Property Times Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 214 V roce 215 se dokončí nejvíce za posledních 7 let Hh 23. října 214 Obsah Ekonomický přehled 2 Nová nabídka a poptávka 3 Neobsazenost a nájemné 3 Plánovaná výstavba 4 Nejvýznamnější pronájmy 5 Definice 5 Hrubá realizovaná poptávka ve 3. čtvrtletí zaznamenala nejvyšší výsledek od druhého čtvrtletí 211, ale především díky přejednání nájemní smlouvy pro Českou Pojišťovnu na dvou nemovitostech v Praze 4 (32 2 m 2 ). V minulém čtvrtletí nebyly dokončeny žádné kancelářské budovy, ale v posledním kvartálu by mělo být dokončeno více než 7 m 2. Nejvyšší dosahované nájemné ve třetím čtvrtletí zůstalo stabilní, ale mohlo by se opět ocitnout pod tlakem v následujících měsících díky očekávanému nárůstu neobsazenosti. Autor Lenka Šindelářová Head of Consulting & Research + 42 62 773 592 lenka.sindelarova@dtz.com Tabulka 1 Hlavní ukazatele 3. čtvrtletí 214 Mezikvartální výhled Nová nabídka, m² Čistá realizovaná poptávka, m² 41 67 Míra neobsazenosti, % 14 % Nejvyšší dosahované nájmy, EUR / m² / měsíc 19,5 Kontakty Magali Marton Head of EMEA Research + 33 1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Zdroj: DTZ Graf 1 Hrubá a čistá realizovaná poptávka podle čtvrtletí, m 2 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Hrubá realizovaná poptávka Čistá realizovaná poptávka DTZ Research
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 214 Ekonomický přehled Česká ekonomika ve druhém čtvrtletí rostla meziročně o 2,5 %, zatímco ve srovnání s předchozím čtvrtletím byl růst minimální (,3 %). Zlepšující se důvěra firem i domácností a sílící zahraniční poptávka ukazují na vyšší růst v následujících čtvrtletích. Předpovídaná výše HDP byla upravena směrem dolů vzhledem k nižšímu než očekávanému růstu ve druhém čtvrtletí na 2,6 % v roce 214 a 2,8 % v roce 215. Oxford Economics očekává posílení zahraničního obchodu, vývoz by měl v roce 214 růst o 9,4 % po slabém výsledku v roce 213. Negativně se na vývozu může projevit zpomalení německé ekonomiky, která mezikvartálně poklesla o,2 % a mohla by ve třetím čtvrtletí spadnout do recese. Index spotřebních cen vzrostl v září na,7 % meziročně, v porovnání s,6 % v srpnu. Růst inflace byl způsoben především nárůstem cen potravin. Růst cenové hladiny by měl v následujících měsících akcelerovat díky rostoucím dovozním a výrobním cenám, a inflace by v průměru měla dosahovat 2 % v roce 215 poté, co v roce 214 rostla jen neznatelně o,4 %. Ve druhém čtvrtletí 214 rostly mzdy o 2,2 % meziročně, a za celý rok 214 očekáváme zvýšení o 2,4 % na rozdíl od minulého roku, kdy mzdy vzrostly pouze o,1 %. Rostoucí mzdy a pomalu se snižující nezaměstnanost přispívají k vyšší důvěře spotřebitelů. Spotřební výdaje by měly růst o 1,9 % v roce 214 a o 2 % v roce 215. Vývoj HDP mohou ovlivnit možné další sankce Ruska v reakci na sankce ze strany EU, ruská protiopatření mohou zahrnovat i omezení pro dovoz aut z České republiky. To by mohlo zpomalit ekonomický růst, protože až 3 % českého exportu směřuje právě tam. Výrazně klesá počet ruských turistů přijíždějících do České republiky a především do Prahy. Ve druhém čtvrtletí jejich počet v ČR poklesl celkem o 14 %. Citelně se to dotýká nejen obchodů a ubytovacích zařízení v centru Prahy, ale také Karlových Varů. V říjnu 214 se konaly komunální volby, dvě z koalice vládních stran (KDU-ČSL a ČSSD) získaly nejvíce mandátů, v Praze zvítězilo s nejvyšším počtem hlasů hnutí ANO a nyní jedná o koalici. Zdroj: Oxford Economics, ČSÚ Graf 2 Růst HDP ve stálých cenách, % -2-4 -6 Zdroj: Oxford Economics Graf 3 Index spotřebitelských cen (CPI) a míra nezaměstnanosti (ILO), % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 8 6 4 2 Zdroj: Oxford Economics Graf 4 26 27 28 29 21 211 212 213 214p 215p Spotřební vydání a maloobchodní tržby, % 1 8 6 4 2-2 -4 Zdroj: Oxford Economics ČR Eurozóna 26 27 28 29 21 211 212 213 214p 215p Inflace Míra nezaměstnanosti 26 27 28 29 21 211 212 213 214p 215p Spotřební výdaje Maloobchodní tržby www.dtz.com Property Times 2
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 214 Nová nabídka a poptávka Ve třetím čtvrtletí nebyly dokončeny žádné kancelářské budovy a celková výměra moderních kanceláří tak zůstala stabilní na 2,96 mil. m 2. Kanceláře třídy A představují 68 % z celkové plochy a kanceláře třídy B pak zbývajících 32 %. Špičkové kanceláře kategorie AAA tvoří přibližně 9 % z celkové plochy moderních kanceláří. Víc jak polovinu všech pronájmů tvořily renegociace stávajících nájemních smluv především díky transakci České Pojišťovny na Praze 4. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve 3. čtvrtletí 214 výše 93 1 m 2, jedná se o nárůst o 55 % oproti předchozímu kvartálu a o 77 % meziročně. Za prvních devět měsíců roku 214 bylo pronajato celkem 221 8 m 2, což je o 2 % více než ve stejném období loňského roku. Čistá realizovaná poptávka ve 3. čtvrtletí činila 41 6 m 2, jedná se o 23% nárůst mezikvartálně, respektive o 29 % meziročně. Od ledna do září byly uzavřeny nové nájemní smlouvy na celkem 121 3 m 2, což je o 1 % více než loni. Podíl renegociací ve 3. čtvrtletí 214 výrazně vzrostl na 55 % ze 41 % ve 2. čtvrtletí 214 především díky několika významným transakcím. Česká Pojišťovna přejednala nájemní smlouvu na celkem 32 2 m 2 na dvou budovách v Praze 4 a ExxonMobil pak na 8 6 m 2 v Atrium Flora. Praha 8 zaznamenala již druhé po sobě jdoucí čtvrtletí nejvýraznější novou poptávku s podílem ve výši 31 % na nových pronájmech či expanzích, následovala Praha 1 s 3 %. Pojišťovací společnosti byly nejaktivnější v celkových pronájmech (35 %), dále následovaly poradenské a výrobní společnosti s 15 %. Průměrná velikost transakce ve 3. kvartálu vzrostla na 94 ze 78 m 2 ve druhém čtvrtletí roku 214, mediánová hodnota dosáhla 373 m 2. Graf 5 Čistá realizovaná poptávka podle městských částí v 3. čtvrtletí 214, m 2 31% 9% 2% 2% 5% 8% 3% 9% 4% Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 1 Neobsazenost a nájemné Jelikož nebyly ve třetím čtvrtletí dokončeny žádné nové kancelářské budovy, míra neobsazenosti poklesla na 14 % z 14,6 % ve druhém čtvrtletí 214 (Graf 6). V současnosti je v Praze volných 416 1 m2 kanceláří třídy A a B. V posledním čtvrtletí tohoto roku očekáváme nárůst neobsazenosti vzhledem k očekávanému dokončení více než 7 m 2 kancelářských ploch, které nejsou z 85 % dosud předpronajaté. Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána na Praze 7 (26,6 %), Praze 9 (24,4 %) a Praze 2 (23,9 %). Naopak, nejnižší míra neobsazenosti je hlášena z Prahy 4 (6,3 %), dále Prahy 1 (7,3 %) a Prahy 3 (11,9 %). Čistá absorpce mezi 2. a 3. čtvrtletím 214, představující změnu obsazených prostor, dosáhla přibližně 9 m 2, více kancelářských ploch bylo pronajato než uvolněno. Nejvíce prázdných kanceláří bylo obsazeno na Praze 1 především díky několika významným pronájmům na projektu Florentinum. Nejvyšší dosahované nájemné v centru města zůstalo ve třetím čtvrtletí stabilní na úrovni 18,5 19,5 EUR za m 2 za měsíc. Ve vnitřním městě nájemné dosahuje 15 17,5 EUR za m 2 za měsíc a ve vnějším okraji města 13 14,5 EUR. Pronajimatelé poskytují nájemcům jako pobídku nájemní prázdniny, obvykle jeden měsíc na jeden rok nájemní smlouvy, tedy 5 měsíců pro pětileté pronájmy. Graf 6 Míra neobsazenosti, % 15. 14.5 14. 13.5 13. 12.5 12. 11.5 11. 1.5 1. www.dtz.com Property Times 3
2. kv. 21 3. kv. 21 4. kv. 21 1. kv. 211 2. kv. 211 3. kv. 211 4. kv. 211 1. kv. 212 2. kv. 212 3. kv. 212 4. kv. 212 1. kv. 213 2. kv. 213 3. kv. 213 4. kv. 213 1. kv. 214 2. kv. 214 3. kv. 214 Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 1 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214p 215p Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 214 Plánovaná výstavba V současnosti se nachází v různých stádiích výstavby či rekonstrukce cca 283 9 m 2, dále je pozastavena výstavba na cca 54 1 m 2 a čeká se na předpronájmy. Nejvíce kanceláří ve výstavbě se nachází v Praze 4 (89 2 m 2 ), následuje Praha 5 (63 1 m 2 ) a Praha 8 (43 7 m 2 ). Až 69 % z celkového objemu ploch ve výstavbě se nachází v těchto třech městských částech. Z projektů ve výstavbě je pouze 16 % předpronajato. Během třetího čtvrtletí nebyly zahájeny žádné projekty. V posledním čtvrtletí 