ZNALECKÝ POSUDEK č.3267-90/2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 pozemků p.č.235/5, zahrada, o velikosti 770 m 2, p.č.235/14, ostatní plocha, o velikosti 109 m 2, p.č.276/31, zahrada, o velikosti 103 m 2, p.č.276/32, zahrada, o velikosti 30 m 2 a p.č.276/33, ostatní plocha, o velikosti 136 m 2 včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.336 pro k.ú. Nové Sady u Olomouce Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 77200 Olomouc Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j. 057 EX 3792/11-25 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 18.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 pozemků p.č.235/5, zahrada, o velikosti 770 m 2, p.č.235/14, ostatní plocha, o velikosti 109 m 2, p.č.276/31, zahrada, o velikosti 103 m 2, p.č.276/32, zahrada, o velikosti 30 m 2 a p.č.276/33, ostatní plocha, o velikosti 136 m 2 včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.336 pro k.ú. Nové Sady u Olomouce 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Olomouc 779 00 Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Nové Sady u Olomouce Počet obyvatel: 99 529 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.3.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.336 pro k.ú. Nové Sady u Olomouce - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: 820403/5356, Pan Jan Schmedka, Olšany u Prostějova 50, 798 14 Olšany u Prostějova, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 555613/1328, Paní Růžena Vyvážilová, kpt. Jaroše 337/15, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky se nacházejí v zastavěném území města, v sousedství centrální čističky odpadních vod. Z hlediska platného územního plánu se pozemky nacházejí v ploše SV-smíšená výrobní, kde lze stavět i rodinný dům. Na pozemku se nacházejí porosty bez vlivu na obvyklou cenu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % Úprava cen: -10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -50% + -10% * (100 % + -50%) -55,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: sousedství ČOV, ztížený příjezd Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5290 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 odst. 2) 800,- 0,30 2,1460 1,5290-55,00 354,37 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odst. 1 ( 28 zahrada 235/5 770,00 354,37 272 864,90 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 zahrada 276/31 103,00 354,37 36 500,11 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 zahrada 276/32 30,00 354,37 10 631,10 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 ostatní plocha 276/33 136,00 354,37 48 194,32 odst. 2) Stavební pozemky - celkem 368 190,43 Ostatní stavební pozemek: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5290 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná 28 odst. 6 a) nezp. pr. 800,- 1,00 2,1460 1,5290 2 624,99 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) ostatní plocha - 235/14 109,00 2 624,99 286 123,91 nezp. pr. ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 286 123,91 Pozemky - zjištěná cena = 654 314,34 Kč - 5 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 654 314,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 654 314,30 Kč Celkem 654 314,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 654 314,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 654 314,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 654 314,30 Kč Celkem 654 314,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 654 314,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 654 310,- Kč slovy: Šestsetpadesátčtyřitisíctřistadeset Kč - 6 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 24EXE-402/2011 ze dne 28.7.2011, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 057EX-3792/2011-11 ze dne 31.12.2011, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 nemovitosti k zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč včetně příslušenství a náhrady - FINNGASONN s.r.o., 8. května 8, 779 00 Olomouc, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 057EX-3045/2012-21 ze dne 14.11.2012, Nařízení exekuce 35EXE-1471/2012 ze dne 22.8.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) Prodej stavebního pozemku 551 m2 (11 x 50 m), který se nachází v proluce mezi stávající zástavbou, Nové Sady. Na pozemku je elektřina, vodovod, kopaná studna s užitkovou vodou, kanalizace a plyn na hranici pozemku. V současné době je pozemek využívaný jako zahrada s chatkou a altánem s letní kuchyní a posezením. V chatě i altánu je el. 220/380 V, vodovod, funkční sprcha s ohřevem vody el. bojlerem, WC. Na pozemku je umístěn bazén 8 x 3,5 m s pískovou filtrací a solárním ohřevem. Výhodou je, že pozemek je možno okamžitě využívat k rekreaci s možností budoucí výstavby, umístění pozemku umožňuje výbornou dostupnost ke všem prodejcům stavebního materiálu. Další výhodou je příjezd k pozemku z druhé strany. Požadovaná cena 2.088,- Kč/m2. Korekce koeficientem polohy 1,0, zdroje 0,85 a využití 0,4. Jednotková cena po korekci 709,90 Kč/m 2. 2) Prodej pěkného stavebního pozemku v Olomouci na ulici Dolní novosadská, o velikosti 716 m². IS na hranici pozemku, příjezdová cesta u pozemku. Pozemek vhodný k výstavbě RD i ke komerčním účelům. Požadovaná cena 1.607,- Kč/m2. Korekce koeficientem polohy 1,0, zdroje 0,85 a využití 0,5 Jednotková cena po korekci 683,- Kč/m 2. 3) stavební pozemek o výměře 793 m2 určený k výstavbě RD. Pozemek se nachází v klidné lokalitě městské části Olomouc -Nové Sady. Pozemek je v novém územním plánu veden jako plocha smíšená obytná. Na pozemku se nachází vrtaná studna. Napojení IS je zatím možné jen na elektřinu cca 100 m a vybudování septiku. V budoucnu možné napojení na kanalizaci, obecní vodu, plyn. K pozemku vede obecní zpevněná příjezdová cesta, která navazuje na ul. Andělskou a Dolní Novosadskou. Požadovaná cena 970,- Kč/m2. Korekce koeficientem polohy 1,0, zdroje 0,85 a využití 0,85. Jednotková cena po korekci 700,80 Kč/m 2. Průměrná cena činí 697,90 Kč/m 2. Celková cena oceňovaných pozemků činí 801.189,- Kč, po - 7 -
zaokrouhlení pak 800.000,- Kč. Obvyklá cena nemovitosti bez vlivu závad : 800.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 240.000,- Kč. Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč V Tršicích 18.3.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 8 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3267-90/2013 znaleckého deníku. - 9 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 336 ze dne 18.2.2013 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 2-10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
- 12 -
- 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -