ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4069/2013 NEMOVITOST: 1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001, 2002/4, 2059/11 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Horní Lomná, k.ú. Horní Lomná Adresa nemovitosti: Horní Lomná, 739 91 Vlastníci pozemku: Martin Kawulok, Horní Lomná 44, 739 91, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Kateřina Kawuloková, Zeyerova 1867/17, 792 01 Bruntál, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 17208/11-36 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ POZEMKŮ 2000/1, 2001, 2002/4 OBVYKLÁ CENA ½ POZEMKŮ 1965/2, 1965/5, 2059/11 8 565 Kč 79 635 Kč Datum místního šetření: 2.5.2013 Stav ke dni : 2.5.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 10.6.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001, 2002/4, 2059/11 v kat. úz. Horní Lomná, obec Horní Lomná, okres Frýdek-Místek, vše zapsáno na LV č. 253. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 31.1.2013 LV č. 253 pro kat. úz. Horní Lomná, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec - snímek z katastrální mapy ze dne 1.2.2013 pro kat. úz. Horní Lomná, list mapy č. Jablunkov 9-8/24 - snímek z katastrální mapy ze dne 1.2.2013 pro kat. úz. Horní Lomná, list mapy č. Jablunkov 8-8/33 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-17208/11-36 ze dne 7.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-17208/11-90 ze dne 31.1.2013 - sdělení o stavbě obec Horní Lomná - lesní hospodářská osnova platná od 1.1.2009-31.12.2018 - informace sdělená zástupcem obce Horní Lomná - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Horní Lomná leží administrativně v okrese Frýdek Místek a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Jablunkov. Obec Horní Lomná se rozkládá asi 30 km jihovýchodně od Frýdku Místku a 12 km jihozápadně od města Jablunkov. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 380 obyvatel. Vesnice leží nedaleko hranice s Polskem a se Slovenskem. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř 2
Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis 1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001, 2002/4, 2059/11, které se nachází v převážně mimo zastavěné území obce. Na exekučním příkazu a usnesení o ustanovení znalce je mimo pozemků zapsán i rodinný dům č.p. 85. Tato nemovitost je uvedena i na listu vlastnictví - rodinný dům č.p. 85 na parcele St. 407 (pozemek jiného vlastníka - Marie Cymorková). Dle sdělení obce Horní Lomná rodinný dům č.p. 85 byl zbourán, stodola na parc. č. St. 407 je v majetku paní Marie Cymorkové. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Část pozemků je přístupná přes pozemky jiných vlastníků. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 1.3 Pozemek p.č. 2059/11 2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na p.č. 1965/2 Obsah tržního ocenění majetku 3
1.1 Pozemky OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 Popis Pozemek p.č. 1965/2 se nachází mimo zastavitelnou část obce, jedná se o lesní pozemek o výměře 6917m 2 jehož zalesněná část je přibližně 5600m 2. Na tomto pozemku se nachází převážně smrkový porost, pozemek je svažitý jižním směrem a je přístupný ze zpevněné komunikace. Zbytek pozemku je zatravněn. V ÚP má pozemek charakter louky a pastviny, není v zastavěném území a není možné jej zastavět. Pozemek p.č. 1965/5 je nepravidelného tvaru, svažitý jižním směrem. Pozemek se nachází v zastavěném území, ale není určen k zastavění. Jedná se o louku. Je možné jej napojit na veškeré IS. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] trvalý travní 1965/5 93 624 770,00 1,66 1,66 1 278,20 porost trvalý travní 1965/5 94 089 195,00 1,00 1,00 195,00 porost Mezisoučet 965,00 1 473,20 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 1 473,20 Lesní pozemek oceněný dle 30 Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] lesní pozemek 1965/2 5S1 6 917,00 5,85 5,85 40 464,45 Mezisoučet 40 464,45 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 40 464,45 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 - zjištěná cena = 41 937,65 Kč 4
