Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 133 / 129 / 2011

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 133 / 129 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 45, LV č. 247 na pozemku parc.č. St. 64 pozemek parc.č. St. 64, LV č. 247 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Dolní Dvořiště Počet obyvatel 1262 Kat. území Rybník u Dolního Dvořiště Ulice Rybník č.p. 45 Část obce dle LV Rybník Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p Český Krumlov Česká republika Vlastnictví Budova RD č.p. 45 pozemek parc.č. St. 64 Zpracováno pro exekutora Tel IČ DIČ Krlín Jiří - Dolní Dvořiště, Rybník 45, Česká republika, RČ 6/ /177 Krlín Jiří - Velešín, Zubčice 60, Česká republika, RČ /1439 1/10 Krlínová Danuše - České Budějovice, Větrná 916/2, Česká 1/10 republika, RČ /1407 Krlínová Eva - Kaplice, Bezručova 193, Česká republika, RČ 1/ /1428 Krlínová Petra - Dolní Dvořiště, Rybník 45, Česká republika, RČ 1/ /1407 Krlín Jiří - Dolní Dvořiště, Rybník 45, Česká republika, RČ 6/ /177 Krlín Jiří - Velešín, Zubčice 60, Česká republika, RČ /1439 1/10 Krlínová Danuše - České Budějovice, Větrná 916/2, Česká 1/10 republika, RČ /1407 Krlínová Eva - Kaplice, Bezručova 193, Česká republika, RČ 1/ /1428 Krlínová Petra - Dolní Dvořiště, Rybník 45, Česká republika, RČ 1/ /1407 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne

2 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 149 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion pětset tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - blízkost železničních dopravy (hluk) - pozemek tvořící funkční celek s oceňovanou nemovitostí je ve vlastnictví České republiky (Pozemkový fond) - neumožnění vstupu do nemovitosti!!! Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony třicet tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup vstup je přes pozemek p.č. 7/6 ve vlastnictví České republika (Pozemkový fond) - doporučeno zřízení věcného břemene užívání ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní a exekuce ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. REET: ANO - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 247, vyhotovil dálkový přístup do KN pro exekutora dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Rybník u Dolního Dvořiště, vyhotovil dálkový přístup do KN dne Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti - nebyl umožněn vstup do nemovitosti - místní šetření i odhad obvyklé ceny proběhl bez možnosti vstupu do nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu dne Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 247, vyhotovil dálkový přístup do KN pro exekutora dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Rybník u Dolního Dvořiště, vyhotovil dálkový přístup do KN dne

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Dolní Dvořiště, část obce Rybník je malá obec s počtem obyvatel 1262, v těsném sousedství hraničního přechodu s Rakouskem. Velice dobrá dostupnost a to jak automobilová tak železniční (přímo v místě). Z pohledu Č.R. je obec významná především svou blízkostí k hranicím s Rakouskem a díky tomu i kvalitní možnosti k cestování za prací do zahraničí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba obytná zástavba Oceňovaná nemovitost je umístěna v odloučené části obce s názvem Rybník. Od centra Dolního Dvořiště ve vzdálenosti cca 3 km. Občanská vybavenost : v Dolním Dvořišti obecní úřad,pošta, mateřská školka, základní škola (první stupeň), 3 x zubař, lékárna, 1 x za 14 dní dojíždí dětský lékař, 2x týdně praktický lékař, Selský dvůr (KD),fotbalové hřiště, basketbalové hřiště atd., sportovní hala, dětské hřiště. Dopravní obslužnost : autobusová doprava směr Kaplice 4x dopoledne a 4 odpoledne, České Budějovice 8 x denně, Český Krumlov 8x denně, Rakousku 2x denně Č.D. : v místě Pracovní příležitosti : přímo v místě 2 x kasino, Zemav, Policie ČR, restauarce, dojíždění do Rakouska a do Kaplice 8 km, dále do Č.Krumlov 30 km a do Českých Budějovic 42 km. Informace o nemovitosti Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Informace o rozměrech obytných místností poskytl soused, který vlastní druhou část dvojdomku. Předmětem ocenění je rodinný dům 3+1.Dům je celý podsklepený.jedná se o řadový rodinný dům se sedlovou střechou typu " dvojdomek". V 1.PP se nachází technická místnost s kotlem na pevná paliva a sklepní prostory. V 1.NP se nachází chodba se schodištěm, kuchyně, obývací pokoj, ložnice,pokoj a koupelna s WC. V 2.NP (podkroví) se nachází jeden pokoj a půdní prostory. Součástí nemovitosti je i vedlejší stavba, která pravděpodobně slouží jako garáž. Není však zapsána v KN a pozemek, na kterém je vedlejší stavba postavena je ve vlastnictví Pozemkového fondu České republiky stejně jako pozemek, který tvoří s oceňovanou nemovitostí funkční celek ( pozemek p.č. 7/6, k.ú. Rybník u Dolního Dvořiště). Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 7/6 Česká republika - Pozemkový fond ostatní plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Navrhuji zřízení věcného břemena užívání na pozemek p.č. 7/6 k.ú. Rybník u Dolního Dvořiště ve prospěch nemovitosti postavené na pozemku St. 64 k.ú. Rybník u Dolního Dvořiště. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 90 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, sporák elektrický, trouba Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem

5 Opotřebení odhadem 15 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s dvojsklem (odhadem výměna v roce 2007) 2007 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 580 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 90 m 2 Cena pozemků 200 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy keramické - MYAKO 100 krov sedlový 100 střešní krytina eternitové šablony 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů omítka ze stříkaného 100 cm břizolitu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště betonové se stupni 100 keramickými okna plastová s dvojsklem 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných Jekor 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění ústřední s kotlem na pevná 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 paliva rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není 0 zdroj teplé vody bojler PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kotelna m m 2 sklep m m 2 sklad m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří m m 2 chodba m m 2 koupelna s WC 8.00 m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice m m 2 kuchyně s jídel. koutem m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha ložnice m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 95.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o kompaktní dům se zahradou, v blízkosti rybníka a lesa, v prostředí Šumavy. Z rodinných důvodů se dům prodává bez dokončené rekonstrukce. Zbývající nezbytné investice jsou již nízké - náklady materiálů činí přibližně cca Kč. V domě je provedena instalace vodovodního a kanalizačního potrubí, elektrického vedení, výměna plastových oken včetně parapetů, nové vchodové plastové dveře a devět nových dřevěných interiérových dveří. Celý dům je izolovaný s 10 cm tepelnou izolací. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba smíšená Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD s pozemkem, OV, Rybník u Dolního Dvořiště.Prodej rodinného domu s přilehlou chatou a rybníkem se zahradou v krásném, klidném prostředí v malé jihočeské obci Rybník u Dolního Dvořiště, 2 km od hraničního přechodu do Rakouska. Objekt je z hlavní části kamenný, přístavba zděná s podsklepenou terasou a je kompletně připojen na veřejné sítě. Má nová plastová okna, topení ústřední, kotel na tuha paliva. V přízemí domu se v přední části nachází předsíň, sociální zařízení, kotelna, kuchyň s obývacím pokojem, odkud vede schodiště do podkroví, kde jsou tři místnosti a sociální zařízení. Dále je v zadní části přízemí další kuchyň, obývací pokoj s krbem, kde je nyní zavedena restaurace s vlastním vchodem a sociálním zařízením pro hosty. K objektu patří rozsáhlá, prosluněná, velmi dobře udržovaná zahrada s okrasnými a ovocnými stromy a rybníkem a nově postavená podezděná dřevěná chata s ubytovací kapacitou pro čtyři osoby. Chata je vybavena moderním sociálním zařízením se sprchou a kuchyní. Dále prostorný altán s příjemným posezením s venkovním krbem. Celková plocha pozemku je m2, z toho zastavěná plocha 209 m2. Objekt je ve výborném stavu a je vhodný jak k bydlení tak i ke komerčním účelům

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 42.0 m 2 Podlahová plocha 94.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rekonstruovaný dům s velkou zahradou v rekreační oblasti. Jedná se o polovinu dvojdomku z roku 1976.Před 3 roky byl rekonstruován.jsou zde kompletně vyměněny rozvody vody(plast),elektřiny(měď), odpady,ústřední topení s novým kotlem na pevná paliva,štuky.v suterénu domu je kotelna a prádelny.v 1. NP je kuchyně s novou linkou a zabudovanými spotřebiči-pořizovací cena ,-Kč. Dále je zde obývací pokoj s výhledem do zahrady.v 2.NP je ložnice a prostorný dětský pokoj.je zde i sociální zařízení se sprchovým koutem a masážním panelem.obytnou část lze bez problémů rozšířit a to jak do zahrady, tak i lze využít terasu- 18 m2- na vstupu do domu.v upravené zahradě, plocha 918 m2, najdeme, kromě okrasných dřevin, nový skleník,dřevník a zahradní sezení.vzhledem k tomu, že se jedná o nemovitost v tiché části obce, lze ji využít i k rekreaci.blízké okolí skýtá řadu možnosti na vyjížku, popřípadě na vodní sporty.nezanedbatelná je i pracovní příležitost v Německu. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Současnou cenu rodinného domu č.p. 45, obec Dolní Dvořiště, část obce Rybník zapsané na LV č. 247 k.ú.rybník u Dolního Dvořiště včetně pozemku p.č. St. 64, k.ú. Rybník u Dolní Dvořiště odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí, konstrukčních provedení nemovitostí a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč /m2 užitné plochy. Tj. 1,5 mil. Kč. Spoluvlastnický podíl ve výši 6/10 odhaduji na 900 tis. Kč

8 Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná nevyplývají. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 133/129/2011 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -

9 Fotodokumentace západní pohled JZ pohled východní pohled SV pohled vedlejší stavba ( není zapsána na LV a je postavena na pozemku p.č. 7/6) - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy část obce Rybník, obec Dolní Dvořiště Rybník č.p umístění nemovitosti v obci

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -