Znalecký posudek č. 2013/004 o ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 k nemovitostem zapsaným na LV č. 193 pro katastrální území Horní Žukov, parcelám č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6, v katastrálním území Horní Žukov, obec Český Těšín, okres Karviná, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Frýdek - Místek JUDr. Jiří Trojanovský Farní 23 1148 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 8. 1. 2013 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava, 9. 1. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 195/05-58 ze dne 24. 5. 2012 soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 8. 1. 2013. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 195/05-58 ze dne 24. 5. 2012. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 193 pro katastrální území Horní Žukov, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Kopie katastrální mapy. Opatření obecné povahy č. 02/2010 - Územní plán Český Těšín. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Český Těšín Katastrální území: Horní Žukov (644722) List vlastnictví číslo: 193 Vlastníci: Podíl: 1/10, Třinec, 739 61 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 k nemovitostem zapsaným ve prospěch vlastníků na LV č. 193 pro katastrální území Horní Žukov, parcelám č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6, v katastrálním území Horní Žukov, obec Český Těšín, okres Karviná, kraj Moravskoslezský. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 Parcela č. 433 o výměře 10254 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 434 o výměře 3613 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Pozemek je územním plánem zahrnut v plochách s funkčním využitím NZ Zemědělské pozemky. Parcela č. 435 o výměře 3844 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 436/3 o výměře 581 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 436/5 o výměře 507 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 440/2 o výměře 1228 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách NL Plochy určené k plnění funkce lesa. Parcela č. 440/5 o výměře 462 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách NL Plochy určené k plnění funkce lesa. Parcela č. 451 o výměře 609 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, neplodná půda. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách ZK Zeleň krajinná. Parcela č. 454/1 o výměře 839 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Pozemek je územním plánem zahrnut v plochách s funkčním využitím NZ Zemědělské pozemky. Parcela č. 456 o výměře 865 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek zemědělská, který je platným územním plánem zahrnut v plochách s funkčním využitím SV-Smíšené obytné venkovské. Parcela č. 457 o výměře 855 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 1373/6 o výměře 181 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, neobhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Pozemek je územním plánem zahrnut v plochách s funkčním využitím NZ Zemědělské pozemky. Parcela č. 1374/1 o výměře 963 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, neplodná půda. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách ZK Zeleň krajinná. Parcela č. 1374/6 o výměře 756 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, neplodná půda. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách ZK Zeleň krajinná.
4 6. Obsah posudku Oddíl 1 Pozemky, parcely č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 454/1, 457, 1373/6, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 Pozemky, parc.č. 440/2, 440/5, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Ocenění porovnávací metodou Oddíl 3 Pozemky, parc.č. 451, 1374/1, 1374/6, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Ocenění porovnávací metodou Oddíl 4 Pozemek, parc.č. 456 v k.ú. Horní Žukov podíl 1/10 Ocenění porovnávací metodou
5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Oddíl 1 Popisy objektů Pozemky, parcely č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 454/1, 457, 1373/6, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Parcela č. 433 o výměře 10254 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 434 o výměře 3613 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Pozemek je územním plánem zahrnut v plochách s funkčním využitím NZ Zemědělské pozemky. Parcela č. 435 o výměře 3844 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 436/3 o výměře 581 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 436/5 o výměře 507 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 454/1 o výměře 839 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Pozemek je územním plánem zahrnut v plochách s funkčním využitím NZ Zemědělské pozemky. Parcela č. 457 o výměře 855 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby. Parcela č. 1373/6 o výměře 181 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zemědělský, neobhospodařovaný pro potřeby zemědělské výroby.
6 Oddíl 2 Popisy objektů Pozemky, parc.č. 440/2, 440/5, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Parcela č. 440/2 o výměře 1228 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách NL Plochy určené k plnění funkce lesa. Parcela č. 440/5 o výměře 462 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách NL Plochy určené k plnění funkce lesa. Oddíl 3 Popisy objektů Pozemky, parc.č. 451, 1374/1, 1374/6, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Parcela č. 451 o výměře 609 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, neplodná půda. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách ZK Zeleň krajinná. Parcela č. 1374/1 o výměře 963 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, neplodná půda. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách ZK Zeleň krajinná. Parcela č. 1374/6 o výměře 756 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, neplodná půda. Jedná se o pozemek, který je územním plánem zahrnut v plochách ZK Zeleň krajinná. Oddíl 4 Popisy objektů Pozemek, parc.č. 456 v k.ú. Horní Žukov-podíl 1/10 Parcela č. 456 o výměře 865 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek zemědělská, který je platným územním plánem zahrnut v plochách s funkčním využitím SV-Smíšené obytné venkovské.
