Znalecký posudek č. 2011/388

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2011/388 O ceně nemovitosti: Pozemky, parcely č. 2181/1, 2181/5, v katastrálním území Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 00027/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 Ex 00027/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Dětmarovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Kopie katastrální mapy. Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená dne mezi Tadeášem Uhrem, bytem Spádová 6/1406, Havířov město, jako prodávajícím a oprávněným z věcného břemene, a Jitkou Šrubařovou, bytem Jateční 1153, Bohumín, Nový Bohumín, jako kupující a povinná z věcného břemene. Územní plán obce - Obecně závazná vyhláška o regulativech územního rozvoje obce Dětmarovice ze dne ve změnách č. 1, 3, 5,6. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Dětmarovice Katastrální území: Dětmarovice (625965) List vlastnictví číslo: 2476 Vlastník: Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Zbortek Vlastimil Dětmarovice 901, Dětmarovice, Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, pozemkové parcely č. 2181/1 a 2181/5, v katastrálním území Dětmarovice, obec Dětmarovice, v okrese Karviná, kraj Moravskoslezský. Parcela č. 2181/1 o výměře 2518 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Parcela č. 2181/5 o výměře 857 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemky zemědělské, nacházející se v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné rozptýlenou zástavbou objektů užívaných pro účely individuálního bydlení, v níž většina ploch pozemků je užívána pro potřeby zemědělské produkce nebo k plnění funkce lesa. Z hlediska platného územního plánu obce se pozemky nachází v plochách zemědělské půdy (zóna zemědělské výroby). Pozemky nejsou určeny k zastavění a nejsou na nich přípustné žádné stavby. Dále je předmět ocenění věcné břemeno doživotního užívání váznoucí na oceňovaných pozemcích, zřízené kupní smlouvou a smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne , jejíž právní účinky vznikly dnem Předmětem ocení není věcné břemeno zřízené k pozemkům ve prospěch Ferdinanda Zbortka, posledně bytem Dětmarovice č.p.305, Dětmarovice, zemřelého dne , evidované v oddíle C Omezení vlastnických práv, na LV č pro katastrální území Dětmarovice. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 2181/1, 2181/5, v k.ú. Dětmarovice b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno doživotního užívání c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Karviná Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 2181/1, 2181/5, v k.ú. Dětmarovice Parcela č. 2181/1 o výměře 2518 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Parcela č. 2181/5 o výměře 857 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemky které nejsou platným územním plánem obce zahrnuty mezi pozemky určené k zastavění nebo pozemky na nichž jsou přípustné stavby. Zjištění ceny pozemků na základě platných cenových předpisů se provede podle ustanovení 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a případně shodné stavební připravenosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky nezastavěnými, užívanými pro potřeby zemědělské produkce, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno doživotního užívání Smlouvou kupní a smlouvou o zřízení věcného břemene, uzavřenou dne , bylo mimo jiné zřízeno k pozemkům, parcelám č. 2181/1 a 2181/5 v katastrálním území Dětmarovice, věcné břemeno ve prospěch pana Tadeáše Uhera, bytem ul.spádová 6/1406, Havířov-město. Věcné břemeno spočívá v právu doživotního užívání uvedených pozemků, v právu pěstování zemědělských plodin na pozemcích, braní užitku z pozemků a v chovu přiměřeného množství domácího zvířectva. Cena věcného břemene se vypočte dle 18 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku a ve smyslu Sdělení Ministerstva financí ČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, uveřejněné v Cenovém věstníku MF-ČR, částka 6, ročník XXVII, ze dne

5 5 Ve smyslu ustanovení 18 odstavec 5) zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění se věcné břemeno oceňuje částkou ,- Kč. Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky, parc.č. 2181/1, 2181/5, v k.ú. Dětmarovice Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí % Úprava celkem: % 2,000 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Orná půda 2181/ ,67 15, ,86 Orná půda 2181/ ,74 17, ,72 Orná půda 2181/ ,74 17, ,36 Součet: ,94 Pozemky, parc.č. 2181/1, 2181/5, v k.ú. Dětmarovice zjištěná cena: ,94 Kč b) Věcná břemena b.1) Cenový předpis b.1.1) Věcné břemeno doživotního užívání 18 zákona č. 151/97 Sb. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích,

