ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 obvyklé a administrativní ceny nemovitostí LV č. 443, katastrální území Dolní Dlouhá Loučka, obec Dolní Loučka, okres Olomouc Pozemek p.č. 108 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně postavené stavby rodinného domu č.p. 91 (rodinný dům) a dalších součástí a příslušenství Pozemek p.č. 107 (zahrada) včetně součástí a příslušenství Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun č.j. 015 EX 1658/2012 stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) Ing. Jan Dostál znalec, bytem Slovenská 3, Olomouc tel , mobil Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: (ke dni místního šetření) Zvláštní požadavky objednatele: Použitý oceňovací předpis: nejsou Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění Vyhláška MF ČR č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Tento posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.

2 2 0. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě rozhodnutí o ustanovení znalce - EÚ Beroun Mgr. Pavla Dolanského - soudního exekutora ze dne sp. zn. 015 Ex 1658/ Úkolem podepsaného znalce je provést odhad obvyklé ceny nemovitostí včetně ocenění závad váznoucích na nemovitosti. 1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí ) VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ k datu: Okres: CZ0712 Olomouc Obec: Dlouhá Loučka Katastrální území: Dolní Dlouhá Loučka List vlastnictví 443 A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa) Identifikátor Podíl Vlastnictví Pořízková Dagmar, č.p. 86, Nová Hradečná Ščučka Milan, Ocelíková 672/1, Háje, Praha Ščučka Radomír, Plinkoutská 157, Dlouhá Loučka P.č. 108 (zastavěná plocha) 680 m2 Stavba č.p. 91 (rod. dům) na p.č. 108 P.č. 107 (zahrada) dále viz. příloha posudku 709 m2 1.2 Kopie z katastrální mapy Vyhotovena Katastrálním úřadem v Olomouci / / / Doklady o vlastnictví Znalec neměl k dispozici pouze odkaz ve výpisu z KN. Darovací smlouva ze dne Ostatní podklady Kolaudační rozhodnutím či jiné správní rozhodnutí prokazující stáří nemovitosti znalce neměl k dispozici. Z nepřímých podkladů z Obecního úřadu lze usuzovat, že dům byl postaven kolem roku Dům bez větších rekonstrukcí a modernizací, v posledních letech prakticky bez údržby, podstandardním vybavením a zařízením, snutností provedení celkové rekonstrukce a modernizace včetně prvků dlouhodobé životnosti. V posledním období dům není užíván k trvalému bydlení. 1.5 Místní šetření Místní šetření spojené se zaměřením domu a pořízením fotodokumentace nemovitostí provedl znalec dne za účasti spoluvlastníka nemovitosti p. Radomíra Ščučky. 1/3 1/3 1/3

3 3 1.6 Použité předpisy, literatura a další podklady Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška MF ČR č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Literatura [1] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 [2] BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998 [3] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 [4] BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI [5] BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s., 2004 [6] BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 [7] BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je areál sestávající z následujících nemovitostí: Pozemek p.č. 108 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí stavby č.p. 91 postavené na pozemku a příslušenství Pozemek p.č. 107 (zahrada) Studna Venkovní úpravy Trvalé porosty Areál se nachází v ulici Potoční v obci Dlouhá Loučka v místní části Dolní Dlouhá Loučka poblíž centra obce. Nemovitost se nachází poblíž mostu přes říční tok Oskava při ulicích 1.máje a Šumvaldská. Obcí prochází silnice II. třídy č. 449 Uničov Rýmařov, příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně rodinnými domy. Pozemek se nachází podle povodňové mapy v zóně č.4 s vysokým nebezpečím výskytu povodně Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Obec Správní funkce obce: Obec 2. typu s přenesenou působností Počet obyvatel: obyvatel (malý lexikon obcí 2013) Občanská vybavenost, obchody, školy aj. v místě základní občanská vybavenost

