1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.867 79/18 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) adového rodinného domu.p. 20, souvisejících venkovních úprav, vedlejších staveb a pozemk p..st. 241/1; p..9; 76/6; 80/15; 80/24 situovaných v k.ú. Hablov (711101), obci Olšany u Prost jova (589829), okrese Prost jov, kraji Olomouckém a zapsaných na L.V. 5 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 1301/17-42 ze dne 28.8. 2017 Vlastníci oce ovaných nemovitostí: 1. Kauerová Denisa, Nálevkova 812/13, Hodolany 779 00 Olomouc podíl ½ 2. Navrátil David, Hablov 20 798 14 Olšany u Prost jova podíl ½ el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ½ nemovitostí pro pot eby objednatele posudku s cílem provedení exekuce jejich prodejem (Kauerová Denisa) Posudek vypracoval: ing.jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace soudních znalc a odhadc eské republiky Brno Posudek obsahuje: 24 stran v etn obalu Po et vyhotovení: p edává se v trojím rovnocenném vyhotovení Ve Ž e nad Sázavou 17.11.2018
2 1.00. ÚVOD 1.01. edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) adového rodinného domu.p. 20, souvisejících venkovních úprav, vedlejších staveb a pozemk p..st. 241/1; p.. 9; 76/6; 80/15; 80/24 situovaných v k.ú. Hablov, obci Olšany u Prost jova, okrese Prost jov, kraji Olomouckém a zapsaných na L.V. 5. 1.02. Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 1301/17-42 ze dne 28.8.2017 1.03. Vlastníci oce ovaných nemovitostí: 1. Kauerová Denisa, Nálevkova 812/13, Hodolany 779 00 Olomouc podíl ½ 2. Navrátil David, Hablov 20 798 14 Olšany u Prost jova podíl ½ 1.04. el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ½ nemovitostí pro pot eby objednatele posudku s cílem provedení exekuce jejich prodejem 1.05. Podklady pro ocen ní: usnesení o ustanovení znalce.j. 050 EX 1301/17 42 ze dne 28.8.2018 výpis z K.N. L.V..5 pro k.ú. Hablov, obec Olšany u Prost jova osobní prohlídka venkovní nemovitostí uskute ná uskute ná 16.11.2018 fotodokumentace zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku, vyhláška.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb.,.345/2015 Sb., vyhlášky.443/2016 Sb. a vyhlášky.457/2017 Sb. platné od 1.1.2018 dále jen Vyhláška 1.06. Ocen ní se provádí ke dni 17.11.2018.
3 2.00. NÁLEZ Oce ované nemovitosti jsou situovány uvnit ásti obce Olšany u Prost jova, Hablov p i státní komunikaci procházející ástí tohoto katastrálního území obce a tuto d lící na dv ásti. Obec Olšany u Prost jova ležící v pr rné výšce 217 metr nad mo em a jejichž ástí je i Hablov je územn za len na pod okres Prost jov a náleží pod Olomoucký kraj. P íslušnou obcí s rozší enou sobností je rovn ž okresní m sto Prost jov. Obec Olšany u Prost jova se rozkládá asi dev t kilometr severovýchodn od Prost jova. Stálý po et obyvatel této st edn velké obce je 1.720. Pro ti mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupn a mate skou školku. V obci nalezneme sportovní h išt, kostel, h bitov a knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci a ve ejný vodovod. Jedná se o v tší adový, zd ný d m tvo ící svým pr elím stavební áru této ásti obce na níž navazuje dlážd ný chodník odd lující oce ovanou nemovitost od osy státní silnicí. Vjezd do dvorní ásti umož ují d ev ná vrata za nímž je situovaný dlážd ný pr jezd. Vlastní obytná rodinná ást je situována v I.N.P. tohoto nepodsklepeného domu, zd ného z cihelného a kamenného