Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ 350 02 tel. 354 423 408; mobil 777 250 923; E-mail dusek@zkdusek.cz 97EX 12012/06 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 393/2013 NEMOVITOST: pozemková parcela č. 508/2 ideální ½ Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, obec Březová, k.ú. Březová u Sokolova kód ČSÚ: 614611, LV č. 867 Budova: není Pozemky: p.p.č. 508/2 zahrada o výměře 216 m2 Ostatní: nejsou Spoluvlastnický podíl ideální ½ pozemku Adresa nemovitosti: Březová Vlastník stavby: - Vlastník pozemku: Hamerník Milan r. č. 551008/0345 ideální ½ podílu Irišková Ilona r. č. 525131/107 ideální ½ podílu OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2a, 350 02 Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz. záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 97EX 12012/06 (ocenění stávajícího stavu) HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU 16 200 Kč 0 Kč 0 Kč 16 200 Kč Datum místního šetření: 25.6.2013 Stav ke dni : 25.6.2013 Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu a 7 stran příloh (celkem 12 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne 29.7.2013
S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Dle Usnesení č.j. 97Ex 12012/06 je úkolem znalce : o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : p.p.č. 506/2 v k.ú Březová u Sokolova, obci Březová ideální ½ o stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 25.6.2013 za účasti znalce, povinný se k prohlídce nedostavil. Prohlédnut byl předmětný pozemek, posouzeny přístupové poměry, zjištěny byly údaje z platného územního plánu obce. Přehled podkladů o výpis z KN, list vlastnictví č. 867 pro k.ú. Březová u Sokolova, obec Březová ze dne 11.4.2013 o výřez kopie katastrální mapy pro k.ú. Březová u Sokolova - zdroj www.cuzk.cz o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne 25.6.2013 o údaje z územního plánu obce o údaje o nabízených, nebo obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o mapové podklady - zdroj www.mapy.cz o průvodní dopis ze dne 12.4.2013 č.j. 97Ex 12012/06-105 o exekuční příkaz č.j. 97EX 12012/06-42 o usnesení o stanovení znalce ze dne 12.4.2013 č.j. 97Ex 12012/06-104 Poloha nemovitosti Město Březová má cca 2,5 tis. obyvatel. V místě je základní škola, základní obchodní síť, praktický lékař, kino, pobočky bankovních domů. Ve městě je plná infrastruktura. Město leží v těsné blízkosti města Sokolov, s bezprostředním napojením na rychlostní silnici R6 zaručuje bezproblémovou dostupnost místa. Hodnocený pozemek leží na okraji zastavěné části obce mezi ulicemi V Zahrádkách a Dvouletky. Okolní zástavbu tvoří objekty pro rodinné bydlení (dvojdomy). Územní plán je v místě řešen jako území pro bydlení městské. Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Pozemková parcela č. 508/2 - zahrada je lichoběžníkového tvaru, téměř rovinná, s několika převážně ovocnými stromy. Pozemek má vlastní oplocení pouze v uličních částech pletivo v rámech. Na pozemku je nespecifikovaná dřevěná stavba v KN není zanesena, evidentně však slouží jako sklad zahradního nářadí. Velmi úzký pozemek (nejširší místo cca 7 m) dává jen velmi omezené možnosti výstavby. Podle zjištění byl pozemek původně určen pro zřízení veřejné komunikace, která by zajišťovala průchod mezi ulicemi Dvouletky a V Zahrádkách. K tomu však nedošlo a v dalším záměru zde měla být vybudována garáž pro parkování OA. Ani tento záměr nebyl realizován a současný vlastník získal parcelu k užívání zahrady.
S t r á n k a 3 Dopravní dostupnost Silné stránky Slabé stránky Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, občanská vybavenost obce autem do 10 min jízdy dálnice/silnice.1tř. poloha v obci okrajová část s objekty pro rodinné bydlení o rovinnost pozemku o jeho dostupnost z centra města o napojení na všechny obvyklé IS v ulici o velmi úzká parcela omezuje výstavbu případného objektu pro bydlení Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Bez rizika, přístup po veřejném pozemku ve vlastnictví obce Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno
S t r á n k a 4 OCENĚNÍ Volba metody ocenění Ocenění předmětného pozemku vychází ze znalosti cenové úrovně obchodovaných pozemků v místě. Pozemky určené k zástavbě objekty bydlení se v místě obchodují v intervalu 300-600 Kč/m2 podle polohy pozemku a dostupnosti inženýrských sítí. Ostatní pozemky se obchodují v cenové úrovni 50 až 100 Kč/m2. Pro provedení odhadu ceny obvyklé je použita metoda porovnávací, a v případě kdy je nutné přihlédnout i k předpokládané změně statutu užívání pozemku, je použita tzv. indexová metoda, založená na aplikaci tržních aspektů do základní jednotkové ceny, známé z již uskutečněných obchodů v místě. Poptávka O pozemky v místě, určené pro výstavbu převážně objektů bydlení je poměrně velký zájem. Nespornou výhodou je dostupnost všech základních inženýrských sítí v obci a dostupnost kompletní občanské vybavenosti v Sokolově. Dostupnost Karlových Varů je možné považovat taktéž za velmi dobrou s ohledem na obcí probíhající rychlostní komunikace R6. Ambice hodnoceného pozemku K datu ocenění je pozemek řešen územním plánem jako pozemek s možností zastavění objekty bydlení rodinného typu. Jak však již bylo výše uvedeno, nevhodný podlouhlý tvar pozemku velmi limituje tvar případné stavby, dá se konstatovat, že pozemek vylučuje z možnosti provedení obvyklého rodinného domu. Současné využití pozemku je proto považováno za jeho maximální ambici, případně může být zde postavena menší stavba (garáž, zahradní domek). Ocenění Pro stanovení hodnoty předmětného pozemku je vycházeno ze současného právního stavu užívání pozemku zahrada. K provedení odhadu ceny obvyklé je tedy dále přistoupeno z faktu, že pozemky ostatní, sice v území zastavitelném RD, ale s omezenou výstavbou díky malé šířce pozemku je možné reálně obchodovat za 150 Kč/m2. V této ceně je zahrnuta i možnost připojení na inženýrské sítě a i hodnota současné stavby. Porovnávací hodnota p.p.č. 508/2 zahrada o výměře 216 m2 jednotková porovnávací cena 150,00 Kč/m2 pozemek celkem 32 400 Kč Porovnávací hodnota - id. ½ p.p.č. 508/2 16 200 Kč
S t r á n k a 5 ZÁVĚR REKAPITULACE CEN Porovnávací hodnota 16 200 Kč Odhad ceny obvyklé je založen na výsledku porovnávací metody. ODHAD CENY OBVYKLÉ ideální ½ pozemkové parcely č. 508/2 v k.ú. Březová u Sokolova a obci Březová je na základě výše uvedeného proveden na částku 16 200 Kč slovy : šestnácttisícdvěstě korun českých V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 19.5.2006 pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 14.10.2008 pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 393/2013. Za znalecký ústav :.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu
S t r á n k a 6 SEZNAM PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 867 ze dne 11.4.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Usnesení 2
S t r á n k a 7
S t r á n k a 8
S t r á n k a 9
MAPA OBLASTI S t r á n k a 10
S t r á n k a 11
S t r á n k a 12