ZNALECKÝ POSUDEK č. 2308 / 054 /2011 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST Pozemek - zahrada par.č 289/3. Adresa nemovitosti: Katastrální údaje Stará Ves u Bílovce, okres Nový Jičín Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový JIčín LV č. 163 po obec Bílovec a k.ú. Stará Ves u Bílovce Přehled vlastníků: 1/2 Vala Josef, Svornosti 86/2, Město, 736 01 Havířov 1 1/2 Vala Ladislav, Hl. třída 174/58, Havířov, 736 01 Havířov 1 Účel ocenění: Účel exekuce Objednatel ocenění Zhotovitel: K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX 3895/10-13/Zl Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku. Exekuční úřad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, 147 00 Praha 4 ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ 582 53 569 459 279, 775 708 180 e-mail: z.langpaul@seznam.cz Datum místního šetření: 28.10.2010 Datum zpracování: 19.5.2011 3
- 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Stavebně technický stav: Bez objektu. Počet podlaží: 0 z toho podzem.: 0 z toho nadzem.: 0 bytů 0 Konstrukce: - - - Využití: Poloha: Přípojky: Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost: Tvoří funkční celek s objektem bydlení čp 74 na pozemku par.č. st. 7 ve vlastnictví jiných subjektů. V roztroušené zástavbě objektů k bydlení na okraji obce. Možnost přípojky NN, veřejná vodovodní síť. bez rizik Bez vkladů S ohledem na funkční celek s RD problematická. SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI ve výši 1/2 spoluvlastnického podílu I. - Cena dle cenového předpisu vyhl. 364/2010 Sb., Porovnávací Nákladová Věcná cena II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota 0,- Kč 25 910,- Kč 129 500,- Kč 0,- Kč 127 500,- Kč 120 000,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Ceny pozemků obce a vedené v územním plánu k zástavbě se odvíjejí v cenách obvyklých a jejich výše je odvislá od oblíbené lokality, možnost napojení na IS a dostupnost centra obce po zpevněné, případně nezpevněné komunikaci. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí v lokalitě. Srovnatelné nemovitosti jsou v současné době jen v nabídce RK. S ohledem na stagnaci prodejů nemovitostí lze očekávat snížení ceny, což je běžné v praxi, vzhledem k datu zařazení do nabídky. Povinný nereagoval na výzvu obhlídka bez účasti povinného.
- 3 - A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemek par.č. 289/3 - zahrada Stará Ves u Bílovce 743 01 Bílovec Region: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Katastrální území: Stará Ves u Bílovce 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Místní šetření bylo provedeno dne 28.10.2010 bez účasti povinného, který byl o místním šetření informován doporučeným dopisem a nepřevzal jej. 3. Podklady pro vypracování odhadu: Výpis z KN na LV č. 163 pro obec Bílovec a k.ú. Stará Ves u Bílovce Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Výzva povinného Usnesení o ustanovení znalce Exekuční příkaze Fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje: 1/2 Vala Josef, Svornosti 86/2, Město, 736 01 Havířov 1 1/2 Vala Ladislav, Hl. třída 174/58, Havířov, 736 01 Havířov 1 5. Celkový popis nemovitosti: Charakteristika obce: Město Bílovec leží v severní části okresu Nový Jičín, v místě, kde se výběžky Nízkého Jeseníku svažují do údolí řeky Odry. Jeho území v nadmořské výšce 280 m se rozprostírá na obou březích říčky Bílovky, které přecházejí v mírné okolní svahy. V roce 1976 splynuly s Bílovcem do té doby samostatné obce Bílov, Bravinné, Stará Ves a Velké Albrechtice. Největším a nejdůležitějším průmyslovým podnikem v Bílovci se stal závod Koh-i-noor, dnes akciová společnost Massag, jehož hlavní výroba byla zaměřena na drobné kovové zboží. Katastr Staré Vsi se rozkládá podél toku Bílovky a do ní vtékajícího Skřípovského potoka, severozápadně od Bílovce. Od roku 1976 je místní částí Bílovce, s nímž souvisela fakticky již z neolitu. V roce 1980 měla Stará Ves 541 obyvatel a 130 obytných domů. V roce 1991 zde žilo 539 obyvatel
- 4 - Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajatá: Rizika nemovitosti: Nap. na inž. sítě: ve 141 domech. Stará Ves je poprvé v písemných pramenech vzpomenuta roku 1378. Až do 1. poloviny 20. století si obec uchovala zemědělský charakter, byla v ní ale i továrna na psací pera, parní pila, kamenolom a štěrkovna, kde se mimo jiné nacházely i roztroušené polodrahokamy. Při bojích o Starou Ves 30. dubna 1945 byla poškozena většina obytných domů. Po odsunu Němců v letech 1945/46 byla obec osídlena Čechy z Bílovecka, Podbeskydí a osídlenci ze Slovenska. Děti navštěvují zdejší mateřskou a základní školu pro I. stupeň.. Pošta: NE Škola: ANO Zdravotnické zařízení: NE Policie: NE Kanalizace: NE Voda: ANO Plyn: NE Pozemek situován na okrajii obce a je mírně svažitý k jihu. Nezjištěno. Bez rizik možnost NN a veřejný vodovodní řád Základní popis: Zahrada - navazuje na zast.plochu s RD ve vlastnictví jiných subjektů. Druh stavby: bez staveb Dokumentace: Schválený Územní plán obce Způsob užívání: zahrada Popis tech. v územním plánu v obytné zóně stavu: Omezení podílové spoluvlastnictví, nevyřešené právní vztahy ohledně chůze a jízdy přes vlast.práv oceňovaný pozemek par.č. 289/3 - zahrada a to pro vlastníky pozemku zast.plocha a nádvoří parč. st. 7 s RD čp. 78 6. Pozemky Základní popis: pozemek zahrada par.č. 289/3 výměra 959 m2 Obvyklá cena v rozmezí 333-438,-Kč/m2. S ohledem na počet nabídek přímo v lokalitě a blízkém okolí, ve funkčním celku se stavebním pozemkem a RD ve vlastnictví jiného subjektu, bez zřízení věcného břemene chůze a jízdy pro vlastníka zastavěné plocha a nádvoří s RD určuji výši ceny obvyklé 270,- Kč/m2. cena celkem... 258 930,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/2... 129.500,-Kč 7. Trvalé porosty Běžné trvalé porosty neovlivní cenu obvyklou- neoceněny
- 5-6. Obsah odhadu: a) Pozemky a 1 ) Pozemek
- 6 - B. Odhad Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 83,51 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 289/3 959,00 83,51 80 086,09 Součet 80 086,09 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % Úprava ceny celkem -7 % - 5 606,03 Mezisoučet 74 480,06 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8020 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 51 824,36 51 824,36 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek - zjištěná cena = 25 912,18 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 25 910,- Kč Cena pozemků činí celkem 25 910,- Kč
- 7 - Srovnávací hodnota a) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: Lokalita: Bílovec _ Stará Ves Cena: 470 000,- Kč Popis: Nabízíme Vám stavební pozemek o celkové výměře 1227 m2. Rovinatý terén. Přístup na pozemek je po obecní asfaltové komunikaci. Nachází se v klidné časti města. IS na hranici pozemku. Dobrá dostupnost do Ostravy, Opavy, Nového Jičína. Stav: Velmi dobrý - Umístění objektu: Klidná část obce - Plocha užitná: 1 227 m2 Plocha pozemku: 1 227 m2 - Doprava: Autobus Lokalita: Bílovec _ Stará Ves Cena: 900 000,- Kč Popis: Celková výměra 2427 m2, rovinatý terén, přístup po obecní asfaltové komunikaci. IS na hranici pozemku. Dobrá dostupnost do Ostravy, Opavy, Nového Jičína. Vhodný k výstavbě dvou RD, možnost rozparcelování. Stav: Velmi dobrý - Umístění objektu: Klidná část obce - Plocha užitná: 2 427 m2 Plocha pozemku: 2 427 m2 - Voda: Dálkový vodovod - Odpad: Kanalizace Elektřina: 380V - Doprava: Silnice
