Vymezení pjmu ceňvání pdniku; Přehled kategrií a metd ceňvání Obsah kapitly Studijní cíle Dba ptřebná ke studiu Vymezení pjmu ceňvání pdniku (pdnik, ceňvání pdniku, účely cenění, synergický efekt, užitná hdnta, směnná hdnta). Zásady zpracvání znaleckéh psudku, Přehled kategrií a metd ceňvání, Obsahvé náležitsti znaleckéh psudku (bjektivizvaná hdnta, cena, tržní cena, ging cncern princip, znalec, dhadce, kategrie ceňvání, metdy ceňvání, pstup při ceňvání pdniku). Studenti by měli pchpit pjem ceňvání pdniku, jeh účel, kd ceňvání prvádí, rzlišit pjmy cena a hdnta, pznat základní členění metd a kategrií ceňvání a základní pstupy při ceňvání pdniku. Studium Vám zabere 160 minut. Při pakvání předešlé lekce 190 min. Pjmy k zapamatvání Oceňvání pdniku, účely cenění, užitná hdnta, směnná hdnta, bjektivizvaná hdnta, cena, tržní cena, ging cncern princip, znalec, dhadce, metdy ceňvání, kategrie hdnty. Úvd V tét kapitle vymezíme základní pjmy ceňvání pdniku, jak jsu - pdnik, ceňvání pdniku, účely cenění, synergický efekt, užitná hdnta, směnná hdnta. Seznámíme se s výčtem zásad zpracvání znaleckéh psudku a s bsahvými náležitstmi znaleckéh psudku. Prvedeme zde také základní rzdělení a přehled kategrií a metd ceňvání, základními pjmy zde jsu - bjektivizvaná hdnta, cena, tržní cena, ging cncern princip, znalec, dhadce, kategrie ceňvání, metdy ceňvání, pstup při ceňvání pdniku. Výkladvá část Vymezení pjmu ceňvání pdniku; Zásady zpracvání znaleckéh psudku; Přehled kategrií a metd ceňvání; Obsahvé náležitsti znaleckéh psudku Oceňvání pdniku není jednduchu blastí. Vyžaduje mnžství teretických vědmstí různých metdách, které je mžn při cenění pužít, prfesních zkušenstí a znalstí z blasti praktickéh řízení pdniku. Nezbytné je vymezit z jakéh důvdu je cenění prváděn (tedy cíl cenění), a pr kh je určen. Klíčvými faktry úspěšnéh cenění je kvalita infrmací, ze kterých jsu data pr cenění čerpána, individuální přístup ceňvatele a především vlba metdy cenění.
Ocenění pdniku neb jeh částí se prvádí na základě pžadavků stanvených následujícími zákny: zákn ceňvání majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pzdějších předpisů, zákn č. 125/2008 Sb. přeměnách bchdních splečnstí a družstev, zákn č. 513/1991 Sb. (bchdní zákník), bčanským zákníkem, pr účely kupní neb darvací smluvy, neb dpvědnsti za škdu, záknem dani dědické, darvací a z převdu nemvitstí, za účelem stanvení základu daně, záknem daních z příjmů, za účelem stanvení základu daně, neb věření kupních cen majetku pr daňvé účely, neb pr stanvení ceny bvyklé, zákn č. 182/2006 Sb. úpadku a způsbech jeh řešení (inslventní zákn), kdy se stanví hdnta pdniku za účelem zpeněžení neb zjištění hdnty majetku úpadce, bčanský sudní řád, za účelem stanvení ceny majetku určenéh k dražbě, zákn účetnictví, pr účely auditu a zjištění reálnéh stavu majetku, zákn veřejných dražbách z důvdu stanvení bvyklé ceny. Zákn č. 151/1997 Sb. ČR, ceňvání majetku, upravuje způsby ceňvání věcí, práv a jiných majetkvých hdnt a služeb (nemvitsti - stavby, pzemky, trvalé prsty; majetkvá práva; cenné papíry; pdnik). Jak další metdická výchdiska lze zmínit (vydavatel, název): INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, Internatinal Valuatin Standards, 2001 White Bk. THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATION, Eurpean Valuatin Standards, 2000 Blue Bk. THE APPRAISAL STANDARD BOARD, Unifrm Standards f Prfessinal Appraisal Practice, 2002. AMERICAN SOCIETY OF APPRAISERS, Bussines Valuatin Standards, 2001. KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY, Metdické pkyny pr Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Kmise pr cenné papíry (KCP) byl ústřední rgán státní správy, který existval v České republice d 1. dubna 1998 d 31. března 2006. Úklem Kmise pr cenné papíry byl výkn státníh dzru nad kapitálvým trhem. Psláním kmise byl starat se rzvj a chranu kapitálvéh trhu. Jak hlavní cíle si stanvila chranu
investrů, rzvj kapitálvéh trhu a světu a infrmvanst veřejnsti. Kmise pr cenné papíry vznikla na základě zákna č. 15/1998 Sb. a převzala činnsti, které d té dby vyknával Ministerstv financí České republiky. Měla pětičlenné vedení v čele s předsedu. Odvlávat či jmenvat členy mhl jen prezident na návrh vlády, jejich funkční bdbí byl pětileté. 1. dubna 2006 dšl ke slučení bankvníh dhledu vyknávanéh d té dby Česku nárdní banku s dzrem nad kapitálvým trhem Kmise pr cenné papíry, dzrem v pjišťvnictví a penzijním připjištění vyknávaným Ministerstvem financí a Úřadem pr dhled nad družstevními zálžnami. V sučasné dbě je dhled nad celým finančním trhem prváděn v České nárdní bance. Majetek a služba se ceňují bvyklu cenu (cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh majetku/služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění). Další mžné způsby ceňvání dle tht zákna: nákladvý, výnsvý, prvnávací způsb; ceňvání pdle hdnt (jmenvité, účetní, kurzvé) a sjednanu cenu. 1 Největší pzrnst bude kladena na metdy výnsvé, které jsu v české praxi nejpužívanější. Na druhu stranu některé metdy mají v pdmínkách České republiky jen mezenu pužitelnst. K těm patří především metdy zalžené na tržním prvnání, jež jsu díky nevyspělsti našeh kapitálvéh trhu v praxi u nás btížně pužitelné. Další důležitu skupinu metd tvří majetkvá cenění, jež vychází z účetních hdnt, tedy z histrických dat. Účetní data pdniků se však díky mnha legálním úpravám mhu značně lišit d skutečnsti, a prt může v knečném cenění pdniku majetkvými metdami djít ke zkreslení finální hdnty cenění pdniku. Vymezení pjmu ceňvání pdniku Pdnik lze definvat jak jedinečné, méně likvidní aktivum, pr které existují velmi mál účinné trhy. Pr ceňvatele má největší význam definice bchdníh zákníku Pdnik je subr hmtných, jakž i nehmtných slžek pdnikání. K pdniku náležejí věci, práva a jiné majetkvé hdnty, které patří pdnikateli a služí k prvzvání pdniku neb vzhledem ke své pvaze mají k tmut účelu služit. - ceňujeme tedy pdnik, ne splečnst jak právní subjekt. 1 Zákn č. 151/1997 Sb. ČR, ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku) ve znění pzdějších předpisů. 1997-2009 CzechTrade. Dstupné na WWW: <http://www.businessinf.cz/cz/clanek/zakny/zakn--cenvani-majetku/1001184/5085/>.
