Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 841/86/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 841/86/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáţe v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.e. 198, LV č. 170 na pozemku parc.č. St. 261 pozemek parc.č. St. 261, LV č. 170 pozemek parc.č. 1000/1, LV č. 170 pozemek parc.č. 1000/2, LV č. 170 pozemek parc.č. 1000/3, LV č. 170 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Vyšší Brod Počet obyvatel 2551 Kat. území Vyšší Brod Ulice Martínkovská č.e. 198 Část obce dle LV Vyšší Brod Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Kubal Tomáš - Vyšší Brod, Martínkovská 198, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /022 Ne Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Dva miliony třista tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové plochy vnitřní určeny odhadem. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - 1 -

2 + velký pozemek v klidném prostředí v těsné blízkosti města Vyšší Brod, kde se nachází kompletní občanská vybavenost. - nedokončený spojovací krček mezi obytnou částí RD a skladem Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony čtyřistasedmdesátpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není v katastrální mapě zakreslena dle skutečného stavu včetně vedlejší stavby a včetně přístřešku. Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Přes pozemek p.č. 998/6 ve vlastnictví České republiky. V KN vedený jako trvalý travní porost. Nemovitost je právně přístupná, ale přístupový pozemek není v KN veden jako ostatní komunikace, ale jako trvalý travní porost. Zástavní právo zapsané na LV Exekuční řízení Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti,... Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem - 2 -

3 Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Dohoda o vypořádání SJM ze dne nebyla předloţena. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 170, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Vyšší Brod, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace. Pan Tomáš Kubal byl doporučeným dopisem ze dne vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne nezpřístupnil nemovitost a určení trţní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru RD, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 170, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Vyšší Brod, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace. Pan Tomáš Kubal byl doporučeným dopisem ze dne vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne nezpřístupnil nemovitost a určení trţní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru RD, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Vyšší Brod je součástí okresu Český Krumlov a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Český Krumlov. Obec Vyšší Brod se rozkládá asi dvacet čtyři kilometrů jiţně od Českého Krumlova. Úředně ţije v katastru tohoto malého města zhruba 2680 obyvatel. Protéká zde Vltava. Vyšší Brod se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Dolní Drkolná, Dolní Jílovice, Herbertov, Hrudkov, Lachovice, Studánky, Těchoraz a Vyšší Brod. Obec je vzdálená přibliţně 5 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba jiná Pro děti, jeţ jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také vyuţít mateřskou školu.. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Vyšší Brod má jí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou sluţbou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční stanice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní moţnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 53 Km Informace o nemovitosti Rodinný dům č.e. 198 na pozemku p.č. St. 261 na LV č.170. Rodinný dům je částečně podsklepený s jedním podlaţím a - 3 -

4 obytným podkrovím. RD je oddělený průjezdem od zděného skladu, který má společnou střechu s rodinným domem ( spojovací krček ). Na RD navazuje pergola. RD je zděná stavba, 1.PP je kamenné. Krov je dřevěný sedlový s polovalbami. Střecha je pokryta ze ţivičného šindele. Okna jsou dřevěná. Vnější i vnitřní omítky jsou vápenné. RD je napojen na el. síť, voda ze studně a odpady jsou svedeny do vyváţecí jímky. Vytápění je lokální na TP. Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob vyuţití pozemku parc.č. 998/6 Česká republika, Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Ţiţkov, Praha 3 trvalý travní porost Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: štěrkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 110 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] sklad Zděný sklad obdélníkového půdorysu, oddělený od RD průjezdem se spolešnou střechou. přístřešek Pergola napojená na RD Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý Stáří roků odhadem 70 Opotřebení odhadem 30 % Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 495 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 250 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do ţumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech z ţivičného šindele klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka vápenná sloţitá povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dřevěná zdvojená povrch podlah s keramickou dlaţbou??? vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva - 4 -

5 elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo??? kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem??? Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep, sklad, kotelna, m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba, pokoj,pokoj koupelna, m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům 5+1 s garáţí, grilem, pozemek 840 m2 v obci Vyšší Brod, ulice Lidická, okr. Český Krumlov. Dům je z poloviny podsklepený, je tam garáţ, kotelna, uhelna, dílna, prádelna a komora. V patře je pět místností, jídelna s kuchyní, koupelna a samostatné WC. Dům má ústřední topení s kotlem na tuhá paliva, je připojen na kanalizaci, vodu, elektřinu a přípojka plynu je na hraně pozemku v kapličce. Na pozemku se dále nachází plechová garáţ a posezení s grilem. Dům je na kraji obce asi čtyři km od přechodu Studánky do Rakouska a 40 km do Lince

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o RD u hranic s Rakouskem v obci Horní Dvořiště. Samostatný rodinný dům s velkým pozemkem za domem, veškeré pozemky jsou celistvé a kompletně oploceny, vhodné k chovu hospodářských zvířat (koně, ovce, kozy apod.) Na pozemku je vybudovaný rybník o výměře 550m2. Dům je po celkové rekonstrukci z roku 2007 s bytem v přízemí 3+kk s moţností půdní vestavby. Z domu vchod na terasu s markýzou. Za domem dvorek navazuje menší dílna s garáţí a přilehlá stáj s kolnou - dřevěným přístřeškem. Na pozemku 2x vlastní studna (1x 30 m hluboký vrt), 3 komorový septik, dům je izolovaný, nové rozvody, nový krov, plastová okna se ţaluziemi. Přilehlý pozemek je v územním plánu zahrnutý k výstavbě rodinných domů! Nemovitost se nachází v klidné části obce Horní Dvořiště na okraji chráněné oblasti Vyšebrodsko s výhledem na panorama vrcholu Sternstein (lyţařské centrum - sjezdovka) a Šumavy. Přes Horní Dvořiště vede silniční i ţelezniční přechod do Rakouska. Zastavěná plocha a nádvoří je 213 m2, zahrada o výměře 1415m2, ostatní pozemek o výměře m2. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o RD 5+1, dvougaráţí, dřevníkem na pozemku m2 v rekreační oblasti Běleň - Malšín, okr. Český Krumlov. Dům navazuje na rekreační oblast od řeky Vltavy nedaleko Roţmberka. Dům je po celkové rekonstrukci střechy, fasády, oken a vnitřku. Vytápění je řešeno ústředním topením na kotel na tuhá paliva a krbem s výměníkem. Má vlastní vrt a septik. Kuchyňská linka včetně spotřebičů, koupelna a WC jsou nové

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.e. 198 zapsaného na LV č. 170 v katastrálním území Vyšší Brod, ulice Martínkovská včetně pozemků p.č. St. 261, p.č. 1000/1, p.č. 1000/2 a p.č. 1000/3, vše zapsané na LV č. 170 v katastrálním území Vyšší Brod odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 15% na Kč/m2 uţitné plochy, tj mil.kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 798/43/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -

9 Fotodokumentace Pohled na RD Pohled na sklad Pohled na RD Pohled na RD Pohled na sklad Pohled na RD - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy Obec Vyšší Brod Martínkovská č.e umístění nemovitosti v obci

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -