ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3757/2012-1 NEMOVITÁ VĚC: 1/6 pozemků parc. č. 7100 na LV 827 a 1/6 PK 1099, 1111, 1157/1, 1157/2, 1157/3, 2347/2, 2348/2, 2349/2, 2350/2, 3599 a 3600 na LV 2310 Vlastníci pozemku: Jiří Hroudný, Pod Kostelem 69, 696 35 Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Ladislav Šimeček, č. p. 711, 696 06 Vacenovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 6 D.U.s.r.o. AGRO, č. p. 101, 696 35 Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Jiří Hroudný, Pod Kostelem 69, 696 35 Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Marek Hroudný, Pod Kostelem 69, 696 35 Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 613/11-19 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: bez přítomnosti Počet stran: 8 stran V Praze, dne 7.4.2016 56 900 Kč Stav ke dni : 5..4.2016 Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/6 pozemků parc. č. 7100 na LV 827 a 1/6 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 1099, 1111, 1157/1, 1157/2, 1157/3, 2347/2, 2348/2, 2349/2, 2350/2, 3599 a 3600 na LV 2310 v kat. úz. Dambořice, obec Dambořice, okres Hodonín. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.12.2015, LV č. 827, 2310, kat. úz. Dambořice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov - kopie mapy bývalého pozemkového katastru ze dne 28.8.2012, mapové listy č. 8, 8,8K, 12, měřítko 1:2880, kat. úz.dambořice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 613/11-19 ze dne 31.5.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 613/11-83 ze dne 15.8.2012 - kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 4.3.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.5.2003 - lesní hospodářská osnova platná od 1.1.2006-31.12.2015 - srovnávací sestavení parcel ze dne 5.10.2012 - informace poskytnuté MěÚ Ždánice ze dne 29.1.2016 - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Dambořice je začleněna územně pod okres Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Dambořice se rozkládá asi 29 km severozápadně od Hodonína a 17 km západně od města Kyjov. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 1310 obyvatel.v obci je škola a školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Dambořice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o 1/6 pozemků situovaných v okrajových částech obce Dambořice, pozemky vedeny v územním plánu jako nezastavitelné.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Na pozemku PK 2350/2 je zřízeno věcné břemeno strpět umístění plynovodu, vstup za účelem oprav a údržby plynovodu, zdržet se práva stavby v rozsahu GP. Smlouva ze dne 4.3.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.5.2003. Toto věcné břemeno je zřízeno úplatně na dobu určitou a to na dobu provozování plynovodu. Smlouva předložena. Na pozemku PK 2350/2 je dále zřízeno věcné břemeno uložení, provozování a opravy rorpovodu, vstup a vjezd na část pozemku za účelem provozu, údržby a oprav v rozsahu GP. Smlouva ze dne 8.12.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.12.2003. Věcné břemeno je zřízeno úplatně. Smlouva nebyla předožena. Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. 827 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky 2. 2310 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dambořice: 1. 827 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Lesní pozemek parc. č. 7100 se nachází severozápadně od obce Dambořice. Pozemek je nepravidelného tvaru, svažitý severním směrem. Lesní porost je zastoupen dubem zimním, habrem obecným a břízou bělokorou. Stáří lesního porostu je 56 let (5700m 2 ) a 126 let (1400m 2 ). Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Archlebov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 1 561 60 000 38,44 0,63 24,10 Popis pozemku: K.Ú. Archlebov, les o výměře 1561 m3 se nachází v rovném terénu. Vede k němu zpevněná obecní cesta a je přístupný osobním automobilem. Pozemek je geodeticky vyměřen a zanesen v terénu plastovými body. Na ploše se nachází 84- letý dubový porost o celkové zásobě 37 m3. Les je vhodný k těžbě. Lokalita: Pozemek, Klobouky u Brna KRC: 0,95 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 12 248 350 000 28,58 0,51 14,66 Popis pozemku: 1,22 ha listnatého lesa v katastrálním území Bohumilice, obec Klobouky u Brna. Jedná se o porost starý 74 let. Složení porostu: DBZ 80 %- 192 m3, HB 18%- 31 m3, LP 2%- 5 m3. Zakmenění 9, celková zásoba 228 m3. Platnost LHO 2006-2015. Pozemek je dobře přístupný po lesní komunikaci. Celková plocha pozemku je 12248 m2. Lokalita: Pozemek, Oblekovice KRC: 0,95 KMP: 0,85 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 22 000 400 000 18,18 0,48 8,81 Popis pozemku: K prodeji nabízíme lesní pozemek v Oblekovicích u řeky Dyje, plocha je cca 22 000 m2. Z dřevin je zastoupen z 90% akát. Průměrná jednotková cena 15,86 Kč/m 2
