Znalecký posudek č. 2010/196

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2010/196 O ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 k pozemkům, parcelám vedeným v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci č. EN 3495/1, PK 3440, PK 3482, PK 3483, PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494, v katastrálním území Valašská Bystřice, obec Valašská Bystřice, okres Vsetín, kraj Zlínský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Frýdek - Mýstek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě rozhodnutí Exekutorského úřadu ve Frýdku-Místku, soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, ze dne , č.j.143 EX 307/06-28, provést : Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Rozhodnutí Exekutorského úřadu ve Frýdku-Místku, soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, ze dne , č.j.143 EX 307/ Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 638 pro katastrální území Valašská Bystřice, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí. Kopie katastrální mapy doplněná orientačním zákresem parcel podle dřívějších pozemkových evidencí. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky pozemků, parcel č. EN 3495/1, PK PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494, v katastrálním území Valašská Bystřice jsou mimo jiné dle LV č. 638 pro katastrální území Valašská Bystřice, vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí, se spoluvlastnickým podílem 1/4, bytem,, a se spoluvlastnickým podílem 3/4 Radek Fac, bytem Kulturní 1770, Rožnov pod Radhoštěm. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 ve vlastnictví Jaroslava Face, bytem Valašská Bystřice 316,. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 k pozemkům, parcelám vedeným v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci - parcela původu Evidence nemovitostí č. EN 3495/1, parcely původ Pozemkový katastr č. PK PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 PK 3488, PK 3493, PK 3494, v katastrálním území Valašská Bystřice, obec Valašská Bystřice, v okrese Vsetín, kraj Zlínský. Parcela č. PK 3440 o výměře m 2 je pozemkem sloučeným do parcely katastru nemovitostí č. 3440, která není zapsána na LV, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Parcely č. EN 3495/1, PK 3482, PK 3483, PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494, o celkové výměře m 2 jsou pozemky sloučené do parcely katastru nemovitostí č. 3488/1, která není zapsána na LV, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Jedná se o pozemky nacházející se mimo souvisle zastavěné území obce, v lokalitě zastavěné rozptýlenou zástavbou objektů pro individuální bydlení, s pozemky užívanými pro potřeby zemědělské výroby a pozemky plnícími funkci lesů. Z hlediska platného územního plánu obce se parcely nachází v plochách na nichž není možné stavět a na nichž nejsou přípustné stavby. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky v - vlastnický podíl 1/4 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Vsetín Obec: Valašská Bystřice Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky v - vlastnický podíl 1/4 Pozemky, parcely č. EN 3495/1, PK PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494, v katastrálním území Valašská Bystřice jsou pozemky zemědělskými, užívanými pro potřeby zemědělské produkce. Zjištění ceny pozemků na základě platných cenových předpisů se provede podle ustanovení 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných nemovitostí v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky zemědělskými, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Ocenění nemovitostí povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Pozemky v - vlastnický podíl 1/ Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000

5 5 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Travní porost EN 3495/ ,14 3, ,70 Travní porost PK ,06 1, ,42 Travní porost PK ,19 6, ,69 Travní porost PK ,19 6, ,85 Travní porost Pk ,19 6, ,52 Travní porost PK ,19 6, ,82 Travní porost PK 3487/ ,19 6, ,26 Travní porost PK 3487/2 45 4,19 6, ,68 Travní porost PK 3487/ ,14 3, ,24 Travní porost PK ,19 6, ,31 Travní porost PK ,14 3, ,24 Travní porost PK ,14 3, ,86 Travní porost PK ,14 3, ,01 Součet: ,60 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = ,90 Kč Pozemky v - vlastnický podíl 1/4 zjištěná cena: ,90 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 2. čtvrtletí r Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek trvalý travní porost, m 2 Cena: 50 Kč za m² Celková cena: ,- Kč Adresa: Horní Bečva Umístění objektu: Klidná část obce Ochrana: CHKO

6 6 Zástavba: Rekreační Plocha pozemku: m 2 Doprava: Silnice Komunikace: Neupravená Popis: Exkluzivně nabízíme pozemek o výměře 6 941m 2. Pozemek se nachází na okraji obce ve směru na Bílou. Elektřina je u hranice pozemku, studna na pozemku, příjezd je po nezpevněné cestě. Nedaleko se nachází přehrada a lyžařské areály. Kontaktovat Realitní kancelář STING Dolní Jasenka 215/, Vsetín Nemovitost č.2) Prodej, pozemek zemědělská půda, m 2 Cena: Kč Adresa: Liptál Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej zemědělského a lesního pozemku v obci Liptál v místní části Kopřivné. Lesní pozemek má výměru cca 2,5 hektaru, stáři lesa je většinou 40 let, část lesa je určená k těžbě. Zemědělský pozemek je pravidelně obděláván. Kontaktovat Realitní kancelář STING Dolní Jasenka 215/, Vsetín Nemovitost č.3) Prodej, pozemek trvalý travní porost, m 2 Cena: 20 Kč za m² Celková cena: ,- Kč Adresa: Velké Karlovice Plocha pozemku: m 2 Popis: Les a louky o celkové výměře cca m 2 se nachází na kopci. Přístup po lesní cestě terénním vozem. Na pozemku je malá dřevěná chatka a ovocný sad. Krásný výhled do okolí. Vhodné k individuální rekreaci nebo chovu dobytka. Kontaktovat Level EUROPE 28. října 813/248, Ostrava Nemovitost č.4) Prodej, pozemek trvalý travní porost, m 2 Cena: Kč Adresa: Veselá Stav objektu: Velmi dobrý Plocha pozemku: m 2 Popis: Nabízíme Vám do prodeje pozemek o velikosti cca m 2, jedná se o trvalý trávní porost a část lesa. Pozemek má nezpevněnou přístupovou cestu, v tuto chvíli prochází schválením zpevnění obci. Je možno využít jako oboru pro zvěř. popř. Chatky na patkách bez stavebního povolení. Dobrá dostupnost do Valašského Meziříčí a Rožnova pod Radhoštěm. Kontaktovat HBC REALITY Václavské nám. 832/19, Praha Nemovitost č.5) Prodej, pozemek zemědělská půda, m 2

7 7 Cena: Kč Adresa: Ratiboř Stav objektu: Velmi dobrý Plocha pozemku: m 2 Elektřina: 230V Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji pozemek tvořený čtyřmi parcelami seskupenými ve dvou sousedících celků. Pozemky se nachází v obci Ratiboř, 10 minut jízdy od města Vsetín. Pozemek tvoří travní porost, lemovaný na hranici stromy. Louky jsou posečené, zčásti jsou zarostlé náletovými dřevinami. Celková plocha pozemků 8.850m 2. Vhodné pro chov zvířectva, pro zemědělské účely, stavbu hospodářských budov. IS: elektroinstalace 200m. Přístupová komunikace po obecní cestě. Kontaktovat FG reality Svatopetrská 35/7, Brno Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K pramen Jednotková cena (JC) Váha (V) Nemovitost č.1) 50, Kč 1,00 m 2 1,10 1,02 1,10 40,51 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč ,00 m 2 1,00 1,00 1,10 19,01 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 20, Kč 1,00 m 2 1,00 1,00 1,10 18,18 Kč 1,0 Nemovitost č.4) , Kč ,00 m 2 1,08 1,02 1,10 27,51 Kč 1,0 Nemovitost č.5) , Kč 8 850,00 m 2 1,07 1,00 1,10 25,92 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 18,18 Kč 26,23 Kč 40,51 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 26, Kč Množství: ,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Porovnávací hodnota po úpravě: = ,- Kč Pozemky v - vlastnický podíl 1/4 porovnávací hodnota: ,- Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu - vlastnický podíl 1/4 Cena zjištěná porovnávacím způsobem - vlastnický podíl 1/ , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem. Obvyklá (obecná, tržní) cena vlastnického podílu 1/4 podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostošedesátosmtisíctřistatřicet Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Nařízení exekuce na základě listiny: Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziříčí, 2Nc- 2938/ PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494 PK 3484, PK 3485 Nařízení exekuce na základě listiny: Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziříčí, 2Nc- 4160/ Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k id 1/4 nemovitosti. Finanční úřad Rožnov pod Radhoštěm Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 14009/05/404920/3564 ze dne Právní moc Nařízení exekuce na základě listiny: Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziříčí, 2Nc- 3834/ Nařízení exekuce na základě listiny: Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziříčí, 2Nc- 3833/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id 1/6, oprávněný Moravel a.s. Olomouc Holice. Exekuční příkaz č. 73 EX 307/06-6 (k č.j. 2Nc-4133/2006-6) ze dne Nařízení exekuce na základě listiny: Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziříčí, 2Nc- 4133/ ze dne

9 9 PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494 PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494 PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494 PK 3484, PK 3485, PK 3487/1, PK 3487/2, PK 3488, PK 3493, PK 3494 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k id 1/4 nemovitosti. Finanční úřad Rožnov pod Radhoštěm Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 58054/07/404920/3564 ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské pro částku ,- Kč k id. 1/4 nemovitosti pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu ČR na základě usnesení Okresního soudu ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziříčí, č.j. 2E 117/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské pro částku 9.284,- Kč k id. 1/4 nemovitosti pro Okresní správu sociálního zabezpečení Vsetín, na základě usnesení Okresního soudu ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziříčí o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud. zástavního práva č. 15E 138/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce na základě listiny: Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziříčí, 13Nc- 2998/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji id. 1/4 nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavli Fučíkové. Exekuční příkaz č. 024 EX 598/09-25 (k č.j. 13 Nc-2998/2009-4) ze dne Právní moc k Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2010/196 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 180/10 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Letecký snímek Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 638 pro katastrální území Valašská Bystřice, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí Kopie katastrální mapy doplněná orientačním zákresem parcel podle dřívějších pozemkových evidencí