4 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost Typ stavby Zahrada Pozemky - zastavěná plocha Příslušenství Údržba stavby poblíž centra obce dobré rovinatý rodinné domy existuje v místě možnost napojení na obecní vodovod, STL plynovod a splaškovou kanalizaci rodinný dům samostatně stojící dvůr a zahrada kolem domu p.č m2 vedlejší stavby, studna, venkovní úpravy zhoršená, bez zjevných statických poruch Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné: Výskyt radonu není ohrožen není, menší předzahrádka není Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Zdraví škodlivý výskyt radonu se v dané lokalitě nepředpokládá. Objekt není postaven z materiálů, u nich by bylo možno předpokládat výskyt radonu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné: není není není není 1.8 Podklady pro výpočet ceny výnosovým způsobem Nemovitosti jsou užívány spoluvlastníky nemovitostí, vzhledem ke zhoršenému stavebně-technickému stavu staveb není cena výnosovým způsobem stanovena. 1.9 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byla použita databáze znalce a databáze cen pronajímaných a prodávaných nemovitostí v Olomouci z inzerce realitních kanceláří. 2. Posudek - ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění.

5 5 A. Pozemek p.č. 108 (zastavěná plocha a nádvoří) ( 3) Obec Dlouhá Loučka, dle Malého lexikonu obcí pro rok obyvatel. V obci není k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Předmětem ocenění je pozemek zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 91, příjezd a přístup k domu je ze zpevněné místní komunikace ve vlastnictví obce. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě obecní vodovod, splaškovou kanalizaci, rozvody el. energie a STL plynovod. Index trhu I T - příloha č. 3, tabulka č. 1 I 4 = P 5 ( 1 + T P i i = 1 Znak č. 1 Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnicke vztahy Popis kvalitativního pásma Poptávka výrazně nižší než nabídka Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota I. -0,06-0,06 IV. 0,00 0,00 3 Změny v okolí Bez vlivu III. 0 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Negativní I.* -0,01 až -0,04-0,04 5 Povodňové riziko Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) I.* 0,70 0,70 Součet znaků č. 1 až 4 = -0,10 Index I T = 0,630 Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 přílohy č. 2 O1 až O6 Označení znaku Název znaku Popis Číslo Hodnota O 1 O 2 Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce II. 0,85 Ostatní obce IV. 0,60 O3 Poloha obce V ostatních případech V. 0,80 O 4 O 5 O 6 Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) Občanská vybavenost v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I. 1,00 Železniční, nebo autobusová zastávka IV 0,80 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV. 0,90

6 6 Index omezujících vlivů pozemku I O - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak č. 1 Pro pozemky zastavěné nebo určené pro inženýrské stavby Hodnota Číslo Popis kvalitativního Doporučená Název znaku kval. pásma hodnota pásma Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Neztížené základové podmínky Použitá hodnota IV. 0,00 0,00 2 Ztížené základové podmínky III. 0,00 0,00 3 Ochranná pásma Mimo ochranná pásma I. 0,00 0,00 4 Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání I. 0,00 0,00 5 Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití II. 0 0,00 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 0,00 Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00 Index I O = 1,000 I O = i = 1 P i Index polohy I P - příloha č. 3, tabulka č. 3 I P = 11 P 1 ( 1 + i = 2 P i ) Znak č. 1 2 Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (byty, bytové a rodinné domy) v obcích do 2000 ob. včetně Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN14 Název znaku Druh a účel užití stavby (Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku) Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 5 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava* 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti Popis kvalitativního pásma Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota I 1,03 1,03 Rezidenční zástavba I. 0,00 0,00 Navazující na střed (centrum) obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku Zastávka hromadné dopravy do 500 m Bez možnosti komerčního využití II. 0 0,00 I. 0,00 0,00 I. 0,00 0,00 VII. 0,01 0,01 IV. -0,02-0,02 V. 0,00 0,00 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 10 Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II. 0 0,00

7 7 Součet znaků č. 2 až 11-0,01 Povolené maximum (příloha č. 3, text za tab. č. 4) -0,80 Použitá hodnota -0,01 Index polohy I P 1,020 Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Olomoucký Okres Olomoucký Obec (městská část) Dlouhá Loučka Typ obce Obec ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území Dolní Dlouhá Loučka Pozemek p.č. 108 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Druh pozemku dle skutečnosti Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ev. redukční ano/ne ano koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 vp m a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než 1000 m 2, koeficient R -- 0,944 Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Olomouc Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m ,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,85 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,90 Základní cena ZC = ZCV O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 660,96 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 0,630 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 1,000 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství) I P -- 1,020 Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,642 Základní cena upravená ZCU = ZC I Kč/m 2 424,34 Jedná se o pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ne, pozemek je zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m 2 424,34 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 6) 0,94

8 8 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 400,57 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m Cena pozemku bez staveb Kč ,60 B. Pozemek p.č. 107 ( 3) Pozemek p.č. 107 je užívaný jako oplocená zahrada kolem domu, tvoří s pozemkem a p.č. 108 tzv. funkční celek. Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Olomoucký Okres Olomoucký Obec (městská část) Dlouhá Loučka Typ obce Obec ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území Dolní Dlouhá Loučka Pozemek p.č. 108 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Druh pozemku dle skutečnosti Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ev. redukční ano/ne ano koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 vp m a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s R -- 0,944 jejich příslušenstvím je větší než 1000 m 2, koeficient Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Olomouc Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m ,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,85 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,90 Základní cena ZC = ZCV O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 660,96 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 0,630 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 1,000 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - I P -- 1,020 garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství) Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,642 Základní cena upravená ZCU = ZC I Kč/m 2 424,34 Jedná se o pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ano, nezastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m 2 339,47

9 9 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 6) 0,94 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 320,46 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m Cena pozemku bez staveb Kč ,80 C. Stavba č.p. 91 rodinný dům na p.č. 108 LV ( 13) Popis celkový Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům v místní části Dolní Dlouhá Loučka, postavený na p.č. 108 (zastavěná plocha). Jedná se o starší rodinný dům, přízemní, zděný, nepodsklepený (jen malý sklípek), s valbovou střechou, která není upravena na podkroví, výlez na půdu jen provizorní. Odhadované stáří původního domu cca 100 let. Dům je připojen vodovodní přípojkou na obecní vodovod (dosud nezkolaudováno), dále na přípojku splaškové obecní kanalizace a plynovou STL přípojku a rozvody el. energie. Na hranici se sousedem je postavena kopaná studna, v posledních letech nepoužívaná. Za domem je menší dvůr se dvěma menšími vedlejšími stavbami na hranici své životnosti (nejsou předmětem ocenění). Vstup do domu je jednak při vstupu (menší místnost a komora, kamna na tuhá paliva, darling), hlavní vstup je pak ze dvora z menší přistavěné verandy. Z chodby je po pravé straně umístěna kuchyň a ložnice, v chodbě umístěn závěsný plynový kotel,v pokojích starší plechové radiátory, do ulice jsou umístěny další tři obytné místnosti, po pravé straně chodby je z verandy vstup do koupelny vana, umývalo, WC, rozvody studené a teplé vody kombinovaný bojler umístěn na půdě. Vybavení kuchyně podstandardní starší kuch. linka a plynový sporák, vybavení koupelny rovněž podstandardní - vyžadující rekonstrukci a modernizaci, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové, podlahy dřevotříska, parkety a PVC, starší keramická dlažba a obklady, další vybavení není. Dům se zhoršenou údržbou, bez zjevných větších statických poruch, veškeré vnitřní vybavení v podstandardním provedení nosné zdivo pravděpodobně ze smíšeného zdiva. Stropy dřevěné trámové, krov dřevěný vaznicový, krytina eternitové šablony, základy domu jsou původní kamenné bez izolace, elektroinstalace světelná a motorová. Objekt samostatně stojící Půdorys pravidelný Podsklepení nepodsklepený (jen malý sklípek) Počet podzemních podlaží 0 Počet nadzemních podlaží 1 Podkroví není Základy původní kamenné Nosná konstrukce zděná smíšené zdivo Střecha valbová Krytina eternitové šablony Klempířské konstrukce úplné žlaby a svody z pozinkovaného plechu Fasádní omítky hladké vápenocementové Bleskosvod osazen Stáří a technický stav objektu Užívání od roku původní dům postaven kolem roku 1900 Celkový technický stav: zhoršená údržba