zdiva. m je krytý d ev ným sedlovým krovem s pálenými taškami. Podélná p ístavba tohoto R.D. je kryta krovem pultovým s krytinou tvo enou tabulovými deskami vlnitého eternitu. D m je z bo ní strany a uli ní strany pouze nahrubován se stažením. Okna venkovní d ev ná stejn jako vrata do vjezdu. m nese znaky objektu využívaného pro emeslné podnikání. Objekt je p ipojen na veškeré inž. sít tj. elektro, plyn, kanalizace a vodovod. Technické i dispozi ní ešení stavby odpovídá p edpokládané dob svého vzniku tj. rok 1930 a pom rn silné zanedbané údržb. Vedlejší stavby situované v uzav eném dvo e jsou také zd né p ízemní kryté sedlovými a pultovými st echami s krytinou z azbestocementových desek. Dv r je sm rem do zahrad uzav en zd nou zdí dopln nou plechovými uzavíratelnými vraty. Za zdí sm rem do p ilehlých zem lských pozemk odd lených ve ejn ístupnou nezpevn nou cestou (p.. 80/15) je jednoduchým plotem ohrani ena parcela p.. 76/6 vedená v druhu pozemku orná p da, ale s p ihlédnutím ke zp sobu jejího využití tuto oce uji jako zahradu bez trvalého porostu a zatravn nou. Dle osobní prohlídky a doložené fotodokumentace lze konstatovat, že procento opot ebovanosti lze hodnotit v rozsahu 80-85 %. Pro nemovitosti ani pozemkové parcely nejsou vyzna eny žádné zp soby jejich ochrany. Neoce ují se zaznamenaná zástavní smluvní práva ani exeku ní p íkaz k prodeji t chto nemovitostí. K nim je p ihlédnuto p i stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní).
4 3.00. POSUDEK 3.10. Cena v ase a míst obvyklá (tržní) - úvod Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: 3.10.1. - metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
5 3.10.2. - metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitosti vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít. 3.10.3. - metoda srovnávací (statická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech.
6 Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Stále v tší význam má metoda srovnávací, která nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. Pro stanovení ceny v ase a míst obvyklé venkovského adového rodinného domu.p. 20;. souvisejících venkovních úprav, vedlejších staveb v etn pozemku znalec využívá kombinaci metod nákladového ohodnocení a metody srovnávací. Metoda výnosová (p íjmová) není využita, protože pronájem tohoto typu nemovitostí (za tržní nájemné) se v regionu tém nevyskytuje a dostupné informace nejsou dostate pr kazné. Pozemky (cena v míst a ase obvyklá tržní) Pro ocen ní pozemk b žn zastav ných nemovitostmi pro bydlení se využívá p edevším metoda srovnávací hodnoty. Pro obec Olšany u Prost jova není zpracována a schválená cenová mapa pozemk. Cena pozemk je stanovena na základ cen realizovaných prodej podobn zainvestovaných pozemk ur ených k zastav ní nemovitostmi k bydlení. Oce ované pozemky p.. st. 241/1 a 9, 76/6 jsou situovány v centru k.ú. Hablov v adové zástavb kolem pr jezdné komunikace. Oce ované pozemky se nalézají vpravo od páte ní komunikace sm rem do obce Olšany u Prost jova. Vzhledem k umíst ní pozemk lze odhadnout jejich cenu na základ známých obchod s pozemky v okolí v cenovém pásmu 300 800,- K /m 2. Pozemek p.. 80/24 scelený v zem lsky využívaný lán oce uji v souladu se stanoveným druhem pozemku jako ornou p du. Pozemek p.. 80/15 slouží jako sou ást objízdné, nezpevn né polní komunikace zajiš ující p ístup do dvorní a zahradní ásti všech adových dom a k orné p.