6 6 získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, případně vybavenosti - dosažitelnosti inženýrských sítí, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek trvalý travní porost, m 2 Cena: ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Dětmarovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: m 2 Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Popis: Prodej pozemku v lokalitě obce Dětmarovice (okres Karviná). Jedná se o trvalý travní porost o výměře m 2. Nemovitost se nachází v klidné části obce. Občanská vybavenost v obci Dětmarovice: pošta, obchod, ZŠ, 2 MŠ (jedna v centru obce a druhá v Koukolné). Základní škola s plně vybavenou tělocvičnou, školní družinou a jídelnou prošla v letech rozsáhlou rekonstrukcí. V základní škole se nachází od roku 2005 pobočka Základní umělecké školy Rychvald. Kontaktovat Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b, Brno Nemovitost č.2) Prodej, pozemek zemědělská půda, m 2 Cena: ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Dětmarovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: m 2 Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Popis: Prodej pozemku v lokalitě obce Dětmarovice (okres Karviná). Jedná se o ornou půdu, plocha parcely činí m 2. Nemovitost je situována v klidné části obce. Kontaktovat

7 7 Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b, Brno Nemovitost č.3) Prodej, pozemek trvalý travní porost, m 2 Cena: ,- Kč včetně provize Adresa: Dětmarovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 44 Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej pozemku Dětmarovice Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře je 3425 m 2. Pozemek je veden jako travnatý porost, možnost využití jako zahrady, rovinatý. Pozemek není určen k výstavbě RD. Kontaktovat SENREALIT Morava s.r.o. Hrnčířská 65/2, Karviná Nemovitost č.4) Prodej, pozemek zemědělská půda, m 2 Cena: ,- Kč + provize RK, včetně právního servisu Adresa: Dětmarovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: m 2 Doprava: Silnice Komunikace: Neupravená Popis: K prodeji pozemek o výměře m 2, z toho m 2 je lesní pozemek, charakter lesa - smíšený. Zbytek parcely o výměře m 2 je orná půda bez možnosti výstavby rodinného domu. Možné využití chovatelství, pěstitelství. Voda v dosahu do 150 m, elektřina cca 100 m. Parcely se nachází na slunném, klidném místě, polosamota v Dětmarovicích na Glembovci. Kontaktovat Realitní kancelář STING, s.r.o. Fryštátská 64/9, Karviná Nemovitost č.5) Prodej, pozemek zemědělská půda, m 2 Cena: 29,- Kč za m² Celková cena: ,- Kč Poznámka k ceně: 29,- až 33,- Cenové nabídky přijímáme ve výše uvedeném rozsahu Adresa: Dětmarovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: A Plocha pozemku: m 2 Popis: K prodeji pozemek v obci Dětmarovice Na Glembovci o celkové výměře m 2 v současné době

8 8 vedený jako orná půda. Pozemek se nachází na okraji obce v mírném svahu. Orientace je na východ. Na hranici pozemku je vodovod, plyn a elektřina. Pozemek je vhodný ke stavbě rekreační chaty. K pozemku vede zpevněná příjezdová cesta. V obci se nachází běžná občanská vybavenost. Dopravní dostupnost zajišťuje pravidelná linka MHD. Zastávku najdeme cca 10 min. od pozemku. Pozemek je situován na velice dobré a klidné místo. Kontaktovat PROLUX Consulting Int., s.r.o. Václavské náměstí 819/43, Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) , Kč 6 531,00 m 2 1,00 1,20 1,15 1,30 46,86 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 2 200,00 m 2 1,00 1,20 1,15 1,30 50,42 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 3 425,00 m 2 1,00 1,15 1,10 1,15 22,08 Kč 1,0 Nemovitost č.4) , Kč ,00 m 2 1,00 1,10 1,00 1,10 15,21 Kč 10,0 Nemovitost č.5) , Kč 6 493,00 m 2 1,00 1,10 1,00 1,15 22,92 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 15,21 Kč 21,03 Kč 50,42 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 21,03 Kč Množství: 3 375,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

9 9 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: sedmdesáttisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Dětmarovice Parcela č. 2181/5 Parcela č. 2181/1 Vlastimil Zbortek Dětmarovice Dětmarovice Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 102 EX-00027/ Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha, ze dne Nařízení exekuce Usnesení soudu o nařízení exekuce 49 EXE-1005/ ze dne Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Věcné břemeno práva doživotního užívání pozemků, práva pěstování zemědělských plodin na pozemcích, braní užitku z pozemků a chovu přiměřeného množství domácího zvířectva. Hodnota věcného břemene: , Kč Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/388 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 391/11 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 Ex 00027/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Dětmarovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa. Letecký pohled. Fotodokumentace.