Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 329 993 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 063/2016 zo dňa 29.04.2016 a dodatok zo dňa 27.05.2015 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 25/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 441 na parc. č. 458/3, obec Slovinky, katastrálne územie Vyšné Slovinky, s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 063/2016 zo dňa 29.04.2016 a dodatku zo dňa 27.05.2016 Počet strán (z toho príloh): 32 ( 12 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 063/2016 zo dňa 29.04.2016 a dodatku zo dňa 27.05.2016 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 29.04.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 28.08.2009 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 26.05.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 063/2016 zo dňa 29.04.2016 - originál - dodatok k objednávke DDr. 063/2016 zo dňa 27.05.2016 - originál - výzva DDr. 063/2016 zo dňa 29.04.2016 (Mních Juraj) - originál - výzva DDr. 063/2016 zo dňa 29.04.2016 (Klimešová Andrea) - originál - znalecký posudok č. 27/2009 vypracovaný Ing. Jánom Baculákom zo dňa 31.08.2009 - kópia 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 203 - vytvorený dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti dňa 28.08.2009 - fotodokumentácia zo dňa 26.05.2016 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Zadávateľom posudku bola zaslaná vlastníkovi nehnuteľnosti výzva č. DDr.063/2016 zo dňa 29.04.2016, v ktorej bol vyzvaný, aby dňa 26.05.2016 o 18,30 hod. umožnil obhliadku nehnuteľnosti znalcovi za účelom vypracovania znaleckého posudku. Nakoľko obhliadka nehnuteľnosti v stanovenom termíne dňa 26.05.2016 o 18,30 hod. nebola umožnená, bol zadávateľom posudku zaslaný dodatok k objednávke č. DDr. 063/2016 zo dňa 27.05.2016, v ktorej žiada stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona 527/2002 v znení nesk. prepisov, ktorá priamo uvádza: Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii", t.j. v tomto prípade použitím znaleckého posudku č. 27/2009 vypracovaného Ing. Baculákom (fotokópia zaslaná poštou) a stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby na základe technického stavu nehnuteľnosti v deň obhliadky nehnuteľnosti znalcom Ing. Baculákom dňa 28.08.2009, popísaného v znaleckom posudku č. 27/2009 a ohodnotenie nehnuteľnosti vykonať ku dňu plánovanej obhliadky dňa 26.05.2016.
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.3 II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 203 Vydaný: vytvorený dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Slovinky Katastrálne územie: Vyšné Slovinky A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 458/1 - zastavaná plocha o výmere 637 m 2 - parc. č. 458/3 - zastavaná plocha o výmere 123 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 441 na parc. č. 458/3 - letná kuchyňa č.s. 721 na parc. č. 458/1 B. Vlastníci: - Klimešová Andrea rod. Ivančová, nar. 19.04.1978... 1/2 a - Mních Juraj, nar. 03.08.1966... 1/2 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V - 2933/2009: - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku: 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 26.05.2016 o 18,30 hod. Obhliadka v stanovenom termíne nebola umožnená. Miestne šetrenie, obhliadka a zameranie bolo vykonané znalcom Ing. Baculákom dňa 28.08.2009, fotodokumentácia nehnuteľnosti z miestnej komunikácie vyhotovená dňa 26.05.2016 v čase od 18,15 do 18,45. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu sa nachádzal v zaslanom posudku č. 27/2009, v ňom je geometrický plán s rozmermi nehnuteľnosti, zároveň je v ňom doklad o veku stavby potvrdený Obecným úradom v Slovinkách - rodinný dom užívaný od roku 1969. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je v podielovom vlastníctve uvedených na LV 203 pod por. č. 1 a 2. Rodinný dom č.s. 441 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 458/3 a v LV 203 je zapísaný na parcele 458/1 - nesúlad listu vlastníctva s kópiou z katastrálnej mapy. Letná kuchyňa č.s. 721 je zakreslená v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 458/1. Na liste vlastníctva č. 203 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 203 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - rodinný dom č.s. 441 na parc. č. 458/3 - letná kuchyňa č.s. 721 na parc. č. 458/1 - ploty - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 458/1 - zastavaná plocha o výmere 637 m 2 - parc. č. 458/3 - zastavaná plocha o výmere 123 m 2
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.4 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty. 2.2.1.1. Rodinný dom č.s. 441 na p.č. 458/3 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s.441 na parc. č. 458/3, nepodpivničený, s jedným nadzemným podlažím, k.ú. Vyšné Slovinky. Dispozičné členenie: V 1.n.p. sa nachádza veranda, chodba, kuchyňa, kúpeľňa, špajza, WC a tri izby. Stavebno-technický popis: Nakoľko rodinný dom nebol sprístupnený, podrobný stavebno-technický popis sa nachádza v zaslanom znaleckom posudku č. 27/2009 - viď príloha znaleckého posudku.. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom bol napojený na elektrinu, vodu a plyn, kanalizácia napojená na žumpu. Stavba užívaná od roku 1969. V roku 1971 bola k domu zrealizovaná prístavba. Údržba domu v súčasnosti na základe vizuálnej vonkajšej obhliadky primeraná veku stavby. Podľa vyjadrenia susedov objekt sa pravidelne užíva. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 90 rokov (murivo kvádrové hr. 30 cm - viď. príloha znaleckého posudku, budovy pre bývanie murované hr. 30 cm až 45 cm - životnosť 80-100 rokov).. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1969 12,20*5,3 64,66 1. NP 1971 3,52*2,05+4,61*5,3+2,6*9,45+1,82*1,5 58,95 Spolu 1. NP 123,61 120/123,61=0,971 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie 865 3 Podmurovka 4 Murivo 3.3.b nepodpivničené - priem. výška nad 100 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 875 4.2.e murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke do 30 cm 520 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.5 8.2 väznicové valbové, stanové 625 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 180 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit 185 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.1 kamenné dlažby 345 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7185 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.8 bm) 99 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.3 pákové nerezové (3 ks) 60 38.4 ostatné (1 ks) 15 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 155
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.6 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 984 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (7185 + 984 * 0,971)/30,1260 270,21 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1969 47 43 90 52,22 47,78 1. NP - prístavba 1971 45 43 88 51,14 48,86 1. NP z roku 1969 Východisková hodnota 270,21 /m 2 *64,66 m 2 *2,307*0,95 38 292,02 Technická hodnota 47,78% z 38 292,02 18 295,93 1. NP - prístavba z roku 1971 Východisková hodnota 270,21 /m 2 *58,95 m 2 *2,307*0,95 34 910,53 Technická hodnota 48,86% z 34 910,53 17 057,28 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie 73 202,55 35 353,21 Spolu 73 202,55 35 353,21 2.2.1.2. PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1.2.1. Vedľajšia stavba: letná kuchyňa s.č. 721 na parcele 458/1 Jedná sa o letnú kuchyňu na parc. č. 458/1, samostatne stojacu, vedľa rodinného domu. Stavba je drobná, je jednopodlažná, je zapísaná v LV a zakreslená v kópii z katastrálnej mapy, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na 1 m 2. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tvárnic hr. do 30 cm (uvažujem položku 3.3. - murované z betónových tvárnic bez tepelnej izolácie), strop trámčekový s rovným podhľadom, strecha sedlová, krytina z vlnitých AZC dosiek, vonkajšia úprava povrchu hladká omietka, vnútorná úprava povrchu hladká omietka, dvere zasklené, okná jednoduché oceľové, podlahy PVC, rozvod studenej vody, kanalizácia, elektroinštalácia svetelná, vnútorné vybavenie sporák na tuhé palivo. Stavba postavená a užívaná od roku 1970. Údržba primeraná veku. Životnosť stanovujem na 70 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.7 MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP 1970 4,22*3,23 13,63 18/13,63=1,321 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 830 4.2 trámčekové s podhľadom 360 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680 6 Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka 185 12.4 hladké plné alebo zasklené 150 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 14.3 lepené povlakové 375 16 Rozvod vody 16.2 len studenej 25 18 Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 4050 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 23 Kanalizácia 23.4 z kuchyne (1 ks) 30 25 Vnútorné vybavenie 25.8 kuchynský sporák na tuhé palivo (1 ks) 305 Spolu 335 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (4050 + 335 * 1,321)/30,1260 149,12
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.8 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1970 46 24 70 65,71 34,29 Východisková hodnota 149,12 /m 2 *13,63 m 2 *2,307*0,95 4 454,54 Technická hodnota 34,29% z 4 454,54 1 527,46 2.2.1.2.2. Vedľajšia stavba: dreváreň na parc. č. 458/1 Jedná sa o dreváreň na parc. č. 458/1, pristavanú k letnej kuchyni, vedľa rodinného domu. Stavba je drobná, je jednopodlažná, nezapísaná v LV a zakreslená v kópii z katastrálnej mapy, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na 1 m 2. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tvárnic hr. do 30 cm (uvažujem položku 3.3. - murované z betónových tvárnic bez tepelnej izolácie), strecha sedlová, krytina z vlnitých AZC dosiek, vonkajšia úprava povrchu náter, dvere drevené zvlakové, bez vnútorného vybavenia. Stavba postavená a užívaná od roku 1970. Údržba primeraná veku. Životnosť stanovujem na 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1970 3,23*3,07 9,92 18/9,92=1,815 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 830 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680 6 Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 9 Vonkajšia úprava povrchov 12 Dvere 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter 170 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové 105 Spolu 2710 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia:
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.9 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (2710 + 0 * 1,815)/30,1260 89,96 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1970 46 14 60 76,67 23,33 Východisková hodnota 89,96 /m 2 *9,92 m 2 *2,307*0,95 1 955,84 Technická hodnota 23,33% z 1 955,84 456,30 2.2.1.3. Ploty 2.2.1.3.1. Plot: čelný Jedná sa o oplotenie parc. č. 458/1 od miestnej komunikácie. Základy betónové okolo oceľových stĺpikov, plot drevený na zvlakoch, plotové vráta a vrátka z kovových profilov s drevenou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1994, životnosť stanovujem na 30 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 24,00m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m drevený na zvlakoch osadený do oceľ. alebo drev. stĺpikov 36,00m 2 350 11,62 /m 4. Plotové vráta: c) drevené stolárske 1 ks 5185 172,11 /ks 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 1 ks 1665 55,27 /ks Dĺžka plotu: 24 m Pohľadová plocha výplne: 24*1,5 = 36,00 m 2 plot čelný 1994 22 8 30 73,33 26,67 (24,00m * 5,64 /m + 36,00m Východisková hodnota * 11,62 /m 2 + 1ks * 172,11 /ks + 1ks * 55,27 /ks) * 2,307 * 0,95 1 711,81 Technická hodnota 26,67 % z 1 711,81 456,54 2.2.1.3.2. Plot: bočný
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.10 Jedná sa o oplotenie parc. č. 458/1 od hospodárskej časti. Základy betónové okolo oceľových stĺpikov, plot drevený na zvlakoch, plotové 2 x vrátka z kovových profilov s drevenou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1994, životnosť stanovujem na 30 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 16,00m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m drevený na zvlakoch osadený do oceľ. alebo drev. stĺpikov 19,20m 2 350 11,62 /m 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 2 ks 1665 55,27 /ks Dĺžka plotu: 16 m Pohľadová plocha výplne: 16*1,2 = 19,20 m 2 plot bočný 1994 22 8 30 73,33 26,67 (16,00m * 5,64 /m + 19,20m Východisková hodnota * 11,62 /m 2 + 2ks * 55,27 /ks) * 2,307 * 0,95 929,01 Technická hodnota 26,67 % z 929,01 247,77 2.2.1.3.3. Plot: vo dvore Jedná sa o oplotenie na parc. č. 458/1. Základy betónové okolo oceľových stĺpikov, plot drevený na zvlakoch, plotové vrátka z kovových profilov s drevenou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1975, životnosť stanovujem na 45 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 5,00m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m drevený na zvlakoch osadený do oceľ. alebo drev. stĺpikov 5,00m 2 350 11,62 /m 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 1 ks 1665 55,27 /ks Dĺžka plotu: 5 m Pohľadová plocha výplne: 5,00*1,00 = 5,00 m 2
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.11 plot vo dvore 1975 41 4 45 91,11 8,89 (5,00m * 5,64 /m + 5,00m Východisková hodnota * 11,62 /m 2 + 1ks * 55,27 /ks) * 2,307 * 0,95 310,27 Technická hodnota 8,89 % z 310,27 27,58 2.2.1.4. Vonkajšie úpravy 2.2.1.4.1. Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody k rodinnému domu cez parc. č. 458/1 užívanú od roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm prípojka vody 1980 36 14 50 72,00 28,00 Východisková hodnota 15 bm * 41,49 /bm * 2,307 * 0,95 1 363,97 Technická hodnota 28,00 % z 1 363,97 381,91 2.2.1.4.2. Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu, užívanú od roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,5*1,2*1,5 = 2,7 m 3 OP