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek 7100 7 107 16,00 113 712 Obvyklá cena před korekcí ceny 113 712 úprava ceny spoluvlastnickým podílem * 1,00 / 6,00 = 18 952,00 Celková výměra pozemků 7 107 Hodnota pozemků celkem 18 952 2. 2310 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky PK 1099 a PK 1111 jsou součástí parc. č. 1098/1. Tento pozemek se nachází jihovýchodně od obce Dambořice v blízkosti obce. Pozemek je v KN veden jako trvalý travní porost, jedná se o pozemek nepravidelného tvaru, svažitý jihozápadním směrem. Pozemek je nevyužíván s náletovými dřevinami. Pozemek PK 1111 se nachází v jihozápadní části a pozemek PK 1099 v západní části. Pozemek PK 1157 je součástí parcel č. 1157/1, 1157/4 a 1155, tyto pozemky jsou v KN vedeny jako orná půda a ostatní plocha. Pozemky PK 1157/2 a PK 1157/3 mají parc. č. 1157/2 a 1157/3. V KN jsou vedeny jako vinice a orná půda. Pozemky tvoří celek přibližně obdélníkového tvaru, pozemky jsou mírně svažité jihovýchodním směrem. Pozemky PK 2347/2, PK 2348/2, PK 2349/2 a PK 2350/2 jsou součástí parc. č. 2673. Tento pozemek se nachází jihovýchodně od obce Dambořice a v KN veden jako orná půda. Pozemek je svažitý jihozápadním směrem a má nepravidelný tvar. K pozemku PK 2350/2 je zřízeno věcné břemeno plynovodu a ropovodu. Pozemky PK 3599 a PK 3600 se nachází jižně od obce Dambořice a jsou součástí parc. č. 3681/1, 3681/2 a 3681/3. Pozemky jsou svažité severním směrem a v KN jsou vedeny jako orná půda a ostatní plocha. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Velká nad Veličkou Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 62 472 1 062 000 17,00 0,43 7,36 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pěkné, slunné zemědělské pozemky s celkovou výměrou 62.472 m2. Parcely jsou rozděleny do více lokalit v okolí města Velká nad Veličkou, okres Hodonín. Přistup zajištěn po obecních pozemcích. V současné době obhospodařovány s nájemními vztahy. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPISu - možnost dotace. Prodej možný pouze jako celek.
Lokalita: Pozemek, Strážnice KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 5 898 106 000 17,97 0,60 10,76 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji suché, rovinaté zemědělské pozemky o celkové výměře 5.898 m2 nedaleko břehu řeky Moravy u města Strážnice, okres Hodonín. Pozemky, vedené dle katastru nemovitostí jako orná půda, jsou v současné době intenzivně obhospodařovány s nájemním vztahem. Strážnice na Moravě je název katastrálního území. Lokalita: Pozemek, Vracov KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 4 675 84 000 17,97 0,60 10,70 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji soubor slunných zemědělských pozemků v okolí obce Vracov, okres Hodonín. Parcely jsou převážně vedeny dle katastru nemovitostí jako orná půda a z malé části jako lesní pozemky. Pozemky nejsou zatíženy nájemním/pachtovním vztahem a jsou zavedeny v LPIS - možnost dotace. Přístup na pozemek je možný po obecních pozemcích. Prodej možný pouze jako celek. Lokalita: Pozemek, Čejkovice KRC: 0,95 KMP: 1,15 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 3 863 77 300 20,01 0,66 13,12 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pěkný zemědělský pozemek o výměře 3.863 m2. Parcela se nachází nedaleko jihomoravské vinařské obce Čejkovice. V současné době intenzivně zemědělsky obhospodařovaný. Pozemek je zaveden v LPISu - možnost dotace. Průměrná jednotková cena 10,49 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] trvalý travní porost PK 1099 2 791 10,00 27 910 trvalý travní porost PK 1111 3 230 10,00 32 300 orná půda PK 1157/1 1 754 10,00 17 540 vinice PK 1157/2 479 10,00 4 790 orná půda PK 1157/3 225 10,00 2 250 orná půda PK 2347/2 885 10,00 8 850 orná půda PK 2348/2 583 10,00 5 830 orná půda PK 2349/2 2 744 10,00 27 440 orná půda PK 2350/2 1 964 10,00 19 640 orná půda PK 3599 2 658 10,00 26 580 orná půda PK 3600 5 456 10,00 54 560 Obvyklá cena před korekcí ceny 227 690 úprava ceny spoluvlastnickým podílem * 1,00 / 6,00 = 37 948,33 Celková výměra pozemků 22 769 Hodnota pozemků celkem 37 948
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. 827 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky 19 000,00 Kč 2. 2310 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky 37 900,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí 827 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Devatenácttisíc Kč 2310 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Třicetsedmtisícdevětset Kč 18 952 Kč 18 952 Kč 0 Kč 0 Kč 19 000 Kč 37 948 Kč 37 948 Kč 0 Kč 0 Kč 37 900 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 pozemků na LV 827 ve výši 19 000 Kč a 1/6 pozemků na LV 2310 ve výši 37 900 Kč. V Praze 7.4.2016 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3757/2012-1 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 106/2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH