Znalec: Zadávateľ: Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 0905 680 526 Aukčný dom, s.r.o. Pribinova 462/84, 920 01 Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 088/2016 zo dňa 17.05.2016 ZNALECKÝ POSUDOK ČÍSLO: 148/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 158 na parc. č. 381/2, na ul. Koceľova 20, katastrálne územie Michalovce s príslušenstvom a pozemkom pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 088/2016 zo dňa 17.05.2016 Počet strán (z toho príloh): 36 ( 23 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 ( štyri )
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 088/2016 zo dňa 17.05.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 17.05.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci pre zistenie stavebno-techn. stavu): november 2012 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 12.12.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 088/2016 zo dňa 17.05.2016 - mailom - 2 x výzva DDr. 088/2016 zo dňa 17.05.2016 - mailom - odborný posudok č. P-31273-12 zo dňa 16.11.2012 - kópia mailom - žiadosť o poskytnutie súčinnosti - odpoveď č. OU-MI-KO1-K1-2639/16 zo dňa 27.10.2016 - kópia mailom - mailom zaslaná žiadosť dňa 16.11.2016 na Okresný archív Michalovce - mailom zaslaná odpoveď dňa 21.11.2016 z Okresného archívu Michalovce - fotodokumentácia k žiadosti o úver z roku 2012 - mailom 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 3207 - vytvorený dňa 09.12.2016 cez katastrálny portál - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 01.06.2016 cez katastrálny portál - fotodokumentácia zo dňa 13.06.2016 - inzertná realitná ponuka 1.6. Použitý právny predpis: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 3.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Z dôvodu neumožnenia obhliadky predmetnej nehnuteľnosti v stanovenom termíne dňa 13.06.2016 o 14,00 hod., uvedenom vo výzve, bolo zadávateľom posudku zaslaná kópia odborného posudku č. P-31273-12 zo dňa 16.11.2012 a fotodokumentácia nehnuteľnosti z novembra 2012, ktorá bola vyhotovená v čase žiadosti o úver. Nakoľko v odbornom posúdení sa nenachádzal pôdorysný náčrt nehnuteľnosti, zadávateľ posudku žiadal Okresný úrad Michalovce - odbor katastrálny o poskytnutie súčinnosti, kto bol stavebníkom predmetnej nehnuteľnosti, aby v Okresnom archíve v Michalovciach vyžiadal stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie a projektovú dokumentáciu k danej nehnuteľnosti. Avšak dňa 21.11.2016 obdŕžal z Okresného archívu odpoveď, že v odovzdávacom zozname od Mesta Michalovce je uvedené, že toto stavebné povolenie chýba. Mali ešte jednu možnosť na hľadanie a tam to povolenie našli, ale len rozhodnutie č. Výst. 4061/79 bez projektov. Keďže iné podklady k vypracovaniu znaleckého posudku neboli získané, bolo ohodnotenie vykonané v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii, t.j. použitím zaslaného odborného posudku č. P-31273-12 a fotodokumentácie. Východisková hodnota bola stanovená na základe technického stavu nehnuteľnosti v deň obhliadky k žiadosti o úver a VŠH stanovená ku dňu vypracovania znaleckého posudku, teda k 12.12.2016.
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 3 Pozn.: nakoľko obhliadka nebola umožnená a nebola v Okresnom archíve v Michalovciach získaná ani projektová dokumentácia nehnuteľnosti, pôdorysné náčrty ohodnocovanej nehnuteľnosti sa v znaleckom posudku nenachádzajú. II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 3207 Vydaný: dňa 09.12.2016 vytvorený cez katastrálny portál Obec: Michalovce Katastrálne územie: Michalovce A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 381/2 - zastavaná plocha o výmere 698 m 2 Plomba vyznačená na základe X-112/2016: Stavby - rodinný dom č.s. 158 na parc. č. 381/2 B. Vlastníci: - Mgr. Rajzáková Viera, rod. Pigošová, nar. 13.01.1952... 1/1 Plomba vyznačená na základe V - 1096/2015: Plomba vyznačená na základe V - 1644/2015: Poznámka: - oznámenie o začatí realizácie záložného práva V 3257/2012 pod P-807/2014 C. Ťarchy: - záložné právo v prospech VÚB a.s. pod V - 3257/12 - exekučný príkaz EX 46819/15 - exekučný príkaz EX 13153/16 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 13.06.2016 o 14.00 hod. Obhliadka v stanovenom termíne nebola umožnená. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 13.06.2016 od 13,55 hod. do 14,20 hod. z miestnej komunikácie 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt nehnuteľnosti nebol predložený v zaslanom odbornom posudku č. P- 31273-12. Stavba podľa predloženého odborného posudku užívaná od roku 1989. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 3207 pod por. č. 1. Rodinný dom č.s. 158 na parc. č. 381/2 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy a zapísaný je v LV 3207. Zakreslenie je pravdepodobne vykonané chybne, nakoľko podľa zakreslenia by sa rodinný dom mal nachádzať hneď pri susednom rodinnom dome zo západnej strany, pričom v skutočnosti podľa fotodokumentácie je medzi domami medzera. Na liste vlastníctva č. 3207 sú uvedené plomby, poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 3207 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - rodinný dom č.s. 158 na parc. č. 381/2 - pozemok - parc. č. 381/2 - zastavaná plocha o výmere 698 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - ploty a vonkajšie úpravy, ktorých obhliadky nebola umožnená a ktoré neboli ohodnotené ani v predloženom odbornom posúdení
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 4 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty: 2.2.1.1 Rodinný dom č.s. 158 na p.č. 381/2 Umiestnenie stavby: Jedná sa o rodinný dom č.s. 158 na parc. č. 381/2 v uličnej zástavbe, na ul. Koceľova 20 v Michalovciach. Stavebno-technické riešenie: Nakoľko dom nebol sprístupnený, podrobný stavebno-technický popis a vnútorné vybavenie bolo predložené v zaslanom odbornom posudku č. P-31273-12, ktorého kópia sa nachádza v prílohovej časti. Životnosť a opotrebenie: Údržba na základe vonkajšej obhliadky vzhľadom na vek priemerná, dom sa pravdepodobne užíva, opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 80 rokov (v zmysle Metodiky ÚSI Žilina je pre budovy na bývanie murované hr. 30-45 cm stanovená predpokladaná životnosť 80-100 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY prevzaté z predloženého odborného posudku Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k užívania ZP 1. PP 1989 13,20 13,2 120/13,2=9,091 1. NP 1989 138,61 138,61 120/138,61=0,866 1. Podkrovie 1989 127,20 127,2 120/127,2=0,943 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ prevzaté z predloženého odborného posudku Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750 4.3 z monolitického betónu 1250 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 100 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové 150
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 5 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 4400 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520 3 Podmurovka 3.4.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 8.5 pultové (so sklonom nad 10 stupňov ) 400 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 15. Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3 45 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.4 PVC, guma 180 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino 120 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.1 kamenné dlažby 345 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 110 1000 65 480
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 6 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7015 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200 36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) 150 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) 165 37 Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 65 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35 40 Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 55 40.4 vane (1 ks) 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1355 65 155 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 1000
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 7 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195 14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/3 40 15. Obklady fasád 17 Dvere 18 Okná 15.3.e obklady keramické, obklady drevom nad 1/3 do 1/2 55 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino 120 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.1 kamenné dlažby 345 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5030 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 34 Zdroj teplej vody 34.2 prietokový plynový ohrievač (1 ks) 50 37 Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 65 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (1 ks) 20 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35 40 Vnútorné obklady 41 Balkón 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 55 40.4 vane (1 ks) 15 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) 120 41.2 výmery do 5 m 2 (1 ks) 105 Spolu 520 480
