Znalecký posudek č /2016

Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991, č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 15.4.2015, č.j. Spr. 603/2015-16 Luční 19, 616 00 Brno +420 602 763 415 bejsovec.areas@ceznam.cz Znalecký posudek č. 2641 44/2016 o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemku parcely č. 1086/50 zapsaného na listu vlastnictví č. 11050 pro katastrální území Starovice, obec Starovice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven Datum místního šetření : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, 616 00 Brno usnesením č.j. 97EX 6225/10-188 ze dne 12.4.2016 : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, 616 00 Brno tel. 602 763 415, e-mail: bejsovec.areas@seznam.cz : odhad ceny obvyklé ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. s využitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., a obecných postupů pro odhad ceny obvyklé : k datu místního šetření Místo a datum vyhotovení : Brno, 5.6.2016 : 23.5.2016 (bez přítomnosti povinné) Počet stran: 14 Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 2

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 Úvod Znalecký posudek o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemku parcely č. 1086/50 zapsaného na listu vlastnictví č. 11050 pro katastrální území Starovice, obec Starovice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj zadal vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brnoměsto, se sídlem Minská 54, 616 00 Brno usnesením č.j. 97EX 6225/10-188 ze dne 12.4.2016. Usnesením č.j. 97EX 6225/10-188 ze dne 12.4.2016 je mi uloženo stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 6225/10-41 ze dne 1.9.2011; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. Ocenění je provedeno na základě obhlídky, která se uskutečnila dne 18.5.2015 1 a 23.5.2016. Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 6225/10-188 ze dne 12.4.2016; - exekuční příkaz č.j. 97EX 6225/10-41 ze dne 1.9.2011; - výpis z KN z LV č. 11050 pro k.ú. a obec Starovice ze dne 2.3.2016; - kopie katastrální mapy. 1.2 Podklady opatřené znalcem: - obhlídka provedená ve dnech 18.5.2015 a 23.5.2015; - nabídky realitních kanceláří; - katastrální mapa ze serveru ČÚZK, katastrální mapa s projekcí leteckých snímků: 1 k tomuto datu bylo provedeno místní šetření v souvislosti s oceněním nemovitých věcí povinné v jiném rozsahu než následně upřesněném usnesením č.j. 97EX 6225/10-188 2

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 3

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 - údaje platného územního plánu: 1. výřez územního plánu obce Starovice: 2. výřez územního plánu města Hustopeče: 4

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 1.3 Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, 2001. 1.4 Údaje o pozemcích: Pozemek zapsaný na listu vlastnictví č. 11050 pro k.ú. Starovice se nachází jihovýchodním směrem od zastavěného území obce Starovice a severozápadním směrem od Hustopečí, u silnice č. 425 ve směru z Hustopečí do Brna (silnice je paralelní s dálnicí D2). Přístup a podmíněně příjezd na uvedený pozemek je možný přímo ze silnice č. 425, tj. z východní strany (sjezd není stavebně upraven). Podél západní strany pozemku je v katastru nemovitostí zakreslen pozemek p.č. 1086/55 ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví obce Starovice. Tato cesta však ve skutečnosti neexistuje neboť je rozorána a je součástí zemědělsky obdělávaného lánu. Podélná osa pozemku je orientována téměř západovýchodním směrem. Pozemek je rovinné konfigurace. Na pozemku se porosty ani stavby nenacházejí a pozemek je aktuálně zemědělsky obdělávány. Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku 1086/50 8 310 orná půda (BPEJ: 00100) Celkem 8 310 2. Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemek byl identifikován na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK a dle platného územního plánu obce, v terénu však byl identifikován pouze přibližně. 5