- 8-11Lokalita: Bílovec _ Stará Ves Cena: 570 000,- Kč Popis: Pozemek o výměře 1.300 m2 ve Staré Vsi u Bílovce, okr. Nový Jičín. Pozemek je součástí původní zástavby, dobře dostupný, na pozemku je voda a elektřina. Lokalita: Bílovec _ Stará Ves Cena: 659.000 Kč Popis: K prodeji stavební pozemek o výměře 1.759 m2 v obci Stará Ves u Bílovce. IS: voda a elektřina jsou na pozemku, plyn. Příjezd k pozemku je po obecní komunikaci. Na pozemku je povolena výstavba RD, od západu je pozemek chráněn zalesněným svahem. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu. Vlastnictví: V soukromém vlastnictví. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Bílovec_Stará Ves 470 000,- 1227 383,05 0,70 1,00 268,13 Bílovec_Stará Ves 900 000,- 2427 370,83 0,70 1,00 259,58 Bílovec_Stará Ves 570 000,- 1300 438,46 0,70 1,00 306,92 Bílovec_Stará Ves 432 000,- 1300 332,31 0,70 1,00 232,62 Bílovec_Stará Ves 659 000,- 1759 374,64 0,70 1,00 262,25 1 329,50 / 5,000 Průměrná jednotková cena: 265,90 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 232,62 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 306,92 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 289/3 959 m 2
- 9 - Výměra oceňovaných pozemků: 959 m 2 959,00 m 2 á 265,90 Kč/m 2 = 254 998,10 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 254 998,10 Kč Úprava ceny: Podílové spoluvlastnictví ve výši 1/2 * 0,500 Pozemky - výsledná cena = 127 499,05 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 127 500,- Kč Cena pozemků činí celkem 127 500,- Kč
- 10 - C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Věcná cena: Věcná cena pozemků: Věcná cena celkem: 25 910,- Kč 25 910,- Kč 129 500,- Kč 129 500,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 127 500,- Kč 127 500,- Kč
- 11 - Cena obvyklá odborný odhad ceny Hodnota nemovitosti Přímo v dané lokalitě není nabídka k prodeji, ale v okrese je dostatečný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá a ani v nabídkách RK není zmíněná nemovitost nabízena pro možný propočet výnosu, tudíž propočet metodou výnosovou není proveden. Při současné situaci v jednotlivých segmentech realitního trhu, zjistíme, že s nástupem ekonomické krize došlo k silnému poklesu trhu s realitami, který stále přetrvává. Nemovitost je zboží jako každé jiné. A jako u každého zboží se ceny řídí nabídkou a poptávkou. Mluvíme.li o poptávce, mám na mysli koupěschopnou poptávku a ta se odvíjí primárně od výkonnosti ekonomiky. Dále k tomu pak přistupuje zpřísnění poskytování půjček od bankovního sektoru. Vycházím z dostupných údajů realitních kanceláří. Vzhledem k výměře pozemku, situování mimo obytnou zónu schváleného územního plánu, vstup přes pozemky jiných subjektů, dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi při uplatnění principu opatrnosti určuji obvyklou cenu nemovitosti v souladu s dobrými mravy... spoluvlastnického podílu 1/2 ve výši : 120.000,- Kč Slovy: Stodvacettisíc,-Kč Ve Štokách, 18.5.2011 Ing. Zdeněk Langpaul Štoky 264, 582 53 Štoky tel.: 775 708 180 e-mail: z.langpaul@seznam.cz Seznam příloh: Výpis z KN na LV č. 163 pro obec Bílovec a k.ú. Stará Ves u Bílovce Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Výzva povinného Usnesení o ustanovení znalce Exekuční příkaze Výsek územního plánu Fotodokumentace Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 12 stran textu, včetně titulního listu a znalecké doložky. Objednateli předán ve třech vyhotoveních a jedno zůstává v archívu znalce.
- 12 - D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 č.j.spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2308/054/2011 znaleckého