné. Vliv nájemní smlouvy není možno přesně určit aritmetickým výpočtem, odborným odhadem bude uvažováno s 25 % snížením celkové obvyklé ceny. Od této úvahy pak může být stanoveno ocenění nájemního práva a to převedením procentního vlivu na obvyklou cenu nájemního práva. Protože je však zároveň také stanovena výše pronájmu, která znamená pro majitele pozemku stabilní příjem, je nutno tento příjem od ceny nájemního práva odečíst. Příjem je pak vypočten - 9 -
výnosovou metodou tedy jako současná hodnota budoucích stabilních příjmů z nájemného. Míra kapitalizace je uvažovaná vzhledem k nízkému riziku investice a současné nízké výši úrokových sazeb ve výši 5% Ocenění nájemního práva Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje jednotky počet m.j. příjmy z nájemného na oceň. pozemku Kč/rok 1517 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 5,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,05 Vztah pro výpočet - věčná renta VH = V / i Výnosová hodnota VH Kč 30 340 Obvyklá cena oceň. pozemku bez započtení nájemní smlouvy 54 600 Kč vliv nájemní smlouvy na prodejnost -25% - 13 650 Kč obvyklá cena oceň. pozemku po započtení nájemní smlouvy 40 950 Kč výnos z pronájmu oceň. pozemku - odpočet - 30 340 Kč Ocenění nájemního práva na oceň. pozemku ( zaokr. ) 10 600,- Kč - 10 -
F. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci: pozemku orné půdy parc.č. 173/1 v obci Lukov a k.ú. Lukov u Moravských Budějovic, okr. Třebíč ke dni 15.12.2014 Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovité věci pro účel ex. řízení ve výši: Obvyklá cena 54 600,- Kč slovy: Padesátčtyřitisícešestset Kč Obvyklá cena nájemního práva 10 600,- Kč slovy: desettisícšestset Kč V Mor. Budějovicích 6.1.2015 Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5. - 11 -
G. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1399-1/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1/15. H. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 56 pro obec Lukov a k.ú. Lukov u Moravských Budějovic 2. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Lukov u Moravských Budějovic - 12 -