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 2.2 Popis 2.2.1 Popis nemovitostí Předmětem ocenění je pozemek nacházející se jihovýchodně od Starovic, téměř na hranicích katastrálních území Starovice a Hustopeče u Brna, u silnice ve směru na Brno. Pozemek je téměř rovinné konfigurace a je zemědělsky obděláván. 2.2.2 Údaje územního plánu Pozemek je zahrnut do platného územního plánu obce Starovice coby pozemek zastavitelný (plochy zastavitelné Vs - plochy výroby a skladovaní viz str. 4). Uvedené území určené pro výstavbu výrobních objektů a skladů navazuje na plochy výroby a skladů již zastavěné a určené k zastavění platným územním plánem města Hustopeče viz str. 5. Z pozemku je velmi dobrý příjezd na dálnici D2 po silnici č. 425 a přes exit 25, který se nachází ve vzdálenosti cca 1 km. 3. Práva a závady Na LV č. 11050 pro k.ú. Starovice není ke dni 2.3.2016 zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňované nemovité věci. V KN jsou na LV č. 11050 ke dni 2.3.2016 uvedena zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemku nejsou k dispozici. 4. Metodika Pro odhad ceny obvyklé pozemku určeného platným územním plánem k zastavění komerčními (výrobními a skladovými) objekty je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání nemovitostí nabízených prostřednictvím realitní inzerce k prodeji s tím, že takto zjištěné požadované ceny jsou upraveny koeficientem, který vyjadřuje skutečnost, že jen zcela výjimečně jsou nemovitosti prodávány za ceny požadované v inzerci. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. Při odhadu ceny obvyklé pozemku je však preferována porovnávací hodnota s ohledem na zkreslené výsledky cen pozemků určených k zastavění územním plánem určených dle cenového předpisu. Následně je proveden odhad ceny se zohledněním všech známých relevantních skutečností. Posudek 5. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Starovice 693 01 Starovice Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Starovice Katastrální území: Starovice Počet obyvatel: 892 6

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž V 1,00 katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 439,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba V 0,00 (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,45 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby IV 0,05 - nedaleká, navazující průmyslová zóna v Hustopečích 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny I 0,00 sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu - ale bez III 0,04 sjezdu ze silnice 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,03 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná poloha - III 0,05 dobrá dopravní dostupnost dálnice 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,500 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,500 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,500 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 7

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní IV 0,00 orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,500 = 0,500 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 439,00 0,500 0,300 65,85 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda 1086/50 8 310,00 65,85 547 213,50 Stavební pozemek - celkem 8 310,00 547 213,50 zjištěná cena = 547 213,50 Kč Rekapitulace cen určených s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu Výsledná cena po zaokrouhlení: 547 210,00 Kč 6. Odhad ceny porovnávacím způsobem Aktuálně jsou prostřednictvím realitní inzerce nabízeny tyto srovnatelné pozemky: 8

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 požadována je cena 501,00 Kč/m 2 za pozemky v Hustopečích (na okraji města). Jako reálná se jeví cena okolo 450,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru 22 261 m 2 (obecně platí nepřímá úměra mezi velikostí a cenou 1,10). Pozemek má dle podkladů protáhlý tvar (omezená zastavitelnost 1,10). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný (1,00). Dostupnost sítí je podobná (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a pravděpodobně lepší využitelnosti na: 545,00 Kč/m 2 požadována je cena 343,00 Kč/m 2 za pozemky v Hustopečích (na okraji města, dále od příjezdu na dálnici 1,05). Jako reálná se jeví cena okolo 310,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru 2 300 m 2 (0,95). Zastavitelnost z inzerátu není patrná 1,00). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný (1,00). Dostupnost sítí není uvedena (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a využitelnosti na: 310,00 Kč/m 2 9

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 požadována je cena 500,00 Kč/m 2 za pozemky ve Velkých Pavlovicích (na okraji města, podobná až mírně horší lokalita 1,05). Jako reálná se jeví cena okolo 450,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru 35 998 m 2, avšak možný je prodej i po částech (1,00). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný až lepší (komunikace vybudované obcí 0,95). Dostupnost sítí je lepší (sítě zbudované obcí u pozemků 0,90). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a využitelnosti na: 400,00 Kč/m 2 požadována je cena 399,00 Kč/m 2 za pozemky v Podivíně (méně žádaná lokalita 1,05). Jako reálná se jeví cena okolo 360,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru 3 550 m 2 (0,95). Zastavitelnost není z inzerátu patrná 1,00). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný (1,00). Dostupnost sítí je lepší (0,95). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a využitelnosti na: 340,00 Kč/m 2 10

