Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2 / 2017

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2 / 2017 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 496, LV č. 740 součást pozemku parc.č. St pozemek parc.č. St. 1039, LV č. 740, k.ú. Velešín (133 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 849/19, LV č. 740, k.ú. Velešín (796 m2, zahrada) pozemek parc.č. 1881/23, LV č. 142, k.ú. Zubčice (7149 m2, trvalý travní porost) pozemek parc.č. 1881/33, LV č. 142, k.ú. Zubčice (131 m2, lesní pozemek) pozemek parc.č. 1936, LV č. 142, k.ú. Zubčice (89 m2, lesní pozemek) Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Velešín Počet obyvatel 3890 Kat. území Velešín a Zubčice Ulice Na Hvízdalce č.p. 496 Část obce dle LV Velešín Objednatel odhadu AS ZIZLAVSKY v.o.s Široká č.p Praha ČESKÁ REPUBLIKA Tel. IČ Vlastnictví Budova RD č.p. 496 Majthán Ondrej - Velešín, Na Hvízdalce 496 Majthánová Zdeňka - Velešín, Na Hvízdalce 496 pozemek parc.č. St. Majthán Ondrej - Velešín, Na Hvízdalce Majthánová Zdeňka - Velešín, Na Hvízdalce 496 pozemek parc.č. 849/19 Majthán Ondrej - Velešín, Na Hvízdalce 496 Majthánová Zdeňka - Velešín, Na Hvízdalce 496 pozemek parc.č. Majthánová Zdeňka - Velešín, Na Hvízdalce /23 pozemek parc.č. Majthánová Zdeňka - Velešín, Na Hvízdalce /33 pozemek parc.č Majthánová Zdeňka - Velešín, Na Hvízdalce 496 Zpracováno pro insolvenčního správce Vypracoval ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Dne Licence číslo Ing. Miroslav Lukeš Ke dni Hřbitovní Český Krumlov Prohlídka dne Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Počet stran textu 8 Počet stran příloh 9 Obvyklá cena - současný stav SJM SJM SJM - 1 -

2 Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč Samostatné pozemky 7369 m 2 15 Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Dva miliony šestset tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV zástavní právo smluvní Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Majthán Ondrej Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Majthánová Zdeňka Zahájení exekuce - Majthán Ondrej Zahájení exekuce - Majthánová Zdeňka Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva - 2 -

3 Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nabývací titul nebyl předložen Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nabývací titul nebyl předložen Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 740, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 142, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Velešín, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Zubčice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN místní šetření - zaměření nemovitosti s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 740, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 142, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Velešín, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Zubčice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN místní šetření - zaměření nemovitosti s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Velešín je město zajímavé svou polohou blízko hranic s Rakouskem a dále velice vhodné pro život díky kvalitnímu životnímu prostředí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Město Velešín je správním centrem oblasti s rozšířenou sítí občanské vybavenosti - ZŠ, SŠ, sport. zařízení, obchodní centrum, lékárna, lékařské ordinace, FÚ, KÚ, MÚ, Policie. Dopravní spojení autobusovou hromadnou dopravou. Obec leží při silnici I. třídy č.3 (E55) - budoucí rychlostní komunikace R3, cca 18 km od Českých Budějovic. Oceňovaná nemovitost se nachází ve střední východní okrajové části obce v okolní zástavbě pro bydlení. Rodinné domy. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 18 Km Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící zděný RD z roku Dům je napojen na komplet IS - el. voda, kanalizace, plyn. Vytápění je ÚT s kotlem na plyn. Dům je dispozičně rozděln na dva byty 2+1 v 1. NP a 3+1 ve 2. NP. Podkroví je stavebně nevyužito. Dům je postaven ze 45 cm tvárnicového zdiva, stropy jsou keramické zmonolitněné. Dům má dvě nadzemní podlaží. Střecha je sedlová s dřevěným krovem a krytinou Bramac, která byla položena v r ve stejném roce byly na domě udělány též výměny oken za plastová s dvojsklem, byla udělána nová koupelna a 2x kuchyně. V r