1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 Popis Pozemek tvořený parcelami č. 2000/1, 2001 a 2002/4 se nachází jihovýchodně od obce, mimo zastavitelné území. Pozemky jsou nepravidelného tvaru a sousedí s lesním porostem. V ÚP jsou vedeny jako louky a pastviny. Není možné je napojit na inženýrské sítě. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] trvalý travní 2000/1 93 624 5 295,00 1,66 1,66 8 789,70 porost trvalý travní 2001 93 624 302,00 1,66 1,66 501,32 porost ostatní plocha 2002/4 114,00 1,19 1,19 135,66 Mezisoučet 5 711,00 9 426,68 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 9 426,68 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 - zjištěná cena = 9 426,68 Kč 1.3 Pozemek p.č. 2059/11 Popis Pozemek p.č. 2059/11 se nachází mimo zastavitelné území obce, v ÚP je veden jako louka a pastvina a není možné jej napojit na inženýrské sítě. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] trvalý travní 2059/11 93 624 1 388,00 1,66 1,66 2 304,08 porost Mezisoučet 1 388,00 2 304,08 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 2 304,08 Pozemek p.č. 2059/11 - zjištěná cena = 2 304,08 Kč 5
2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na p.č. 1965/2 Popis Lesní smrkový porost v chráněné krajinné oblasti 82-Beskydy 3. zóna. Slabá kmenovina, místy se starší etáží. Lesní porosty: 35-38. Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 48 3 0,800 100 5 600 100 63,80 12,46 0,390 Ha=[(63,80-12,46)*0,390+12,46]*0,80*100 % = 25,9861 Kč/m 2 145 522,16 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,740 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 107 686,40 Celkem - lesní porosty = 107 686,40 Kč Lesní porost na p.č. 1965/2 - zjištěná cena 107 686,40 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 41 937,70 Kč 1.2. Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 9 426,70 Kč 1.3. Pozemek p.č. 2059/11 2 304,10 Kč celkem 53 668,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č. 1965/2 107 686,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 107 686,40 Kč Celkem 161 354,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 161 354,90 Kč 6
Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Dolní Lomná Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 816 116 000 142,16 0,49 69,15 Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej rovinatého pozemku o výměře 816 m^(2) v Dolní Lomné v chráněném území u Jestřábího potoka. Pozemek leží v CHKO, stavba zatím není možná, dobrá investice do budoucna. Krásné prostředí, možnosti turistiky, v blízkosti lyžařský vlek. Lokalita: Pozemek, Jablunkov KRC: 1,00 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 3 674 55 110 15,00 0,64 9,60 Popis pozemku: Nabízíme pozemky v obci Jablunkov o rozměrech 3674m2, 2264m2, 1465m2, 1513m2, 695m2, 1252m2. Možnost koupě jednotlivě. Lokalita: Pozemek, Vyšní Lhoty KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 5 607 80 000 14,27 0,61 8,68 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře 5 607 m2, sestávající z lesního pozemku o výměře 2 245 m2 a ostatní plochy o výměře 3 362 m2. Lokalita: Pozemek, Horní Líštná KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 100 000 100 000 1,00 1,00 1,00 Popis pozemku: Nabízíme Vám na prodej 100 000 m2 pastvin, lesů na polosamotě, s dobrým dojezdem.výhodná investice. Průměrná jednotková cena 22,11 Kč/m 2 7
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek 1965/2 6 917 22 152 174 trvalý travní porost 1965/5 965 3 2 895 trvalý travní porost 2000/1 5 295 3 15 885 trvalý travní porost 2001 302 3 906 ostatní plocha 2002/4 114 3 342 trvalý travní porost 2059/11 1 388 3 4 164 Celková výměra pozemků 14 981 Hodnota pozemků celkem 176 366 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 41 938,00 Kč 1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 9 427,00 Kč 1.3 Pozemek p.č. 2059/11 2 304,00 Kč 53 669,00 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na p.č. 1965/2 107 686,00 Kč 8
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 Pozemky 176 400,00 Kč Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ½ pozemků p.č. 2000/1, 2001 a 2002/4 Obvyklá cena ½ pozemků p.č. 1965/2, 1965/5 a 2059/11 Současný stav 176 366 Kč 176 366 Kč 161 355 Kč 8 565 Kč 79 635 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni, jedná se většinou a pozemky s investicí do budoucna (možnost zastavění) b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, pozemky netvořící celek V Praze 10.6.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4069/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 9
B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 118/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 1.2.2013 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 253 ze dne 31.1.2013 13 10
11