214 by mohlo být dokončeno 7 3 m 2, v souhrnu by tak za celý rok mělo být dodáno na trh 147 4 m 2, což je o 85 % více než činí průměr posledních čtyř let. Došlo tak ke snížení v porovnání s našimi předešlými předpoklady vzhledem k odsunutí dokončení jednoho projektu. Mezi nejvýznamnější projekty plánované k dokončení ve čtvrtém čtvrtletí patří ArtGen (22 9 m 2 ) a The Blox (16 3 m 2 ). V roce 215 by mělo být dokončeno až 196 4 m 2, což je nejvíce od roku 28. Mezi nejvýznamnější projekty pro rok 215 řadíme BB Centrum Delta (32 5 m 2 ) v Praze 4, Metronom (29 9 m 2 ) v Praze 5, Enterprise OC (29 m 2 ) v Praze 4 a Aviatica (27 m 2 ) v Praze 5. Nejvíce kanceláří by tak mělo být dokončeno na Praze 4, Praze 5 a Praze 8. Graf 7 Roční nová nabídka, m 2 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Graf 8 Plánovaná nabídka dle stadia projektu a městské části, m 2 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Celkem DTZ zaznamenalo v Praze projekty na více než 387 3 m 2 s platným stavebním povolením a cca 515 m 2 plánovaných staveb s platným územním rozhodnutím. DTZ monitoruje dalších více než 1.16 mil. metrů čtverečných kancelářských projektů v rané fázi plánování. Zdroj: DTZ Graf 9 Ve výstavbě Stavební povolení Plánováno Projekty ve výstavbě, m 2 5, 4, 3, 2, 1, V rekonstrukci Územní rozhodnutí Pozastavena výstavba Pozastaveno Ve výstavbě Zdroj: DTZ www.dtz.com Property Times 4
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 214 Nejvýznamnější pronájmy Tabulka 2 Nejvýznamnější pronájmy ve 3. čtvrtletí 214 Nemovitost Lokalita Velikost (m 2 ) Nájemce Sektor Typ pronájmu Česká Pojišťovna, Pankrác II-Česká Pojišťovna HQ Praha 4 32 2 Česká Pojišťovna Pojišťovnictví Renegociace Atrium Flora Praha 3 8 6 ExxonMobil Výroba Renegociace River Gardens II/III Praha 8 3 7 NCR Česká republika IT Nový pronájem Florentinum Praha 1 2 Manpower Group Poradenské služby Nový pronájem Palác Karlín Praha 8 2 Schneider Electric CZ Výroba Renegociace Definice Celková výměra: Dokončené kancelářské prostory (obsazené a neobsazené), nově postavené nebo rekonstruované od roku 199, Ačkové a béčkové kanceláře, ve vlastnictví či v nájmu. Budovy pod 1 m 2 nejsou zahrnuty Nová nabídka: Dokončené nebo rekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období Klasifikace kancelářských budov: Realizovaná poptávka: Míra neobsazenosti: Nejvyšší nájemné: Podmínky pro zahrnutí do celkové výměry moderních kanceláří třídy A a B: Dokončení nebo rekonstrukce po roce 199 Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 m 2 Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem Mezi nejvýznamnější hodnotící kritéria pro kanceláře třídy A a B patří: Rok dokončení / rekonstrukce Velikost a vzhled recepce Světlá výška kancelářských prostor Zdvojená podlaha Snížené podhledy Flexibilní rozvržení kancelářských prostor Klimatizace Možnost parkování Velikost souvislé kancelářské plochy Šetrnost budovy Další body může budova získat například za architektonické ocenění, otvíratelná okna, rezervní zdroj energie, externí stínění, moderní výtahy nebo možnost vstupu 24/7 Hrubá realizovaná poptávka představuje celkový objem kancelářské plochy, která byla předpronajata či pronajata, prodána či předprodána nájemcům či vlastníkům během určeného období. Nezahrnuje prostory v nabídce. Nemovitost je pronajata v okamžiku podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Celková hrubá poptávka zahrnuje přejednání a prodloužení náj. smluv, podnájmy. Čistá realizovaná poptávka je nezahrnuje. Podíl fyzicky neobsazených prostor v dokončených budovách na celkové výměře. Dosahované nájemné v nových nejkvalitnějších kancelářích vysoké technické specifikace v nejatraktivnějších lokalitách. www.dtz.com Property Times 5