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.12 vodomerná šachta 1980 36 14 50 72,00 28,00 Východisková hodnota 2,7 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 0,95 1 504,63 Technická hodnota 28,00 % z 1 504,63 421,30 2.2.1.4.3. Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie od žumpy cez parc. č. 458/1 užívanú do roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1010/30,1260 = 33,53 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm prípojka kanalizácie 1980 36 14 50 72,00 28,00 Východisková hodnota 15 bm * 33,53 /bm * 2,307 * 0,95 1 102,29 Technická hodnota 28,00 % z 1 102,29 308,64 2.2.1.4.4. Vonkajšia úprava: žumpa Jedná sa o žumpu na parc. č. 458/1, užívanú od roku 1980. Životnosť stanovujem na 60 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 2,1*1,9*3 = 11,97 m 3 OP žumpa 1980 36 24 60 60,00 40,00 Východisková hodnota 11,97 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 0,95 2 830,13 Technická hodnota 40,00 % z 2 830,13 1 132,05
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.13 2.2.1.4.5. Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu od plynomeru k rodinnému domu cez parc. č. 458/1 užívanú od roku 2003. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 27 bm prípojka plynu 2003 13 27 40 32,50 67,50 Východisková hodnota 27 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 0,95 834,95 Technická hodnota 67,50 % z 834,95 563,59 2.2.1.4.6. Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 1980. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým Položka: 8.6.c) Asfaltový betón hr. 40 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 395/30,1260 = 13,11 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 19 m 2 ZP spevnené plochy 1980 36 4 40 90,00 10,00 Východisková hodnota 19 m 2 ZP * 13,11 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 545,92 Technická hodnota 10,00 % z 545,92 54,59 2.2.1.4.7. Vonkajšia úprava: oporný múr Jedná sa o oprný múr zo zadnej časti rodinného domu. Začiatok užívania od roku 1975. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) Bod: 9.3. Betónové - monolitické Kód KS: 2ex Jednobytové budovy
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.14 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1300/30,1260 = 43,15 /m3 OP Počet merných jednotiek: 5*0,4*1,5 = 3 m 3 OP oporný múr 1975 41 9 50 82,00 18,00 Východisková hodnota 3 m 3 OP * 43,15 /m3 OP * 2,307 * 0,95 283,71 Technická hodnota 18,00 % z 283,71 51,07 2.2.1.4.8. Vonkajšia úprava: vonkajšie schody Jedná sa o vonkajšie schody, užívané od roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 5 bm stupňa vonkajšie schody 1980 36 14 50 72,00 28,00 Východisková hodnota 5 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,307 * 0,95 78,24 Technická hodnota 28,00 % z 78,24 21,91 2.2.1.4.9. Vonkajšia úprava: vonkajšie schody Jedná sa o vonkajšie vstupné schody na otvorenej verande, užívané od roku 1971. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 8*1,32 = 10,56 bm stupňa vonkajšie schody 1971 45 5 50 90,00 10,00
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.15 Východisková hodnota 10,56 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,307 * 0,95 165,25 Technická hodnota 10,00 % z 165,25 16,53 2.2.1.4.10. Vonkajšia úprava: otvorená veranda Jedná sa o otvorenú verandu s oceľovými stĺpikmi, zastrešenú vlnitým pozinkovaným plechom, podlaha betónová, užívanú od roku 1971. Životnosť stanovujem na 60 rokov. Kategória: 21. Altánok Bod: 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,32*4,12 = 5,44 m 2 ZP otvorená veranda 1971 45 15 60 75,00 25,00 Východisková hodnota 5,44 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 1 234,82 Technická hodnota 25,00 % z 1 234,82 308,71 2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 441 na p.č. 458/3 73 202,55 35 353,21 Drobné stavby letná kuchyňa s.č. 721 na parcele 458/1 4 454,54 1 527,46 dreváreň na parc. č. 458/1 1 955,84 456,30 Ploty plot čelný 1 711,81 456,54 plot bočný 929,01 247,77 plot vo dvore 310,27 27,58 Vonkajšie úpravy prípojka vody 1 363,97 381,91 vodomerná šachta 1 504,63 421,30 prípojka kanalizácie 1 102,29 308,64 žumpa 2 830,13 1 132,05 prípojka plynu 834,95 563,59 spevnené plochy 545,92 54,59 oporný múr 283,71 51,07 vonkajšie schody 78,24 21,91 vonkajšie schody 165,25 16,53 otvorená veranda 1 234,82 308,71 Celkom: 92 507,93 41 329,16
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.16 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Slovinky, k.ú. Vyšné Slovinky, vzdialenej od okresného mesta Spišská Nová Ves asi 33 km, v zastavanom území obce, v širšom centre obce. V tejto lokalite je v súčasnosti dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe. Jedná sa o rodinný dom s dvorom a záhradou, s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v priemernom technickom stave - potrebná údržba, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, príslušenstvo - letná kuchyňa, dreváreň, pracovné možnosti v mieste obmedzené do 20%, hustota obyvateľstva - malá, orientácia obytných miestností na juh, juhovýchod, terén rovinatý, možnosť napojenia na elektrinu, vodovod a plyn, doprava autobusová, občianska vybavenosť - OcÚ, MŠ, ZŠ, obchod so zmiešaným tovarom, pošta, lekár, prírodná lokalita v blízkosti - do 1000 m les, životné prostredie - bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia na zastavanej ploche až trojnásobná. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,30 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre ostatné obce v intervale 0,20-0,30). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 203 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 273 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. Triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.17 Váha Výsledok Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami vi kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,300 13 3,90 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,300 30 9,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,300 8 2,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,900 7 6,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - s kompletným zázemím, s priemerným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,600 6 3,60 II. 0,600 10 6,00 IV. 0,165 9 1,49 malá hustota obyvateľstva I. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 0,900 5 4,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,900 6 5,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,300 7 2,10 železnica, alebo autobus IV. 0,165 7 1,16 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,165 10 1,65 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,300 8 2,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 0,900 9 8,10 bez zmeny III. 0,300 8 2,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,165 7 1,16 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,12 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,300 20 6,00 Spolu 180 73,07 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 73,07/ 180 0,406 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 41 329,16 * 0,406 16 779,64
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.18 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcely sa nachádzajú v obci Slovinky, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením a letnou kuchyňou, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť, možnosť napojenia na elektrinu, plyn a vodovod. Redukujúce ani povyšujúce faktory neuvažujem. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 458/1 zastavaná plocha a nádvorie 637 637,00 1/1 637,00 458/3 zastavaná plocha a nádvorie 123 123,00 1/1 123,00 Spolu výmera 760,00 Obec: Slovinky Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,1934 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,1934 3,96 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 760,00 m 2 * 3,96 /m 2 3 009,60 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 458/1 2 522,52 parcela č. 458/3 487,08 Spolu 3 009,60 0,90 1,00 0,85
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.19 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 441 na parc. č. 458/3, obec Slovinky, katastrálne územie Vyšné Slovinky, s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 063/2016 zo dňa 29.04.2016 a dodatku zo dňa 27.05.2016 Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] rodinný dom č.s. 441 na p.č. 458/3 14 353,40 Drobné stavby letná kuchyňa s.č. 721 na parcele 458/1 620,15 dreváreň na parc. č. 458/1 185,26 Ploty plot čelný 185,36 plot bočný 100,59 plot vo dvore 11,20 Vonkajšie úpravy prípojka vody 155,06 vodomerná šachta 171,05 prípojka kanalizácie 125,31 žumpa 459,61 prípojka plynu 228,82 spevnené plochy 22,16 oporný múr 20,73 vonkajšie schody 8,90 vonkajšie schody 6,71 otvorená veranda 125,34 Spolu stavby 16 779,64 Pozemky LV 203 - parc. č. 458/1 (637 m 2 ) 2 522,52 LV 203 - parc. č. 458/3 (123 m 2 ) 487,08 Spolu pozemky (760,00 m 2 ) 3 009,60 Spolu VŠH 19 789,24 Zaokrúhlená VŠH spolu 19 800,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 19 800,00 Slovom: Devätnásťtisícosemsto Eur V Trebišove 01.06.2016... Ing.Z.Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 203 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 203 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 25/2016 list č.20 IV. PRÍLOHY - objednávka - dodatok k objednávke - výzva - 2 x - list vlastníctva - kópia z mapy - geometrický plán - doklad o veku stavby - znalecký posudok č. 27/2009-1. strana - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia zo dňa 26.05.2016