Praktický význam správnéh cenění pdniku Pdnik sám sbě nemá žádnu bjektivně danu hdntu, neexistuje jediné správné cenění, prt je důležité pr jaký účel se bude pdnik ceňvat. Rzlišujeme: - ceňvání pr ptřeby státní administrativy, - ceňvání ptřebné k pdnikatelským účelům. Důvdy pr cenění pdniku 2 KISLINGEROVÁ, E. Oceňvání pdniku. 2001. s. 11. Oceňvání se zabývá pdnikem jak zbžím, které je určen ke směně a jeh účelem je stanvení jeh hdnty. Je však nutné si uvědmit, že různé pdněty jsu i různým zadáním pr ceňvatele. Různá zadání mhu vyžadvat i různé metdy a pvedu k dlišným výsledkům. Rzlišujeme cenění, která vycházejí z různých pdnětů. Těmi jsu například: 2 kupě neb prdej pdniku, splynutí neb slučení splečnstí, pskytvání úvěru, změna právní frmy bchdní splečnsti, uvádění splečnsti na burzu, restrukturalizace pdniku za účelem zvýšení jeh hdnty, vklad pdniku d nvě zakládané bchdní splečnsti, rzhdvání mžnstech sanace a likvidace, hdncení reálné brnity pdniku, náhrada za vyvlastnění, placení různých daní, pjištění pdniku. Zásady zpracvání znaleckéh psudku Znalecký psudek musí splňvat následující pžadavky, musí být: kmplexní, úplný, vnitřně knzistentní, nezávislý a nestranný, pakvatelný, důvdný důvdnitelný, vzájemně kntrlvatelný, transparentní.
Metdy pužité ve znaleckém psudku musí být zvleny důvdně a důvdněně a musí splňvat pžadavek vzájemné kntrly. Údaje pužité při sestavení znaleckéh psudku musí být splehlivé a musí být užity transparentně (viz zásada transparence). Kmplexnst 3 Znalecký psudek je pvažván za kmplexní v rvině věcné, jestliže přihlíží k právům a pvinnstem všech zúčastněných stran, a t zejména k právům spjeným s akcií (jedná-li se tent druh účastnickéh cennéh papíru) pdle 155 bchdníh zákníku a k účelu právní úpravy nabídky převzetí a veřejnéh návrhu smluvy. Znalecký psudek je pvažván za kmplexní v rvině časvé, jestliže přihlíží k minulému vývji, sučasnému stavu a buducímu předvídatelnému vývji cílvé splečnsti. Znalecký psudek jak celek je kmplexní, pkud znalec při jeh sestavení přihlédnul nezávisle a nestranně ke všem známým relevantním skutečnstem, ke kterým přihlédnut měl a mhl. Cílem zásady kmplexnsti je především zajistit, aby znalec přihlédnul ke všem relevantním infrmacím, které mhu mít vliv na hdntu akcie (na základě vlivu na hdntu cílvé splečnsti), a upzrnit znalce na nutnst tht pstupu při sestavení znaleckéh psudku pr účely nabídky převzetí neb veřejnéh návrhu smluvy. K rzdílu mezi zásadu kmplexnsti a zásadu úplnsti. K prušení tét zásady djde například: a) pkud znalec nepřiměřeně velku vahu přihlédne k minulému hspdaření cílvé splečnsti, je-li zřejmé, že existují zásadní dlišnsti mezi minulým a becně čekávaným vývjem, b) pkud znalec zpchybní ve vztahu k účelu institutu nabídky převzetí neb veřejnéh návrhu smluvy bezdůvdně některé z práv spjených s akcií, například práv menšinvéh akcináře na pdíl na zisku cílvé splečnsti, a tím vylučí mžnst zjištění přiměřensti ceny akcie její hdntě na základě cenění některu z výnsvých metd. Úplnst 4 Znalecký psudek je pvažván za úplný, jestliže bsahuje datum, k němuž je cenění prveden, náležitsti uvedené v ZNAL Příl. 1, bsahvé náležitsti a údaje znaleckéh psudku pdle 15 dst. 1 vyhlášky k prvedení zákna znalcích a tlumčnících ve spjení s 13 téže vyhlášky. 3 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 8. 4 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 9.
Cílem zásady úplnsti je především zajistit, aby znalec uvedl úplný pstup, kterým dspěl k výsledku znaleckéh psudku, pužité předpklady, ppis metd a pužité infrmace a údaje. Zatímc cílem zásady kmplexnsti je frmulvat ptimální způsb phledu znalce na ceňvanu splečnst a relevantní skutečnsti, cílem zásady úplnsti je vyjádřit pžadavky na frmální stránku u znaleckéh psudku. Ddržení zásady úplnsti je nutnu pdmínku ddržení zásady pakvatelnsti. Pkud je mžn pstup znalce zpakvat s bdbnými výsledky, má se za t, že je ddržena i zásada úplnsti. Vnitřní knzistence (vzájemná slučitelnst) 5 Znalecký psudek je vnitřně knzistentní, jestliže znalec zvlil pstup výpčtu a vstupní údaje metdy pužité ve znaleckém psudku v suladu s becnými předpklady a principy, a v suladu s předpklady výslvně vyjádřenými ve znaleckém psudku neb předpklady a principy vyplývajícími z pužití určitéh pstupu, metdy neb údaje a v suladu s interpretací výsledků cenění. Za vzájemně neslučitelné lze například pvažvat: a) platnst předpkladu trvání cílvé splečnsti v dhledné buducnsti splečně s ceněním na základě likvidační hdnty - předpklad brzké likvidace cílvé splečnsti je v rzpru s předpkladem trvání cílvé splečnsti v dhledné buducnsti, b) pužití metdy diskntvaných peněžních tků, kdy finanční plán je sestaven ve stálých cenách, zatímc diskntní míra bsahuje inflaci tím znalec neddržel předpklad vyplývající z pužití stálých cen ve finančním plánu, předpklad neměnné cenvé hladiny, c) pr diskntvání prspěchů plynucích akcinářům a věřitelům jsu pužity náklady vlastníh kapitálu znalec tím předpkládá, že věřitelé pžadují stejný výns z investvanéh kapitálu jak akcináři v rzpru s existencí rizikvé prémie pr akcináře prti věřitelům, d) výsledná tržní hdnta čistéh bchdníh majetku cílvé splečnsti je vypčtena s pužitím účetních vah jedntlivých slžek kapitálu v kalkulaci diskntní míry. e) likvidační hdnta je pdstatně vyšší než výnsvá (např. u hldingu) a je pužit výnsvé cenění pdniku jak celku. Nezávislst, nestrannst 6 Znalecký psudek je nezávislý (nezávisle sestavený), jestliže znalec není žádným způsbem závislý na výsledku znaleckéh psudku. Znalecký psudek je nestranný, jestliže znalec vlbu předpkladů, údajů, metd neb pstupů pužitých ve znaleckém psudku 5 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 9. 6 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 10.