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 214 Další DTZ Research studie Další studie můžete získat na www.dtz.com/research. Zde naleznete: Occupier Perspective Aktualizace trhu z pohledu nájemců s komentáři, analýzami, grafy a daty. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 213-14 Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Pravidelné aktualizace o trzích z pohledu vlastníků s komentáři, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy: Asie Pacifik, Baltické státy, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brusel, Budapest, Londýn, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japonsko, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, Severní Čína, Paříž, Polsko, Praha, Pune, Řím, San Francisco, Seoul, Singapore, J a Z Čína, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukrajina, Velká Británie, Varšava, Washington. Investment Market Update Pravidelné aktualizace o investiční aktivitě s komentáři, významnými transakcemi, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy: Asie Pacifik, Austrálie, Belgie, Česká Republika, Evropa, Francie, Německo, Itálie, Japonsko, Čína, JV Asie, Španělsko, Švédsko, Velká Británie. Money into Property Stěžejní studie DTZ po více než 35 let, která se zaměřuje na investice a kapitálové toky do realit po celém světě. Analyzuje vývoj a strukturu globálního investičního trhu. K dispozici pro: Global, Asie Pacifik, Evropa, Severní Amerika, Velkou Británii a USA. Insight Tematické či ad hoc studie zaměřující se na celé oblasti či na specifická témata relevantní pro realitní trhy. Great Wall of Money October 214 German Open Ended Funds October 214 Insight Singapore medical suites September 214 China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 214 Insight European Transaction Based Price Index Q2 214 Insight European Nursing homes -July 214 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 214 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 DTZ Research Datové služby Více dat a informací je k dispozici v předplatitelské službě. Prosím kontaktujte graham.bruty@dtz.com pro více informací. Property Market Indicators Pravidelné datové série pro komerční a průmyslové nemovitosti pro regiony Asie a Evropy. Realitní predikce, včetně DTZ Fair Value Index TM Pětileté predikce pro komerční a industriální trhy v Asii, Evropě a USA. Investment Transaction Database Agregovaný přehled investiční aktivity v Asii a Evropě. Foresight Kvartální komentář, analýza dat a predikcí včetně DTZ Fair Value Index. K dispozici pro: Global, Asie Pacifik, Evropa a Čína. Dále publikujeme výroční výhledovou studii. Money into Property Stěžejní produkt DTZ Research po více než 35 let. Poskytuje data o kapitálovém trhu zahrnující toky kapitálu, velikost, strukturu vlastnictví, vývoj, trendy včetně výsledků dotazníkového šetření ohledně zájmů investorů a věřitelů. www.dtz.com Property Times 6
DTZ Research DTZ Research Kontakty Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 ()2 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 ()2 3296 237 Email: fergus.hicks@dtz.com Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Head of Capital Markets Research Nigel Almond Phone: +44 ()2 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com Head of Czech Republic Research Lenka Šindelářová Tel: +42 62 773 592 Email: lenka.sindelarova@dtz.com DTZ Business Kontakty Chief Executive, EMEA John Forrester Tel: +44 ()2 3296 22 Email: john.forrester@dtz.com Pronájmy kanceláří (Zastupování pronajimatelů) Pavel Domalewski Tel: +42 234 262 218 Email: pavel.domalewski@dtz.com Investment & Business Development Ryan Wray MRICS Tel: +42 234 262 275 Email: ryan.wray@dtz.com Pronájmy kanceláří (Zastupování nájemců) Václav Bouček Tel: +42 234 262 216 Email: vaclav.boucek@dtz.com Správa nemovitostí Lenka Vodrážková Tel: +42 234 262 257 Email: lenka.vodrazkova@dtz.com Oceňování Karel Klečka MRICS Tel: +42 234 262 232 Email: karel.klecka@dtz.com OMEZENÍ ODPOVĚDNOSTI Na tuto studii nelze spoléhat jako na základ pro jednání při transakcích bez vyhledání specifického, kvalifikovaného a profesionálního poradenství. Data a fakta byla důkladmě zkotrolována, DTZ nemůže převzít žádnou odpovědnost za jakoukoli škodu či ztrátu následkem nepřesnosti v této studii. Zde zahrnuté informace by neměly být ať již v celku či částečně publikovány, reprodukovány a citovány bez předchozího souhlasu. V každé takové reprodukci musí být citováno DTZ DTZ říjen 214 www.dtz.com Property Times 7