7 POZEMKY Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk ( 3 a 4 odst. 1 Vyhlášky ) parcela p.. st. 241/1 zastav ná plocha a nádvo í pozemky v jednotném funk ním celku p.. 9 zahrada p.. 76/6 orná p da užíváno jako zahrada, oploceno katastrální území: Hablov (711101) obec: Olšany u Prost jova (589829) okres: kraj: Prost jov Olomoucký po et obyvatel: 1.720 (dle MLO 2017; platného od 1.1.2018) Základní cena: ZC = ZC V x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 vým ry: 295 + 307 + 281 = 883 m 2 základní cena stavebního ZC V pozemku dle p ílohy.2 tabulka Kraj Olomoucký 1.379,- K /m 2.1 Vyhlášky okres Prost jov O 1 velikost obce (1.001 2.000) III 1.720 obyvatel 0,70
8 O 2 hospodá sko-správní význam obce IV ostatní obce 0,70 O 3 poloha obce IV obec vzdálena od Prost jova do 10 km 1,01 O 4 technická infrastruktura v obci I elekt ina, vodovod kanalizace a plyn 1,00 O 5 dopravní obslužnost obce III autobusová zastávka 0,90 O 6 ob anská vybavenost v obci III základní vybavenost (škola, pošta, kostel) 0,95 ZC = 1.379,- K /m 2 x 0,70 x 0,70 x 1,01 x 1,00 x 0,90 x 0,95 = 583,51 K /m 2 zaokrouhleno dle 3, odst.2 na celé koruny 584,- K /m 2 íloha. 3, tabulka.1 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi I poptávka nižší než nabídka - 0,03 2. Vlastnické vztahy V pozemek s právem stavby 0,00 3. Zm ny v okolí II bez vlivu 0,00 4. Vliv právních vztah na prodejnost I negativní (prodej podílu ve výši ½) -0,04 5. Povod ové riziko IV zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,00
9 4 Index trhu: I T = P 5 x (1 + P i = 1,00 x 0,93 0,930 i = 1 íloha. 3, tabulka.2 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Svažitelnost pozemku a expozice IV svažitost terénu pozemku do 15% etn, ostatní orientace 0,00 2. Ztížené základové podmínky III neztížené základové podmínky 0,00 3. Ochranná pásma I mimo ochranná pásma 0,00 4. 5. Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemk I bez omezení užívání 0,00 II tvar bez vlivu na využití 0,00 6. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6 Index omezujících vliv na pozemek: I O = 1 + P i 1,000 i = 1
10 íloha. 3, tabulka.3 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Druh a ú el užití stavby I e Reziden ní stavby v obcích do 2.000 obyv. v etn 1,01 evažující zástavba 2. v okolí pozemku a životní prost edí I Reziden ní zástavba +0,03 3. Poloha pozemku v obci IV ásti obce nesrostlé s obcí -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inž. sít, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sít v obci 0,00 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku III V okolí nemovité v ci není dostupná žádná ob anská vybavenost v obci -0,05 6. Dopravní dostupnost VI Komunikace ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 0,00 7. Hromadná doprava III Zastávka hromadné dopravy do 200 m +0,02 Poloha pozemku 8. z hlediska komer ní využitelnosti III Výhodná možnost komer ního využití +0,01 9. Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0,00 10. Nezam stnanost II Pr rná nezam stnanost 0,00
11 11. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 0,00 11 Index polohy: I p = P 1 x (1 + P i ) = 1,01 x 0,990 1,000 i = 1 Index cenového porovnání: I = I T x I o x I p = 0,930 x 1,000 x 1,000 = 0,930 základní cena upravená stavebního pozemku: ZCU = ZC x I = 584,- K /m 2 x 0,930 = 543,12 K /m 2 OCEN NÍ celkem: 883 m 2 x 543,12 K / m 2 = 479.574,96 K Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) parcela p.. 80/24 orná p da vým ra: 1.371 m 2 BPEJ: 36300 základní cena (p íloha.4 Vyhlášky ): 6,03 K /m 2 úprava základní ceny zem lského pozemku (p íloha.5 Vyhlášky ): pol..1.3.3. obce s po tem obyvatel 100 250 tis. obyvatel, kat. území v okolí do 4 km + 60 % + 3,62 K /m 2 celkem 9,65 K /m 2 V souladu s ustanovením 6 odst. 6 Vyhlášky platí, že zjišt ná cena je v tší než 1 K /m 2 OCEN NÍ celkem: 1.371 m 2 x 9,65 K /m 2 = 13.230,15 K
12 Ostatní plocha, ostatní komunikace ( 4 Vyhlášky odst.3) parcela p.. 80/15 ostatní plocha se zp sobem využití ostatní komunikace vým ra: 47 m 2 základní cena: 584,- K /m 2 Základní cena ZC upravená stavebního pozemku ZCU 584,- K /m 2 1. elová komunikace tabulka.5 íloha.3 III elová komunikace -0,25 2. Charakter a zastav nost území - - II v kat. úz. mimo sídelní ást obce v zastav. území -0,05 3. Povrch komunikace - - II s nezpevn ným povrchem -0,03 4. Vlivy ostatní neuvedené - - II bez dalších vliv 0,00 5 Komer ní využití - - I bez možnosti komer ního využití 0,30 4 Index: I = P 5 x (1 + P i ) = 0,30 x 0,67 = 0,201 i = 1 ZCU = 584,- K /m 2 x 0,201 = 117,38 K /m 2 OCEN NÍ celkem: 117,38 K /m 2 x 47 m 2 = 5.516,86 K
13 3.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná) 3.10.1.1.Dle výpisu z katastru nemovitostí Katastrální území: Obec: Okres: Kraj: Hablov Olšany u Prost jova Prost jov Olomoucký p..st.241/1 zastav ná plocha a nádvo í m 2 295 p.. 9 zahrada m 2 307 p.. 76/6 orná da m 2 281 Vým ra pozemk celkem m 2 883 p.. 80/15 ostatní plocha, ostatní komunikace m 2 47 Vým ra pozemk celkem m 2 47 p.. 80/24 orná p da m 2 1.371 Vým ra pozemk celkem m 2 1.371 a) Stavební pozemek je zainženýrovaný elektro rozvody 220/380 V, obecním vodovodem, kanalizací a plynofikací. P ístup k pozemk m je ze státní silnice p es obecní chodník. Kone ná výše sm rné ceny stavebních pozemk byla stanovena odborným odhadem a byly zohledn ny r zné známé ceny pozemk dle možnosti využití což základní cenu výrazn ovliv uje. Tyto uvedené skute nosti potvrzuje údaj o tržní cen stavebních pozemk z databáze pravideln aktualizovaných odhad zpracovávaných certifikovanými odhadci SCOM a podle jednotné metodiky SCOM. Aktualizovaná cena tohoto typu pozemku ze dne
14 10.3.2014 dle tohoto podkladu se v obci Olšany u Prost jova, kat. území Hablov pro stavby rodinných dom stanovuje na ástku 300 800,- K /m 2. b) Pozemky tvo ící a využívané jako ostatní nezpevn né polní cesty se v dané lokalit nabízejí za ástku 40 60,- K /m 2. c) Pozemky zem lské se v dané lokalit obchodují v ástkách 20 50,- K /m 2. Vým ra stavebních pozemk celkem m 2 883,- Administrativní cena stav. pozemk (zaokrouhleno) /m 2 580,- Administrativní cena stavebních pozemk celkem 512.140,- Sm rná cena stavebních pozemk (pr rná dle možného využití) k.ú. Hablov /m 2 600,- a) Cena pozemk stavebních v míst a ase obvyklá stanovená metodou srovnávací hodnoty 529.800,- Vým ra pozemku se zp sobem využití ostatní komunikace m 2 47,- Administrativní cena pozemk tvo ící komunikace (zaokrouhleno) /m 2 120,- Administrativní cena pozemku celkem 5.640,- Sm rná cena pozemk se zp sobem využití ostatní komunikace /m 2 120,- b) Cena pozemku se zp sobem využití ostatní komunikace 5.640,-
15 Vým ra pozemku orná p da m 2 1.371,- Administrativní cena pozemk orná p da (zaokrouhleno) /m 2 10,- Administrativní cena pozemk celkem 13.710,- Sm rná cena zem lských pozemk /m 2 40,- c) Cena pozemku zem lského v míst a ase obvyklá stanovená metodou srovnávací hodnoty 54.840,- Cena pozemku celkem: a + b + c = 529.800,- + 5.640,- + 54.840,- = 590.280,- K 3.10.1.2. asová cena rodinného domu.p. 20 (k.ú. Hablov, obec Olšany u Prost jova) Oce ovaná stavba R.D. adového je dvoupatrový objekt zast ešený sedlovým krovem s taškovou krytinou dopln nou vlnitým eternitem. Stavba je zd ná ze smíšeného zdiva, nezateplená, omítnuta hrubou jádrovou omítkou. Na obytnou ást R.D. bezprost edn navazují vedlejší stavby situované v dvorní ásti objektu. Na dvorní ást navazuje oplocená zahrada s drobnou trvalou zelení. Za oplocením nezpevn ná cesta a dále navazující zcelený osetý lán (p.. 80/24). Obestav ný prostor adového rodinného domu.p.20: I.N.P. 14,10 x 8,55 x 3,25 = 391,80 m 3 13,15 x 4,20 x 3,00 = 165,69 m 3
16 zast ešení 14,10 x 8,55 x 2,15 = 259,19 m 3 14,10 x 8,55 x 2,10 x 0,5 = 126,58 m 3 13,15 x 4,20 x 1,50 = 82,85 m 3 1.026,11 m 3 Rozm ry získané p ímým m ením na míst stavby a porovnány s údaji získanými z K.N. Stá í stavby: p vodní adový rodinný d m.p. 20 byl zrealizován kolem roku 1930 a pr žn byl dostavován a rekonstruován Reproduk ní cena rod. adového domu.p.20: 4.500,- K /m 3 (zjišt no dle podkladu 2018 RTS) 1.026,11 m 3 x 4.500,- K /m 3 = 4.617.495,00 K odpo et opot ebení 85 % zjišt ná cena zaokrouhleno - 3.924.871,00 K 692.624,- K 692.624,- K 3.10.1.3. Vedlejší stavby: hospodá ská budova (vlevo od domu) 15,50 x 6,20 = 96,10 m 2 dílny 8,20 x 3,70 = 30,34 m 2 zastav ná plocha celkem 126,44 m 2 cena za 1 m 2 zastav né plochy 600,- K /m 2 (venkovní stavby v. 50 % opot ebení) zjišt ná cena zaokr. 37.930,- K
17 3.10.1.4. Venkovní úpravy p ípojky I.S., oplocení, zpevn ná plocha 692.624 x 0,05 = 34.631,20 K zaokrouhleno na desetikoruny 34.630,- K 3.10.1.4. Trvalý porost (strom ovocný) odhad 2.670,- K
18 3.10.2. Metoda srovnávací (statistická, porovnávací) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). zdroj informace místo stavby velikost garáž zastav. plocha (m 2 ) zahrada (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní stá í (roky) tech.stav nabídková cena (K ) 4 + 1 -zd ný, cihlový, adový objekt, patrový krytý sedlovým krovem s keramickou taškovou asi 1950 krytinou Úst ední s 1. Realitní kancelá Video Bydlení.cz Olšany u Prost jova ano v pr jezd u 170 764 -inženýrské sít elektro, plyn, kanalizace -plastová okna -zeleninová a ovocná zahrada -vlastní studna kotlem na plyn velmi dobrý 2.490.000,- -vzdálenost do centra Olomouce 10 km -zd ný adový, cihelný 5 + 1 patrový rod. d m 1960 2. Realitní kancelá NEXT reality Olomouc Žele okr. Prost jov ano 300 900 -v centru obce -inž.sít ve ejná kanalizace, vodovod, elektro, plyn -vedlejší stavba kolna topení na T.P. ed rekonstr ukcí 1.700.000,- (prodáno)
19 3 + 1 -zd ný rohový, cihlový rod. d m 1950 3. Realitní kancelá Ha ky (Bohuslavic e) okr. Prost jov 2x ano 480 (922) 1.118 ízemní -kryté parkovací stání v pr jezdu -stodola, chov zví ectva Úst ední topení s kotlem na T.P. dobrý 1.700.000,- -inž.sít elektro, vodovod
20 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7 Poloha Vybavení íslušenství Velikost ístup Technický Odborná Reduk ní. v obci (K 1 ) vytáp ní (K 2 ) zahrada vedl. stavby garáž obce (po et obyv.) (K 4 ) k R.D. (K 5 ) stav (K 6 ) úvaha znalce (K 7 ) koeficient K (K 3 ) 1. 1,000 1,010 1,000 (1.720) 1,000 1,000 1,020 1,000 1,030 2. 1,000 0,990 1,000 (543) 1,010 1,000 1,050 1,000 1,050 3. 1,000 1,000 1,000 (98) 1,050 1,000 1,000 1,000 1,050
21 Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní koeficient Koeficient na Upravená cena (K ). k prodeji cena zdroj informace (porovnatelné ) (K ) adový rodinný 1. m 4 + 1 Olšany u Prost jova 2.490.000,- 1,030 0,95 2.436.465,- okr. Prost jov adový rodinný 2. m 5+1 Žele 1.700.000,- 1,050 1,00 1.785.000,- okr. Prost jov 3. adový rohový rodinný d m 3+1 Ha ky 1.700.000,- 1,050 0,95 1.695.750,- okr. Prost jov Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) 1.972.405,- maximum (K ) 2.436.465,- minimum (K ) 1.695.750,- 3.10.2. Výpo et ceny v ase a míst obvyklé zjišt né srovnávací metodou: 1.972.405,- - (0,15 x 740.715) = 1.861.298,- K
22 CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá tržní) Metoda nákladového ohodnocení ( asová cena) 3.10.1. 3.10.1.1. Pozemky (a + b + c) 590.280,- K 3.10.1.2. Rodinný d m adový.p. 20 692.624,- K 3.10.1.3. Vedlejší stavby (sklady, garáže) 37.930,- K 3.10.1.4. Venkovní úpravy + porost (ovocné stromy) 37.300,- K Cena nemovitostí zjišt ná metodou nákladového ohodnocení 1.358.134,- K Metoda srovnávací 3.10.2. Stavby, pozemky, venkovní úpravy a vedlejší stavby (zaokrouhleno) 1.861.298,- K Cena v ase a míst obvyklá (tržní) (úprava ceny) (1.358.134,-K + 1.861.298,-K )/2 3.10.3. 1.609.716,- K
23 Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) adového rodinného domu.p. 20, souvisejících vedlejších staveb, venkovních úprav, pozemk a porost situovaných v kat. území Hablov, obci Olšany u Prost jova, okrese Prost jov, kraji Olomouckém a které jsou zapsány na L.V. 5 ke dni vypracování tohoto posudku na ástku 1.600.000,- K slovy: jeden milion šestset tisíc korun eských Vlastnický podíl p. Kauerové Denisy, Nálevkova 812/13; Hodolany; 779 00 Olomouc ve výši ½ 800.000,- K slovy: osmset tisíc korun eských Cena je platná minimáln do 30.6.2019
24 Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. ílohy: fotodokumentace výpis z K.N. L.V. 5; k.ú. Hablov podklady pro stanovení tržní ceny