10 10 Výpočet výměr pro ocenění 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 16,00 9,68 3,20 154,88 495,62 4,82 2,00 2,70 9,64 26,03 2,00 3,00 1,65 6,00 9,90 Celkem 1.NP 170,52 531,55 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 16,00 9,68 154,88 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 4,00 309,76 Celkem zastřešení 309,76 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 170,52 531,55 zastřešení vč. podkroví 309,76 Celkem 170,52 841,31 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 0,00 % Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Zjištění charakteru domu pro ocenění Objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, sedlová střecha bez podkroví. Dům splňuje podmínky dle 13 odst.2) oceňovací vyhlášky: nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, objekt nemá více než tři byty, objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A, bývalá zemědělská usedlost, ocenění je stanoveno nákladovým způsobem. Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ppod ZC Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) K 5 - K i - CZ-CC: 111 1, ,10 Index trhu ( příloha č. 3 vyhlášky ) IT - 0,630 Index polohy ( příloha č. 3 vyhlášky ) IP - 1,020 Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu ( 10 odst. 2) = IT IP pp - 0,642 Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) CK Kč 0,00 Podíl ceny konstrukce neuvedené = CK/(ZC OP K5 Ki) PK - 0, ,31 0,85 2,126 xxxx

11 11 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy původní kamenné bez izolace S 0, , ,00 0, Zdivo zděné tl cm S 0, , ,00 0, Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem S 0, , ,00 0, Střecha krov dřev. vázaný, střecha sedlová S 0, , ,00 0, Krytina pálená S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů S 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné štukové S 0, , ,00 0, Fasádní omítky vápenná hladká, termofasáda S 0, , ,00 0, Vnější obklady bez soklu C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady WC, koupelna, vana, kuchyně S 0, , ,00 0, Schody dřevěné bez podstupnic S 0, , ,00 0, Dveře dřevěné z masívu a náplňové plné a prosklené S 0, , ,00 0, Okna plastová a Velux S 0, , ,00 0, Podlahy obytných místn. dřevěná palubová, betonové + textílie S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. keramická dlažba S 0, , ,00 0, Vytápění ústřední s kombi kotlem na plyn S 0, , ,00 0, Elektroinstalace 220/380V, jističe S 0, , ,00 0, Bleskosvod instalován S 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody kombi plynový kotel S 0, , ,00 0, Instalace plynu zaveden zemní plyn S 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní plynový sporák S 0, , ,00 0, Vnitřní vybavení umývadla, vana plastová, sprchový kout S 0, , ,00 0, Záchod standardní splachovací S 0, , ,00 0, Ostatní krbová kamna S 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,99500 Koeficient vybaven ( z výpočtu výše ) K 4-0,99500 Zákl. cena upravená bez p ZC K4 K5 Ki Kč/m ,15 Zákl. cena upravená s pp ZC x K4 x K5 Ki pp ZCU Kč/m ,24 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1900 Stáří S roků 114 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,48 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,48 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,66 Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Kč ,82 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp CS N Kč ,82 Cena ke dni odhadu s koeficientem pp CS Kč ,41 lineárně ne D. Vedlejší stavba ( 16) Dvě vedlejší stavby ve dvoře na hranici své životnosti, dle odhadu znalce minimální zbytkové hodnoty, nejsou předmětem ocenění.

12 12 E. Studna ( 19) Kopaná studna na hranici pozemku se sousední nemovitostí, delší dobu neužívaná, není předmětem ocenění. F. Venkovní úpravy ( 18) Venkovní úpravy tvoří příslušenství k pozemkům p.č. 108 a p.č Ocenění je provedeno zjenodušeným způsobem. Náleží zde domovní přípojky vodovodní, kanalizační, STL plynovod a el. energie, dále zpevněné plochy a oplocení kolem domu. Hlavní objekt Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Rodinný dům Cena bez pp s pp Hlavní stavba (obytná) Kč , ,41 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč , ,41 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 3,5 % 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 5,0 % 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 5,0 % 5,0 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč , ,72 G. Trvalé porosty ( 46) Vzhledem k účelu ocenění není hodnota trvalých porostů vyčíslena, neovlivní obvyklou cenu nemovitostí. Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena nákladově současný stav, bez pp (Kč) Cena současný stav, s pp (Kč) Pozemky : p.č , ,60 p.č , ,80 Pozemky celkem: , ,40 Stavby : Rodinný dům č.p , ,41 Venkovní úpravy , ,72 Stavby celkem: , ,13 Trvalé porosty celkem 0,00 0,00 Celkem , ,53 Věcná břemena celkem 0,00 0,00 Zjištěná cena celkem , ,00 Závěr č.1 Celková zjištěná administrativní (vyhlášková) cena oceňovaného areálu na LV č. 443, kat. území Dolní Dlouhá Loučka činí po zaokrouhlení dle 50 vyhl Kč.

13 13 3. Posudek II - obvyklá cena nemovitostí Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje závazný předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 3.1 Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti. Objekt Cena nákladově současný stav, bez pp (Kč) Pozemky : p.č ,60 p.č ,80 Pozemky celkem: ,40 Stavby : Rodinný dům č.p ,82 Venkovní úpravy ,44 Stavby celkem: ,26 Trvalé porosty celkem 0,00 Celkem ,66 Zjištěná cena celkem , Ocenění výnosovou hodnotou Rodinný dům byl v posledních letech nebyl pronajímán a jeho stavebně-technický stav pronájem neumožňuje. Ocenění výnosovou cenou není stanoveno. 3.3 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty Vzhledem k tomu, že nelze určit výnosovou hodnotu, není metoda střední hodnoty použita. 3.4 Ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Lokalita ve větší vzdálenosti od měst, s horší dopravní dostupností, v obci základní vybavenost. Stavba v podstandardním vybavení se zhoršenou údržbou s nutnostní provedení rekonstrukce a modernizace. Vzhledem k uvedenému znalec odhaduje cenu stanovenou porovnáním na cca Kč. Porovnávací nemovitosti

14 14 1) RK Comfort-reality, RD Dlouhá Loučka, cena Kč, RD přízemní s obytným podkrovím, podsklepený, zděný, PP 60 m2, topení lokální na tuhá paliva před rekonstrukcí, pozemek 632 m2, 5+1, JSC Kč/m2 1) RK Next reality, RD Plinkout, cena Kč, RD přízemní s obytným podkrovím, s garáží zděný, vhodný k rekonstrukci, ZP 169 m2, PP 130 m2, plyn před domem-nezaveden, pozemek 514 m2, 3+1, vlastní studna, kanalizace, Dlouhá Loučka vzálená 4 km, JSC Kč/m2 1) RK M+M reality, RD Valšův Důl, Dlouhá Loučka, cena Kč (po slevě z Kč), RD přízemní s rozestavěným podkrovím, zděný, ZP 261 m2, kůlna,topení lokální-tuhá paliva, 2+1,bez podkroví, pozemek 761 m2, dálkový vodovod, nová okna, JSC Kč/m2 Průměrná cena Kč/m2 - po úpravě na zdroj (relitní inzerce) - x 0,9 = Kč/m2 4. Rekapitulace odhadu obvyklé ceny Způsob ocenění Cena podle vyhlášky č. 03/2002 Sb., v platném znění. Cena Kč Věcná hodnota (časová cena) Kč Výnosová hodnota 0.- Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 0.- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Kč Obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/ Kč Závěr č. 2 Odhad obvyklé ceny nemovitostí na LV 443 kat. území Dolní Dlouhá Loučka a to pozemku p.č. 108 (zastavěná plocha a nádvoří) a stavby na pozemku - rodinného domu č.p. 91 a pozemku ve funkčním celku p.č. 107 (zahrada) a dalších součástí a příslušenství činí bez

15 15 závad dle odhadu znalce ,- Kč. Z toho hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 činí Kč. Závady, které dražbou nezaniknou znalec nedohledal žádná věcná věcná práva, věcná břemena (služebnosti) spojená s oceňovanými nemovitostí a rovněž žádný nájemní vztah k nemovitostem. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především dlouhodobě zhoršenou údržbou nemovitostí a jejím podstandardním vybavením vyžadujícím celkovou rekonstrukci a modernizaci a také polohou nemovitostí s větší vzdáleností od větších sídel s horší dopravní dostupností. Zástavní práva nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna. V Olomouci dne Vypracoval : ing. Jan Dostál... Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.1779/95 pro základní obory Ekonomika, odvětví - Ceny a odhady nemovitostí a Stavebnictví, odvětví - Stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č /2014 znaleckého deníku.