4 2012 též proběhla rekonstrukce interiérových dveří, podlah a vytápění (plyn. kotel.) a to včetně nových rozvodů vody. Vnější fasáda je břízolitová, omítky jsou štukové schodiště je betonové a dřevěné. Dále zemědělské pozemky v k.ú. Zubčice. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 851/3 silnice ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 125 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní vchod Celý RD má společné vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků 32 Opotřebení odhadem 20 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina bramac 2012 Okna plastová s izolačním sklem 2012 Dveře interiérové komplet 2012 Instalace rpzvody vody+topení 2012 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 819 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 929 m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky k.ú. Zubčice Výměra m 2 Cena pozemků 15 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti svislé konstrukce zděné v tloušťce 44 cm práce vodorovné keramické zmonolitněné konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze stříkaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné+betonové dveře a vrata vnitřní hladké dýhované okna plastová s dvojsklem povrch podlah plovoucí, keramická dlažba, jekor+dřevěná mozaika vytápění ústřední s plynovým kotlem - 4 -

5 elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, digestoř, lednice s mrazákem vana, umyvadlo kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 7.99 m m 2 ložnice 8.22 m m 2 kuchyně m m 2 chodba 9.68 m m 2 pokoj m m 2 WC 2.10 m m 2 kotelna 7.60 m m 2 sklad 2.90 m m 2 garáž m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 3.25 m m 2 hala 6.70 m m 2 koupelna s WC 7.14 m m 2 kuchyně m m 2 obývací pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 balkon 6.47 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD s velkou zahradou, který je situovaný na ulici Krumlovská v širším centru obce Velešín, okr. Č. Krumlov.Dům ve velmi dobrém udržovaném stavu, se suterénem s garáží, s terasou a zahradou s dvěma vjezdy, skleníkem a zahradním domkem. Dispozice: přízemí - vstupní veranda, středová vstupní hala se schodištěm do patra a vstupem do suterénu, samostatné WC, kuchyň s jídelním prostorem, koupelna s vanou, obývací pokoj, ložnice. patro - vstupní prostor na schodištěm, vstup na terasu, obytný pokoj, obytný pokoj s šatnou, samostatné WC, úložný prostor vhodný jako další šatna se vstupem na půdu. suterén(sklep) - středová vstupní místnost se schodištěm z přízemí, prádelna s vanou a prostorem na pračku a sušičku, místnost pro uskladnění potravin, dílna, garáž

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou rodinný dům s uzavřeným dvorem v Netřebicích. Jedná se o zrekonstruovaný podsklepený dům na rozlehlé udržované zahradě, který je dispozičně řešen jako 5 +1 se třemi koupelnami a WC. 1. NP - zádveří, technická místnost s kotlem na tuhá paliva, prostorná chodba ze které je vstup odělené WC, koupelny s WC, kuchyně vč. jídelnío koutu a dalších dvou místností. Do druhého nadzemního podlaží se dostaneme po betonových schodech, které jsou vkusně obloženy dřevem. 2. NP - dvě velké ložnice kdy každá z nich má koupelnu s WC. Dále je zde ještě jedna místnost. Dům je podsklepen. Na pozemku se nachází dvougaráž s el. vraty, hospodářská budova, skleník. Nemovitost je napojena na obecní vodovod,vlastní studna, odpady jsou svedeny do septiku a vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva + el. přímotopy. Zahrada je udržovaná a osázena ovocnými stromy. Celý pozemek je oplocen 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -

7 Odhad obvyklé ceny nemovitosti. Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům z roku cca 1955 v Římově, samostatně stojící, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a bez využitelného podkroví s přístavbou na úrovni 1.PP z roku 2010, která není zakreslena v katastrální mapě. Rodinný dům je postaven na obdélníkovém půdoryse se sedlovou střechou, krov dřevěný a střešní krytina je z eternitových šablon. Rodinný dům je zděný tl. 45 cm. Okna jsou z 80 procent plastová s izol. zasklením a z 20 procent dřevěná zdvojená, stropy jsou betonové monolitické. Podlahy jsou betonové s povrchem jekor a ker. dlažba. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější břízolitové. V roce 2010 proběhla přístavba rodinného domu (zatéká do přístavby), dále pak rekonstrukce vedl. stavby (garáže s dílnou) a kompletní nová kuchyňská linka se spotřebiči a dále v roce 2011 byl vyměněn kotel za nový kotel na tuhá paliva. RD je napojen na el. síť, voda přivedena z obecního řádu, dále se na pozemku nachází studna, odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na TP. TUV je zajištěno el. bojlerem. V RD se nachází bytová jednotka o dispozici V 1.PP se nachází chodba, sklad a kotelna a dále v úrovni 1.PP k hlavní komunikaci navazuje přístavba. V 1.NP se nachází veranda, hala, WC, koupelna, komora, kuchyně, obývací pokoj, ložnice a terasa. Po bet. schodišti se dostaneme do 2.NP, kde se nachází chodba, 3 x pokoj, šatna a balkon. K oceňované nemovitosti patří i vedlejší stavby a příslušenství (garáž s dílnou, studna a skleník). 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad obvyklé ceny nemovitosti. Oceňovanou nemovitostí je samostatně stojící rodinný dům ve Velešíně-Holkově, který je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a využitelné podkroví. Do 1.PP se dostaneme po betonovém schodišti a zde se nachází kotelna. V 1.NP se nachází zádveří, chodba, koupelna s WC, koupelna, kuchyně, komora, obývací pokoj a pracovna. Po betonovém schodišti s kobercovými nášlapy se dostaneme do podkroví, kde se nachází chodba, pokoj a ložnice. Rodinný dům je postaven klasickou zděnou technologií z plných cihel tl. 45 cm. Střecha sedlová s jedním vykířem a s jednou polovalbou s krytinou bet. taška. Stropy jsou železobetonové. Okna jsou plastová s izol. dvojsklem. Vnější omítky - tenkovrstvá silikátová omítka, vnitřní omítky jsou štukové. Povrch podlah je jekor, PVC, keramická dlažba, plovoucí a dřevěné. Vytápění ÚT s elektrokotlem + kotlem na TP. TUV je zajištěna el. bojlerem. Stáří objektu k bydlení je cca. 80 let, dobře udržovaná po kompletní rekonstrukci z roku 1994 (nové rozvody el., vody, odpadů, nová střešní krytina, nové štukové omítky, nové rozvody ÚT s radiátory...) + přístavbou (zádveří, koupelna). V roce 2015 proběhla další částečná rekonstrukce (nová koupelna - obklady, podlahové vytápění, rozvody el. vody a odpadů). RD je napojen na el. síť, voda přivedena z vrtané studny a odpady jsou svedeny do septiku. K nemovitosti náleží i vedl. stavba o zast. ploše 70 m2 - garáž, dílna a pergola - 7 -

8 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu současnou nemovitosti v k.ú. Velešín č.p. 496, součástí pozemku p.č. St dále pozemek p.č. 849/19, vše zapsané na LV č. 740 pro katastrální území Velešín a dále cenu pozemků p.č. 1881/23, p.č. 1881/33, p.č v k.ú. Zubčice, zapsané na LV č. 142 pro k.ú. Zubčice, odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané či obdobné lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy. Tj mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov podpis Znalecká doložka Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2/2017 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů ústav účtuje dle účetního dokladu: faktura č Znalecký posudek připravoval : Ing. Miroslav Lukeš, Hřbitovní 603, Český Krumlov Před orgánem veřejné moci může osobně strvdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš. V Českém Krumlově dne Ing. Miroslav Lukeš jednatel znaleckého ústavu - 8 -

9 Fotodokumentace pohled na RD pohled na pozemek pohled na RD zádveří garáž chodba - 9 -

10 Fotodokumentace kotelna sklep wc koupelna kuchyně obývací pokoj

11 Fotodokumentace pokoj předsín chodba koupelna s wc kuchyně pokoj

12 Fotodokumentace pokoj pokoj pozemky k.ú. Zubčice

13 Fotodokumentace - mapy obec Velešín umístění nemovitosi Na Hvízdalce č.p. 496 v obci

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -