Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 846/91/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 846/91/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáţí v domě v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 578, LV č. 968 na pozemku parc.č. 2399/2 pozemek parc.č. 2399/2, LV č. 968 pozemek parc.č. 2399/3, LV č. 968 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Protivín Počet obyvatel 4921 Kat. území Protivín Ulice Nad Rybníkem č.p. 578 Část obce dle LV Protivín Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Buřičová Karla - Protivín, Nad Rybníkem 578, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1582 Musil Květoslav - Praha - Kamýk, Smotlachova 939/3, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0161 Ne Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 10 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 225 m Kč/m Kč Garáţe v domě 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav (spol. podíl id. ½) 1/2 1/ Kč Sedm set padesát tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové plochy určeny odhadem

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + nemovitost umístěna nedaleko centra města Protivín v klidné zástavbě rodinných domů - rodinný dům z roku cca v původním stavu Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 968. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Buřičová Karla Zástavní právo exekutorské ANO Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Nemovitost se nachází v blízkosti řeky. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce - 2 -

3 Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Usnesení soudu ve věci projednání dědictví. Nabývací titul nebyl předloţen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 968, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Protivín, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace.paní Karla Buřičová byla doporučeným dopisem ze dne vyzvána k určení termínu místního šetření. Dne nezpřístupnila nemovitost a určení trţní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru RD, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Ţádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 968, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Protivín, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace.paní Karla Buřičová byla doporučeným dopisem ze dne vyzvána k určení termínu místního šetření. Dne nezpřístupnila nemovitost a určení trţní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru RD, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Ţádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Protivín se nachází na území okresu Písek a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Písek. Obec Protivín se rozkládá asi patnáct kilometrů jihovýchodně od Písku. Osídlení tohoto menšího města dosahuje zhruba počtu 5070 obyvatel. Protéká zde Vodňanská Blatnice. Protivín se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Chvaletice, Krč, Maletice, Milenovice, Myšenec, Protivín, Selibov, Těšínov a Záboří. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Předškoláci mohou v obci vyuţívat školu mateřskou. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Protivín májí ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou sluţbou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční stanice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní moţnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano Informace o nemovitosti Rodinný dům č.p. 578 na pozemku p.č. 2399/2 na LV č.968. Rodinný dům je podsklepený s jedním podlaţím a obytným podkrovím. Na RD navazuje garáţ, která není vedená v KN. RD je zděná stavba, 1.PP je kamenné. Krov je dřevěný sedlový s vikýři. Střecha je pokryta pálenou taškou jednoduchou. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnější omítky jsou z břizolitu, vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace???. Vytápění je ústřední na TP???. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. 38 Km - 3 -

4 Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 115 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 40 Opotřebení odhadem 40 % Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 684 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 755 m 2 Cena pozemků 350 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do ţumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce??? cm práce vodorovné nespalné do nosníků??? konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková jednoduchá klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka??? úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický??? schody betonové s úpravou stupňů dřevem??? dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu??? okna dvojitá dřevěná špaletová povrch podlah parketové??? vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva??? elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod chybí??? ohřev teplé vody bojlerem??? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo??? kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem??? Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne - 4 -

5 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep, sklad, kotelna, m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba, pokoj,pokoj, m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o cihlový, řadový rodinný dům v Protivíně v osobním vlastnictví, ulice Ve Školce. Součástí nemovitosti je prostorná zahrada o rozloze 320 m2, na které je skleník, kůlna a dílna, dále je zde vlastní garáţ. V prvním podlaţí domu je vstupní veranda, chodba, obývací pokoj, loţnice, kuchyně, koupelna s vanou, samostatné WC, ve druhém podlaţí jsou dva pokoje, komora, půda (která je připravena k rekonstrukci na další pokoj). Součástí je i prostorný sklep. Dům prošel částečnou rekonstrukci, zateplení fasády, plastová okna, kombinované vytápění (plyn, tuhá paliva). V okolí dětské hřiště, škola, školka, lékař, obchod. Do centra města 5 min. pěšky. Ve městě Protivín veškerá občanská vybavenost. Vzdálenost od Písku 15 km a od Českých Budějovic 37 km 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 5 -

6 Jedná se o rodinný dům s dispozičním řešením 6+2 v obci Všemyslice v části Neznašov o zastavěné ploše 123 m2. Jedná se o zděný třípodlaţní rodinný dům s technickým podlaţím s garáţí, obytným podlaţím a obytným podkrovím. Podkroví i obytné podlaţí je vybaveno vlastní kuchyní a sociálním zařízením. K rodinnému domu náleţí pozemek o výměře 1778 m2, na kterém je vystavěn dřevěný zahradní domek. Konstrukčně je dům řešen následovně: Objekt je částečně zapuštěný do terénu. Je třípodlaţní s vestavěným podkrovím obdélníkového půdorysu a se sedlovou střechou. Základové konstrukce jsou řešeny jako základové pasy z prostého betonu. Nosné zdivo objektu je vystavěno ze tvárnic tl. 440 mm, z cihelných bloků CD 300 mm. V roce 2003 proběhlo vnější zateplení objektu. Pro vnitřní zdivo je vyuţito cihelné zdivo tl. 150mm a 100 mm Stropní konstrukce je provedena z ocelových nosníků a tvárnic HURDIS. Konstrukce krovu je klasická dřevěná vaznicová. Pro střešní krytinu je vyuţito pálených tašek. Objekt je připojen na obecní vodovod, el. síť a plynovod. Odpadní voda je odváděna do septiku s přepadem do obecní kanalizace. Vytápění domu je zabezpečeno plynovým kotlem prostřednictvím ústředního topení. Přehled provedených rekonstrukcí: v roce 2001 proběhla výměna střešní krytiny, ve 2003 byla provedena širší rekonstrukce spočívající ve výměně oken, zateplení objektu a zhotovení vnější omítky, v roce 2007 pak rekonstrukce koupelny a ve 2009 celková přestavba podkroví. Velkou devízou nabízené nemovitosti je okolní zeleně, protékající vodní tok oblíbený rybáři a celkové klidné a čisté prostředí s dobrou dopravní dostupností do větších okolních měst. V obci lze také nalézt mateřskou školu, základní školu 1. stupně, obchody a restaurace. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům stojící v západní části města Písku v místě zvaném Hradiště v ulici Na Ryšavce. Rodinný dům se skládá ze suterénu, jednoho nadzemního podlaţí a podkroví včetně půdy. V suterénu se nachází garáţ, kotelna, prádelna a sklep. I.nadzemní podlaţí : obývací pokoj, loţnice, kuchyně, koupelna, WC a spíţ. II.nadzemní podlaţí: jeden pokoj, skladiště a půda na které lze vybudovat další obytné místnosti. Celková výměra pozemku 697 m2. Na zahradě se nachází malá hospodářská stavba. Dům je napojen na el. energii, obecní vodovod a kanalizaci. Topení ústřední na tuhá paliva. Plynová přípojka na pozemku. Velice klidná lokalita. Za domem se nachází les

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 578 zapsaného na LV č. 968 v katastrálním území Protivín, ulice Nad Rybníkem včetně pozemků p.č. 2399/2 a p.č. 2399/3, vše zapsané na LV č. 968 v katastrálním území Protivín odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 15% na Kč/m2 uţitné plochy, tj mil.kč. Spoluvlastnický podíl id. ½ odhaduji ve výši mil. Kč. Nebyl umoţněn vstup do nemovitosti!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 846/91/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 7 -

8 Fotodokumentace Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD - 8 -

9 Fotodokumentace - mapy Obec Protivín Nad Rybníkem č.p umístnění nemovitosti v obci - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -