Znalecký posudek. 3498/2012

Znalecký posudek. 3498/2012 o cen obvyklé - 1/9 pozemk parc.. 1110/1, parc.. 1111/1, parc.. 1113/1, parc.. 1127, parc.. 1130, parc.. 1132/1, parc.. 1132/2 a parc.. 1132/3 a 1/9 pozemk vedených ve zjednodušené evidenci PK 1107, PK 1108 a PK 1109, zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, okres Litom ice, obec Žitenice, katastrální území Žitenice; ve vlastnictví Beranové Miroslavy. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 3756/06-26 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 24.5.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu v etn titulního listu a 21 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 25.6.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 678, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Litom ice, kat. úz. Žitenice, obec Žitenice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 411 41 Žitenice Region: Ústecký Okres: Litom ice Katastrální území: Žitenice 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 24.5.2012 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.4.2012, LV 678, kat. úz. Žitenice, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Litom ice, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 23.4.2012, mapový list. VS I 8-17, m ítko 1:2880, kat. úz. Žitenice - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3756/06-26 ze dne 22.2.2007 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 3756/06-81 ze dne 18.4.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 678, kat. úz. Žitenice, obec Žitenice, okres Litom ice, ze dne 18.4.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Beranová Miroslava, Mírové nám. 15/7, 412 01 Litom ice 1 1/9 Buhajec Vladislav, B šiny 86, 339 01 Klatovy 1 1/9 Hor icová Libuše, Cihelní 196, Hudcov, 415 01 Teplice 1 1/18 Kovandová Jaroslava, K ižíkova 1107/8, 430 01 Chomutov 1 1/18 2

Musil Karel, T eba ská 18, 267 29 Zadní T eba 1/18 Musil Marek, Komenského 3006, eská Lípa, 470 01 eská Lípa 1 1/18 Musil Martin, Dlouhá 2452/22, eská Lípa, 470 06 eská Lípa 6 1/18 Musil Petr, Poho anská 328, 411 41 Žitenice 1/3 Sedlecká Božena, Sady pionýr 876/29, Lovosice, 410 02 Lovosice 2 1/9 Štarmanová Dáša, Zem d lská 217, D ín XXXI-K ešice, 405 02 D ín 2 1/18 oddíl B - nemovitosti: pozemek parc.. 1110/1 - ostatní plocha - neplodná p da o vým e 634 m 2 pozemek parc.. 1111/1 - ovocný sad o vým e 4113 m 2 pozemek parc.. 1113/1 - trvalý travní porost o vým e 40 m 2 pozemek parc.. 1127 - zahrada o vým e 1529 m 2 pozemek parc.. 1130 - ovocný sad o vým e 17044 m 2 pozemek parc.. 1132/1 - zahrada o vým e 48 m 2 pozemek parc.. 1132/2 - zahrada o vým e 52 m 2 pozemek parc.. 1132/3 - zahrada o vým e 99 m 2 pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 1107 o vým e 3794 m 2 pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 1108 o vým e 6042 pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 1109 o vým e 216 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 13 Nc-4730/2005-4 ze dne 21.07.2005.; uloženo na prac. eská Lípa - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad v eské Líp, 4 EX-0870/2005-11 ze dne 17.03.2006. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích, 18 Nc-5246/2006-5 ze dne 07.12.2006. Právní moc ke dni 29.03.2007.; uloženo na prac. Litom ice - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 9 Nc-4527/2006-3 ze dne 10.07.2006.; uloženo na prac. eská Lípa - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Litom ice, 124 EX-3756/2006-26 ze dne 22.02.2007. Právní moc ke dni 29.03.2007. - Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Zlín, 77Ex-12263/2005-12 ze dne 03.05.2007. - Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Praha 10, 033 EX-5993/2007-13 ze dne 24.01.2007. - Usnesení soudu o na ízení exekuce OS eská Lípa, 37 Nc 4876/2009-4 ze dne 25.02.2009.; uloženo na prac. eská Lípa - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích, 16 EXE-7103/2011-10 ze dne 27.05.2011.; uloženo na prac. Litom ice - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu P erov, 103 Ex-21313/2011-10 ze dne 18.08.2011. - Rozhodnutí správce dan o z ízení zástavního práva ( 72 zák..337/1992 Sb.) j.- 41067/2006/172940/6521 ze dne 19.05.2006. Právní moc ke dni 18.07.2006. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 16EXE-7941/2011-9 ze dne 14.07.2011.; uloženo na prac. Litom ice P erov, 103 Ex-21313/2011-12 ze dne 18.08.2011. Právní moc ke dni 01.09.2011. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice, 124 EX- 10147/2011-12 ze dne 30.09.2011. 3