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 požadována je cena 990,00 Kč/m 2 za pozemky u Blučiny (blíže Brnu 0,90). Jako reálná se jeví cena okolo 890,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek bez sítí a příjezdů, určený ke komerční zástavbě (uvažovány jsou náklady ve výši cca 450,00 Kč/m 2 ). Celková výměra je větší (1,05). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, zainvestovanosti a dopravní obslužnosti na: 415,00 Kč/m 2 požadována je cena 237,00 Kč/m 2 za pozemky v Sedleci (obec se zhoršenou dopravní dostupností 1,10 a s podobným vybavením 1,00). Jako reálná se jeví cena okolo 210,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru 5 064 m 2 (0,95). Pozemek má dle podkladů protáhlý tvar (omezená zastavitelnost 1,10). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný (1,00). Dostupnost sítí je podobná (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a pravděpodobně lepší využitelnosti na: 240,00 Kč/m 2 11

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku na: 375,00 Kč/m 2 tj. celkem za pozemek p.č. 1086/50: 3 116 250,00 Kč 7. Odhad ceny obvyklé: Rekapitulace zjištěných cen: Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu: 547 210,00 Kč tj. cca: 65,85 Kč/m 2 Cena určená porovnávacím způsobem: tj. cca: 3 116 250,00 Kč 375,00 Kč/m 2 Na základě výše uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou oceňovaného pozemku v k.ú. Starovice, s preferencí cenového porovnání na: resp. na: 375 Kč/m 2 3 116 250,00 Kč Předmětem ocenění je však podíl ve výši 1/6. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší než tento podíl, a to v rozmezí o 5 % 40 % 2 z tohoto podílu (výjimečně i níže), což je dáno skutečností, že nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci je ztíženo. Snížení se odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu (je vysledována nepřímá úměra mezi velkostí spoluvlastnického podílu a snížením ceny tohoto spoluvlastnického podílu). Na základě výše uvedeného zdůvodnění proto odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemku parcele číslo 1086/50, zapsaného na listu vlastnictví č. 11050 pro katastrální území a obec Starovice, okres Břeclav na: (3 116 250,00 Kč/6) * 0,65 = 337 593,75 Kč 337 590,00 Kč 8. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených na základě dostupných podkladů a informací (viz také str. 6) určují: 8.1 Cenu práv a závad s nemovitostmi spojených na: 0,00 Kč 8.2 Cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou na: 0,00 Kč 2 viz mj. také Znalecký standard č. 1 Asociace znalců a odhadců České republiky 12

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 Závěr Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 6225/10-88 ze dne 12.4.2016 je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 6225/10-41 ze dne 1.9.2011; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku pozemku a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemku parcely č. 1086/50 zapsaného na listu vlastnictví č. 11050 pro katastrální území Starovice, obec Starovice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: 337 590,00 Kč Práva a závady jsou uvedeny na str. 6 posudku a jejich cena je vyčíslena na str. 12 posudku. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí: 0,00 Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí dle dostupných podkladů: 0,00 Kč Výslednou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemku parcely č. 1086/50 zapsaného na listu vlastnictví č. 11050 pro katastrální území Starovice, obec Starovice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj určuji ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: 337 590,00 Kč Slovy: Třistatřicetsedmtisícpětsetdevadesát korun českých. V Brně 5. června 2016 Ing. Jaroslav Bejšovec 13

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991, č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2641 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 4116. Ing. Jaroslav Bejšovec 14

Znalecký posudek č. 2641... 97EX 6225/10 Příloha č. 1 15