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 8 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (4400 + 0 * 9,091)/30,1260 146,05 1. NP (7015 + 1355 * 0,866)/30,1260 271,81 1. Podkrovie (5030 + 520 * 0,943)/30,1260 183,24 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1989 27 53 80 33,75 66,25 1. NP 1989 27 53 80 33,75 66,25 1. Podkrovie 1989 27 53 80 33,75 66,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1989 Východisková hodnota 146,05 /m 2 *13,20 m 2 *2,315*1,00 4 463,00 Technická hodnota 66,25% z 4 463,00 2 956,74 1. NP z roku 1989 Východisková hodnota 271,81 /m 2 *138,61 m 2 *2,315*1,00 87 218,98 Technická hodnota 66,25% z 87 218,98 57 782,57 1. Podkrovie z roku 1989 Východisková hodnota 183,24 /m 2 *127,20 m 2 *2,315*1,00 53 958,32 Technická hodnota 66,25% z 53 958,32 35 747,39 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [ ] [ ] 1. podzemné podlažie 4 463,00 2 956,74 1. nadzemné podlažie 87 218,98 57 782,57 1. podkrovné podlažie 53 958,32 35 747,39 Spolu 145 640,30 96 486,70 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v Michalovciach, v zastavanom území, na okraji mesta. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou v rovnováhe. Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom s dvorom a záhradou s priemerným dispozičným riešením, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, pracovné možnosti v mieste obmedzené - nezamestnanosť nad 20%, hustota obyvateľstva - priemerná, orientácia hlavných miestností na juh, terén rovinatý, možnosť napojenia na všetky inžinierske siete, doprava autobusová, železničná, MHD, príslušenstvo - žiadne, občianska vybavenosť - MsÚ, MŠ, ZŠ, SŠ, NsP, polícia, banky, DÚ, kompletná sieť obchodov a služieb, prírodná lokalita v blízkosti - rieka Laborec, VN Šírava, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia do 3 x. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,50 (v zmysle metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti v okresných mestách v intervale 0,40-0,50). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie.
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 9 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 3207 sú uvedené plomby, poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 3207 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,50 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,500 13 6,50 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,500 30 15,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,500 8 4,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,500 7 10,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,500 6 3,00 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dom s priemerným dispoz. riešením II. 1,000 10 10,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamest. nad 20 % V. 0,050 9 0,45 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 10 priemerná hustota obyvateľstva II. 1,000 6 6,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 1,500 5 7,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5% I. 1,500 6 9,00 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 1,000 7 7,00 železnica, autobus a miestna doprava II. 1,000 7 7,00 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 1,000 10 10,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,500 8 4,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,000 9 9,00 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,500 8 4,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,275 7 1,93 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,050 4 0,20 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,500 20 10,00 Spolu 180 125,08 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 125,08/ 180 0,695 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 96 486,70 * 0,695 67 058,26 2.3.2. POZEMOK POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcela sa nachádza v obci Michalovce, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha. Zastavaná je rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová, železničná, MHD, poloha obytná, infraštruktúra - veľmi dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Povyšujúce ani redukujúce faktory neuvažujem. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 381/2 zastavaná plocha a nádvorie 698 698,00 1/1 698,00 Obec: Michalovce Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov Hodnotenie Hodnota koeficientu 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov 1,20 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 11 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1. nevyskytuje sa koeficient povyšujúcich faktorov 1,00 k R 1. nevyskytuje sa koeficient redukujúcich faktorov 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,1600 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 /m 2 * 2,1600 21,51 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 698,00 m 2 * 21,51 /m 2 15 013,98
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 12 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 158 na parc. č. 381/2, na ul. Koceľova 20, katastrálne územie Michalovce s príslušenstvom a pozemkom pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 088/2016 zo dňa 17.05.2016. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 67 058,26 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc. Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 15 013,98 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda poloh. diferenc. 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby rodinný dom č.s. 158 na p.č. 381/2 67 058,26 Pozemky LV 3207 - parc. č. 381/2 (698 m 2 ) 15 013,98 Spolu VŠH 82 072,24 Zaokrúhlená VŠH spolu 82 100,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 82 100,00 Slovom: Osemdesiatdvatisícsto Eur V Trebišove 12.12.2016... Ing.I.Weissová 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 3207 sú uvedené plomby, poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 3207 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 148/2016 list č. 13 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva - 2x - list vlastníctva - kópia z mapy - žiadosť o poskytnutie súčinnosti - mailová žiadosť Okresnému archívu - mailová odpoveď z Okresného archívu - odborné posúdenie P-31273-12 - odborný posudok P-31273-12 - fotodokumentácia z 13.06.2016 - fotodokumentácia z novembra 2012 - inzertná realitná ponuka