- Usnesení soudu o na ízení výkonu rozhod. z ízením soud. zástavního práva Okresního soudu v Litom icích, 1 E 3/2007-10 ze dne 6.2.2007, nabytí právní moci dne 14.3.2007 a oprava Usnesení 1E 3/2007-16 ze dne 30.4.2007, nabytí právní moci dne 26.6.2007. Praha 5, 067 EX-134760/2009-15 ze dne 09.07.2010. Právní moc ke dni 09.08.2010. Litom ice, 124 EX-3756/2006-54 ze dne 13.10.2011. Právní moc ke dni 27.10.2011. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice, 124 EX- 21724/2011-15 ze dne 20.12.2011. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích, 16 EXE-10861/2011-11 ze dne 04.01.2012.; uloženo na prac. Litom ice - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Brno-m sto, 97 EX-15358/2011-14 ze dne 28.02.2012. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 25 EXE-3374/2012-10 ze dne 20.01.2012.; uloženo na prac. eská Lípa - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích, 16 EXE-5491/2012-10 ze dne 20.02.2012.; uloženo na prac. Litom ice oddíl D - jiné zápisy: Litom ice, 124 EX-10147/2011-11 ze dne 30.09.2011. Litom ice, 124 EX-21724/2011-14 ze dne 20.12.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu ve v ci projednání d dictví D 1915/1993 ze dne 22.9.1997, právní moc ze dne 25.11.1997 - Usnesení soudu o schválení d dické dohody Okresního soudu v Litom icích D-1055/2004 ze dne 24.10.2005. Právní moc ke dni 06.12.2005. 6. Dokumentace a skute nost: Majitel oce ovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za ú elem poskytnutí nutných informací, a koli k tomu byl v usnesení vyzván. Dle sd lení zástupce obce se všechny oce ované pozemky, dle platného územního plánu obce, nacházejí mimo zastavitelné území a jsou definovány jako trvalý travní porost - pozemek parc.. 1130 a zahrady a sady - ostatní oce ované pozemky. P i místním šet ení bylo zjišt no, že pozemky se nachází ve svažitém terénu, se ztíženým p ístupem po polní cest. Vzhledem k tomu, že pozemky nemají vyzna eny hranice v terénu, nebylo možno pozemky ádn zam it. Na pozemcích parc.. 1110/1, parc.. 1111/1 a 1113/1 jsou neudržované ovocné stromy, p es pozemek parc.. 1130 vede vedení VN. 7. Celkový popis nemovitosti: Žitenice leží v Ústeckém kraji, severovýchodn od okresního m sta Litom ice. V obci se základní ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy. Kompletní ob anská vybavenost je v Litom icích (cca 3 km). 4

Oce ované pozemky se nachází severn od Žitenic, ve svažitém terénu se ztíženým p ístupem po polní cest. Pozemky tvo í dva celky nepravidelných tvar, jsou bez vyzna ených hranic v terénu, neudržované, zatravn ny, áste n se vzrostlými neudržovanými ovocnými stromy. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Pozemky a 1 ) Pozemky Oce ované pozemky se nachází v Ústeckém kraji, okres Litom ice, severn od obce Žitenic. Pozemky jsou ve svažitém terénu, se ztíženým p ístupem po polní cest, tvo í dva celky nepravidelných tvar bez vyzna ených hranic v terénu. Pozemky parc.. 1111/1, parc.. 1110/1, parc.. 1113/1 a PK 1107, PK 1108 a PK 1109 jsou zatravn ny, s šípkovými ke i, osázeny neudržovanými vzrostlými ovocnými stromy. Pozemky vedené ve zjednodušené evidenci jsou sou ástí parc.. 1098. Pozemky parc.. 1127, parc.. 1130, parc.. 1132/1, parc.. 1132/2, parc.. 1132/3 leží severozápadn od prvního oce ovaného celku, jsou zatravn ny, vede p es n vedení VN. Na pozemcích rostou ke e šípku. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Zem d lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny p íloha. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Celková úprava ceny: 60,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] ostatní plocha 1110/1 634 6,53 60,00 10,45 6 625,30 ovocný sad 1111/1 21213 4113 9,02 60,00 14,43 59 350,59 trvalý travní 1113/1 21213 40 9,02 60,00 14,43 577,20 porost zahrada 1127 21213 1529 9,02 60,00 14,43 22 063,47 ovocný sad 1130 21213 13975 9,02 60,00 14,43 201 659,25 5

ovocný sad 1130 22844 3069 4,17 60,00 6,67 20 470,23 zahrada 1132/1 21213 48 9,02 60,00 14,43 692,64 zahrada 1132/2 21213 52 9,02 60,00 14,43 750,36 zahrada 1132/3 21213 99 9,02 60,00 14,43 1 428,57 ovocný sad PK 1107 21213 3794 9,02 60,00 14,43 54 747,42 ovocný sad PK 1108 21213 6042 9,02 60,00 14,43 87 186,06 ovocný sad PK 1109 21213 216 9,02 60,00 14,43 3 116,88 Vým ra celkem 33611 Mezisou et 458 667,97 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lské pozemky ocen né dle 29 - celkem 458 667,97 458 667,97 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 9 Pozemky - zjišt ná cena = 50 963,11 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 50 960,- K Cena pozemk iní celkem 50 960,- K Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Popis porovnávaných pozemk : První srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Žalhostic, okres Litom ice. Pozemek o vým e 2.429 m 2 leží bezprost edn u komunikace Žalhostice - Michalovice. Jedná se o bývalý sad ve svažitém terénu, porostlý stromy a nálety. Dle ÚP je vhodný jako zahrada, pastvina apod. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Druhý srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Dolní Vysoké, okres Litom ice. Pozemek o vým e 12.429 m 2 není jednotný celek, je áste n porostlý stromy. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Malého B ezna, okres Ústí nad Labem. Soubor pozemk o vým e 44.020 m 2 leží na hranici CHKO eské St edoho í, s možností výstavby chaty dle daných kritérií. Pozemky se nachází na okraji obce, užitková voda erpána z potoka, pitná z vrtu, p ístup po zpevn né cest. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. tvrtý srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Úšt ka, okres Litom ice. Pozemky o vým e 20.000 m 2 jsou vhodné pro p stování plodin, chovu zví at, p íp. k výstavb fotovoltaické elektrárny. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Pátý srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Volfartic, okres eská Lípa. Pozemek o vým e 42.708 m 2 leží na okraji vesnice v rekrea ní oblasti. U hranice pozemku vede mírn upravená, používaná cesta a soub žn s ástí hranice je el. vedení. Pozemek je možné využít k chovu dobytka, farmá ství apod. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. 6

Seznam porovnávaných pozemk : Název Realiz. cena [K ] Vým ra [m 2 ] Jedn.cena [K /m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K /m 2 ] TTP Žalhostice 145 000,- 2429 59,70 0,50 1,00 29,85 TTP Dolní Vysoké 188 148,- 12429 15,14 1,00 1,00 15,14 TTP Malé B ezno 750 000,- 44020 17,04 0,80 1,00 13,63 TTP Úšt k 400 000,- 20000 20,00 0,75 1,00 15,00 TTP Volfartice 768 744,- 42708 18,00 0,80 1,00 14,40 88,02 / 5,000 Pr m rná jednotková cena: 17,60 K /m 2 Minimální jednotková cena: 13,63 K /m 2 Maximální jednotková cena: 29,85 K /m 2 Oce ované pozemky: ostatní plocha p.. 1110/1 634 m 2 ovocný sad p.. 1111/1 4113 m 2 TTP p.. 1113/1 40 m 2 zahrada p.. 1127 1529 m 2 ovocný sad p.. 1130 17044 m 2 zahrada p.. 1132/1 48 m 2 zahrada p.. 1132/2 52 m 2 zahrada p.. 1132/3 99 m 2 ovocný sad p.. 1107 3794 m 2 ovocný sad p.. 1108 6042 m 2 ovocný sad p.. 1109 216 m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 33611 m 2 33 611,00 m 2 á 17,60 K /m 2 = 591 553,60 K Pozemky ocen né porovnávací metodou - celkem = 591 553,60 K Pozemky - výsledná cena = 591 553,60 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 591 550,- K Cena pozemk iní celkem 591 550,- K C. Rekapitulace Administrativní cena 1/9 nemovitosti: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: 50 960,- K 50 960,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk : Porovnávací cena celkem: 591 550,- K 591 550,- K 7

Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - obtížný p ístup - neudržované ovocné stromy Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/9 nemovitosti ve výši 66.000 K. Obvyklá cena 1/9 nemovitosti: 66 000,- K slovy: šedesát šest tisíc K V Praze dne 25.6.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3498/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. 8

Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 220/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9