Určení obvyklé ceny č / 23 / 2018 B

Transkript

1 Určení obvyklé ceny č / 23 / 2018 B Předmět ocenění: Pozemky p.č. 353/4, p.č. 377/1 Katastrální území: Zápy Obec : Zápy PSČ: Okres: Praha - východ l.v.č Vlastník staveb + pozemků: INOXCORE, s.r.o., Jankovcova 1060/10, Praha 7 - Holešovice Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Odhad je zpracován ke dni prohlídky Objednavatel: Mgr. František Červenka, Insolvenční správce Krásného 351/8, Praha 6 Vypracoval: Zdeněk Jedlička Nad parkem 3411, Havlíčkův Brod Tento odhad obsahuje 8 stran textu plus přílohy a předává se ve 4 vyhotoveních. Ocenění je vypracováno dle zákona č. 151/1997 Sb. V Havlíčkově Brodě, dne

2 2 Podklady pro ocenění: Výpis z KN Katastrálního úřadu vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel Insolvenčního řízení dne Kopie katastrální mapy z internetu vyhotovená znalcem dne Kupní smlouva ze dne Fotodokumentace pořízená odhadcem a prohlídka na místě samém. Místopis, vstupní údaje: Poloha Oceňované pozemky se nachází na severozápadním okraji městysu Zápy v lokalitě mezi zástavbou rodinných domů a zemědělským areálem napravo od výjezdové komunikace směr nájezd na dálnici D10 nebo k městu Brandýs nad Labem. Oceňované pozemky se v územním plánu nachází v zóně Nerušící výroba a komerce. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou. Je možnost napojení na všechny inž. Sítě z obecních řádů elektro, vodovod, kanalizace, plynovod. Přístup a věcná břemena ve prospěch Přístupová komunikace zpevněná p.č. 353/2, č. 353/3, č. 353/1 ostatní komunikace vlastník Městys Zápy, č. p. 71, Zápy. Navazuje pozemek č. 43/1 silnice vlastník Středočeský kraj a hospodaření se svěřeným majetkem kraje - Krajská správa a údržba silnic Středočeského kraje, příspěvková organizace, Zborovská 81/11, Smíchov, Praha 5. Vybavenost městysu Zápy jsou městys s rozšířenou občanskou vybaveností Úřad městyse, kostel a hřbitov, zvonice, knihovna, hospoda, zaniklá tvrz, ubytovna, školka, obchod, sportoviště, dětské hřiště, fotbalové hřiště, atd. Dopravní dostupnost do městysu autobusem zastávka 360 m, vlak zastávka 2,2 km. Nejbližší větší město Brandýs nad Labem do centra cca 3 km. Nájezd na dálnici D10 exit 10 cca 600 m. Rizika a váznoucí věcná břemena 1 - Na obou oceňovaných pozemcích č. 377/1, č. 353/4 Zástavní právo exekutorské podle 73a exekučního řádu dluh ve výši ,- Kč

3 3 s příslušenstvím oprávnění pro SC Metal s.r.o., Přibyslav exekuční příkaz ze dne není zohledněno v obvyklé ceně. 2 Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Marie Sárová s povinností k firmě INOXCORE s.r.o. vyrozumění ze dne není zohledněno v obvyklé ceně. 3 - Na obou oceňovaných pozemcích č. 377/1, č. 353/4 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí ze dne není zohledněno v obvyklé ceně. 4 Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) s povinností k firmě INOXCORE s.r.o. ze dne není zohledněno v obvyklé ceně. 5 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona s povinností k firmě INOXCORE s.r.o. ze dne není zohledněno v obvyklé ceně. Přehled pozemků Dle výpisu z KN č. 4586, Obec: Zápy, Katastrální území: Zápy Parcela č. 377/1 - orná půda - o výměře 2223 m 2 Parcela č. 353/4 - ostatní plocha - o výměře 40 m 2 Celková výměra 2263 m 2 Cena pozemku celkem: 2263 m 2 x 2 000,- Kč = ,- Kč REKAPITULACE Obvyklá cena pozemků Celkem ,- Kč ,- Kč

4 4 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. 1. Prodej stavebního pozemku m² Zápy, okres Praha-východ Kč (2 952 Kč za m²) Nabízíme Vám k prodeji pozemek ve výjimečně hezké, klidné lokalitě v městysu Zápy, navazující na stávající historickou zástavbu za kostelem svatého Jakuba. Pozemek m2 je včetně inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, elektřina), určený k výstavbě RD. Příjezd k nemovitosti je po vyasfaltované obecní komunikaci, veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Poloha pozemku zaručuje klidné a nerušené bydlení v soukromí. V obci je kompletní občanská vybavenost, lékař, školka, autobusové spojení Praha Černý Most pouze 12 minut. Na tuto nemovitost Vám pomůžeme zajistit financování s nízkou úrokovou sazbou. Doporučujeme prohlídku Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Cena za m²: Kč Poznámka k ceně: včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: 00165, Aktualizace: Včera Plocha pozemku: 1013 m 2 Voda: Dálkový vodovod, Odpad: Veřejná kanalizace, Elektřina: 230V