nevlivnil psudek ve prspěch některé ze zúčastněných stran. Pkud znalec bez dalšíh přijme údaje, jejichž nezkreslensti a nestrannsti může mít pchybnst (například finanční plán cílvé splečnsti předlžený vedením splečnsti) a nediskutuje vliv účelu, pr nějž byly zjištěny (neb k němu nepřihlédne), existuje pchybnst, zda takvý údaj je nestranný. Pkud znalec interpretuje právní nrmy způsbem, který je diskriminující vůči některé ze zúčastněných stran, ač je takvý způsb interpretace důvdnitelný jedntlivými praktickými případy, existuje pchybnst, zda znalecký psudek je nestranný. T se týká například předpkladu nemžnsti vyknávat některá práva spjená s účastnickými cennými papíry. Opakvatelnst znaleckéh psudku 7 Znalecký psudek musí být zpracván ve frmě, která umžňuje jeh uživatelům (zejména majitelům účastnických cenných papírů a Kmisi) kntrlu prvedenéh výpčtu a pužitých vstupů. Frma prvedení a struktura znaleckéh psudku by měla být přehledná a nesmí být pr uživatele zavádějící, přičemž pstup při prvedení cenění musí být přezkumatelný. Znalecký psudek je pakvatelný, jestliže jsu údaje, metdy a pstupy pužité ve znaleckém psudku pužity důvdněně a nezávislý a nestranný dbrník je schpen při vynalžení přiměřenéh úsilí a prstředků na základě infrmací zdrjích údajů, pstupech a metdách pužitých a uvedených ve znaleckém psudku zpakvat pstup znalce s bdbnými výsledky. Pkud pcházejí údaje pužité v psudku z interních zdrjů znalce, neplatí pžadavek pakvatelnsti, znalec je však pvinen uvést infrmace metdách a pstupech, na jejichž základě k těmt údajům dspěl, aby nezávislý a nestranný dbrník při vynalžení přiměřenéh úsilí a prstředků byl schpen na základě těcht infrmací zmíněné údaje získat, pkud by měl bdbné neb shdné primární infrmační zdrje jak znalec. Primárním infrmačním zdrjem se rzumí zdrj infrmací, které ve vztahu ke znaleckému psudku nejsu výsledkem metd neb pstupů pužitých ve znaleckém psudku. Přehlednst z velké části vlivňuje i psuzvání kvalitativní úrvně prvedených analýz a jejich snazší přezkumatelnst, případně jejich pakvatelnst jinými znalci (jak příklad může služit prvedení finanční analýzy bez pužití tabulek či grafů, cž vylučuje rzumnu mžnst Kmise, ale i adresátů nabídky převzetí či veřejnéh návrhu smluvy, zhdntit dstatečně finanční situaci cílvé splečnsti). Zásada pakvatelnsti by měla vést k bjasnění pstupu znalce takvým způsbem, aby Kmise byla schpna přezkumat, zda 7 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 10.
znalecký psudek dkládá přiměřenst ceny hdntě účastnickéh cennéh papíru, a aby se mhli adresáti nabídky převzetí či veřejnéh návrhu smluvy rzhdnut s plnu znalstí věci. Ddržení tét zásady má zabránit chybné interpretaci výsledku znaleckéh psudku. Neddržení tét zásady může vést: a) k tmu, že nezávislý a nestranný dbrník dsáhne diametrálně dlišnéh výsledku cenění při stejných neb pdbných vstupních údajích, pstupech a metdách. Tím znalecký psudek nedkládá přiměřenst ceny hdntě ve smyslu tržní hdnty; může jít hdntu subjektivní, b) k nepřezkumatelnsti znaleckéh psudku. Důvdnst 8 Metdy, pstupy a údaje pužité ve znaleckém psudku jsu pužity důvdně, jestliže za nezávisléh a nestrannéh přihlédnutí ke všem relevantním infrmacím, které při sestavvání znaleckéh psudku znalec znát měl a mhl, existuje důvd pr pužití těcht metd, pstupů a údajů. a) Důvdem pr pužití metd a pstupů může být funkční neb těsný stchastický vztah údajů, které jsu vstupy takvých metd a pstupů (dále jen vstupní údaje ) a údajů, které jsu jejich výsledky. Užitá metda neb pstup je pak vyjádřením funkčníh neb stchastickéh vztahu. b) Ddržení zásady důvdnsti vede ke splnění zásady vnitřní knzistence a zárveň snižuje mžnst zpchybnění pstupu znalce. c) Zásada důvdnsti není shdná se zásadu vnitřní knzistence, je širším pjmem. Ddržení vnitřní knzistence může být v knkrétním případě důvdem pr pstup znalce, tímt důvdem však může být i veřejně dstupný názr dbrníka neb renmvané instituce neb vztahy prměnných pužitých ve znaleckém psudku uvedené pd písm. a). Zásada důvdnsti je ddržena například: a) jedná-li se cílvu splečnst se stabilními minulými hspdářskými výsledky, přičemž analýza dvětví nepředpkládá žádné výraznější změny pdmínek, je pužití paušální metdy kapitalizvaných čistých výnsů důvdné, b) znalec důvdně sníží prti sučasnému stavu čekávané náklady vlastníh kapitálu například při cenění metdu diskntvaných peněžních tků, je-li z veřejně dstupných údajů (předpvědí Ministerstva financí, Českéh statistickéh úřadu neb renmvaných finančních institucí) mžn dvdit, že djde ke snížení diskntní sazby z úvěrů pskytvaných Česku 8 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 11.
nárdní banku, djde tedy pravděpdbně i ke snížení výnsnsti státních dluhpisů vydaných Česku republiku (ve většině mdelů užívaných pr dhad nákladů vlastníh kapitálu je jednu ze slžek i bezrizikvý výns, bvykle jak výns státních dluhpisů d dby splatnsti), c) znalec předpkládá zvýšení průměrné dby splatnsti phledávek, přičemž průměrná dba splatnsti phledávek v dvětví je vyšší než průměrná dba splatnsti phledávek cílvé splečnsti a cílvá splečnst nemá dstatečnu vyjednávací sílu k jejímu snížení neb udržení, d) splečnst, jejíž akcie jsu předmětem nabídky převzetí (veřejnéh návrhu smluvy), má v bchdním rejstříku zapsán předmět pdnikání A, B a C. Zatímc tržby z pdnikání v bru A tvří 80 % tržeb splečnsti, tržby z pdnikání v bru B 15 % a tržby z pdnikání v bru C 5 %, znalec při analýze ptenciálu ceňvané splečnsti a prgnóze buducíh vývje věnuje pzrnst zejména předmětu pdnikání A a předmětu pdnikání B, přičemž zhdntí mžnst zvýšení pdílu předmětu pdnikání C na tržbách cílvé splečnsti. V pačném případě (např. nepřiměřeně vyská váha předmětu pdnikání C při pmenutí předmětu pdnikání A) by mhla být hdncena tak, že znalec neuvedl ve znaleckém psudku údaje relevantní, napak pužitím irelevantních údajů mhl zásadně zkreslit výsledek znaleckéh psudku. Odůvdněnst 9 Metdy, pstupy a údaje jsu pužity ve znaleckém psudku důvdněně, jestliže jsu důvdy pužití těcht metd, pstupů a údajů uvedeny výslvně ve znaleckém psudku. Pkud je způsb a důvd pužití těcht metd a pstupů zřejmý z pvahy pužitých údajů neb nelze pužít důvdně a důvdněně pr daný případ jinu metdu neb pstup a z infrmací uvedených v psudku je tat skutečnst zřejmá, není nutné pětvně uvést ve znaleckém psudku důvd pužití těcht metd a pstupů. Důvdy, které vedly znalce k užití určité metdy, pstupu neb údaje, však nemusí být vždy zřejmé, prt je ptřeba ddržet zásadu důvdněnsti. Objasní-li znalec důvdy veducí k užití určité metdy pstupu neb údaje, je jejich pužití důvdněné. Neddržení zásady důvdněnsti může vést k neddržení zásady pakvatelnsti a tedy nepřezkumatelnsti znaleckéh psudku, avšak zárveň nemá vliv na ddržení statních zásad. 9 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 12.
Vzájemná kntrla 10 Metdy a pstupy pužité ve znaleckém psudku splňují pžadavek vzájemné kntrly, jestliže byly pužity pr shdnu mnžinu výstupních údajů nejméně dva dlišné pstupy neb metdy, přičemž tyt metdy neb pstupy pskytují při shdných neb pdbných vstupních údajích pdbné, nevýznamně dlišné výsledky za pdbných předpkladů. Tent pžadavek nemusí být splněn, pkud k pužitému pstupu neb metdě neexistuje s hledem na specifika předmětu cenění alternativní pstup neb metda neb je zřejmé, že by jiný pstup neb metda pskytnuly pdbné výsledky. Cílem znaleckéh psudku je zjištění přiměřensti ceny akcií jejich alikvtnímu pdílu na tržní hdntě čistéh bchdníh majetku cílvé splečnsti. Pužití více metd neb pstupů výpčtu umžňuje eliminvat chyby ve znaleckém psudku a přispívá k hladkému průběhu správníh řízení udělení suhlasu s uveřejněním nabídky převzetí, ale také umžňuje zčásti eliminvat subjektivní prvky ve znaleckém psudku. Ke vzájemné kntrle nepřispívá pužití více metd, které jsu vzájemně bdbné tj. se shdnými vstupními údaji a bdbným pstupem výpčtu, např. metda diskntvaných peněžních tků pr akcináře a metda diskntvaných peněžních tků pr akcináře a věřitele. Transparence 11 Údaje pužité ve znaleckém psudku jsu transparentní, jestliže pcházejí z věrhdnéh zdrje a je-li u každéh z pužitých údajů neb subru údajů uveden jeh zdrj. Údaje pcházející ze zdrje závisléh na znalci neb na bjednateli znaleckéh psudku je vhdné pužít puze, přispěje-li t významně k zpřesnění výsledku znaleckéh psudku. Neddržení zásady transparence (např. neuvádění splehlivých pramenů pužitých dat) může vést k neddržení zásady pakvatelnsti s následkem nepřezkumatelnsti znaleckéh psudku. K neddržení zásady transparence vede rvněž preference údajů z nevěrhdných zdrjů před údaji z věrhdných zdrjů. Obecně je žáducí, aby transparentní byly i pstupy užité znalcem, tj. bjasňvaly a nezamlžvaly skutečnsti, které mají vliv na hdntu účastnických cenných papírů. Tent pžadavek je zčásti vyjádřen zásadu pakvatelnsti. 10 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 13. 11 KOMISE PRO CENNÉ PAPÍRY. Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů (ZNAL). Verze 2.0. srpen 2004. s. 13.
Různé přístupy k ceňvání pdniku Při ceňvání pdniku bychm měli hledat dpvědi na něklik zásadních tázek. Klik je za pdnik chten zaplatit běžný zájemce čili jaké je jeh tržní cenění? Jaku má pdnik hdntu pr knkrétníh kupujícíh? A jaku hdntu lze pvažvat za nesprnu? Rzlišujeme tedy tři základní přístupy k ceňvání: 12 1. tržní hdnta, 2. subjektivní hdnta, 3. bjektivizvaná hdnta. Tržní hdnta pdniku Existuje-li trh s pdniky resp. trh s pdíly na vlastním kapitálu pdniků, existuje také více kupujících a prdávajících a tím se vytváří pdmínky pr vznik tržní ceny. Předmětem dhadu je pak ptenciální tržní cena, kteru značujeme jak tržní hdntu. Tu nejlépe vyjadřuje následující definice: Tržní hdnta je dhadnutá částka, za kteru by měl být majetek směněn k datu cenění mezi kupěchtivým kupujícím a prdejechtivým prdávajícím při transakci mezi samstatnými a nezávislými partnery p náležitém marketingu, ve které by bě strany jednaly infrmvaně, rzumně a bez nátlaku. 13 Prces ceňvání vyžaduje, aby ceňvatel prvedl adekvátní a relevantní průzkum trhu. Též je nutné zdůraznit, že na finančním a kapitálvém trhu se střetávají investři z různých teritrií se zcela dlišnými kulturními pdmínkami, zvyklstmi i vyspělstí jejich vlastních kapitálvých trhů. Prt existuje celá řada definic tržní hdnty a je tedy nesmírně důležité snažit se vylučit eventuální nedrzumění mezi dhadcem a investrem. Tržní hdnta vyjadřuje jakési průměrné čekávání trhu hledně buducnsti. Prt ji pužíváme především při uvádění pdniku na burzu či při prdeji pdniku, kdy zatím není znám knkrétní kupující a stávající vlastník chce dhadnut, za klik by mhl pdnik pravděpdbně prdat. Subjektivní hdnta Jelikž lze na pdnik phlížet jak na jedinečné a méně likvidní aktivum, mnh teretiků ceňvání se přiklání k názru, že hdntu pdniku je třeba pvažvat za jedinečný jev. Hdntu pdniku tedy není priritně pravděpdbná cena pdniku na trhu, ale suhrn užitků 12 MAŘÍK, M. Určvání hdnty firem. 1998. s. 11. 13 MAŘÍK, M. Určvání hdnty firem. 1998. s. 12.
knkrétníh účastníka transakce. Na tmt subjektivním pstji je zalžena tzv. Klínská škla, která zastává názr, že cenění musí být realizván v závislsti na becných funkcích, které má pr uživatele jeh výsledků. Základními funkcemi ceňvání Klínské škly jsu: 14 funkce pradenská, funkce rzhdčí, funkce argumentační, funkce daňvá, funkce kmunikační. Subjektivní cenění bývá zalžen převážně na buducnsti, d které se prmítnu individuální čekávání danéh subjektu. Prt h lze uplatnit především při kupi neb prdeji pdniku a při rzhdvání mezi sanací a likvidací pdniku. Za nejdůležitější funkci Klínské škly pvažujeme funkci pradensku, která pskytuje kupujícímu pdklady a infrmace : maximální ceně, kteru ještě může zaplatit kupující, aniž by na transakci (nákupu) prdělal (tzv. hraniční hdnta kupujícíh), minimální ceně, kteru ještě může prdávající přijmut, aniž by na prdeji prdělal (tzv. hraniční hdnta prdávajícíh). Ve funkci pradenské pskytuje Klínská škla tzv. hraniční hdnty (hdnty pr rzhdnutí). Pkud je hraniční hdnta kupujícíh vyšší než hraniční hdnta prdávajícíh, je vytvřen prstr pr vlastní cenvé jednání. Předpkládá se, že hraniční hdnta je jak individuální (subjektivní) dhad druhé straně neznámá. Hlavní funkce ceňvání pdle Klínské škly 15 14 MAŘÍK, M. Metdy ceňvání pdniku. 2003. s. 21. 15 MAŘÍK, M. Metdy ceňvání pdniku. 2003. s. 24.
Objektivizvaná hdnta Již před mnha lety se dbrníci shdli, že bjektivní hdnta v pdstatě neexistuje a začali pužívat pjem bjektivizvaná hdnta. T z th důvdu, že subjektivní hdntu si je čast vzdělanější vlastník schpen určit sám, kdežt pr dhadce je výhdnější vycházet z představy bjektivizvanější. Objektivizvaná hdnta by měla být pstavena na všebecně uznávaných datech a při jejím výpčtu by měly být ddrženy určité zásady a pžadavky. Metda cenění by měla být jasná a jednznačná, aby mhl každý znalec nezávisle na jiném dspět při cenění ke stejným či pdbným výsledkům. Objektivizvané cenění je zalžen převážně na nesprných faktech a na sučasnsti. Jeh využití je tedy na místě především při pskytvání úvěru neb při zjišťvání sučasné reálné bnity pdniku. Vztah bjektivizvané hdnty a subjektivníh hdncení 16 16 MAŘÍK, M. Metdy ceňvání pdniku. 2003. s. 23.
Metdy pužívané při ceňvání pdniku K určení tržní hdnty pdniku byla již vytvřena celá řada metd. Lze je rzdělit d čtyř základních skupin: 17 1. Metdy zalžené na stavvých veličinách (majetkvý princip, majetkvé cenění): Vlastní jmění (účetní hdnta na principu histrických cen), Likvidační hdnta, Substanční hdnta na principu reprdukčních cen, Substanční hdnta na principu úspry nákladů. 2. Ocenění na základě analýzy výnsů (výnsvý princip, výnsvé metdy): Metdy zalžené na kapitalizaci zisku (kapitalizvané čisté výnsy). Metdy zalžené na diskntvaných peněžních tcích (DCF): a. FCFF (free cash flw t the firm), b. FCFE (free cash flw t the equity), c. DDM (dividend discunt mdel), d. EVA (ecnmic value added). Kmbinvané (krigvané) výnsvé metdy. 3. Ocenění na základě analýzy trhu (tržní princip, tržní metdy), (relativní ceňvání): Přímé cenění z dat kapitálvéh trhu (cenění na základě tržní kapitalizace), Ocenění na základě srvnatelných pdniků, Ocenění na základě srvnatelných transakcí, Ocenění na základě údajů pdnicích uváděných na burzu. 4. Kmbinvané metdy: Metda vážené střední hdnty, Metdy průměrné hdnty, Metda uhrazení zvláštníh zisku. 17 KISLINGEROVÁ, E. Oceňvání pdniku. 2001. s. 23.; MAŘÍK, M. Metdy ceňvání pdniku. 2003. s. 28.
Vlba metdy závisí na funkcích, které si cenění klade. Obvykle se však pužívají kmbinace více druhů metd a vzájemně se prvnávají dlišné výsledky, ke kterým se dspěl. Základní pstup při ceňvání pdniku Před zahájením prací na cenění pdniku je nezbytné si vyjasnit, z jakéh důvdu bude cenění prváděn a jaká hdnta by měla být výsledkem cenění. Vlba technik je pak pdřízena funkcím, které by cenění měl splnit. Ze všeh nejdříve je vhdné prvést suhrnné hdncení. Pdnik je ttiž pdstatně slžitější bjekt pr cenění než běžná samstatná aktiva. Je tedy nutné zkumat všechny stránky jeh činnsti. Výsledkem suhrnnéh hdncení je dhad ptenciálu zkumanéh pdniku a trhu, na kterém půsbí. Následně můžeme přistupit k hdncení pdniku z finančníh hlediska. Zpracujeme tedy finanční analýzu sučastnéh stavu pdniku a následně pužijeme některu z metd pr vlastní výpčet hdnty pdniku. Jedntlivé fáze ceňvání pdniku jsu: 18 1. Vymezení zadání práce tent bd bsahuje specifikaci cíle cenění. 2. Vytvření pracvníh týmu slženéh bvykle z veducíh týmu, ze zástupců pradenské firmy a zástupců pdniku. 3. Plán práce určení závazných termínů prací ve vazbě na cíl a termín řešení. 4. Sběr infrmací vnějších (analýza makrprstředí a mikrprstředí) i vnitřních (pdnikvá minulst, sučasnst i 18 KISLINGEROVÁ, E. Oceňvání pdniku. 1999. s. 16.
buducnst). 5. Analýza dat vytvření finanční a strategické analýzy (na 3-5 let). 6. Výběr metd ve vazbě na cíl práce. 7. Analýza cenění aplikace zvlenéh metdickéh aparátu ve vazbě na účel cenění. 8. Syntéza výsledků a příprava závěrečnéh výrku. 9. Výrk tržní hdntě pdniku k datu cenění. Obsahvé náležitsti znaleckéh psudku Základní infrmace Označení předmětu cenění a jeh identifikační údaje, Datum, 19 ke kterému je cenění prveden, Datum zpracvání znaleckéh psudku, Definice hdnty, která je výsledkem znaleckéh psudku, Označení bjednatele znaleckéh psudku, Jmén a svědčení znalce. Znalec, který pdepisuje psudek cenění, přijímá dpvědnst za údaje uvedené v psudku, Vymezení účelu cenění, analýza dpadu účelu cenění na určení data cenění a na způsb zhlednění práv spjených s účastnickým cenným papírem v dhadu jeh hdnty, Zdrje pužitých infrmací. Ppis předmětu cenění značení předmětu cenění a jeh identifikační údaje, slžení základníh kapitálu splečnsti, jejíž pdnik je předmětem cenění, údaj, zda je splečnst zalžena na dbu určitu či neurčitu, předměty pdnikání se zdůrazněním nejvýznamnějších z nich, stručná histrie cílvé splečnsti, zejména s důrazem na aspekty mající vliv na buducí vývj, pdrbný ppis událstí, které nastaly mezi dnem předcházejícím událst, v jejímž důsledku vznikla pvinnst učinit nabídku převzetí neb veřejný návrh smluvy a dnem, k němuž je čekáván splnění pvinnsti, a mhu vlivnit hdntu cílvé splečnsti, je-li sba pvinná pdle 183b dst. 1 neb 186a dst. 1 v prdlení se splněním pvinnsti. Předpklady a mezující pdmínky údaje skutečnstech bsažených v psudku jsu pravdivé a správné, identifikace zdrje veškerých dat, ze kterých znalec vycházel, uvést, zda se spléhal na data interní neb na data pskytnutá jinými subjekty, a jestliže se spléhal na data d jiných subjektů, uvést, zda a jak tat data věřval, 19 Datem cenění pr účely 183c dst. 5 bchdníh zákníku se rzumí den předcházející den uskutečnění bchdu, v jehž důsledku vznikla pvinnst učinit nabídku převzetí a pr účely 186a dst. 4 den předcházející rzhdnutí valné hrmady, v jehž důsledku vznikla pvinnst učinit veřejný návrh smluvy.
analýzy, názry a závěry uvedené v psudku jsu platné jen za mezených pdmínek a předpkladů, které jsu uvedeny v psudku a jsu znalcvými sbními, nezaujatými prfesinálními analýzami, názry a závěry, znalec nemá žádné sučasné ani buducí zájmy na akciích cílvé splečnsti, které jsu předmětem psudku, a že neexistuje sbní zájem neb zaujatst vzhledem k výsledku znaleckéh psudku. Existuje-li takvý zájem neb zaujatst, musí t být uveden včetně ppisu tht zájmu. Analýza ptenciálu ceňvanéh pdniku a prgnóza buducíh vývje Vývjvý ptenciál relevantních trhů Vyhlídky eknmiky a dvětví, ve kterém cílvá splečnst půsbí. Obsluhvané trhy, výrbky, služby a případně nejvýznamnější zákazníci (vymezení trhu, jeh struktura, dhad hdntvéh a pkud mžn také fyzickéh rzsahu). Citlivst na sezónní a cyklické faktry. Knkurence (vymezení hlavních knkurentů a jejich stručná charakteristika). Aktivita splečnsti na zahraničních trzích, exprtní mžnsti splečnsti. Vnitřní ptenciál cílvé splečnsti a hdncení jeh knkurenční síly Výrbky, úrveň těcht výrbků ve vztahu ke knkurenci, zhdncení dalších prvků marketingu. Zákazníci, jejich charakter a struktura. Vyjednávací síla vůči zákazníkům a vliv na čekávaný vývj tržeb, resp. přidané hdnty. Očekávaná investiční plitika a mžný vývj výknů. Úrveň persnálu, klima ve splečnsti a jejich vliv na knkurenční sílu. Vyjednávací pzice vůči ddavatelům a vliv na čekávaný vývj nákladů, resp. přidané hdnty. Management splečnsti, jeh úrveň (kvalifikvanst, zkušensti), psuzení strategickéh i taktickéh řízení splečnsti. Shrnutí - silných a slabých stránek, knkurenčních výhd, zhdncení knkurenční síly a její vývj v psledním bdbí. Shrnutí - vývj knkurenční síly a jeh suvislst s vývjem pdílu na trhu. Shrnutí - prgnóza vývje pdílu na trhu. Shrnutí - prgnóza tržeb na základě prgnózy temp růstu trhu a tržníh pdílu jak výstup pr finanční plán. Předcházející transakce pdbných vlastnických pdílů v cílvé splečnsti neb v pdbných pdnicích Výčet pdniků se stejným neb pdbným předmětem
činnsti a dalšími shdnými charakteristikami jak má cílvá splečnst, jejich hspdářská i tržní charakteristika. Uvedení transakcí, jejichž předmětem byly větší balíky akcií srvnatelných splečnstí. Finanční analýza Druhvá skladba majetku splečnsti, jejíž pdnik je předmětem cenění, a jeh likvidita 20. Pužitá výchzí data a jejich zhdncení, ppis a zdůvdnění případných úprav. Stručná charakteristika účetní plitiky splečnsti, v případě významných rzdílů mezi knslidvanými a neknslidvanými údaji neb mezi údaji pdle českých a např. mezinárdních účetních standardů rzbr zdrjů významných rzdílů a jejich mžnéh vlivu na vlbu vstupních účetních údajů. Analýza finančníh zdraví (s důrazem na psuzení čekávanéh vývje). Srvnání finančníh zdraví s bdbnými pdniky. Analýza klíčvých hspdářských veličin, zejména tržeb, dpisů, sbních nákladů, jedntlivých úrvní hspdářskéh výsledku, pracvníh kapitálu, investic apd. důležitých zejména pr sestavvání finančníh plánu. Ppis vlivu událstí na finanční zdraví a finanční sílu pdniku, je-li sba pvinná pdle 183b dst. 1 neb 186a dst. 1 v prdlení se splněním pvinnsti. Sestavení finančníh plánu Vazbu na strategicku a finanční analýzu. Diskusi hlavních předpkladů pr sestavení finančníh plánu. Zde je nezbytné diskutvat finanční činnst cílvé splečnsti v čase a, je-li t vhdné, její srvnání s jinými pdbnými pdniky, např. finanční plitiku s důrazem na zvlené způsby financvání a jiné pdstatné aspekty. Plán by měl být sestaven v členění: plánvý výkaz zisků a ztrát, plánvá rzvaha, plán celkvéh cash flw, plán vlnéh cash flw, je-li pužita metda DCF. Všechny významné plžky plánu by měly být zdůvdněny (buď v tmt plánu, neb v rámci finanční analýzy). Finanční analýzu finančníh plánu. Vlba přístupu a metdy cenění Ppis principu a pstupu nejpužívanějších přístupů 21 neb metd 22 pužívaných pr cenění cílvé splečnsti a cenných papírů a jejich relace k účelu cenění. Definici hdnty, jejíž zjištění je účelem zpracvání 20 Zásadním způsbem vlivňuje skutečnst, zda hdnta pdniku je tvřena jeh aktivy neb jeh výnsy. 21 Oceňvacím přístupem je vnitřně hmgenní subr metd cenění, které jsu zalženy na stejném principu cenění, např. přístupy výnsvé, majetkvé či srvnávací. 22 Metdu cenění pdniku je všebecně přijímaný pstup stanvení hdnty pdniku. Jeden ceňvací přístup je zpravidla reprezentván větším pčtem metd cenění. Např. metdy diskntvanéh cash flw, metda kapitalizvaných zisků neb metdy EVA mají splečný výnsvý přístup cenění.
psudku. Rzbr vlivu událstí na vlbu metdy cenění, je-li sba pvinná pdle 183b dst. 1 neb 186a dst. 1 v prdlení se splněním pvinnsti. Průměrná a prémivá cena Uvedení prémivé a průměrné ceny. Diskusi nad vypvídací schpnstí průměrné ceny, a t zejména s hledem na likviditu účastnických cenných papírů a rzdíl mezi vypčtenu hdntu a tut cenu. Oddíl věnující se ceně prémivé, a t zejména ve vztahu k ceně průměrné a rzdílu mezi těmit cenami. Závěrečný výrk Přílhy Účetní výkazy za nejméně tři p sbě jducí bdbí před datem cenění. Pslední účetní výkazy sestavené před dnem cenění. Finanční plán pužitý pr cenění. Výpis z bchdníh rejstříku cílvé splečnsti (může být přízen z internetvých stránek Ministerstva spravedlnsti www.justice.cz). Výpčet průměrné ceny pdle 183c dst. 3 bchdníh zákníku ze Střediska cenných papírů (www.scp.cz). Ostatní relevantní pdklady. 23 V případě, že se ceňvatel řídí právě tímt pstupem, je nezbytné prvést na závěr syntézu výsledků a frmulaci závěru, ke kterému dspěl. Knkrétně t znamená, že k určitému datu je stanvena hdnta pdniku. Zde je nutn zdůraznit, že uvedení data má klíčvý význam, a t především prt, že ceňvatel d svéh závěrečnéh 23 Údaje neprvzním majetku, výrky auditra jiné než bez výhrad apd.
výrku zpracvává veškerá data, která má v daný kamžik k dispzici. V případě, že p určité dbě vznikne pět ptřeba se k výsledku cenění vrátit, není mžné výsledný výrk prstě převzít. Je nutné przkumat, za jakých klnstí byl cenění zpracván a zda se uvnitř pdniku neb v rámci celé eknmiky nezměnily některé skutečnsti natlik, že je nezbytné aktualizvat celý prpčet. Znalec - charakteristika a prfese Znalec je nezávislá sba, která na základě svých dbrných znalstí zkumá, psuzuje a hdntí určité skutečnsti, kterých vydává bvykle písemný znalecký psudek. Znaleckým psudkem rzumíme grafický či jiný výstup činnsti znalce, který musí mít náležitsti frmální i bsahvé. Znalec je sba, která splňuje všechny stanvené pdmínky pr vyknávání znalecké činnsti. Znalectví služí k rzhdvání v případech, kdy je nutné dbrně psudit jevy a událsti. Tat psuzení bvykle vyžadují nejen teretické znalsti, ale hlavně praktické zkušensti ve speciálních brech. Znalci vystupují v řízeních, která jsu regulvána zejména bčanským sudním řádem atd. Pdmínky pr výkn prfese znalce majetku upravuje zákn č. 36/1997 Sb., znalcích a tlumčnících ve znění pzdějších předpisů. Znalecku činnst vyknávají znalci zapsaní d seznamu znalců, krajské a kresní sudy zajišťují, aby seznam znalců byl veřejně přístupný u sudů, tak aby d něj mhl každý nahlédnut Znalce (tlumčníky) jmenuje pr jedntlivé bry (jazyky) ministr spravedlnsti neb předseda krajskéh sudu v rzsahu, v němž je ministrem spravedlnsti k tmu pvěřen. Odhadce charakteristika, prfese Odhadní činnst upravuje zákn živnstenském pdnikání V nvele živnstenskéh zákna dšl k výrazné změně prvzvání tét živnsti. Oceňvání byl přeřazen d živnsti kncesvané (půvdně živnst vlná). Zákn stanvuje zvláštní pžadavky pr prvzvání, jak jsu: úplné střední dbrné vzdělání neb vyšší dbrné vzdělání v bru, na určitý pčet rků praxe v bru žadatele kncesi dhadce s
hledem na vybranu kategrii ceňvání majetku. Odhadce prvádí například expertní, dhadní či dbrnu činnst p dmluvě s fyzicku či právnicku sbu pr různé účely. Dle zákna je mžné pžádat vydání kncesní listiny pr následující kategrie ceňvání majetku: - věci mvité, - věci nemvité, - nehmtný majetek, - finanční majetek, - pdniky. Prfesní a etický kdex dhadce majetku (ze dne 15. června 1994, pslední úprava kdexu byla schválena dne 15.6.1999). 1. Prfesní a etické zásady, kterými se řídí dhadce majetku při výknu své prfese. 2. Odhadci majetku, sdružení v České kmře dhadců majetku, se zavazují ddržvat tat ustanvení a za jejich ddržvání jsu Kmře dpvědni. 3. Kdex upravuje chvání, práva a pvinnsti dhadců ve vztahu (ke splečnsti, ke klientvi, k prfesi, ke klegům, ke kmře). Definice pjmu hdnta HODNOTA není skutečně zaplacenu, pžadvanu neb nabízenu cenu. Je t eknmická kategrie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbžím a službami, které lze kupit, na jedné straně, kupujícími a prdávajícími na druhé straně. Jedná se dhad. (Pdle eknmické kncepce hdnta vyjadřuje užitek, prspěch vlastníka zbží neb služby k datu, k němuž se dhad hdnty prvádí.) HODNOTA - není skutečnst, ale dhad pravděpdbné ceny. ODHAD - vzhledem k tmu, že nelze určit přesný algritmus k určení hdnty, pužívá se dhadu, u něhž neexistuje jedntný pstup, prt se pužívá více metd. Hdnta pdniku je tedy dána čekávanými buducími příjmy převedenými (diskntvanými) na jejich sučasnu hdntu (hdnta pdniku je vlastně určitá víra v buducnst pdniku, která je vyjádřená v penězích). Existuje řada hdnt pdle th, jak jsu definvány. Přitm každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při ceňvání je prt vždy zcela nutné přesně definvat, jaká hdnta je zjišťvána a pr
jaké účely. Brutt hdnta je hdnta pdniku jak celku, zahrnuje hdntu jak pr vlastníky, tak pr věřitele, ceňujeme bchdní majetek a jmění Nett hdnta je cenění pdniku na úrvni vlastníků, resp. ceňujeme vlastní kapitál Užitná hdnta je tvřena na základě schpnsti statku uspkjvat lidské ptřeby. Je závislá na mžnstech využití statku, preferencích a záměrech knkrétníh vlastníka danéh předmětu. Pr různé vlastníky existuje různá užitná hdnta. Směnná hdnta - pkud má statek užitnu hdntu a zárveň je k dispzici v mezeném mnžství, může být předmětem směny (směnná hdnta). Tržní hdnta je dhadnutá částka, za kteru by měl být majetek směněn k datu cenění mezi Dbrvlnými kupujícím a dbrvlným prdávajícím při transakci mezi samstatnými a nezávislými partnery p náležitém marketingu, ve které by bě strany jednaly infrmvaně, rzumně a bez nátlaku. Tržní hdnta je vlivem tržníh mechanismu phyblivá. Účetní hdnta je termín pužívaný v účetnictví, ale může mít jen velmi mál splečnéh s tržní hdntu. Účetní hdnta pdniku: sučet aktiv zmenšený veškeré závazky. Pr stanvení tržní hdnty pdniku má velmi mezenu vypvídací schpnst. Účetní hdnta je stabilní. Věcná hdnta (též substanční hdnta, dle právníh názvslví "časvá cena" věci) je v pdstatě reprdukční cenu stavby, sníženu přiměřené ptřebení, dpvídající průměrně ptřebené stavbě stejnéh stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená náklady na dstranění vážných závad. Výnsvá hdnta ( kapitalizvaná míra zisku, kapitalizvaný zisk ) představuje čekávané výnsy z nemvitsti. Zjedndušeně řečen jistinu, kteru je nutn při stanvené úrkvé sazbě ulžit, aby úrky z tét jistiny byly stejné jak čistý výns z pdniku (nemvitsti). Likvidační hdnta je hdnta nemvitsti zjištěná jak cena jedntlivých nemvitstí pdniku v případě jeh likvidace, včetně nákladů na financvání nutných změn pr mžnst jejich prdeje. Definice pjmu cena - Oceňvání je činnstí, kdy je určitému předmětu, subru předmětů, práv apd. přiřazván peněžní ekvivalent je
přitm třeba rzlišit pjmy cena a hdnta. CENA je pjem pužívaný pr pžadvanu, nabízenu neb skutečně zaplacenu částku za zbží neb službu. Částka je neb není zveřejněna, zůstává však histrickým faktem. Může neb nemusí mít vztah k hdntě, kteru věci přisuzují jiné sby. Rzlišujeme různé druhy cen. Definice pdle Zákna 526/1990 Sb., cenách Cena je peněžní částka: - sjednaná při nákupu a prdeji zbží, - zjištěná pdle zvláštníh předpisu k jiným účelům než k prdeji. Druhy cen Cena zjištěná pdle cenvéh předpisu, tj. cena administrativní; Cena přizvací ("histrická") je cena, za kteru byl mžn věc přídit v dbě jejíh přízení (u nemvitstí, zejména staveb, cena v dbě jejich pstavení), bez dpčtu ptřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. Cena tržní je vyjádření směnné hdnty v penězích. Cena reprdukční (reprdukční přizvací cena), za kteru by byl mžn stejnu neb prvnatelnu nvu nemvitst přídit v dbě cenění, bez dpčtu ptřebení. Obvyklá cena ("tržní hdnta", becná cena, bchdvatelná cena ) je cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Vlastní cena ( tržní ) se tvří až při knkrétním prdeji resp. kupi a může se d zjištěné hdnty i výrazně dlišvat. Není mžn ji přesně stanvit. Kmerční banka zavedla pjem "tržní cena v tísni" pr takvu cenu, za jaku je zcela jistě nemvitst rychle prdejná. Výchzí cena je při výpčtech některé z výše uvedených cen (hdnt) pjem pr cenu nvé stavby, bez dpčtu ptřebení, tj. cena nákladvá. Od výchzí ceny, zejména pr výpčet věcné hdnty představující technicku stránku nemvitsti, se dečítá ptřebení (znehdncení). Na znehdncení má vliv stáří staveb, živtnst i technický stav stavby. Jedntkvá cena je cena za jedntku (m 3, m 2, m, ks, ha, t). Cena sjednaná (kupní) je cena nemvitsti sjednaná při jejím
prdeji mezi prdávajícím a kupujícím. Synergický efekt Synergie - celek je víc než prstý sučet jeh jedntlivých částí, - harmnická integrace jedntlivých částí d jednh celku. Cílem manažera je: ptimálně sladit jedntlivé aktivity a vytvřit takvé prstředí, které sjedncuje a uvlňuje nejvyšší schpnsti člvěka, tak, aby se vytvřil a znásbil synergický efekt, vytvřit takvé vzájemné vazby uvnitř pdniku, aby celek byl větší než sučet jeh jedntlivých částí. Kvalita pdnikvéh řízení je přím úměrná kvalitě uplatnění synergickéh efektu. Synergie Změna hdnty vzniklá prpjením více pdniků prti stavu hdnty těcht pdniků neprpjených (1+1 2). Zahrnutí synergie spjen s hrní hranicí dhadní ceny. Uvažvaná synergie závisí na typu cenění. Synergie nepravá: Není vázána na knkrétníh partnera (daň. ztráty, které mhu být využité spjením se zisk. partnerem) Synergie pravá: Přírůstek hdnty, který může vzniknut jen prpjením s urč. pdnikem, např. dispnujícím jedinečným knw-hw.
Rzšiřující text Shrnutí Kntrlní tázky a úkly Definujte pjem ceňvání. Jaké jsu účely, pr které se pdnik ceňuje?
Seznam pužitých zkratek Studijní literatura Odkazy Definujte pjem hdnta. Definujte pjem cena. Jaké kategrie hdnty rzlišujeme? Jaké jsu metdy ceňvání a z čeh vyházejí? ZNAL - Metdické pkyny pr Znalecké psudky pr účely pvinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv kupi účastnických cenných papírů, KCP - Kmise pr cenné papíry, FCFF - vlný peněžní tk pr firmu /peněžní tk pr věřitele a pr akcináře/, (free cash flw t the firm), FCFE - vlný peněžní tk pr vlastí kapitál /peněžní tk pr akcináře/, (free cash flw t the equity), DDM - (dividend discunt mdel), EVA - eknmická přidaná hdnta (ecnmic value added), DCF - diskntvaný peněžní tk (discnt cash flw), APV - upravená sučasná hdnta (adjusted present value). KISLINGEROVÁ, E. Oceňvání pdniku. 2. přepracvané a dplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2001. ISBN 80-7179-529-1. MAŘÍK, M. a kl. Metdy ceňvání pdniku : Prces cenění - základní metdy a pstupy. 2. upravené a rzšířené vydání. Praha : Ekpress, 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. - MAŘÍKOVÁ, P., MAŘÍK, M. Mderní metdy hdncení výknnsti a ceňvání pdniku (EVA, MVA). Praha : Ekpress, 2001. ISBN 80-8611-936X. Klíč k úklům