7 Ocenění nemovitosti povinného Oddíl 1 Pozemky, parcely č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 454/1, 457, 1373/6, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity nabídky srovnatelných nemovitostí nabízené na trhu v dané nebo ve srovnatelné lokalitě. Jedná se o pozemky shodného účelu užití, nabízené na trhu s nemovitostmi ve 3. a 4.čtvrtletí roku 2012 a 1.čtvrtletí roku 2013. Rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněna v následující porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek zemědělská půda, 4 958 m 2 Cena: 159 000 Kč včetně provize Adresa: Český Těšín ID zakázky: 281218 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 4 958 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Popis: Pozemek není územním plánem určen k výstavbě RD - možnost zažádat o převod, inženýrské sítě i domy jsou v blízkosti. Celková výměra je 4.958 m 2. Jedna část je na LV vedena jako zahrada a druhá jako ovocný sad. Ideální využití např. zahrada s mobilním domem, ale vhodné také jako investice. Velice klidná lokalita. Kontaktovat M&M reality holding, a.s.
8 Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č.2) Prodej, pozemek zemědělská půda, 10 508m 2 Cena: 30 Kč za m² včetně provize Celková cena: 315 240 Kč Adresa: Český Těšín Datum aktualizace: 19.12.2012 ID zakázky: 265078 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 10 508 m 2 Doprava: Silnice Popis: Nestavební pozemek o rozloze 10.508 m 2. Část pozemku o výměře 1.226 m 2 je vedena jako ostatní plocha, zbylá část 9.282 m 2 je orná půda určená k zemědělství. Mírný, prosluněný jižní svah s několika ovocnými stromy. IS na hranici pozemku. Příjezdová cesta k pozemku. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č.3) Prodej, pozemek trvalý travní porost, 20 996 m 2 Cena: 29 Kč za m² včetně provize Celková cena: 608 884 Kč Adresa: Český Těšín Datum aktualizace: 17.12.2012 ID zakázky: 230310 Umístění objektu: Centrum obce Plocha pozemku: 20 996 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD Popis: Zemědělská půda o výměře 20.996 m 2. Vhodné na investici s možností převedení územního plánu pro výstavbu rodinných domů. Inženýrské sítě v dosahu (plyn, vodovod, elektřina). Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K pramen Jednotková cena (JC) Váha (V) Nemovitost č.1) 159 000, Kč 4 958,00 m 2 1,03 1,00 1,40 22,24 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 315 240, Kč 10 508,00 m 2
9 1,00 1,00 1,40 21,43 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 608 884, Kč 20 996,00 m 2 1,05 1,00 1,40 19,73 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : 19,73 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 21,13 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 22,24 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 21,13 Kč Množství: 20 674,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 436 840, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = 43 684, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 43 684, Kč Oddíl 2 Pozemky, parc.č. 440/2, 440/5, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity nabídky srovnatelných nemovitostí nabízené na trhu v dané nebo ve srovnatelné lokalitě. Jedná se o pozemky shodného účelu užití, nabízené na trhu s nemovitostmi ve 3. a 4.čtvrtletí roku 2012 a 1.čtvrtletí roku 2013. Rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněna v následující porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek les, 21 327 m 2
10 Cena: 570 000 Kč Adresa: Bystřice Datum aktualizace: 03.01.2013 ID zakázky: 38706 Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 21 327 m 2 Doprava: Autobus Komunikace: Neupravená Popis: Prodáme les s pozemkem a zastavěnou plochou, s vyznačeným zbořeništěm, o výměře 156 m2, v Bystřici. Kontaktovat Reality IQ Senovážné náměstí 1464/6, 11000 Praha Nemovitost č.2) Prodej, pozemek les, 3 719 m 2 Cena: 149 000,- Kč (40,- Kč za m²) včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Konská Datum aktualizace: 27.09.2012 ID zakázky: 331401 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 3 719 m 2 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Prodej lesního pozemku v lokalitě obce Konská, spadající pod město Třinec (okres Frýdek-Místek). Nemovitost je situována v klidné části obce. Jedná se o dva lesní pozemky o výměře 1 717 m 2 a 2 007 m 2, celkem 3 719 m 2. V obci Konská se nachází veškerá občanská vybavenost: základní škola, mateřská školka, zdravotnická zařízení, pošta, kompletní síť obchodů a služeb. Kontaktovat Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b, 61900 Brno Nemovitost č.3) Prodej, pozemek les, 136 561 m 2 Cena: 2 990 000 Kč Adresa: Bystřice Datum aktualizace: 05.11.2012 ID zakázky: 44145 Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Polosamota Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: 136 561 m 2 Voda: Místní zdroj
11 Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová Popis: Lesní pozemky,pastviny,v horách v Bystřici,s dobrým dojezdem.dle územního plánu lze využít i na chov zvěře,s oborou,apod.les je vzrostlý,smíšený,a je udržován. Kontaktovat Reality IQ Senovážné náměstí 1464/6, 11000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K pramen Jednotková cena (JC) Váha (V) Nemovitost č.1) 570 000, Kč 21 327,00 m 2 1,10 0,98 1,30 19,07 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 149 000, Kč 3 719,00 m 2 1,00 1,00 1,30 30,82 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 2 990 000, Kč 136 561,00 m 2 1,10 0,95 1,30 16,12 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : 16,12 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 22, Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 30,82 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 22, Kč Množství: 1 690,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 37 180, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = 3 718, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 3 718, Kč Oddíl 3 Pozemky, parc.č. 451, 1374/1, 1374/6, v k.ú. Horní Žukov -podíl 1/10 Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo
12 jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zjištěna žádná nabídka, nebo zaznamenán převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je za účelem stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny stanovené na základě platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. 32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce s 25 50 tisíci obyvateli vlastní území + 160 % 2,600 Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra základní sníž. upravená Cena [Kč] [m 2 ] Neplodná půda 2 328 4,15 2,6975 6 279,78 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = 627,98 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 628, Kč Oddíl 4 Pozemek, parc.č. 456 v k.ú. Horní Žukov podíl 1/10 Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění.
13 Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity nabídky srovnatelných nemovitostí nabízené na trhu v dané nebo ve srovnatelné lokalitě. Jedná se o pozemky shodného účelu užití, nabízené na trhu s nemovitostmi ve 4.čtvrtletí roku 2012 a 1.čtvrtletí roku 2013. Rozdílnost polohy, přístupu, vybavení (dosažitelností inženýrských sítí) je zohledněna v následující porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro bydlení, 4 000 m 2 Cena: 540 Kč za m² (k jednání) Celková cena: 2 160 000 Kč Adresa: Horní Žukov Datum aktualizace: 06.11.2012 ID zakázky: 383301 Plocha pozemku: 4 000 m 2 Popis: Pozemek s nádherným výhledem o celkové výměře 4000m 2, možnost parcelace pozemku. IS v dosahu. Kontaktovat FOR YOU REALITY, s.r.o. Nádražní 39/7, 73701 Český Těšín Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 170 m 2 Zlevněno: 260 000 Kč včetně provize, včetně právního servisu Původní cena: 360 000 Kč Adresa: Dolní Žukov Datum aktualizace: 04.01.2013 ID zakázky: 35966 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: 1 170 m 2 Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Stavební pozemek v Dolním Žukově o celkové výměře 1170 m 2. Pozemek je rovinatý, dostupný z obecní komunikace, veškeré IS na hranici pozemku. Schváleno v územním plánu pro výstavbu. V okolí roztroušená zástavba. Kontaktovat Realitní kancelář STING, s.r.o. 1. máje 540, 73961 Třinec Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 200 m 2 Cena: 250 Kč za m²
14 Celková cena: 300 000 Kč Adresa: Dolní Žukov Datum aktualizace: 02.01.2013 ID zakázky: 373001 Plocha pozemku: 1 200 m 2 Popis: Stavební pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu. Pozemek o výměře 1 200 m 2 se nachází ve velmi žádané lokalitě obce Český Těšín, části Dolní Žukov s velmi dobrou dopravní dostupnosti avšak v klidném a krásném prostředí. Voda, elektřina a plyn na hranici pozemku. Kontaktovat FOR YOU REALITY, s.r.o. Nádražní 39/7, 73701 Český Těšín Nemovitost č.4) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 753 m 2 Cena: 230 Kč za m² včetně provize Celková cena: 403 190 Kč Adresa: Dolní Žukov Datum aktualizace: 19.12.2012 ID zakázky: 267642 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1 753 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji stavební parcelu o celkové výměře 1.753 m 2. Velmi klidná lokalita, krásné prostředí. Inženýrské sítě na hranici pozemku (voda, elektřina, plyn). Příjezd po obecní komunikaci. Makléř doporučuje prohlídku. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena Množství (M) (VC) K místa K Přístup K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 2 160 000, Kč 4 000,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,15 469,57 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 260 000, Kč 1 170,00 m 2 0,98 1,00 1,00 1,10 206,14 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 300 000, Kč 1 200,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,15 217,39 Kč 1,0 Nemovitost č.4) 403 190, Kč 1 753,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,15 200, Kč 1,0
15 kde JC = (VC / M) / (K místa K Přístup K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : 200, Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 273,27 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 469,57 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 273,27 Kč Množství: 865,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 236 380, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = 23 638, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 23 638, Kč
16 C. Rekapitulace Cena zjištěná porovnávacím způsobem 71 670, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 k nemovitostem zapsaným na LV č. 193 pro katastrální území Horní Žukov je podle odborného odhadu znalce 72 000, Kč Cena slovy: sedmdesátdvatisíce Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku 27Nc-6263/2005 ze dne 6.5.2005 o nařízení exekuce. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 11.1.2006. -podíl 1/10 Parcela č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6 -podíl 1/10 Parcela č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz 73 Ex-195/2005-9 ze dne 1.8.2005 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku 26Nc-6711/2005 ze dne 7.9.2005 o nařízení exekuce. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz 77Ex-6931/2005-12 ze dne 21.11.2005. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku 29 Nc-6702/2005 ze dne 9.9.2005 o nařízení exekuce.
17 -podíl 1/10 Parcela č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6 -podíl 1/10 Parcela č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6 -podíl 1/10 Parcela č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6 -podíl 1/10 Parcela č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6 -podíl 1/10 Parcela č. 433, 434, 435, 436/3, 436/5, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz 77 Ex-6930/2005-9 ze dne 10.1.2006. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku 26 Nc-6033/2006 ze dne 16.1.2006 o nařízení exekuce. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 19.9.2006. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku 30 Nc-6519/2005 ze dne 4.1.2006 o nařízení exekuce. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 12.5.2006. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz 025 EX-447/2006-16 ze dne 13.4.2006. Právní moc ke dni 26.4.2006. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku 26 Nc-7705/2008-6 ze dne 28.11.2008 o nařízení exekuce. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku 26 Nc-6638/2009-7 ze dne 24.4.2009 o nařízení exekuce. Zástavní právo exekutorské ve výši 72 000,- Kč včetně příslušenství pro Komerční banka a.s.m Na Příkopě 969/33, Praha. Exekuční příkaz o zřízení exekučního zástavního práva 006 EX-224/2009-34 Exekutorského úřadu Brno-město, JUDr. Alena Blažková Ph.D., ze dne 25.2.2011. Právní moc ke dni 7.3.2011. Zástavní právo soudcovské pro pohledávku 88.000,- Kč pro Okresní zprávu sociálního zabezpečení Frýdek-Místek, Palackého 115, 738 01 Frýdek-Místek. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.zást.práva 47 E-1036/2006-17 ze dne 28.12.2006. Právní moc ke dni 23.1.2007. Zástavní právo soudcovské pro pohledávku 14.015,- Kč pro Okresní zprávu sociálního zabezpečení Frýdek-Místek, Palackého 115, 738 01 Frýdek-Místek. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.zást.práva 47 E-836/2009-12 ze dne 25.9.2009. Právní moc ke dni 20.10.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz 163 EX-516/2012-9 Exekutorského úřadu Nový Jičín, Mgr.Ing.Monika Michlová, ze dne 15.5.2012.
18 440/2, 440/5, 451, 454/1, 456, 457, 1373/6, 1374/1, 1374/6 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku 28 EXE-3454/2012-9 ze dne 17.4.2012 o nařízení exekuce. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 9. 1. 2013 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
19 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/004 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013003 podle připojené likvidace.
20 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 195/05-58 ze dne 24. 5. 2012. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 193 pro katastrální území Horní Žukov, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Kopie katastrální mapy.