5 5 Porovnání ,- Kč x 0,9 (nabídka z internetu) x 1 (srovnatelná výměra s ohledem na způsob využití) x 1 (napojenost na inž. sítě) x 1 (srovnatelná poloha) x 0,95 (pro výstavbu RD) / 1013 m 2 = 2.524,- Kč 2. Prodej komerčního pozemku m² Zápy, okres Praha-východ Kč (1 400 Kč za m²) Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek mezi Čelákovicemi a městysem Zápy. Pozemek je dle platného územního plánu určen pro komerční výstavbu - nerušící výroba - včetně objektů k přechodnému ubytování, možná 40% zastavěnost. Pozemek je dobře dopravně dostupný z místní komunikace, na pozemku se nachází přípojka el.energie, vodovodu a samostatná čistička odpadních vod. Lze se bez problémů připojit na kanalizaci i plyn. Povolen vjezd kamionů. Autobusová zastávka mhd se nachází přímo před pozemkem. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: Kč, ID zakázky: 227-N01256 Aktualizace: Dnes Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 6774 m 2 Odpad: ČOV pro celý objekt, Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, MHD, Autobus Porovnání ,- Kč x 0,9 (nabídka z internetu) x 0,9 (větší výměra) x 1 (napojenost na inž. sítě) x 1 (srovnatelná poloha) x 1,1 (vzhledem k podstatně větší výměře se adekvátně snižuje cena za m2) / 6774 m 2 = 1.247,- Kč 3. Prodej stavebního pozemku m² Zápy, okres Praha-východ Kč (2 598 Kč za m²)

6 6 Rovinatý stavební pozemek obdélníkového tvaru o rozloze m2 je umístěn ve slepé ulici na okraji městyse Zápy na okraji původní zástavby s výhledem do přírody a na místní kostel sv. Jakuba. Dle územního plánu smíšené obytné území vhodný ke stavbě rodinného domu, vily, sídla firmy, atd. Pozemek je ze 3. stran oplocen kvalitním plotem (francouzský systém Lario), na hranici pozemku jsou vzrostlé stromy (jasany, akáty, břízy) a podél plotu je vysázen živý plot (habry a bobkovišně), na části pozemku jsou vysázeny okrasné dřeviny a několik ovocných stromů. Na pozemek je přiveden plyn, elektřina (kiosek), městský vodovod (vodoměrná šachta) a kanalizace (kanalizační šachta); všechny sítě jsou řádně zkolaudovány. Na pozemku je rovněž vrtaná studna o hloubce 27 m (1l/sek.). V případě zájmu je pozemek možno rozdělit na 2 samostatné parcely. Dopravní spojení: 25 km do centra Prahy po dálnici E 65/D 10 (Praha Mladá Boleslav), 10 km k metru trasy B stanice Černý most a k CČM, 2 km Tesco, Kaufland, Lidl, 2,5 km golf Mstětice (18-ti jamkové mistrovské golfové hřiště), PID (č. 376, 405). Při kontaktu s RK prosím uvádějte evidenční číslo Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Cena za m²: Kč ID zakázky: F , Aktualizace: Plocha pozemku: 3572 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod, Plyn: Plynovod, Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Porovnání ,- Kč x 0,9 (nabídka z internetu) x 0,97 (větší výměra) x 1 (napojenost na inž. sítě) x 1 (srovnatelná poloha) / 3572 m 2 = 2.268,- Kč

7 7 Výpočet srovnávací hodnoty 2.524,- Kč ,- Kč ,- Kč = 6.039,- Kč / 3 = 2.013,- Kč 2.013,- Kč (cena za m 2 užitné plochy) x 2263 m 2 (celková výměra pozemků) = ,- Kč Rekapitulace jednotlivých metod při určení obvyklé ceny Obvyklá cena pozemků ,- Kč Srovnávací hodnota ,- Kč

8 8 Závěr určení obvyklé ceny Provedl jsem analýzu na základě dostupných podkladů schváleného územního plánu obce, kde je tato parcela vedena jako Nerušící výroba a komerce a dále potom jsem posoudil polohu, přístupy a možnost výstavby objektu, který je územním plánem na tomto pozemku povolen. Jedná se o dostatečně velký pozemek, kde je možné mít i dostatečné parkovací plochy s přístupem na veřejnou komunikaci. Nachází se v prostoru, kde jsou rozvedeny inženýrské sítě. Na základě interních informací od realitních kanceláří, nabídek, které jsem našel na internetu v této a podobných lokalitách, určuji obvyklou cenu za m2 ve výši 2 000,- Kč. Oceňované pozemky oceňuji jako tzv. čisté, tedy bez váznoucích exekucí a exekutorských zástavních práv m2 x 2000,- Kč = ,- Kč ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové, ze dne pod č.j. Spr. 1385/87 pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Tento znalecký posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod č / 23 / 2018 B. Posudek vypracoval : Jedlička Zdeněk Nad Parkem Havlíčkův Brod